【正文】 檔商務(wù)度假型酒店，環(huán)境良好，入住率較高。、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 寫字樓華僑城及周邊區(qū)域?qū)懽謽俏磥砉?yīng)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱 占地面積 寫字樓面積 位置 特點(diǎn)益田假日廣場(chǎng) 華僑城人文主體社區(qū)核心地段充分利用綠化、自然采光等系統(tǒng)，體現(xiàn) “ 園林中的建筑 ” ，極具生態(tài)概念。 ,營(yíng)造生態(tài)辦公賦安科技大廈 —— 4萬 高新科技園區(qū)科技南七路深圳市賦安安全系統(tǒng)有限公司總部華僑城 OCTLOFT —— 4萬 華僑城東組團(tuán) 華僑城針對(duì)東部工業(yè)區(qū)部分舊廠區(qū) ,提出改造計(jì) “OCTLOFT” ，深圳首個(gè) LOFT大社區(qū) 海岸城 —— 14萬 海德二道與文心五路交匯處深圳灣金融商務(wù)區(qū)國(guó)際級(jí)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高端寫字樓，盡顯藍(lán)色商務(wù)形象華僑城寫字樓市場(chǎng)短缺，現(xiàn)有的漢唐大廈已經(jīng)很難滿足現(xiàn)有的需求?？蛻裘枋觯捍蠊韭殬I(yè)經(jīng)理人、海歸派性 別：以男為主，部分女性年 齡： 35—45 歲、少數(shù)在 45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學(xué)歷文化教育：大學(xué)以上家庭結(jié)構(gòu)：核心家庭結(jié)構(gòu)來 源：深圳、其他城市行 業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、電子、園林、高新產(chǎn)業(yè)職 位：高層領(lǐng)導(dǎo)工作、企業(yè)主嗜 好：閱讀、游泳、體育、健身、球類、旅游、高爾夫主 張：投資關(guān) 注：與信息時(shí)代緊密聯(lián)系，關(guān)注主流媒體、新聞、時(shí)事，注重生活品質(zhì)， 關(guān)注生活資訊價(jià)值體系：知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富、客戶分析 購買客戶實(shí)證調(diào)查客戶描述：白領(lǐng)階層 年 齡： 25—35 歲、少數(shù)在 45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學(xué)歷文化教育：大學(xué)以上家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊砘騼扇思彝? 源：大多來源外地城市行 業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、實(shí)業(yè)、園林、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)職 位：一般職員或中層管理者嗜 好：閱讀、游泳、體育、健身、球類、旅游、主 張：希望改進(jìn)自己生活質(zhì)量、環(huán)境關(guān) 注：時(shí)尚生活的追隨者，關(guān)注一切媒體的焦點(diǎn)，注重生活品質(zhì)價(jià)值體系：生活源自追求、客戶分析 租客實(shí)證調(diào)查客戶描述：本區(qū)域外資企業(yè)主或高管階層性 別：男性占絕對(duì)主力年 齡： 30—50 歲文化教育：大學(xué)及以上學(xué)歷為主家庭結(jié)構(gòu)：老家有家庭、在本地有臨時(shí)第二居所、部分有成年子女來 源：深圳本地、港臺(tái)、日韓行 業(yè)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)職 位：企業(yè)主、高層管理嗜 好：體育、健身、高爾夫、閱讀主 張：實(shí)用主義、物有所值關(guān) 注：關(guān)注香港和深圳及海外商業(yè)媒體、新聞、時(shí)事價(jià)值體系：物質(zhì)影響一切、客戶分析 目標(biāo)購買客戶描述、客戶分析 目標(biāo)客戶基于規(guī)范判斷? 年齡 3045歲? 成功的私營(yíng)企業(yè)主? 大型企業(yè)的金領(lǐng)管理層? 文藝精英或其他事業(yè)有成的人士? ……? 事業(yè)有成，身家豐厚? 外表平和，內(nèi)心充滿生活激情? 接受西方生活觀念，但也注重中國(guó)儒家精神內(nèi)涵? 行蹤比較隱秘，私生活豐富? 游離于生活瑣事之外，比較超脫 “富潤(rùn)屋、德潤(rùn)身 ”，屋潤(rùn)源于身潤(rùn)，身潤(rùn)源于德潤(rùn)。家不以富傳，厚德可以載 “屋 ”。、市場(chǎng)分析小結(jié)住房市場(chǎng)供求關(guān)系依舊緊張： 全市房地產(chǎn)投資與開發(fā)建設(shè)規(guī)模呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積有所下降，有效供應(yīng)繼續(xù)減少。 123特區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)地段小戶產(chǎn)品仍有一定稀缺 ： 特區(qū)外銷售規(guī)模居全市主體，普通商品住宅占較大比重 4相對(duì)復(fù)合成熟的城中之城，呼喚新的市場(chǎng)熱點(diǎn)及產(chǎn)品。 華僑城區(qū)域仍是城市的焦點(diǎn)所在，成為城市文化、高端商務(wù)、休閑度假中心，城市名片功能持續(xù)體現(xiàn)。 5華僑城區(qū)域各物業(yè)類型競(jìng)相爭(zhēng)艷，業(yè)績(jī)表現(xiàn)上流，總體供給較少，對(duì)發(fā)展有一定影響。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本資料 項(xiàng)目資源解析 項(xiàng)目 產(chǎn)品分析 SWOT及對(duì)應(yīng)策略 項(xiàng)目發(fā)展策略 世紀(jì)假日廣場(chǎng)位于深圳南山區(qū)華僑城片區(qū)世界之窗對(duì)面，東臨益田假日廣場(chǎng)，南接深南大道，西鄰白石洲，北至僑城豪苑等高尚住宅區(qū)，毗鄰濱海景觀長(zhǎng)廊（ 5分鐘車程），沙河高爾夫球場(chǎng)（ 2分鐘車程）。