【正文】 減為 5%。、整體市場環(huán)境及政策分析銀行存款基準(zhǔn)利率 %，扣除個人利息所得稅 5% ，凈利潤為 %左右；銀行貸款基準(zhǔn)利率提高到 % ；目前的租金回報率為 3%左右；若不許按揭，買房的回報率基本等同存款利息所得利率；若按揭買房，投資回報率則為租金回報率減去貸款利率為 %若按揭買房，租金回報率不足以支撐貸款利率，若不需按揭，也只是與存款利率持平，市場顯示，目前投資回報率偏低。政策分析總結(jié)1 近期頻密的政策調(diào)控政策已初現(xiàn)成效，整體市場嚴(yán)防地產(chǎn) “ 拐點 ” 的氣氛有一定增強；2國務(wù)院已定下了 “ 繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，有效防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱 ” 的基調(diào)，預(yù)計四季度還會有類似加息的調(diào)控政策繼續(xù)出臺； 3 深圳市政府調(diào)控結(jié)果成績不盡如人意，房地產(chǎn)二級市場上價格還沒出現(xiàn)明顯的回落 。華僑城 —— 城市中軸名片，尊崇人文區(qū)域代言、僑城區(qū)域現(xiàn)狀 住宅高檔住宅：以波托菲諾、紅樹西岸、中信紅樹灣、瑞河耶納等為代表，多為豪宅，環(huán)境優(yōu)良，配套齊全。數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)深圳 07年上半年房價持續(xù)快速上升，同比均漲幅為 %，關(guān)內(nèi)住宅供應(yīng)量持續(xù)減少。 20230 —— 70平兩房 和 100平左右三房為主鼎太風(fēng)華 6期 50000 —— 3房， 108左右南山區(qū)未來市場的供應(yīng)戶型基本為大戶，主力面積較大，華僑城片區(qū)入市項目少，小戶型產(chǎn)品稀缺。、市場競爭狀況 寫字樓華僑城及周邊區(qū)域?qū)懽謽俏磥砉?yīng)基本數(shù)據(jù)項目名稱 占地面積 寫字樓面積 位置 特點益田假日廣場 華僑城人文主體社區(qū)核心地段充分利用綠化、自然采光等系統(tǒng)，體現(xiàn) “ 園林中的建筑 ” ，極具生態(tài)概念。、市場分析小結(jié)住房市場供求關(guān)系依舊緊張： 全市房地產(chǎn)投資與開發(fā)建設(shè)規(guī)模呈現(xiàn)小幅下降趨勢，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積有所下降，有效供應(yīng)繼續(xù)減少。 項目分析 項目基本資料 項目資源解析 項目 產(chǎn)品分析 SWOT及對應(yīng)策略 項目發(fā)展策略 世紀(jì)假日廣場位于深圳南山區(qū)華僑城片區(qū)世界之窗對面，東臨益田假日廣場，南接深南大道，西鄰白石洲，北至僑城豪苑等高尚住宅區(qū)，毗鄰濱海景觀長廊（ 5分鐘車程），沙河高爾夫球場（ 2分鐘車程）。不計容積率建筑面積：21578M178。商業(yè)面積： 11827M178。T 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 　? 政策因素將持續(xù)影響房地產(chǎn)整體環(huán)境，大勢可能出現(xiàn)拐點；? 深圳整體價格上漲速度較快，高位運行 。、項目開發(fā)方向研究 方案一經(jīng)濟測算一：物業(yè)全部出售時項目銷售預(yù)估表、項目開發(fā)方向研究 方案一銷售預(yù)估表序號 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米）核心單價上限（元 /平方米）核心單價下限預(yù)計總銷售額上限（元）預(yù)計總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 寫字樓 43000 35000 419145940 3411653003 單身公寓 44400 40000 1728935556 15575996004 商業(yè) 60000 40000 709654200 4731028005 總計 3613130896 3001363700出售項目利潤表、項目開發(fā)方向研究 方案一項目利潤表序號 項目名稱 計算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 30013637002 總開發(fā)成本 　 3 銷售費用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費 ++ 營業(yè)稅 15% 150068185 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤 5—6 18020541228 成本利潤率 7247?？