【正文】 等相關內容進行深入探討，在以下的報告中給出闡述。2023出臺及實施政策一覽表、整體市場環(huán)境及政策分析 政策出臺后對深圳房地產的影響：（ 1）在 07年政策的調控及價格高企的情況下，投資回報率大為縮水；（ 2） 7月 2 2 27號以來成交面積的大幅增加和成交均價的大幅下跌 ；系列政策出臺使投資客的支出成本增加，一系列政策正在積極發(fā)生著作用?？蛻魜碓磪^(qū)域廣泛 , 既有來自福田區(qū)、南山區(qū)的客戶 , 也有來自羅湖和關外的客戶 , 還有內地、港澳臺和國外的客戶，客戶多為深圳二次或多次置業(yè)的高端客戶，部分分時度假。中信紅樹灣 沙河東路與白石路 18000 10000瑞河耶納 白石洲與深圳灣三路 16000 2100御景東方 沙河東路與白石路交匯 22023 3000科技園片區(qū) 卓越淺水灣 濱海大道與科苑南路交匯處 16000 1200 全國五大高科技園區(qū)之一，員工總數超幾十萬，對商務和生活消費需求龐大；陽光帶海濱城 濱海大道北，沙河西路以西 15000 7000帝景園 深大北門對面 12023 1750白石洲片區(qū) 僑城豪苑 白石洲 10000 3600 暫住人口 15萬，多為白領，消費能力中檔以上，追隨時尚中海灣畔花園 沙河街深南大道北 13000 3720英倫名苑 沙河西路 12023 2422區(qū)域的豪宅氣質與購買人群繼續(xù)書寫深圳高檔項目的篇章、市場競爭狀況 住宅南山區(qū)近期近期將入市項目項目位置 項目名稱 建筑面積 套數 主力戶型華僑城及周邊區(qū)域 聯(lián)泰紅樹灣 52150 140 別墅大戶紅樹灣 4期 120230 600 50－ 60的公寓， 180－ 200的高層純水岸 4期 53900 194 220325大戶型及 TOWNHOUSE蛇 口招商海月 97370 672 創(chuàng)新戶型， 90+90和 80+80平方米可以組合成三房、四房澳城 86520 447 100－ 194的三房和四房卓越維港 130000 100 TOWNHOUSE半山蘭溪谷 146910 537 170－ 210的四房， 280－ 400的復式及Townhouse半島城邦 2期 預計 2023年入市大南山 城市山林 2期 11000 839 三房以上前海云棲西岸 閣 家不以富傳，厚德可以載 “屋 ”。 計容積率建筑面積： 81365M178。改變部分物業(yè)功能，完善物業(yè)鏈設計，利用項目周邊資源，打造城市中心綜合體的復合價值及效益。2 % %發(fā)展方向： 持有 256套的酒店公寓的及負一層商業(yè)的產權，其他面積對外銷售。C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間銷售D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 銷售裙樓一層及地下一層商業(yè) 11828㎡ 銷售B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 持有合計 102943㎡1093間、項目核心競爭力分析 —— 對比項目　 企業(yè)實力 地段 形象 建面 獨特外觀 區(qū)域行業(yè)文脈華潤中心二期 香港上市公司 羅湖商業(yè)區(qū) 古典 55萬酒店部分外觀較為獨特 金融區(qū)、商務區(qū)益田假日廣場以房地產開發(fā)為核心的大型股份集團公司 南山華僑城 現(xiàn)代 13萬設計宛如一艘停泊在城市中的豪華郵輪旅游區(qū)、高新技術產業(yè)園區(qū)京基百納空間以房地產開發(fā)為主導大型企業(yè)集團 南山紅樹灣 現(xiàn)代 12萬 無明顯特色 高尚生活區(qū)海岸城 民營房地產開發(fā)股 份企業(yè) 南山 現(xiàn)代 30萬 多維折線外立面 金融區(qū)、商務區(qū)沙河項目 上市公司 南山華僑城 現(xiàn)代 10萬 會議室部外觀獨特旅游區(qū)、人文景觀區(qū)對比項目基本情況列表本項目的最大的優(yōu)勢在于項目所處的地理位置、項目核心競爭力分析 —— 因素評價　 企業(yè)實力 地段 形象 體量獨特外觀區(qū)域行業(yè)文脈華潤中心 ***** **** *** ***** 　 ** ****益田假日廣場 *** **** **** *** **** ****京基百納空間 **** ** ** *** **　 ***海岸城 *** *** *** ****　 *** ***沙河項目 **** **** *** ** ** ****本項目在企業(yè)實力、地段及區(qū)域均具有強勢競爭力、項目核心競爭力分析由分析可見，本項目最大的優(yōu)勢為： 是深圳三大高尚住宅 “ 地皇 ” 區(qū)之子；是深圳境內最頂級國際生活圈的第一 “ 口岸 ” ；是 “ 深圳最貴住宅 ” 與 “ 深圳最頂級豪宅 ” 的黃金分割點；是 “ 深圳不動產銀行 ” 的藍籌股、暢銷版 ……、項目核心價值體系八大價值體系手握世界和未來城市客廳信息窗戶聚會場所財富體現(xiàn)私人酒店不動產銀行商務會客身份象征、項目整體定位深圳 CED城市中心綜合體釋義：深圳 CED：深圳中央娛樂區(qū) center entertainment district城市中心：深圳帶狀結構的中心地帶、深圳文化藝術中心地帶綜合體：多功能物業(yè)結合的復合價值體寫字樓酒店公寓酒店住宅商業(yè)深圳 CED城市中心綜合體ＭＯＲＥ ＯＦＦＩＣＥ－國際頂級服務式辦公室CED高級酒店服務式公寓CED個性精品商務酒店華僑城城市峰尚小戶全球一流旅游娛樂文化紀念品中心、分物業(yè)類型定位、分物業(yè)類型價值鏈建立 寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)四大塊須有機聯(lián)系和融合，才能促使整個項目運作平寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)四大塊須有機聯(lián)系和融合，才能促使整個項目運作平穩(wěn)，充滿活力，而充當這一銜接效應關鍵點是商業(yè)板塊，運營關鍵是酒店。連鎖酒店將搶奪低端客戶。? 巴黎的 Petit Moulin（巴黎小磨坊） ，位于畢加索博物館旁邊，門牌號碼都是由知名畫家親筆書寫，你可選擇 17種不同風格的房間，它們代表著 17種不同的生活方式。國際高品質寫字樓定位是必由之選可建造國際性可持續(xù)性發(fā)展的差異化產品項目自身來看：位于城市中心核心位置，未來配套將相當完善，規(guī)模適中。ＭＯＲＥ?。希疲疲桑茫?－－－ 國際頂級服務式辦公室、物業(yè)類型定位 辦公定位即租即用　經濟靈活　安全高效辦公概念 辦公空間 辦公方式－適合的群體－?外資企業(yè)在華項目公司和高起點的創(chuàng)業(yè)企業(yè)?在異地設立分支機構或分部辦公室的公司?有臨時項目組辦公需求的公司?需臨時辦公場志的公司－提供的服務－?家具和設施齊全的全裝修辦公室?配套全套設施的培訓室、會議室和洽談室?個性化虛擬辦公室?時尚現(xiàn)代的咖啡吧?國際標準秘書行政支援?先進的通訊、電訊設施。第一步：住宅可迅速保證資金回籠與人氣聚集；、推售策略C、 D棟出售入市B棟招租A棟出售入市商業(yè)出售2023/12開發(fā)節(jié)奏2023/5 2023/7 2023/9項目推售策略：第一步推售住宅，并同時招租寫字樓，建立項目高端形象同時，快速回款；第二步推售 A棟公寓，使價值最優(yōu)化，并同時出售商業(yè)，使項目形象最高 端時得到最好的銷售時機。 、推廣概念點 —— 亮相點關于 CIVI WORLD：懸念 —— 40萬，擁有一套華僑城的酒店？什么樣的酒店，不用月供，還能收錢？什么樣的酒店，能 “ 開源節(jié)流，財富永續(xù) ” ？、推廣概念點 —— 引爆點地心引力引爆通過地下車場直接進入銷售中心三區(qū) 銷售中心 包括接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、情景互動區(qū)（影音區(qū)）、水吧、工作區(qū)等項目展示區(qū)、情景互動區(qū)四區(qū) 看樓通道及情景體驗點包括項目主景觀軸園林展示、客戶至樣板房通道及其他區(qū)域體驗點設置等突出項目特色的看樓通道、中心景觀園林展示、清晰明了的指示系統(tǒng)、安全衛(wèi)生的情景互動點五區(qū) 樣板房 主力戶型樣板房展示、裝修樣板房、清水房用材展示、樣板房內外空間展示、裝修樣板間、清水房用材展示及說明、安全說明及指示銷售現(xiàn)場包裝區(qū)域劃分、銷售現(xiàn)場包裝整體包裝示意圖5區(qū)樣板房4區(qū)看樓通道及情景體驗點3區(qū)銷售中心2區(qū)迎賓處1區(qū)迎賓大道項目區(qū)域車行路線人行路線1區(qū)2區(qū)2區(qū)3區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)5區(qū)銷售現(xiàn)場包裝主進入區(qū)選擇昭示性強，展示面大、可進入性強，又易于與看樓通道及樣板房連接，并考慮洗手間、辦公區(qū)域與主展示區(qū)相區(qū)隔。