【正文】 等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深入探討，在以下的報(bào)告中給出闡述。2023出臺(tái)及實(shí)施政策一覽表、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析 政策出臺(tái)后對(duì)深圳房地產(chǎn)的影響：（ 1）在 07年政策的調(diào)控及價(jià)格高企的情況下，投資回報(bào)率大為縮水；（ 2） 7月 2 2 27號(hào)以來(lái)成交面積的大幅增加和成交均價(jià)的大幅下跌 ；系列政策出臺(tái)使投資客的支出成本增加，一系列政策正在積極發(fā)生著作用?？蛻魜?lái)源區(qū)域廣泛 , 既有來(lái)自福田區(qū)、南山區(qū)的客戶 , 也有來(lái)自羅湖和關(guān)外的客戶 , 還有內(nèi)地、港澳臺(tái)和國(guó)外的客戶，客戶多為深圳二次或多次置業(yè)的高端客戶，部分分時(shí)度假。中信紅樹(shù)灣 沙河?xùn)|路與白石路 18000 10000瑞河耶納 白石洲與深圳灣三路 16000 2100御景東方 沙河?xùn)|路與白石路交匯 22023 3000科技園片區(qū) 卓越淺水灣 濱海大道與科苑南路交匯處 16000 1200 全國(guó)五大高科技園區(qū)之一，員工總數(shù)超幾十萬(wàn)，對(duì)商務(wù)和生活消費(fèi)需求龐大；陽(yáng)光帶海濱城 濱海大道北，沙河西路以西 15000 7000帝景園 深大北門(mén)對(duì)面 12023 1750白石洲片區(qū) 僑城豪苑 白石洲 10000 3600 暫住人口 15萬(wàn)，多為白領(lǐng)，消費(fèi)能力中檔以上，追隨時(shí)尚中海灣畔花園 沙河街深南大道北 13000 3720英倫名苑 沙河西路 12023 2422區(qū)域的豪宅氣質(zhì)與購(gòu)買(mǎi)人群繼續(xù)書(shū)寫(xiě)深圳高檔項(xiàng)目的篇章、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 住宅南山區(qū)近期近期將入市項(xiàng)目項(xiàng)目位置 項(xiàng)目名稱 建筑面積 套數(shù) 主力戶型華僑城及周邊區(qū)域 聯(lián)泰紅樹(shù)灣 52150 140 別墅大戶紅樹(shù)灣 4期 120230 600 50－ 60的公寓， 180－ 200的高層純水岸 4期 53900 194 220325大戶型及 TOWNHOUSE蛇 口招商海月 97370 672 創(chuàng)新戶型， 90+90和 80+80平方米可以組合成三房、四房澳城 86520 447 100－ 194的三房和四房卓越維港 130000 100 TOWNHOUSE半山蘭溪谷 146910 537 170－ 210的四房， 280－ 400的復(fù)式及Townhouse半島城邦 2期 預(yù)計(jì) 2023年入市大南山 城市山林 2期 11000 839 三房以上前海云棲西岸 閣 家不以富傳，厚德可以載 “屋 ”。 計(jì)容積率建筑面積： 81365M178。改變部分物業(yè)功能，完善物業(yè)鏈設(shè)計(jì)，利用項(xiàng)目周邊資源，打造城市中心綜合體的復(fù)合價(jià)值及效益。2 % %發(fā)展方向： 持有 256套的酒店公寓的及負(fù)一層商業(yè)的產(chǎn)權(quán)，其他面積對(duì)外銷售。C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間銷售D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 銷售裙樓一層及地下一層商業(yè) 11828㎡ 銷售B棟 寫(xiě)字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 持有合計(jì) 102943㎡1093間、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 —— 對(duì)比項(xiàng)目　 企業(yè)實(shí)力 地段 形象 建面 獨(dú)特外觀 區(qū)域行業(yè)文脈華潤(rùn)中心二期 香港上市公司 羅湖商業(yè)區(qū) 古典 55萬(wàn)酒店部分外觀較為獨(dú)特 金融區(qū)、商務(wù)區(qū)益田假日廣場(chǎng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的大型股份集團(tuán)公司 南山華僑城 現(xiàn)代 