【正文】 減為 5%。、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析銀行存款基準(zhǔn)利率 %，扣除個(gè)人利息所得稅 5% ，凈利潤(rùn)為 %左右；銀行貸款基準(zhǔn)利率提高到 % ；目前的租金回報(bào)率為 3%左右；若不許按揭，買房的回報(bào)率基本等同存款利息所得利率；若按揭買房，投資回報(bào)率則為租金回報(bào)率減去貸款利率為 %若按揭買房，租金回報(bào)率不足以支撐貸款利率，若不需按揭，也只是與存款利率持平，市場(chǎng)顯示，目前投資回報(bào)率偏低。政策分析總結(jié)1 近期頻密的政策調(diào)控政策已初現(xiàn)成效，整體市場(chǎng)嚴(yán)防地產(chǎn) “ 拐點(diǎn) ” 的氣氛有一定增強(qiáng)；2國(guó)務(wù)院已定下了 “ 繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，有效防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱 ” 的基調(diào)，預(yù)計(jì)四季度還會(huì)有類似加息的調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)； 3 深圳市政府調(diào)控結(jié)果成績(jī)不盡如人意，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上價(jià)格還沒(méi)出現(xiàn)明顯的回落 。華僑城 —— 城市中軸名片，尊崇人文區(qū)域代言、僑城區(qū)域現(xiàn)狀 住宅高檔住宅：以波托菲諾、紅樹(shù)西岸、中信紅樹(shù)灣、瑞河耶納等為代表，多為豪宅，環(huán)境優(yōu)良，配套齊全。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)深圳 07年上半年房?jī)r(jià)持續(xù)快速上升，同比均漲幅為 %，關(guān)內(nèi)住宅供應(yīng)量持續(xù)減少。 20230 —— 70平兩房 和 100平左右三房為主鼎太風(fēng)華 6期 50000 —— 3房， 108左右南山區(qū)未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)戶型基本為大戶，主力面積較大，華僑城片區(qū)入市項(xiàng)目少，小戶型產(chǎn)品稀缺。、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 寫(xiě)字樓華僑城及周邊區(qū)域?qū)懽謽俏磥?lái)供應(yīng)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱 占地面積 寫(xiě)字樓面積 位置 特點(diǎn)益田假日廣場(chǎng) 華僑城人文主體社區(qū)核心地段充分利用綠化、自然采光等系統(tǒng)，體現(xiàn) “ 園林中的建筑 ” ，極具生態(tài)概念。、市場(chǎng)分析小結(jié)住房市場(chǎng)供求關(guān)系依舊緊張： 全市房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積有所下降，有效供應(yīng)繼續(xù)減少。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本資料 項(xiàng)目資源解析 項(xiàng)目 產(chǎn)品分析 SWOT及對(duì)應(yīng)策略 項(xiàng)目發(fā)展策略 世紀(jì)假日廣場(chǎng)位于深圳南山區(qū)華僑城片區(qū)世界之窗對(duì)面，東臨益田假日廣場(chǎng)，南接深南大道，西鄰白石洲，北至僑城豪苑等高尚住宅區(qū)，毗鄰濱海景觀長(zhǎng)廊（ 5分鐘車程），沙河高爾夫球場(chǎng)（ 2分鐘車程）。不計(jì)容積率建筑面積：21578M178。商業(yè)面積： 11827M178。T 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 　? 政策因素將持續(xù)影響房地產(chǎn)整體環(huán)境，大勢(shì)可能出現(xiàn)拐點(diǎn)；? 深圳整體價(jià)格上漲速度較快，高位運(yùn)行 。、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究 方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算一：物業(yè)全部出售時(shí)項(xiàng)目銷售預(yù)估表、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究 方案一銷售預(yù)估表序號(hào) 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 寫(xiě)字樓 43000 35000 419145940 3411653003 單身公寓 44400 40000 1728935556 15575996004 商業(yè) 60000 40000 709654200 4731028005 總計(jì) 3613130896 3001363700出售項(xiàng)目利潤(rùn)表、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究 方案一項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 30013637002 總開(kāi)發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營(yíng)業(yè)稅 15% 150068185 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤(rùn) 5—6 18020541228 成本利潤(rùn)率 7247。