【正文】 體定位深圳 CED城市中心綜合體釋義：深圳 CED：深圳中央娛樂區(qū) center entertainment district城市中心：深圳帶狀結(jié)構(gòu)的中心地帶、深圳文化藝術(shù)中心地帶綜合體：多功能物業(yè)結(jié)合的復(fù)合價(jià)值體寫字樓酒店公寓酒店住宅商業(yè)深圳 CED城市中心綜合體ＭＯＲＥ ＯＦＦＩＣＥ－國際頂級(jí)服務(wù)式辦公室CED高級(jí)酒店服務(wù)式公寓CED個(gè)性精品商務(wù)酒店華僑城城市峰尚小戶全球一流旅游娛樂文化紀(jì)念品中心、分物業(yè)類型定位、分物業(yè)類型價(jià)值鏈建立 寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)四大塊須有機(jī)聯(lián)系和融合，才能促使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作平寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)四大塊須有機(jī)聯(lián)系和融合，才能促使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作平穩(wěn)，充滿活力，而充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是商業(yè)板塊，運(yùn)營關(guān)鍵是酒店。改變部分物業(yè)功能，完善物業(yè)鏈設(shè)計(jì)，利用項(xiàng)目周邊資源，打造城市中心綜合體的復(fù)合價(jià)值及效益。家不以富傳，厚德可以載 “屋 ”。客戶來源區(qū)域廣泛 , 既有來自福田區(qū)、南山區(qū)的客戶 , 也有來自羅湖和關(guān)外的客戶 , 還有內(nèi)地、港澳臺(tái)和國外的客戶，客戶多為深圳二次或多次置業(yè)的高端客戶，部分分時(shí)度假。我司根據(jù)對(duì)都市綜合體操作經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)招標(biāo)文件，就項(xiàng)目理解、項(xiàng)目整體推廣策劃和形象表現(xiàn)、項(xiàng)目整體營銷計(jì)劃方案、土地增值稅分析、銷售定價(jià)及分析測算等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深入探討，在以下的報(bào)告中給出闡述。深圳市國土房產(chǎn)局和國家外匯管理局深圳市分局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》 、市場競爭狀況 住宅華僑城周邊區(qū)域典型樓盤樓盤 位置 公布售價(jià) 總?cè)藬?shù) 特征紅樹林片區(qū) 紅樹西岸 濱海大道紅樹灣 28000 4500 深圳最純粹、最集中、規(guī)模最大的富人區(qū)，具有極強(qiáng)的購買力。建筑面積： 102943M178。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二經(jīng)濟(jì)測算二：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二銷售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限（元/平方米）預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 1080000000 6294960002單身公寓9 44400 40000 1776000000 15575996003出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店 +商業(yè) +寫字樓 4 總計(jì) 3059874434 2320236715經(jīng)濟(jì)測算二：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二項(xiàng)目利潤表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 23202367152 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤 5—6 12727622638 成本利潤率 7247。v 商業(yè)規(guī)劃目標(biāo) —— 創(chuàng)造一個(gè)全天候、充滿驚喜的、趣味、時(shí)尚主題概念旅游品商業(yè)空間 . 