紤]變現(xiàn)易售面積，長期收益選擇區(qū)域盈利較高項目。2 % %、項目開發(fā)方向研究方案對比序號項目名稱 計算程式 方案一（全售）方案二（銷售公寓與住宅，持有寫字樓與商業(yè)）方案三（持有部分公寓和一層商業(yè)，銷售其他面積）方案四（持有部分公寓和寫字樓，銷售其他面積）銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 3613130896 3001363700 3059874434 2320236715 3245993505 2754674342 3263137966 2716292703 2 總開發(fā)成本 　 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 3 銷售費用 1% 126459581 105047730 107095605 81202685 113609773 96413602 114209829 95070245 4 與銷售相關(guān)稅費++4.3 184269676 153069549 156053596 118323912 165545669 140488391 166420236 138530928 營業(yè)稅 15% 180656545 150068185 152993722 116003836 162299675 137733717 163156898 135814635 印花稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 城建稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 5 銷售利潤 1—2—3—42679218890 2120233673 2173542484 1497367369 2343655314 1894589599 2359325352 1859508781 6 所得稅 515% 401882833 318009551 326031373 224605105 351548297 284188440 353898803 278926317 7 稅后利潤 5—6 2277336056 1802054122 1847511111 1272762263 1992107017 1610401159 2023426549 1580582464 8 成本利潤率 7247。穩(wěn)，充滿活力，而充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點是商業(yè)板塊，運營關(guān)鍵是酒店。v 差異化酒店產(chǎn)品定位是必由之選對策 方法事實條件項目自身來看：位于城市中心核心位置，未來配套將相當(dāng)完善，規(guī)模適中。 Boutique Hotel的設(shè)計和創(chuàng)意無處不在。? 紐約的一家 Boutique Hotel，所用的家具都是很有原創(chuàng)味道。、物業(yè)類型定位 辦公推導(dǎo)市場競爭來看：216。充分發(fā)揮本項目符合發(fā)展國際性寫字樓的優(yōu)勢。其特點是資源集中配置 ,并可全體共享。－辦公室－滿足多種辦公需求，營造和諧辦公空間?根據(jù)需求靈活自由組合辦公室?系列組合家具?數(shù)字電話及光纖網(wǎng)絡(luò)設(shè)施－會議室－靈活合理的價格，先進的會議配置?專業(yè)的產(chǎn)務(wù)環(huán)境?先進的音頻視頻設(shè)備?全球視像，電話會議?同聲翻譯系統(tǒng)?電子白板及多用途白板－虛擬辦公室－?提供尊貴的商務(wù)地址?擁有本地電話號碼，以您公司名義接聽并處理來電?隨需即租的辦公室、會議室、　行政及ＩＴ支持?商務(wù)信函、傳真及資料的處理?郵件接收入轉(zhuǎn)發(fā)?文件制作／傳真／掃描／裝訂、物業(yè)類型定位 辦公定位不同設(shè)計元素的辦公空間、物業(yè)類型定位 辦公定位、物業(yè)類型定位 酒店式公寓CED高級酒店服務(wù)式公寓 —— 深圳國際不動產(chǎn)銀行新貴A棟中上層公寓，裝修后交由業(yè)主自主出租，在大堂與產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓進行區(qū)隔。 推廣沙河世紀(jì)廣場，應(yīng)通過整合項目的城市價值、區(qū)域價值、產(chǎn)品價值的訴求、以專業(yè)手段達到投資價值最大化，從而帶動項目物業(yè)價值以及積極配合歷史發(fā)展及政府調(diào)控的正面姿態(tài)來進行傳播。