【正文】 城市稀缺豐富資源關(guān)鍵詞：華僑城、 四大人文 景觀 、地鐵二號(hào)、 城市公共景觀、 復(fù)合功能，奢華小戶資源不可復(fù)制居住 只可仰望人文不可匹敵珍藏不可多得 復(fù)核價(jià)值復(fù)核價(jià)值華僑城高檔居住區(qū)戶型方正．景觀均好ＣＥＤ城市中心綜合體品牌發(fā)展商打造世界之窗等四大人文 景觀 、交通便捷，地鐵物業(yè)何香凝美術(shù)館 、華夏藝術(shù)中心，益田假日廣場(chǎng)、產(chǎn)品分析稀缺產(chǎn)品項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總表?xiàng)澨?hào) 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /套數(shù) 層高 /樓層數(shù) 戶型產(chǎn)品區(qū)間A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 m/234F 3181㎡C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間 m/334F 43112㎡D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 m/334F 4781㎡裙樓一層及地下一層 商業(yè) 11828㎡ 一層為 ；負(fù)一層為 B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 m/37F 84173㎡合計(jì) 102943㎡ 1093間、 SWOT分析SWOT S W? 旅游文化資源 +華僑城區(qū)位優(yōu)勢(shì)? 各類型產(chǎn)品均為區(qū)域稀缺? 交通便利、地鐵物業(yè)，? 均好景觀及完善配套，? 沙河品牌；? 周邊大型商業(yè)提供良好商業(yè)氛圍? 項(xiàng)目處交通要道，有一定噪音影響；? 地鐵施工區(qū)域，周邊環(huán)境銷顯塵土；西側(cè)有農(nóng)民房，影響整體形象；? 項(xiàng)目本身配套少? 多種物業(yè)類型，有一定的相互影響，商業(yè)地下一層有一定的進(jìn)入障礙；O　　 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)? 華僑城介入白石洲，區(qū)域形象將有大的改善；? 地鐵二號(hào)線試驗(yàn)段；? 華僑城區(qū)域中小戶型推出時(shí)間與本項(xiàng)目有一定時(shí)間間隔；強(qiáng)調(diào)品牌發(fā)展商在城市核心地段的稀缺產(chǎn)品，注重品質(zhì)和服務(wù)的打造，樹立深圳頂級(jí)高尚稀缺建筑的形象特征 。住宅建筑面積： 178。建筑面積： 102943M178。 華僑城區(qū)域仍是城市的焦點(diǎn)所在，成為城市文化、高端商務(wù)、休閑度假中心，城市名片功能持續(xù)體現(xiàn)?？蛻裘枋觯捍蠊韭殬I(yè)經(jīng)理人、海歸派性 別：以男為主，部分女性年 齡： 35—45 歲、少數(shù)在 45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學(xué)歷文化教育：大學(xué)以上家庭結(jié)構(gòu)：核心家庭結(jié)構(gòu)來 源：深圳、其他城市行 業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、電子、園林、高新產(chǎn)業(yè)職 位：高層領(lǐng)導(dǎo)工作、企業(yè)主嗜 好：閱讀、游泳、體育、健身、球類、旅游、高爾夫主 張：投資關(guān) 注：與信息時(shí)代緊密聯(lián)系，關(guān)注主流媒體、新聞、時(shí)事，注重生活品質(zhì)， 關(guān)注生活資訊價(jià)值體系：知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富、客戶分析 購買客戶實(shí)證調(diào)查客戶描述：白領(lǐng)階層 年 齡： 25—35 歲、少數(shù)在 45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學(xué)歷文化教育：大學(xué)以上家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊砘騼扇思彝? 源：大多來源外地城市行 業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、實(shí)業(yè)、園林、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)職 位：一般職員或中層管理者嗜 好：閱讀、游泳、體育、健身、球類、旅游、主 張：希望改進(jìn)自己生活質(zhì)量、環(huán)境關(guān) 注：時(shí)尚生活的追隨者，關(guān)注一切媒體的焦點(diǎn)，注重生活品質(zhì)價(jià)值體系：生活源自追求、客戶分析 租客實(shí)證調(diào)查客戶描述：本區(qū)域外資企業(yè)主或高管階層性 別：男性占絕對(duì)主力年 齡： 30—50 歲文化教育：大學(xué)及以上學(xué)歷為主家庭結(jié)構(gòu)：老家有家庭、在本地有臨時(shí)第二居所、部分有成年子女來 源：深圳本地、港臺(tái)、日韓行 業(yè)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)職 位：企業(yè)主、高層管理嗜 好：體育、健身、高爾夫、閱讀主 張：實(shí)用主義、物有所值關(guān) 注：關(guān)注香港和深圳及海外商業(yè)媒體、新聞、時(shí)事價(jià)值體系：物質(zhì)影響一切、客戶分析 目標(biāo)購買客戶描述、客戶分析 目標(biāo)客戶基于規(guī)范判斷? 年齡 3045歲? 成功的私營企業(yè)主? 大型企業(yè)的金領(lǐng)管理層? 文藝精英或其他事業(yè)有成的人士? ……? 事業(yè)有成，身家豐厚? 外表平和，內(nèi)心充滿生活激情? 接受西方生活觀念，但也注重中國儒家精神內(nèi)涵? 行蹤比較隱秘，私生活豐富? 游離于生活瑣事之外，比較超脫 “富潤屋、德潤身 ”，屋潤源于身潤，身潤源于德潤。