地皇坐標(biāo)系 、項(xiàng)目基本資料、項(xiàng)目基本資料占地面積： 11330 M178。建筑面積： 102943M178。 計(jì)容積率建筑面積： 81365M178。不計(jì)容積率建筑面積：21578M178。容積率： 單身公寓面積： 39172M178。住宅建筑面積： 178。寫字樓面積： 178。商業(yè)面積： 11827M178。其他： 2722M178。、項(xiàng)目資源解析可體驗(yàn)的城市稀缺豐富資源關(guān)鍵詞：華僑城、 四大人文 景觀 、地鐵二號(hào)、 城市公共景觀、 復(fù)合功能，奢華小戶資源不可復(fù)制居住 只可仰望人文不可匹敵珍藏不可多得 復(fù)核價(jià)值復(fù)核價(jià)值華僑城高檔居住區(qū)戶型方正．景觀均好ＣＥＤ城市中心綜合體品牌發(fā)展商打造世界之窗等四大人文 景觀 、交通便捷，地鐵物業(yè)何香凝美術(shù)館 、華夏藝術(shù)中心，益田假日廣場(chǎng)、產(chǎn)品分析稀缺產(chǎn)品項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總表?xiàng)澨?hào) 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /套數(shù) 層高 /樓層數(shù) 戶型產(chǎn)品區(qū)間A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 m/234F 3181㎡C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間 m/334F 43112㎡D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 m/334F 4781㎡裙樓一層及地下一層 商業(yè) 11828㎡ 一層為 ；負(fù)一層為 B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 m/37F 84173㎡合計(jì) 102943㎡ 1093間、 SWOT分析SWOT S W? 旅游文化資源 +華僑城區(qū)位優(yōu)勢(shì)? 各類型產(chǎn)品均為區(qū)域稀缺? 交通便利、地鐵物業(yè)，? 均好景觀及完善配套，? 沙河品牌；? 周邊大型商業(yè)提供良好商業(yè)氛圍? 項(xiàng)目處交通要道，有一定噪音影響；? 地鐵施工區(qū)域，周邊環(huán)境銷顯塵土；西側(cè)有農(nóng)民房，影響整體形象；? 項(xiàng)目本身配套少? 多種物業(yè)類型，有一定的相互影響，商業(yè)地下一層有一定的進(jìn)入障礙；O　　 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)? 華僑城介入白石洲，區(qū)域形象將有大的改善；? 地鐵二號(hào)線試驗(yàn)段；? 華僑城區(qū)域中小戶型推出時(shí)間與本項(xiàng)目有一定時(shí)間間隔；強(qiáng)調(diào)品牌發(fā)展商在城市核心地段的稀缺產(chǎn)品，注重品質(zhì)和服務(wù)的打造，樹立深圳頂級(jí)高尚稀缺建筑的形象特征 。改變部分物業(yè)功能，完善物業(yè)鏈設(shè)計(jì)，利用項(xiàng)目周邊資源，打造城市中心綜合體的復(fù)合價(jià)值及效益。T 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 　? 政策因素將持續(xù)影響房地產(chǎn)整體環(huán)境，大勢(shì)可能出現(xiàn)拐點(diǎn)；? 深圳整體價(jià)格上漲速度較快，高位運(yùn)行 。以不同物業(yè)類型的組合進(jìn)行　長(zhǎng)短期營(yíng)銷重點(diǎn)的推廣，加大地鐵及旅游區(qū)物業(yè)的宣傳力度，增強(qiáng)物業(yè)保值升值的特性結(jié)合優(yōu)勢(shì)資源，樹立項(xiàng)目標(biāo)簽，界定與其他項(xiàng)目的形象差異及運(yùn)營(yíng)差異、項(xiàng)目發(fā)展策略一改：改變現(xiàn)有部分物業(yè)功能，建立抗風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)性強(qiáng)的復(fù)合性綜合體項(xiàng)目二強(qiáng)：強(qiáng)調(diào)華僑城尊崇人文地皇區(qū)域，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品稀缺性及投資價(jià)值三重：重點(diǎn)打造項(xiàng)目城市國(guó)際化標(biāo)簽的形象特征　　　重點(diǎn)挖掘高升值高保值的地鐵綜合體及城市中心綜合體的雙核效應(yīng)　　　重點(diǎn)協(xié)調(diào)組合高端優(yōu)勢(shì)企業(yè)資源，打造國(guó)際化團(tuán)隊(duì)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一改 二強(qiáng)　 三重項(xiàng)目定位 項(xiàng)目開發(fā)方向 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目分物業(yè)定位 項(xiàng)目形象定位、項(xiàng)目開發(fā)方向? 立于城市發(fā)展趨勢(shì)；? 尊重市場(chǎng)并最大限度挖掘地塊價(jià)值；? 把握房地產(chǎn)大勢(shì)，締造地產(chǎn)投資創(chuàng)新理念；? 樹立精品標(biāo)桿形象，重視社會(huì)效應(yīng)及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。