13萬(wàn)設(shè)計(jì)宛如一艘停泊在城市中的豪華郵輪旅游區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)京基百納空間以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)大型企業(yè)集團(tuán) 南山紅樹(shù)灣 現(xiàn)代 12萬(wàn) 無(wú)明顯特色 高尚生活區(qū)海岸城 民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股 份企業(yè) 南山 現(xiàn)代 30萬(wàn) 多維折線外立面 金融區(qū)、商務(wù)區(qū)沙河項(xiàng)目 上市公司 南山華僑城 現(xiàn)代 10萬(wàn) 會(huì)議室部外觀獨(dú)特旅游區(qū)、人文景觀區(qū)對(duì)比項(xiàng)目基本情況列表本項(xiàng)目的最大的優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目所處的地理位置、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 —— 因素評(píng)價(jià)　 企業(yè)實(shí)力 地段 形象 體量獨(dú)特外觀區(qū)域行業(yè)文脈華潤(rùn)中心 ***** **** *** ***** 　 ** ****益田假日廣場(chǎng) *** **** **** *** **** ****京基百納空間 **** ** ** *** **　 ***海岸城 *** *** *** ****　 *** ***沙河項(xiàng)目 **** **** *** ** ** ****本項(xiàng)目在企業(yè)實(shí)力、地段及區(qū)域均具有強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析由分析可見(jiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)為： 是深圳三大高尚住宅 “ 地皇 ” 區(qū)之子；是深圳境內(nèi)最頂級(jí)國(guó)際生活圈的第一 “ 口岸 ” ；是 “ 深圳最貴住宅 ” 與 “ 深圳最頂級(jí)豪宅 ” 的黃金分割點(diǎn)；是 “ 深圳不動(dòng)產(chǎn)銀行 ” 的藍(lán)籌股、暢銷版 ……、項(xiàng)目核心價(jià)值體系八大價(jià)值體系手握世界和未來(lái)城市客廳信息窗戶聚會(huì)場(chǎng)所財(cái)富體現(xiàn)私人酒店不動(dòng)產(chǎn)銀行商務(wù)會(huì)客身份象征、項(xiàng)目整體定位深圳 CED城市中心綜合體釋義：深圳 CED：深圳中央娛樂(lè)區(qū) center entertainment district城市中心：深圳帶狀結(jié)構(gòu)的中心地帶、深圳文化藝術(shù)中心地帶綜合體：多功能物業(yè)結(jié)合的復(fù)合價(jià)值體寫(xiě)字樓酒店公寓酒店住宅商業(yè)深圳 CED城市中心綜合體ＭＯＲＥ ＯＦＦＩＣＥ－國(guó)際頂級(jí)服務(wù)式辦公室CED高級(jí)酒店服務(wù)式公寓CED個(gè)性精品商務(wù)酒店華僑城城市峰尚小戶全球一流旅游娛樂(lè)文化紀(jì)念品中心、分物業(yè)類型定位、分物業(yè)類型價(jià)值鏈建立 寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)四大塊須有機(jī)聯(lián)系和融合，才能促使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作平寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)四大塊須有機(jī)聯(lián)系和融合，才能促使整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作平穩(wěn)，充滿活力，而充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是商業(yè)板塊，運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵是酒店。連鎖酒店將搶奪低端客戶。? 巴黎的 Petit Moulin（巴黎小磨坊） ，位于畢加索博物館旁邊，門(mén)牌號(hào)碼都是由知名畫(huà)家親筆書(shū)寫(xiě)，你可選擇 17種不同風(fēng)格的房間，它們代表著 17種不同的生活方式。國(guó)際高品質(zhì)寫(xiě)字樓定位是必由之選可建造國(guó)際性可持續(xù)性發(fā)展的差異化產(chǎn)品項(xiàng)目自身來(lái)看：位于城市中心核心位置，未來(lái)配套將相當(dāng)完善，規(guī)模適中。