、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 住宅、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 酒店及酒店式公寓項(xiàng)目周邊酒店及酒店式公寓基本情況酒店名稱 客房數(shù) 價(jià)格 目標(biāo)客戶 其他華僑城洲際大酒店共有 549間客房、套房和酒店式公寓豪華雙床房 3578/1723豪華池景房 4365/1838行政豪華房 5520/2321超豪華酒店的空白填缺，5%的高端商務(wù)客戶西班牙風(fēng)情為主題的豪華酒店 ，共 8層，其中 2層為洲際俱樂部，有 8家主體餐廳和酒吧、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 住宅華僑城周邊區(qū)域典型樓盤樓盤 位置 公布售價(jià) 總?cè)藬?shù) 特征紅樹林片區(qū) 紅樹西岸 濱海大道紅樹灣 28000 4500 深圳最純粹、最集中、規(guī)模最大的富人區(qū)，具有極強(qiáng)的購買力。工業(yè)園區(qū)東部工業(yè)園區(qū)，主要以電子和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主商務(wù)辦公漢唐大廈、 OCTLOFT區(qū)，甲級(jí)寫字樓與個(gè)性空間寫字樓完美組合華僑城華僑城龍頭企業(yè)帶動(dòng)下的復(fù)合生態(tài)鏈，區(qū)域優(yōu)勢(shì)持續(xù)顯現(xiàn)。 天鵝堡、純水岸 ……華僑城片區(qū) 深圳市最具升值保值的地皇區(qū)、僑城區(qū)域現(xiàn)狀華僑城片區(qū) 片區(qū)面積 ，規(guī)劃人口 ，是深圳市重要的市級(jí)旅游服務(wù)基地之一 ,和深圳環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、認(rèn)同感強(qiáng)的高尚中央生活社區(qū)（ CLD）。深圳市國土房產(chǎn)局和國家外匯管理局深圳市分局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》 主力物業(yè)總價(jià) 較低，周邊客戶群承受能力強(qiáng)，發(fā)展商為上市公司，需要長(zhǎng)期利潤支持以確保 企業(yè)業(yè)績(jī)。沙河實(shí)業(yè)股份有限公司作為深圳頗具影響力的上市公司， “ 世紀(jì)假日廣場(chǎng) ” 做為深圳有影響力的綜合體項(xiàng)目。n 版權(quán)聲明 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳市德思勤置業(yè)有限公司所有，未經(jīng)深圳德思勤置業(yè)有限公司 書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。我司根據(jù)對(duì)都市綜合體操作經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)招標(biāo)文件，就項(xiàng)目理解、項(xiàng)目整體推廣策劃和形象表現(xiàn)、項(xiàng)目整體營銷計(jì)劃方案、土地增值稅分析、銷售定價(jià)及分析測(cè)算等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深入探討，在以下的報(bào)告中給出闡述。問題 1：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊高價(jià)高值？問題 2：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)長(zhǎng)效？問題 3：具體實(shí)施計(jì)劃如何匹配總體目標(biāo)？明確問題情 境 分 析市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析 僑城區(qū)域現(xiàn)狀 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 客戶分析 市場(chǎng)分析小結(jié)、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析 新政對(duì)房地產(chǎn)的影響：（ 1）系列政策出臺(tái)， 抑制投資行為；（ 2）貸款利率上調(diào) ，促使人們提前還款，銀行緊縮信貸， 投資者持續(xù)觀望 ；（ 3）投資商還是炒房者，都必須 面對(duì)加大資本投入、投資利潤率減少的風(fēng)險(xiǎn) ；。2023出臺(tái)及實(shí)施政策一覽表、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析 政策出臺(tái)后對(duì)深圳房地產(chǎn)的影響：（ 1）在 07年政策的調(diào)控及價(jià)格高企的情況下，投資回報(bào)率大為縮水；（ 2） 7月 2 2 27號(hào)以來成交面積的大幅增加和成交均價(jià)的大幅下跌 ；系列政策出臺(tái)使投資客的支出成本增加，一系列政策正在積極發(fā)生著作用。P1 P0Y0Y整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析在考慮市場(chǎng)上價(jià)格較高的商品房供應(yīng)不變的條件下，政府出臺(tái)相關(guān)政策政策，將直接導(dǎo)致實(shí)際購房需求減少，銷售量下降，價(jià)格降低?？蛻魜碓磪^(qū)域廣泛 , 既有來自福田區(qū)、南山區(qū)的客戶 , 也有來自羅湖和關(guān)外的客戶 , 還有內(nèi)地、港澳臺(tái)和國外的客戶，客戶多為深圳二次或多次置業(yè)的高端客戶，部分分時(shí)度假。、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況1～ 6月，商品房銷售面積為，同比減少%，住宅供應(yīng)仍然集中在特區(qū)外，特區(qū)內(nèi)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅占全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的 %，供求緊張 ；據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1～ 6月，全市新建商品住宅銷售均價(jià)為 /平方米，其中南山區(qū)區(qū)均價(jià)達(dá)16465元 /平方米。