考慮變現(xiàn)易售面積，長(zhǎng)期收益選擇區(qū)域盈利較高項(xiàng)目。2 % %、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究方案對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 方案一（全售）方案二（銷售公寓與住宅，持有寫(xiě)字樓與商業(yè)）方案三（持有部分公寓和一層商業(yè)，銷售其他面積）方案四（持有部分公寓和寫(xiě)字樓，銷售其他面積）銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 3613130896 3001363700 3059874434 2320236715 3245993505 2754674342 3263137966 2716292703 2 總開(kāi)發(fā)成本 　 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 3 銷售費(fèi)用 1% 126459581 105047730 107095605 81202685 113609773 96413602 114209829 95070245 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi)++4.3 184269676 153069549 156053596 118323912 165545669 140488391 166420236 138530928 營(yíng)業(yè)稅 15% 180656545 150068185 152993722 116003836 162299675 137733717 163156898 135814635 印花稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 城建稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—42679218890 2120233673 2173542484 1497367369 2343655314 1894589599 2359325352 1859508781 6 所得稅 515% 401882833 318009551 326031373 224605105 351548297 284188440 353898803 278926317 7 稅后利潤(rùn) 5—6 2277336056 1802054122 1847511111 1272762263 1992107017 1610401159 2023426549 1580582464 8 成本利潤(rùn)率 7247。穩(wěn)，充滿活力，而充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是商業(yè)板塊，運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵是酒店。v 差異化酒店產(chǎn)品定位是必由之選對(duì)策 方法事實(shí)條件項(xiàng)目自身來(lái)看：位于城市中心核心位置，未來(lái)配套將相當(dāng)完善，規(guī)模適中。 Boutique Hotel的設(shè)計(jì)和創(chuàng)意無(wú)處不在。? 紐約的一家 Boutique Hotel，所用的家具都是很有原創(chuàng)味道。、物業(yè)類型定位 辦公推導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看：216。充分發(fā)揮本項(xiàng)目符合發(fā)展國(guó)際性寫(xiě)字樓的優(yōu)勢(shì)。其特點(diǎn)是資源集中配置 ,并可全體共享。－辦公室－滿足多種辦公需求，營(yíng)造和諧辦公空間?根據(jù)需求靈活自由組合辦公室?系列組合家具?數(shù)字電話及光纖網(wǎng)絡(luò)設(shè)施－會(huì)議室－靈活合理的價(jià)格，先進(jìn)的會(huì)議配置?專業(yè)的產(chǎn)務(wù)環(huán)境?先進(jìn)的音頻視頻設(shè)備?全球視像，電話會(huì)議?同聲翻譯系統(tǒng)?電子白板及多用途白板－虛擬辦公室－?提供尊貴的商務(wù)地址?擁有本地電話號(hào)碼，以您公司名義接聽(tīng)并處理來(lái)電?隨需即租的辦公室、會(huì)議室、　行政及ＩＴ支持?商務(wù)信函、傳真及資料的處理?郵件接收入轉(zhuǎn)發(fā)?文件制作／傳真／掃描／裝訂、物業(yè)類型定位 辦公定位不同設(shè)計(jì)元素的辦公空間、物業(yè)類型定位 辦公定位、物業(yè)類型定位 酒店式公寓CED高級(jí)酒店服務(wù)式公寓 —— 深圳國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)銀行新貴A棟中上層公寓，裝修后交由業(yè)主自主出租，在大堂與產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓進(jìn)行區(qū)隔。 推廣沙河世紀(jì)廣場(chǎng)，應(yīng)通過(guò)整合項(xiàng)目的城市價(jià)值、區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值的訴求、以專業(yè)手段達(dá)到投資價(jià)值最大化，從而帶動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值以及積極配合歷史發(fā)展及政府調(diào)控的正面姿態(tài)來(lái)進(jìn)行傳播。