、物業(yè)類型定位 商業(yè)形象店示意、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓定位推導(dǎo)市場競爭來看：華僑城高檔大規(guī)模酒店將占據(jù)主要市場絕大份額，市場競爭將增大?；緵]有市場競爭。地塊價(jià)值：華僑城板塊地皇板坐標(biāo)系的新貴坐標(biāo)點(diǎn)綜合體價(jià)值：多物業(yè)功能復(fù)合的綜合溢價(jià)價(jià)值雙核價(jià)值：城市中心 +地鐵物業(yè)品牌價(jià)值：上市公司及國際化團(tuán)隊(duì)、營銷戰(zhàn)略與目標(biāo)展示攻略 推廣攻略樣板房模型園林包裝及導(dǎo)示銷售中心服務(wù) 球會(huì)營銷 媒體攻略 公關(guān)活動(dòng) 價(jià)格促銷資源整合定向營銷詳解主要戰(zhàn)術(shù)客戶攻略、總體目標(biāo) 打造深圳豪宅區(qū)綜合體小戶全新形象，建立個(gè)性化特色，確立綜合性價(jià)比 ，強(qiáng)力高調(diào)攻擊，實(shí)現(xiàn)快速高價(jià)銷售與長期獲利平衡！、入市時(shí)機(jī)選擇基礎(chǔ)完成裙樓完工.售樓處完工樣板房完工08. 12完工.B、 C、 D棟封頂達(dá)到預(yù)售條件A棟達(dá)到預(yù)售條件（一）入市時(shí)機(jī)考慮因素：（一）入市時(shí)機(jī)考慮因素：n綜合體銷售的特殊性n項(xiàng)目回籠資金要求n項(xiàng)目工程進(jìn)程n沙河集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略（二）入市時(shí)間選擇：（二）入市時(shí)間選擇：n建議項(xiàng)目 2023年 5月入市n2023年 12月至 2023年 5月整體形象建設(shè)區(qū)、推售策略 —— 綜合體項(xiàng)目推售步驟第三步：高品質(zhì)公寓可在前期住宅的形象及價(jià)格上有一定的提升，商業(yè)，在項(xiàng)目的形象與價(jià)值得到體現(xiàn)后，進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目的價(jià)值最大化；第二步：寫字樓可建立項(xiàng)目的高端形象與高端價(jià)值，吸引高端客戶。訴求點(diǎn)：價(jià)值挖掘：華僑城 “開源節(jié)流，財(cái)富永續(xù) ”—— 開物業(yè)價(jià)值成長之“源 ”，節(jié) “按揭 ”之流；專業(yè)經(jīng)營 “以房生錢 ”，帶來穩(wěn)定的 “永續(xù) ”財(cái)富，是置業(yè)二次革命的先鋒。u 講解人員：與樣板房的接待人員及整體風(fēng)格相匹配。年上半年市區(qū)房價(jià)普遍上漲 ,但從以下 4—5 月份的二手房價(jià)的價(jià)格指數(shù)來看華僑城片區(qū)的價(jià)格指數(shù)每月上漲明顯 ,4月到 6月上漲了 695,漲幅達(dá)到 %. 價(jià)格區(qū)域走勢片區(qū)價(jià)格指數(shù)攀升，季度漲幅達(dá)片區(qū)價(jià)格指數(shù)攀升，季度漲幅達(dá) %，處于高位，未來片區(qū)，處于高位，未來片區(qū)升值潛力高于其他片區(qū)。u 特殊功能設(shè)置：為配合銷售活動(dòng)的進(jìn)行，出于豪宅客戶的私密性考慮，設(shè)置了 VIP室，用u 于誠意客戶及大客戶的深度洽談。華僑城酒店公寓稀缺， CIVI WORLD在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性和差異性，能充分支持現(xiàn)有售價(jià)。 — — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點(diǎn) —— 引爆點(diǎn)解析： 置業(yè)必先置地、推廣概念點(diǎn) —— 聚焦點(diǎn)聚焦置業(yè)二次革命 [一次革命 ] 住宅商品化，買房賣房，大眾為改善生活條件而置業(yè) [二次革命 ] 不動(dòng)產(chǎn)金融化，買房不賣房，將不動(dòng)產(chǎn)通過長期經(jīng)營增值 — — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點(diǎn) —— 聚焦點(diǎn)解析： 從短期投機(jī)到長期投資 當(dāng)房地產(chǎn)步入成熟階段，市場機(jī)制的建立使價(jià)格走勢趨于平穩(wěn)，“ 一夜暴富 ” 的情形不復(fù)存在，使房地產(chǎn)投資由短期投機(jī)轉(zhuǎn)向長期投資；在這樣的背景下，一些更具有長期經(jīng)營價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)浮出水面，成為市場焦點(diǎn)。