ＭＯＲＥ?。希疲疲桑茫?－－－ 國(guó)際頂級(jí)服務(wù)式辦公室、物業(yè)類型定位 辦公定位即租即用　經(jīng)濟(jì)靈活　安全高效辦公概念 辦公空間 辦公方式－適合的群體－?外資企業(yè)在華項(xiàng)目公司和高起點(diǎn)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)?在異地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或分部辦公室的公司?有臨時(shí)項(xiàng)目組辦公需求的公司?需臨時(shí)辦公場(chǎng)志的公司－提供的服務(wù)－?家具和設(shè)施齊全的全裝修辦公室?配套全套設(shè)施的培訓(xùn)室、會(huì)議室和洽談室?個(gè)性化虛擬辦公室?時(shí)尚現(xiàn)代的咖啡吧?國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)秘書(shū)行政支援?先進(jìn)的通訊、電訊設(shè)施。第一步：住宅可迅速保證資金回籠與人氣聚集；、推售策略C、 D棟出售入市B棟招租A棟出售入市商業(yè)出售2023/12開(kāi)發(fā)節(jié)奏2023/5 2023/7 2023/9項(xiàng)目推售策略：第一步推售住宅，并同時(shí)招租寫(xiě)字樓，建立項(xiàng)目高端形象同時(shí)，快速回款；第二步推售 A棟公寓，使價(jià)值最優(yōu)化，并同時(shí)出售商業(yè)，使項(xiàng)目形象最高 端時(shí)得到最好的銷售時(shí)機(jī)。 、推廣概念點(diǎn) —— 亮相點(diǎn)關(guān)于 CIVI WORLD：懸念 —— 40萬(wàn)，擁有一套華僑城的酒店？什么樣的酒店，不用月供，還能收錢(qián)？什么樣的酒店，能 “ 開(kāi)源節(jié)流，財(cái)富永續(xù) ” ？、推廣概念點(diǎn) —— 引爆點(diǎn)地心引力引爆通過(guò)地下車場(chǎng)直接進(jìn)入銷售中心三區(qū) 銷售中心 包括接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、情景互動(dòng)區(qū)（影音區(qū)）、水吧、工作區(qū)等項(xiàng)目展示區(qū)、情景互動(dòng)區(qū)四區(qū) 看樓通道及情景體驗(yàn)點(diǎn)包括項(xiàng)目主景觀軸園林展示、客戶至樣板房通道及其他區(qū)域體驗(yàn)點(diǎn)設(shè)置等突出項(xiàng)目特色的看樓通道、中心景觀園林展示、清晰明了的指示系統(tǒng)、安全衛(wèi)生的情景互動(dòng)點(diǎn)五區(qū) 樣板房 主力戶型樣板房展示、裝修樣板房、清水房用材展示、樣板房?jī)?nèi)外空間展示、裝修樣板間、清水房用材展示及說(shuō)明、安全說(shuō)明及指示銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝區(qū)域劃分、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝整體包裝示意圖5區(qū)樣板房4區(qū)看樓通道及情景體驗(yàn)點(diǎn)3區(qū)銷售中心2區(qū)迎賓處1區(qū)迎賓大道項(xiàng)目區(qū)域車行路線人行路線1區(qū)2區(qū)2區(qū)3區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)5區(qū)銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝主進(jìn)入?yún)^(qū)選擇昭示性強(qiáng)，展示面大、可進(jìn)入性強(qiáng)，又易于與看樓通道及樣板房連接，并考慮洗手間、辦公區(qū)域與主展示區(qū)相區(qū)隔。u 樣板房位置：住宅樣板房 低層方案 5層（ C0 C0 C05精裝樣板房、 C0 C0 C08裝修套餐、清水展示房） 高層方案 17層（ C0 C10精裝樣板房、 C11裝修套餐或清水展示房） 公寓樣板房 23層展示層（精裝樣板房、裝修套餐、清水展示房） 商業(yè)樣板間 一層 0 06號(hào)鋪 寫(xiě)字樓展示層 B棟三層（ B40 B40 B40 B41 B41 B414）、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 酒店公寓樣板層風(fēng)格概念：以現(xiàn)代時(shí)尚性所體現(xiàn)項(xiàng)目豪氣化作為設(shè)計(jì)效果。 