、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及階段劃分銷售曲線2023/12開(kāi)發(fā)節(jié)奏2023/5 2023/7啟動(dòng)階段劃分—— 形象建設(shè)期 —— 一批蓄勢(shì)期 —— 一批巔峰期——二批巔峰期—— 收尾期▲5月 17日開(kāi)盤(pán) ▲7月 26日開(kāi)盤(pán)—— 二批蓄勢(shì)期2023/9推廣曲線、廣告與媒體策略原則廣告原則：形象品質(zhì)感強(qiáng)；標(biāo)簽作用到位；賣點(diǎn)突出，說(shuō)明性強(qiáng)；高效組合，合理費(fèi)用。原則、推廣總體思路推廣的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)： 能否建立深圳頂級(jí)豪宅區(qū)新的 “ 坐標(biāo)系 ” ，打造新貴坐標(biāo)點(diǎn)； 能否真正地把 A棟的投資價(jià)值充分地挖掘并充分地展示。勿庸置疑，華僑城是深圳的 “ 地心 ” ，在強(qiáng)大引力的驅(qū)動(dòng)下，每一寸土地都炙手可熱。幾乎所有置業(yè)者對(duì) “ 地段論 ” 都耳熟能詳，但對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)卻流于表面。揭秘 華僑城的崛起用了多少錢？威尼斯酒店、洲際酒店的總市值多少錢？整個(gè)區(qū)域每天又流動(dòng)多少錢？ — — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢(shì)期 一批巔峰期 二批蓄勢(shì)期—二批巔峰期、推廣概念點(diǎn) —— 揭密點(diǎn)解析： 四十萬(wàn)搏千億 四十萬(wàn)，買一套華僑城區(qū)域內(nèi)的酒店，用百萬(wàn)搏千億！價(jià)值一旦 被挖掘，地心引力引爆地標(biāo)， CIVI WORLD的價(jià)值將產(chǎn)生質(zhì)的飛 躍。 CIVI WORLD所在片區(qū)的價(jià)值不是稀缺，而是唯一。住的房是消費(fèi)品，不住的房是投資品。關(guān)于 CIVI WORLD：驚人 —— 2023的深圳絕唱 優(yōu)質(zhì)資源整合的典范 新置業(yè)理念先鋒、形象包裝打造 CIVI WORLD全新城市標(biāo)簽形象 全新 CＥ D形象建立全新投資形象建立全新理念形象建立全新產(chǎn)品形象建立全新產(chǎn)業(yè)形象建立全新服務(wù)形象建立、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 現(xiàn)場(chǎng)包裝應(yīng)能體現(xiàn)出項(xiàng)目國(guó)際化的高尚項(xiàng)目的氣質(zhì)及未來(lái)居住高品質(zhì)的環(huán)境氛圍，著力表現(xiàn)項(xiàng)目復(fù)合產(chǎn)品特色。建議主要展示場(chǎng)所設(shè)置 B棟一層裙樓，辦公儲(chǔ)藏及洗手間設(shè)置于 C棟一層裙樓。u 與其他區(qū)域匹配：與迎賓道、看樓通道、樣板房的接待人員及包裝風(fēng)格相匹配。、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 寫(xiě)字樓樣板層風(fēng)格概念： More 空間開(kāi)放化作為設(shè)計(jì)理念，以辦公場(chǎng)所豪氣化作為設(shè)計(jì)效果。、銷售人員形象提升星級(jí)酒店接待服務(wù)，專屬領(lǐng)地，完全預(yù)約、營(yíng)銷活動(dòng)策略樹(shù)立項(xiàng)目形象加大項(xiàng)目影響力提升企業(yè)品牌推出項(xiàng)目搶占市場(chǎng)項(xiàng)目高銷售率多贏局面目 的 目 的、營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃思路p 前期鋪墊期，以房地產(chǎn)行業(yè)及建筑行業(yè)作為主要活動(dòng)p 正式銷售期，結(jié)合各公共節(jié)點(diǎn)及本項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，建議舉辦慶?；顒?dòng)；p 活動(dòng)同時(shí)結(jié)合一定的促銷優(yōu)惠進(jìn)行，具體方案視銷售情況再行確定；p 全員營(yíng)銷優(yōu)惠全程實(shí)施。、入伙活動(dòng)答謝業(yè)主酒會(huì)及星光大道業(yè)主手印活動(dòng)、其他活動(dòng)投資發(fā)展前景論壇商務(wù)論壇慶典活動(dòng)業(yè)主車友會(huì)活動(dòng)、價(jià)格與促銷戰(zhàn)略周邊住宅價(jià)格 岸碧海云天碧海云天15000紅樹(shù)西岸紅樹(shù)西岸28000中信紅樹(shù)灣中信紅樹(shù)灣18000瑞河耶納瑞河耶納16000金海燕花園金海燕花園12023新浩城花園新浩城花園11000御景東方御景東方22023世紀(jì)村世紀(jì)村15000華僑城世界花園750013000假日灣780011000博托菲諾純水岸一期35000純水岸二期45000純水岸三期80000117500純水岸四期48000一輝花園14000美加廣場(chǎng)16500天鵝堡880025000僑城豪苑950010500朗景園9700中海灣畔花園 13000英倫名苑12023卓越淺水灣16000陽(yáng)光帶海濱城1400016000匯景豪園510010000 帝景園12023科苑花園1000012023豪方現(xiàn)代豪園 510010000科苑學(xué)里13000陽(yáng)光海景園12023匯園雅居800010000華僑城的物業(yè)價(jià)格處于高位，價(jià)格區(qū)間在其他區(qū)域之上，其主要因?yàn)槲飿I(yè)類型多集中為別墅及高檔住宅，直接拉升其片區(qū)的價(jià)值及價(jià)格。開(kāi)盤(pán)日期 區(qū)域 項(xiàng)目名稱建筑面積銷售均價(jià)7月 24日 南山后海 映月花園 60372 350007月 26日 南山 蘭溪谷 110931 410