、形象定位 — 方案二聚集一個(gè)部落 定義一種生活項(xiàng)目推廣語：、形象定位 — 方案三日日嘉年華，天天看世界 項(xiàng)目推廣語：該方案的 LOGO主要體現(xiàn)的是項(xiàng)目高端與國際化，圓形地球下包攬的 CIVI WORLD 體現(xiàn)國際化及尊貴感。當(dāng)你躺在床上的時(shí)候，感覺好像自己睡在天空一樣。大型商業(yè)及分散性商業(yè)形態(tài)：可創(chuàng)造一個(gè)可以全天候充滿驚喜的趣味商業(yè)空間。原則項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總表?xiàng)澨?hào) 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /套數(shù) 層高 /樓層數(shù) 戶型產(chǎn)品區(qū)間A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 m/234F 3181㎡C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間 m/334F 43112㎡D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 m/334F 4781㎡裙樓一層及地下一層商業(yè) 11828㎡ 一層為 ；負(fù)一層為 B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 m/37F 84173㎡合計(jì) 102943㎡ 1093間ABCD、項(xiàng)目開發(fā)方向 數(shù)據(jù)總表銷售方向：變現(xiàn)項(xiàng)目全部面積，對(duì)于本項(xiàng)目的住宅、商業(yè)、公寓、 寫字樓 全部銷售，達(dá)到利潤最高點(diǎn)。 華僑城區(qū)域仍是城市的焦點(diǎn)所在，成為城市文化、高端商務(wù)、休閑度假中心，城市名片功能持續(xù)體現(xiàn)。工業(yè)園區(qū)東部工業(yè)園區(qū)，主要以電子和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主商務(wù)辦公漢唐大廈、 OCTLOFT區(qū)，甲級(jí)寫字樓與個(gè)性空間寫字樓完美組合華僑城華僑城龍頭企業(yè)帶動(dòng)下的復(fù)合生態(tài)鏈，區(qū)域優(yōu)勢持續(xù)顯現(xiàn)。主力物業(yè)總價(jià) 較低，周邊客戶群承受能力強(qiáng)，發(fā)展商為上市公司，需要長期利潤支持以確保 企業(yè)業(yè)績。問題 1：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊高價(jià)高值？問題 2：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)長效？問題 3：具體實(shí)施計(jì)劃如何匹配總體目標(biāo)？明確問題情 境 分 析市場分析 整體市場環(huán)境及政策分析 僑城區(qū)域現(xiàn)狀 市場競爭狀況 客戶分析 市場分析小結(jié)、整體市場環(huán)境及政策分析 新政對(duì)房地產(chǎn)的影響：（ 1）系列政策出臺(tái)， 抑制投資行為；（ 2）貸款利率上調(diào) ，促使人們提前還款，銀行緊縮信貸， 投資者持續(xù)觀望 ；（ 3）投資商還是炒房者，都必須 面對(duì)加大資本投入、投資利潤率減少的風(fēng)險(xiǎn) ；。、市場競爭狀況1～ 6月，商品房銷售面積為，同比減少%，住宅供應(yīng)仍然集中在特區(qū)外，特區(qū)內(nèi)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅占全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的 %，供求緊張 ；據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1～ 6月，全市新建商品住宅銷售均價(jià)為 /平方米，其中南山區(qū)區(qū)均價(jià)達(dá)16465元 /平方米。 5華僑城區(qū)域各物業(yè)類型競相爭艷，業(yè)績表現(xiàn)上流，總體供給較少，對(duì)發(fā)展有一定影響。