【正文】 5月 6月 7月銷(xiāo)售中心、看樓通道、樣板房開(kāi)放活動(dòng)2023年 沙河高爾夫球會(huì)盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 參加春交會(huì)舉行商務(wù)論壇活動(dòng) 星光大道手印活動(dòng) 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、寫(xiě)字樓招租會(huì)二批單位開(kāi)盤(pán)活動(dòng)入伙期 酒店管理公司簽約活動(dòng)專(zhuān)業(yè)性雜志系列報(bào)道 老帶新優(yōu)惠活動(dòng) 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)網(wǎng)絡(luò)劍客炒作 招商發(fā)布會(huì)活動(dòng)、春交會(huì)高調(diào)展示， 風(fēng)格凸顯參展目的擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度積累客戶(hù)樹(shù)立企業(yè)品牌參展主題城市中軸，CED雙核物業(yè)參展活動(dòng)中小戶(hù)型發(fā)展趨勢(shì)論壇誠(chéng)意客戶(hù)座談會(huì)售樓處相關(guān)活動(dòng)其他安排：展場(chǎng)安排售樓處安排客戶(hù)接待安排、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)在沙河高爾夫球會(huì)舉行盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)活動(dòng)一：開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)活動(dòng)二：選房活動(dòng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，客戶(hù)進(jìn)入沙河高爾夫球進(jìn)行選房，室內(nèi)冷餐區(qū)提供糕點(diǎn)、茶水，供選房客戶(hù)使用。u 講解人員：與樣板房的接待人員及整體風(fēng)格相匹配。二區(qū) 迎賓處 包括主入口、保安亭、地面臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)（可停放約 6輛外來(lái)車(chē)輛）等、地下停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)示牌主入口熱銷(xiāo)氛圍營(yíng)造、保安及物管形象展示，進(jìn)出車(chē)輛導(dǎo)示、項(xiàng)目分區(qū)導(dǎo)示。訴求點(diǎn)：價(jià)值挖掘：華僑城 “開(kāi)源節(jié)流，財(cái)富永續(xù) ”—— 開(kāi)物業(yè)價(jià)值成長(zhǎng)之“源 ”，節(jié) “按揭 ”之流；專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng) “以房生錢(qián) ”，帶來(lái)穩(wěn)定的 “永續(xù) ”財(cái)富，是置業(yè)二次革命的先鋒。、媒體推廣細(xì)分、媒體推廣步驟總圖推售節(jié)奏 —項(xiàng)目形象建設(shè)期項(xiàng)目一批蓄勢(shì)期 項(xiàng)目一批巔峰期項(xiàng)目二批蓄勢(shì)期 項(xiàng)目二批巔峰期推售節(jié)奏 住宅推售及寫(xiě)字樓招租 公寓及商業(yè)出售推廣 概念點(diǎn) 亮相點(diǎn) 聚焦點(diǎn) 引爆點(diǎn) 揭秘點(diǎn) 搶購(gòu)點(diǎn)項(xiàng)目訴求點(diǎn) u華僑城豪宅區(qū)驚項(xiàng)一種一次性投入無(wú)需按揭的高回報(bào)產(chǎn)品u置業(yè)二次革命：從短期投機(jī)到長(zhǎng)期投資的轉(zhuǎn)變 u置業(yè)必先置地，引爆 CIVI WORLD價(jià)值高點(diǎn) u四十萬(wàn)博千億，揭秘地皇坐標(biāo)系中非賣(mài)房的秘密u非賣(mài)房的勝利，搶購(gòu)深圳財(cái)富永動(dòng)機(jī)媒體運(yùn)營(yíng) u以長(zhǎng)效廣告為主u廣告牌、樓體條幅、圍墻廣告、專(zhuān)業(yè)性雜志期刊u報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外廣告、廣播、專(zhuān)業(yè)性論壇u報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機(jī)短信u報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機(jī)短信u報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機(jī)短信營(yíng)銷(xiāo)通路 u在專(zhuān)業(yè)性期刊及雜志上發(fā)表地段價(jià)值論的系列報(bào)道、u置業(yè)投資的相關(guān)專(zhuān)業(yè)性文章 u報(bào)紙專(zhuān)題報(bào)道u網(wǎng)絡(luò)劍客炒作u產(chǎn)品發(fā)布會(huì)u準(zhǔn)業(yè)主深度訪(fǎng)談u銷(xiāo)售中心活動(dòng)u春交會(huì)隆重亮相u春交會(huì)專(zhuān)業(yè)論壇u銷(xiāo)售中心活動(dòng)u沙河高爾夫開(kāi)盤(pán)u寫(xiě)字樓招租會(huì)u報(bào)紙專(zhuān)題：投資酒店公寓系列u招商發(fā)布會(huì)u酒店管理公司簽約會(huì)u業(yè)主商務(wù)論壇u二期盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、推廣概念點(diǎn) —— 亮相點(diǎn)導(dǎo)火索亮相置業(yè)投資困境 ——“ 買(mǎi)房不住 ”就是炒房？ 