在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日在沙河高爾夫球會(huì)會(huì)所舉行相關(guān)，聚集人氣。202銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 住宅樣板層 C座 17F在公共區(qū)域即要可體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 住宅樣板層 C座 5F工程樣板房 品質(zhì)展示材料展示 做法文字說(shuō)明展板給排水材料展示參考 安防系統(tǒng)參考、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 商業(yè)樣板層分布樣板區(qū)、宣傳物料形象包裝 — 方案一、宣傳物料形象包裝 — 方案二、宣傳物料形象包裝 — 標(biāo)識(shí)類一、宣傳物料形象包裝 標(biāo)識(shí)類二、宣傳物料形象包裝 標(biāo)識(shí)類二、銷售物料形象包裝 宣傳資料類一、銷售物料形象包裝 宣傳資料類二、銷售物料形象包裝 禮品類一、銷售物料形象包裝 禮品類二星級(jí)酒店接待服務(wù)：現(xiàn)場(chǎng)銷售人員服裝配置應(yīng)盡量體現(xiàn)品質(zhì)感；采用星級(jí)酒店服務(wù)形式，全面完善銷售及服務(wù)人員接待禮儀，體現(xiàn)客戶尊貴感。、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售中心u 分布原則：動(dòng)靜分開(kāi)，辦公與展示區(qū)域分開(kāi)。 CIVI WORLD的熱潮標(biāo)志著 “ 地心 ” 價(jià)值的重塑，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)理 念的革新。 、推廣概念點(diǎn) —— 揭密點(diǎn) 關(guān)于 CIVI WORLD： 亢奮 —— 如果，威尼斯酒店明天出售？ 為什么威尼斯酒店不賣產(chǎn)權(quán)？什么樣房只租不賣？ 發(fā)現(xiàn) “ 非賣房 ” ，地心引力開(kāi)源節(jié)流，財(cái)富永續(xù)？ 以 40萬(wàn)的一次性投入，帶來(lái)每月近 2萬(wàn)的現(xiàn)金流，這樣的房賣不賣？ 什么樣的房能成為非賣房？ 華僑城，豪華產(chǎn)權(quán)酒店公寓稀缺 華僑城豪宅區(qū)，租賃市場(chǎng)活躍，回報(bào)豐厚 華僑城豪宅區(qū)的準(zhǔn)貴族，增值潛力驚人訴求點(diǎn)： CIVI WORLD具備物業(yè)增值性和經(jīng)營(yíng)高回報(bào)性特點(diǎn)，是深圳絕對(duì)稀缺的長(zhǎng)期不 動(dòng)產(chǎn)投資品。實(shí)際上任何立體的空間都基于平面土地的支撐，土地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值走勢(shì)起決定性作用。問(wèn)題在于：地心引力能發(fā)揮多大作用，已經(jīng)發(fā)揮了多大作用，這個(gè)城市又認(rèn)識(shí)了多少 “ 地心引力 ” 作用。訴求點(diǎn)：設(shè)置懸念，突出在華僑城豪宅區(qū)，驚現(xiàn)一種一次性投入，無(wú)須 按揭的高回報(bào)投資品。媒體原則：以目標(biāo)客戶為導(dǎo)向；定點(diǎn)及全面覆蓋相結(jié)合；直效、定向。、物業(yè)類型定位 住宅華僑城城市峰尚小戶 、物業(yè)類型定位 住宅在 C、 D棟架空層設(shè)置豪華會(huì)所，豐富住宅配套 、形象定位項(xiàng)目命名： CIVI WORLD備選名： CIVI WORLD 都會(huì)新峰、 蔚山灣、 僑城時(shí)代、 尚鄰國(guó)際、形象定位 — 方案一、形象定位 — 方案一、形象定位 — 方案二項(xiàng)目推廣語(yǔ)：CIVI WORLD城市中軸，雙核高點(diǎn)作為深圳中央娛樂(lè)區(qū)的綜合體項(xiàng)目，該方案的 LOGO由多塊水晶體組成，寓意為高端都市綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性、價(jià)值相互輝映。ＭＯＲＥ ＯＦＦＩＣＥ－－－ 國(guó)際頂級(jí)服務(wù)式辦公室市場(chǎng)成功案例看：盛煇庭服務(wù)辦公室高價(jià)格所帶來(lái)的高質(zhì)人群。地板用的是石膏板、壁紙或者是乳料漆，但是卻是將木地板鋪到天花板上去了?？山ㄔ? OUTIQUE HOTEL 的差異化產(chǎn)品充分發(fā)揮本項(xiàng)目符合發(fā)展國(guó)際性商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)符合建造