、開發(fā)節(jié)奏及階段劃分銷售曲線2023/12開發(fā)節(jié)奏2023/5 2023/7啟動階段劃分—— 形象建設(shè)期 —— 一批蓄勢期 —— 一批巔峰期——二批巔峰期—— 收尾期▲5月 17日開盤 ▲7月 26日開盤—— 二批蓄勢期2023/9推廣曲線、廣告與媒體策略原則廣告原則：形象品質(zhì)感強；標(biāo)簽作用到位；賣點突出，說明性強；高效組合，合理費用。原則、推廣總體思路推廣的關(guān)鍵在于兩點： 能否建立深圳頂級豪宅區(qū)新的 “ 坐標(biāo)系 ” ，打造新貴坐標(biāo)點； 能否真正地把 A棟的投資價值充分地挖掘并充分地展示。勿庸置疑，華僑城是深圳的 “ 地心 ” ，在強大引力的驅(qū)動下，每一寸土地都炙手可熱。幾乎所有置業(yè)者對 “ 地段論 ” 都耳熟能詳，但對土地價值的認(rèn)識卻流于表面。揭秘 華僑城的崛起用了多少錢？威尼斯酒店、洲際酒店的總市值多少錢？整個區(qū)域每天又流動多少錢？ — — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點 —— 揭密點解析： 四十萬搏千億 四十萬，買一套華僑城區(qū)域內(nèi)的酒店，用百萬搏千億！價值一旦 被挖掘，地心引力引爆地標(biāo)， CIVI WORLD的價值將產(chǎn)生質(zhì)的飛 躍。 CIVI WORLD所在片區(qū)的價值不是稀缺，而是唯一。住的房是消費品，不住的房是投資品。關(guān)于 CIVI WORLD：驚人 —— 2023的深圳絕唱 優(yōu)質(zhì)資源整合的典范 新置業(yè)理念先鋒、形象包裝打造 CIVI WORLD全新城市標(biāo)簽形象 全新 CＥ D形象建立全新投資形象建立全新理念形象建立全新產(chǎn)品形象建立全新產(chǎn)業(yè)形象建立全新服務(wù)形象建立、銷售現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場包裝應(yīng)能體現(xiàn)出項目國際化的高尚項目的氣質(zhì)及未來居住高品質(zhì)的環(huán)境氛圍，著力表現(xiàn)項目復(fù)合產(chǎn)品特色。建議主要展示場所設(shè)置 B棟一層裙樓，辦公儲藏及洗手間設(shè)置于 C棟一層裙樓。u 與其他區(qū)域匹配：與迎賓道、看樓通道、樣板房的接待人員及包裝風(fēng)格相匹配。、銷售現(xiàn)場包裝 寫字樓樣板層風(fēng)格概念： More 空間開放化作為設(shè)計理念，以辦公場所豪氣化作為設(shè)計效果。、銷售人員形象提升星級酒店接待服務(wù)，專屬領(lǐng)地，完全預(yù)約、營銷活動策略樹立項目形象加大項目影響力提升企業(yè)品牌推出項目搶占市場項目高銷售率多贏局面目 的 目 的、營銷活動計劃思路p 前期鋪墊期，以房地產(chǎn)行業(yè)及建筑行業(yè)作為主要活動p 正式銷售期，結(jié)合各公共節(jié)點及本項目營銷節(jié)點，建議舉辦慶?；顒?；p 活動同時結(jié)合一定的促銷優(yōu)惠進行，具體方案視銷售情況再行確定；p 全員營銷優(yōu)惠全程實施。、入伙活動答謝業(yè)主酒會及星光大道業(yè)主手印活動、其他活動投資發(fā)展前景論壇商務(wù)論壇慶典活動業(yè)主車友會活動、價格與促銷戰(zhàn)略周邊住宅價格 岸碧海云天碧海云天15000紅樹西岸紅樹西岸28000中信紅樹灣中信紅樹灣18000瑞河耶納瑞河耶納16000金海燕花園金海燕花園12023新浩城花園新浩城花園11000御景東方御景東方22023世紀(jì)村世紀(jì)村15000華僑城世界花園750013000假日灣780011000博托菲諾純水岸一期35000純水岸二期45000純水岸三期80000117500純水岸四期48000一輝花園14000美加廣場16500天鵝堡880025000僑城豪苑950010500朗景園9700中海灣畔花園 13000英倫名苑12023卓越淺水灣16000陽光帶海濱城1400016000匯景豪園510010000 帝景園12023科苑花園1000012023豪方現(xiàn)代豪園 510010000科苑學(xué)里13000陽光海景園12023匯園雅居800010000華僑城的物業(yè)價格處于高位，價格區(qū)間在其他區(qū)域之上，其主要因為物業(yè)類型多集中為別墅及高檔住宅，直接拉升其片區(qū)的價值及價格。開盤日期 區(qū)域 項目名稱建筑面積銷售均價7月 24日 南山后海 映月花園 60372 350007月 26日 南山 蘭溪谷 110931 410