u 樣板房位置：住宅樣板房 低層方案 5層（ C0 C0 C05精裝樣板房、 C0 C0 C08裝修套餐、清水展示房） 高層方案 17層（ C0 C10精裝樣板房、 C11裝修套餐或清水展示房） 公寓樣板房 23層展示層（精裝樣板房、裝修套餐、清水展示房） 商業(yè)樣板間 一層 0 06號鋪 寫字樓展示層 B棟三層（ B40 B40 B40 B41 B41 B414）、銷售現(xiàn)場包裝 酒店公寓樣板層風格概念：以現(xiàn)代時尚性所體現(xiàn)項目豪氣化作為設計效果。 在開盤當日在沙河高爾夫球會會所舉行相關，聚集人氣。202銷售現(xiàn)場包裝 住宅樣板層 C座 17F在公共區(qū)域即要可體現(xiàn)項目高品質、銷售現(xiàn)場包裝 住宅樣板層 C座 5F工程樣板房 品質展示材料展示 做法文字說明展板給排水材料展示參考 安防系統(tǒng)參考、銷售現(xiàn)場包裝 商業(yè)樣板層分布樣板區(qū)、宣傳物料形象包裝 — 方案一、宣傳物料形象包裝 — 方案二、宣傳物料形象包裝 — 標識類一、宣傳物料形象包裝 標識類二、宣傳物料形象包裝 標識類二、銷售物料形象包裝 宣傳資料類一、銷售物料形象包裝 宣傳資料類二、銷售物料形象包裝 禮品類一、銷售物料形象包裝 禮品類二星級酒店接待服務：現(xiàn)場銷售人員服裝配置應盡量體現(xiàn)品質感；采用星級酒店服務形式，全面完善銷售及服務人員接待禮儀，體現(xiàn)客戶尊貴感。、銷售現(xiàn)場包裝 銷售中心u 分布原則：動靜分開，辦公與展示區(qū)域分開。 CIVI WORLD的熱潮標志著 “ 地心 ” 價值的重塑，標志著不動產消費理 念的革新。 、推廣概念點 —— 揭密點 關于 CIVI WORLD： 亢奮 —— 如果，威尼斯酒店明天出售？ 為什么威尼斯酒店不賣產權？什么樣房只租不賣？ 發(fā)現(xiàn) “ 非賣房 ” ，地心引力開源節(jié)流，財富永續(xù)？ 以 40萬的一次性投入，帶來每月近 2萬的現(xiàn)金流，這樣的房賣不賣？ 什么樣的房能成為非賣房？ 華僑城，豪華產權酒店公寓稀缺 華僑城豪宅區(qū)，租賃市場活躍，回報豐厚 華僑城豪宅區(qū)的準貴族，增值潛力驚人訴求點： CIVI WORLD具備物業(yè)增值性和經營高回報性特點，是深圳絕對稀缺的長期不 動產投資品。實際上任何立體的空間都基于平面土地的支撐，土地對不動產價值走勢起決定性作用。問題在于：地心引力能發(fā)揮多大作用，已經發(fā)揮了多大作用，這個城市又認識了多少 “ 地心引力 ” 作用。訴求點：設置懸念，突出在華僑城豪宅區(qū)，驚現(xiàn)一種一次性投入，無須 按揭的高回報投資品。媒體原則：以目標客戶為導向；定點及全面覆蓋相結合；直效、定向。、物業(yè)類型定位 住宅華僑城城市峰尚小戶 、物業(yè)類型定位 住宅在 C、 D棟架空層設置豪華會所，豐富住宅配套 、形象定位項目命名： CIVI WORLD備選名： CIVI WORLD 都會新峰、 蔚山灣、 僑城時代、 尚鄰國際、形象定位 — 方案一、形象定位 — 方案一、形象定位 — 方案二項目推廣語：CIVI WORLD城市中軸，雙核高點作為深圳中央娛樂區(qū)的綜合體項目，該方案的 LOGO由多塊水晶體組成，寓意為高端都市綜合體項目產品的多樣性、價值相互輝映。ＭＯＲＥ ＯＦＦＩＣＥ－－－ 國際頂級服務式辦公室市場成功案例看：盛煇庭服務辦公室高價格所帶來的高質人群。地板用的是石膏板、壁紙或者是乳料漆，但是卻是將木地板鋪到天花板上去了?？山ㄔ? OUTIQUE HOTEL 的差異化產品充分發(fā)揮本項目符合發(fā)展國際性商務酒店標準的優(yōu)勢符合建造