我知道如果有錢(qián)不存銀行，買(mǎi)房永遠(yuǎn)是最安全的投資形式，問(wèn)題是他們說(shuō) “買(mǎi)房不住 ”是 “炒房 ”，應(yīng)該杜絕？— — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢(shì)期 一批巔峰期 二批蓄勢(shì)期—二批巔峰期、推廣概念點(diǎn) —— 亮相點(diǎn) 解析： 為置業(yè)投資撥亂反正 —— 我投資，但不炒房！ 明確區(qū)分 “ 投資 ” 與 “ 投機(jī) ” 的差別，炒房是一種盲目、非理性、擾亂市場(chǎng)秩序的行為，而投資是基于理性判斷、有利于市場(chǎng)健康流通的“ 生財(cái)之道 ” 。地塊價(jià)值：華僑城板塊地皇板坐標(biāo)系的新貴坐標(biāo)點(diǎn)綜合體價(jià)值：多物業(yè)功能復(fù)合的綜合溢價(jià)價(jià)值雙核價(jià)值：城市中心 +地鐵物業(yè)品牌價(jià)值：上市公司及國(guó)際化團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與目標(biāo)展示攻略 推廣攻略樣板房模型園林包裝及導(dǎo)示銷(xiāo)售中心服務(wù) 球會(huì)營(yíng)銷(xiāo) 媒體攻略 公關(guān)活動(dòng) 價(jià)格促銷(xiāo)資源整合定向營(yíng)銷(xiāo)詳解主要戰(zhàn)術(shù)客戶(hù)攻略、總體目標(biāo) 打造深圳豪宅區(qū)綜合體小戶(hù)全新形象，建立個(gè)性化特色，確立綜合性?xún)r(jià)比 ，強(qiáng)力高調(diào)攻擊，實(shí)現(xiàn)快速高價(jià)銷(xiāo)售與長(zhǎng)期獲利平衡！、入市時(shí)機(jī)選擇基礎(chǔ)完成裙樓完工.售樓處完工樣板房完工08. 12完工.B、 C、 D棟封頂達(dá)到預(yù)售條件A棟達(dá)到預(yù)售條件（一）入市時(shí)機(jī)考慮因素：（一）入市時(shí)機(jī)考慮因素：n綜合體銷(xiāo)售的特殊性n項(xiàng)目回籠資金要求n項(xiàng)目工程進(jìn)程n沙河集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略（二）入市時(shí)間選擇：（二）入市時(shí)間選擇：n建議項(xiàng)目 2023年 5月入市n2023年 12月至 2023年 5月整體形象建設(shè)區(qū)、推售策略 —— 綜合體項(xiàng)目推售步驟第三步：高品質(zhì)公寓可在前期住宅的形象及價(jià)格上有一定的提升，商業(yè)，在項(xiàng)目的形象與價(jià)值得到體現(xiàn)后，進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目的價(jià)值最大化；第二步：寫(xiě)字樓可建立項(xiàng)目的高端形象與高端價(jià)值，吸引高端客戶(hù)。? 因此 ,more寫(xiě)字樓中配置了共用會(huì)議室、共用客房和商務(wù)中心等豐富的共享資源 ,使客戶(hù)享受到更廣泛的特色服務(wù)和資源支持?；緵](méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 Boutique Hotel的形式多元化，每一家都會(huì)有不同的個(gè)性化元素在里面。v 商業(yè)規(guī)劃目標(biāo) —— 創(chuàng)造一個(gè)全天候、充滿(mǎn)驚喜的、趣味、時(shí)尚主題概念旅游品商業(yè)空間 . 、物業(yè)類(lèi)型定位 商業(yè)形象店示意、物業(yè)類(lèi)型定位 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓定位推導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看：華僑城高檔大規(guī)模酒店將占據(jù)主要市場(chǎng)絕大份額，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將增大。1959638559 1656711970△ ●方案四 ● △ ●△ ● ●以未來(lái)稀缺物業(yè)作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為目的，考慮分期開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化1995676776 1718415051注： ●代表銷(xiāo)售， △ 代表出租（此上利潤(rùn)回報(bào)數(shù)據(jù)為預(yù)估利潤(rùn)，利潤(rùn)未計(jì)算土地增值稅，且未考慮管理公司的相關(guān)稅費(fèi)）價(jià)值最大化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)品牌建設(shè)回籠資金的速度總體目標(biāo)達(dá)成的能力 評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究 評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)較優(yōu)選擇 :方案四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向選擇（方案四）棟號(hào) 產(chǎn)品類(lèi)型 建筑面積 每層面積 /房間數(shù) 運(yùn)營(yíng)方式 備注A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 銷(xiāo)售、持有其中 254間以產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓進(jìn)行銷(xiāo)售后交予酒店公寓管理公司直接運(yùn)營(yíng)，其他部分以酒店式公寓進(jìn)行統(tǒng)一管理。