原則項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總表?xiàng)澨?hào) 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /套數(shù) 層高 /樓層數(shù) 戶型產(chǎn)品區(qū)間A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 m/234F 3181㎡C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間 m/334F 43112㎡D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 m/334F 4781㎡裙樓一層及地下一層商業(yè) 11828㎡ 一層為 ；負(fù)一層為 B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 m/37F 84173㎡合計(jì) 102943㎡ 1093間ABCD、項(xiàng)目開發(fā)方向 數(shù)據(jù)總表銷售方向：變現(xiàn)項(xiàng)目全部面積，對(duì)于本項(xiàng)目的住宅、商業(yè)、公寓、 寫字樓 全部銷售，達(dá)到利潤(rùn)最高點(diǎn)。優(yōu)劣勢(shì)：資金回流速度快，短期利潤(rùn)得以實(shí)現(xiàn)，缺少長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算一：物業(yè)全部出售時(shí)項(xiàng)目銷售預(yù)估表、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案一銷售預(yù)估表序號(hào) 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 寫字樓 43000 35000 419145940 3411653003 單身公寓 44400 40000 1728935556 15575996004 商業(yè) 60000 40000 709654200 4731028005 總計(jì) 3613130896 3001363700出售項(xiàng)目利潤(rùn)表、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案一項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 30013637002 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營(yíng)業(yè)稅 15% 150068185 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤(rùn) 5—6 18020541228 成本利潤(rùn)率 7247。2 % %發(fā)展方向二： 銷售單身公寓與住宅 ,持有商業(yè)與寫字樓 ,既考慮當(dāng)期銷售收益，也考慮長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算二：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二銷售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限（元/平方米）預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 1080000000 6294960002單身公寓9 44400 40000 1776000000 15575996003出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店 +商業(yè) +寫字樓 4 總計(jì) 3059874434 2320236715經(jīng)濟(jì)測(cè)算二：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 23202367152 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營(yíng)業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤(rùn) 5—6 12727622638 成本利潤(rùn)率 7247。2 % %發(fā)展方向： 持有 256套的酒店公寓的及負(fù)一層商業(yè)的產(chǎn)權(quán)，其他面積對(duì)外銷售?？紤]變現(xiàn)易售面積，長(zhǎng)期收益選擇區(qū)域盈利較高項(xiàng)目。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案三經(jīng)濟(jì)測(cè)算三：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案三銷售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限（元 /平方米）預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 寫字樓 43000 35000 419145940 3411653003 單身公 寓 38940 44400 40000 1728935556 15575996004 商業(yè) 60000 40000 238438980 1589593205 出租收 益 產(chǎn)權(quán)式酒 店 　 　 負(fù)一層商 業(yè) 51843000 282780006 總計(jì) 3245993505 2754674342經(jīng)濟(jì)測(cè)算三：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案三項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 27546743422 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營(yíng)業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤(rùn) 5—6 16104011598 成本利潤(rùn)率 7247。2 % %開發(fā)方向四： 持有 256套的酒店公寓的產(chǎn)權(quán)及寫字樓，其他面積對(duì)外銷售。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案四、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案四銷售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類型