優(yōu)劣勢：資金回流速度快，短期利潤得以實(shí)現(xiàn)，缺少長期經(jīng)濟(jì)效益。區(qū)域商業(yè)差異化，超越區(qū)域高度，成為深圳旅游新商業(yè)的代言全球一流旅游娛樂文化紀(jì)念品中心、物業(yè)類型定位 商業(yè)定位v 商業(yè)定位目標(biāo) —— 超越區(qū)域商業(yè)的高度，成就深圳旅游新商業(yè)的代言； 以滿足精英旅游群體的需求 作為打造項(xiàng)目整體的亮點(diǎn)，以滿足旅游需求為 主體，并滿足周邊項(xiàng)目及所帶來的高端商務(wù)人流。參考酒店、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位是華僑城 40萬首付、無需月供的 “ 開源節(jié)流、財(cái)富永續(xù)型 ” 產(chǎn)品；是規(guī)避了宏觀新政 “5 年 ” 門檻的長期投資產(chǎn)品；是華僑城豪宅區(qū)內(nèi)、超越一般豪宅的稀缺酒店產(chǎn)品；是華僑城豪宅區(qū)內(nèi)售價(jià)最低、回報(bào)率最高的產(chǎn)品；是通過專業(yè)運(yùn)營達(dá)到價(jià)值最大化的投資產(chǎn)品……CED個(gè)性精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位外立面室內(nèi) 現(xiàn)在很多歐美明星去旅行，休閑時(shí)已經(jīng)不再強(qiáng)調(diào)住五星級(jí)、六星級(jí)的酒店，而是尋找一些很有個(gè)性化的 Boutique Hotel。、形象定位 — 方案三我和世界零距離項(xiàng)目推廣語：營銷執(zhí)行 營銷戰(zhàn)略與目標(biāo) 推售策略與進(jìn)度安排 廣告與媒體策略 形象包裝 營銷活動(dòng)策略 價(jià)格與促銷戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略與目標(biāo)矗立正面高度樹立立體價(jià)值建立復(fù)合戰(zhàn)略詳解主要戰(zhàn)術(shù)沙河世紀(jì)假日廣場是深圳最昂貴的土地上即將騰飛的 “ 潛力股 ” ，其物業(yè)價(jià)值隨著區(qū)域成長不斷提升，同時(shí)是中國房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的、國家及城市進(jìn)入嚴(yán)調(diào)期間的地產(chǎn)項(xiàng)目，是深圳城市產(chǎn)品價(jià)值和歷史的較高體現(xiàn)與載體。、推廣概念點(diǎn) —— 聚焦點(diǎn)關(guān)于 CIVI WORLD： 先鋒 —— 處于華僑城豪宅區(qū)，區(qū)域長期投資趨勢明顯； 首付 40萬，良好的酒店回報(bào)率。 、推廣概念點(diǎn) —— 搶購點(diǎn)搶購深圳 華僑城，別無分號(hào)；地心，只此一處。u 售樓處形象展示要點(diǎn)：風(fēng)格體現(xiàn)高品質(zhì)、簡約、溫馨、舒適、生態(tài)等特點(diǎn)。升值潛力高于其他片區(qū)。洗手間辦公區(qū)至 C、 D棟樣板區(qū) 由地下車庫至銷售中心至 A棟樣板區(qū)、銷售現(xiàn)場包裝 樣板房u 選擇原則：基本景觀條件好、產(chǎn)品代表性強(qiáng)、 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)秀、易于施工展開 u 特殊功能設(shè)置：裝修套餐樣板間u 樣板房形象展示要點(diǎn)：風(fēng)格與整體風(fēng)格一致。唯一的地心上，稀缺的酒店公寓 —— 搶購CIVI WORLD，就是搶購深圳！— — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點(diǎn) —— 搶購點(diǎn)解析： “ 非賣房 ” 的勝利 推廣思路、營銷戰(zhàn)略與目標(biāo)矗立正面高度高調(diào)形象：高調(diào)面世，建立深圳城市標(biāo)簽物業(yè)第一意象正面形象：以公正公開的銷售策略配合項(xiàng)目推廣樹立立體價(jià)值建立復(fù)合戰(zhàn)略多重渠道：充分整合各種傳媒優(yōu)勢同時(shí)，以媒體精 準(zhǔn)傳播為主；定向營銷：以點(diǎn)帶面，建立點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的客戶營銷，培養(yǎng)意 見領(lǐng)袖，深挖高端客戶；體驗(yàn)策略：展示、活動(dòng)中眼、耳、鼻、舌、身、讓客戶