、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究 方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算二：、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究 方案二銷(xiāo)售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類(lèi)型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限（元/平方米）預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額下限（元）1 住宅 36000 30000 1080000000 6294960002單身公寓9 44400 40000 1776000000 15575996003出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店 +商業(yè) +寫(xiě)字樓 4 總計(jì) 3059874434 2320236715經(jīng)濟(jì)測(cè)算二：、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究 方案二項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算程式 銷(xiāo)售上限 銷(xiāo)售下限1 銷(xiāo)售收入 　 23202367152 總開(kāi)發(fā)成本 　 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 1% 4 與銷(xiāo)售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營(yíng)業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷(xiāo)售利潤(rùn) 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤(rùn) 5—6 12727622638 成本利潤(rùn)率 7247。、項(xiàng)目資源解析可體驗(yàn)的城市稀缺豐富資源關(guān)鍵詞：華僑城、 四大人文 景觀 、地鐵二號(hào)、 城市公共景觀、 復(fù)合功能，奢華小戶(hù)資源不可復(fù)制居住 只可仰望人文不可匹敵珍藏不可多得 復(fù)核價(jià)值復(fù)核價(jià)值華僑城高檔居住區(qū)戶(hù)型方正．景觀均好ＣＥＤ城市中心綜合體品牌發(fā)展商打造世界之窗等四大人文 景觀 、交通便捷，地鐵物業(yè)何香凝美術(shù)館 、華夏藝術(shù)中心，益田假日廣場(chǎng)、產(chǎn)品分析稀缺產(chǎn)品項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總表?xiàng)澨?hào) 產(chǎn)品類(lèi)型 建筑面積 每層面積 /套數(shù) 層高 /樓層數(shù) 戶(hù)型產(chǎn)品區(qū)間A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 m/234F 3181㎡C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間 m/334F 43112㎡D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 m/334F 4781㎡裙樓一層及地下一層 商業(yè) 11828㎡ 一層為 ；負(fù)一層為 B棟 寫(xiě)字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 m/37F 84173㎡合計(jì) 102943㎡ 1093間、 SWOT分析SWOT S W? 旅游文化資源 +華僑城區(qū)位優(yōu)勢(shì)? 各類(lèi)型產(chǎn)品均為區(qū)域稀缺? 交通便利、地鐵物業(yè)，? 均好景觀及完善配套，? 沙河品牌；? 周邊大型商業(yè)提供良好商業(yè)氛圍? 項(xiàng)目處交通要道，有一定噪音影響；? 地鐵施工區(qū)域，周邊環(huán)境銷(xiāo)顯塵土；西側(cè)有農(nóng)民房，影響整體形象；? 項(xiàng)目本身配套少? 多種物業(yè)類(lèi)型，有一定的相互影響，商業(yè)地下一層有一定的進(jìn)入障礙；O　　 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)? 華僑城介入白石洲，區(qū)域形象將有大的改善；? 地鐵二號(hào)線(xiàn)試驗(yàn)段；? 華僑城區(qū)域中小戶(hù)型推出時(shí)間與本項(xiàng)目有一定時(shí)間間隔；強(qiáng)調(diào)品牌發(fā)展商在城市核心地段的稀缺產(chǎn)品，注重品質(zhì)和服務(wù)的打造，樹(shù)立深圳頂級(jí)高尚稀缺建筑的形象特征 。