中信紅樹灣 沙河?xùn)|路與白石路 18000 10000瑞河耶納 白石洲與深圳灣三路 16000 2100御景東方 沙河?xùn)|路與白石路交匯 22023 3000科技園片區(qū) 卓越淺水灣 濱海大道與科苑南路交匯處 16000 1200 全國五大高科技園區(qū)之一，員工總數(shù)超幾十萬，對(duì)商務(wù)和生活消費(fèi)需求龐大；陽光帶海濱城 濱海大道北，沙河西路以西 15000 7000帝景園 深大北門對(duì)面 12023 1750白石洲片區(qū) 僑城豪苑 白石洲 10000 3600 暫住人口 15萬，多為白領(lǐng)，消費(fèi)能力中檔以上，追隨時(shí)尚中海灣畔花園 沙河街深南大道北 13000 3720英倫名苑 沙河西路 12023 2422區(qū)域的豪宅氣質(zhì)與購買人群繼續(xù)書寫深圳高檔項(xiàng)目的篇章、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 住宅南山區(qū)近期近期將入市項(xiàng)目項(xiàng)目位置 項(xiàng)目名稱 建筑面積 套數(shù) 主力戶型華僑城及周邊區(qū)域 聯(lián)泰紅樹灣 52150 140 別墅大戶紅樹灣 4期 120230 600 50－ 60的公寓， 180－ 200的高層純水岸 4期 53900 194 220325大戶型及 TOWNHOUSE蛇 口招商海月 97370 672 創(chuàng)新戶型， 90+90和 80+80平方米可以組合成三房、四房澳城 86520 447 100－ 194的三房和四房卓越維港 130000 100 TOWNHOUSE半山蘭溪谷 146910 537 170－ 210的四房， 280－ 400的復(fù)式及Townhouse半島城邦 2期 預(yù)計(jì) 2023年入市大南山 城市山林 2期 11000 839 三房以上前海云棲西岸 閣 深圳城市客棧 123 高級(jí)海景、商務(wù)套房 325豪華間 308旅游度假和商務(wù)客人 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 海景酒店 454 高級(jí)客房 1000豪華間 1380商務(wù)客、旅游客 以東南亞風(fēng)情為主，擁有特色全智能化控制會(huì)議室金暉嘉柏酒店262 復(fù)式套房 2800豪華客房 1180商務(wù)客、旅游客 香港名廚主理，正宗潮菜及東南亞菜威尼斯酒店 371 超級(jí)豪華房 3880豪華客房 2530高端商務(wù)客、旅游客 威尼斯文化主題的商務(wù)度假型酒店益田假日廣場(chǎng)350 —— 高端商務(wù)客、旅游客 主題酒店，預(yù)計(jì)年底開業(yè)片區(qū)多為高檔商務(wù)度假型酒店，環(huán)境良好，入住率較高。家不以富傳，厚德可以載 “屋 ”。 5華僑城區(qū)域各物業(yè)類型競(jìng)相爭(zhēng)艷，業(yè)績(jī)表現(xiàn)上流，總體供給較少，對(duì)發(fā)展有一定影響。 計(jì)容積率建筑面積： 81365M178。寫字樓面積： 178。改變部分物業(yè)功能，完善物業(yè)鏈設(shè)計(jì)，利用項(xiàng)目周邊資源，打造城市中心綜合體的復(fù)合價(jià)值及效益。優(yōu)劣勢(shì)：資金回流速度快，短期利潤得以實(shí)現(xiàn)，缺少長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。2 % %發(fā)展方向： 持有 256套的酒店公寓的及負(fù)一層商業(yè)的產(chǎn)權(quán)，其他面積對(duì)外銷售。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案四、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案四銷售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限（元 /平方米）預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 單身公寓 44400 40000 1728935556 15575996003 商業(yè) 60000 40000 709654200 4731028004出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店 +寫字樓 5 總計(jì) 3263137966 2716292703經(jīng)濟(jì)測(cè)算四：經(jīng)濟(jì)測(cè)算四：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案四項(xiàng)目利潤表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 27162927032 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤 5—6 15805824648 成本利潤率 7247。C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間銷售D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 銷售裙樓一層及地下一層商業(yè) 11828㎡ 銷售B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 持有合計(jì) 102943㎡1093間、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 —— 對(duì)比項(xiàng)目　 企業(yè)實(shí)力 地段 形象 建面 獨(dú)特外觀 區(qū)域行業(yè)文脈華潤中心二期 香港上市公司 羅湖商業(yè)區(qū) 古典 55萬酒店部分外觀較為獨(dú)特 金融區(qū)、商務(wù)區(qū)益田假日廣場(chǎng)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的大型股份集團(tuán)公司 南山華僑城 現(xiàn)代 13萬設(shè)計(jì)宛