建筑面積： 102943M178。客戶(hù)描述：大公司職業(yè)經(jīng)理人、海歸派性 別：以男為主，部分女性年 齡： 35—45 歲、少數(shù)在 45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學(xué)歷文化教育：大學(xué)以上家庭結(jié)構(gòu)：核心家庭結(jié)構(gòu)來(lái) 源：深圳、其他城市行 業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、電子、園林、高新產(chǎn)業(yè)職 位：高層領(lǐng)導(dǎo)工作、企業(yè)主嗜 好：閱讀、游泳、體育、健身、球類(lèi)、旅游、高爾夫主 張：投資關(guān) 注：與信息時(shí)代緊密聯(lián)系，關(guān)注主流媒體、新聞、時(shí)事，注重生活品質(zhì)， 關(guān)注生活資訊價(jià)值體系：知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富、客戶(hù)分析 購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)實(shí)證調(diào)查客戶(hù)描述：白領(lǐng)階層 年 齡： 25—35 歲、少數(shù)在 45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學(xué)歷文化教育：大學(xué)以上家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊砘騼扇思彝?lái) 源：大多來(lái)源外地城市行 業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、實(shí)業(yè)、園林、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)職 位：一般職員或中層管理者嗜 好：閱讀、游泳、體育、健身、球類(lèi)、旅游、主 張：希望改進(jìn)自己生活質(zhì)量、環(huán)境關(guān) 注：時(shí)尚生活的追隨者，關(guān)注一切媒體的焦點(diǎn)，注重生活品質(zhì)價(jià)值體系：生活源自追求、客戶(hù)分析 租客實(shí)證調(diào)查客戶(hù)描述：本區(qū)域外資企業(yè)主或高管階層性 別：男性占絕對(duì)主力年 齡： 30—50 歲文化教育：大學(xué)及以上學(xué)歷為主家庭結(jié)構(gòu)：老家有家庭、在本地有臨時(shí)第二居所、部分有成年子女來(lái) 源：深圳本地、港臺(tái)、日韓行 業(yè)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)職 位：企業(yè)主、高層管理嗜 好：體育、健身、高爾夫、閱讀主 張：實(shí)用主義、物有所值關(guān) 注：關(guān)注香港和深圳及海外商業(yè)媒體、新聞、時(shí)事價(jià)值體系：物質(zhì)影響一切、客戶(hù)分析 目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)描述、客戶(hù)分析 目標(biāo)客戶(hù)基于規(guī)范判斷? 年齡 3045歲? 成功的私營(yíng)企業(yè)主? 大型企業(yè)的金領(lǐng)管理層? 文藝精英或其他事業(yè)有成的人士? ……? 事業(yè)有成，身家豐厚? 外表平和，內(nèi)心充滿(mǎn)生活激情? 接受西方生活觀念，但也注重中國(guó)儒家精神內(nèi)涵? 行蹤比較隱秘，私生活豐富? 游離于生活瑣事之外，比較超脫 “富潤(rùn)屋、德潤(rùn)身 ”，屋潤(rùn)源于身潤(rùn)，身潤(rùn)源于德潤(rùn)。、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 住宅華僑城周邊區(qū)域典型樓盤(pán)樓盤(pán) 位置 公布售價(jià) 總?cè)藬?shù) 特征紅樹(shù)林片區(qū) 紅樹(shù)西岸 濱海大道紅樹(shù)灣 28000 4500 深圳最純粹、最集中、規(guī)模最大的富人區(qū)，具有極強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。 天鵝堡、純水岸 ……華僑城片區(qū) 深圳市最具升值保值的地皇區(qū)、僑城區(qū)域現(xiàn)狀華僑城片區(qū) 片區(qū)面積 ，規(guī)劃人口 ，是深圳市重要的市級(jí)旅游服務(wù)基地之一 ,和深圳環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、認(rèn)同感強(qiáng)的高尚中央生活社區(qū)（ CLD）。深圳市國(guó)土房產(chǎn)局和國(guó)家外匯管理局深圳市分局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》 沙河實(shí)業(yè)股份有限公司作為深圳頗具影響力的上市公司， “ 世紀(jì)假日廣場(chǎng) ” 做為深圳有影響力的綜合體項(xiàng)目。我司根據(jù)對(duì)都市綜合體操作經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)招標(biāo)文件，就項(xiàng)目理解、項(xiàng)目整體推廣策劃和形象表現(xiàn)、項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃方案、土地增值稅分析、銷(xiāo)售定價(jià)及分析測(cè)算