【正文】 5月 6月 7月銷售中心、看樓通道、樣板房開放活動2023年 沙河高爾夫球會盛大開盤活動 參加春交會舉行商務(wù)論壇活動 星光大道手印活動 產(chǎn)品發(fā)布會、寫字樓招租會二批單位開盤活動入伙期 酒店管理公司簽約活動專業(yè)性雜志系列報(bào)道 老帶新優(yōu)惠活動 產(chǎn)品發(fā)布會網(wǎng)絡(luò)劍客炒作 招商發(fā)布會活動、春交會高調(diào)展示， 風(fēng)格凸顯參展目的擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度積累客戶樹立企業(yè)品牌參展主題城市中軸，CED雙核物業(yè)參展活動中小戶型發(fā)展趨勢論壇誠意客戶座談會售樓處相關(guān)活動其他安排：展場安排售樓處安排客戶接待安排、開盤活動在沙河高爾夫球會舉行盛大開盤活動活動一：開盤前活動活動二：選房活動開盤當(dāng)日，客戶進(jìn)入沙河高爾夫球進(jìn)行選房，室內(nèi)冷餐區(qū)提供糕點(diǎn)、茶水，供選房客戶使用。u 講解人員：與樣板房的接待人員及整體風(fēng)格相匹配。二區(qū) 迎賓處 包括主入口、保安亭、地面臨時(shí)停車場（可停放約 6輛外來車輛）等、地下停車場導(dǎo)示牌主入口熱銷氛圍營造、保安及物管形象展示，進(jìn)出車輛導(dǎo)示、項(xiàng)目分區(qū)導(dǎo)示。訴求點(diǎn)：價(jià)值挖掘：華僑城 “開源節(jié)流，財(cái)富永續(xù) ”—— 開物業(yè)價(jià)值成長之“源 ”，節(jié) “按揭 ”之流；專業(yè)經(jīng)營 “以房生錢 ”，帶來穩(wěn)定的 “永續(xù) ”財(cái)富，是置業(yè)二次革命的先鋒。、媒體推廣細(xì)分、媒體推廣步驟總圖推售節(jié)奏 —項(xiàng)目形象建設(shè)期項(xiàng)目一批蓄勢期 項(xiàng)目一批巔峰期項(xiàng)目二批蓄勢期 項(xiàng)目二批巔峰期推售節(jié)奏 住宅推售及寫字樓招租 公寓及商業(yè)出售推廣 概念點(diǎn) 亮相點(diǎn) 聚焦點(diǎn) 引爆點(diǎn) 揭秘點(diǎn) 搶購點(diǎn)項(xiàng)目訴求點(diǎn) u華僑城豪宅區(qū)驚項(xiàng)一種一次性投入無需按揭的高回報(bào)產(chǎn)品u置業(yè)二次革命：從短期投機(jī)到長期投資的轉(zhuǎn)變 u置業(yè)必先置地，引爆 CIVI WORLD價(jià)值高點(diǎn) u四十萬博千億，揭秘地皇坐標(biāo)系中非賣房的秘密u非賣房的勝利，搶購深圳財(cái)富永動機(jī)媒體運(yùn)營 u以長效廣告為主u廣告牌、樓體條幅、圍墻廣告、專業(yè)性雜志期刊u報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、廣播、專業(yè)性論壇u報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機(jī)短信u報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機(jī)短信u報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機(jī)短信營銷通路 u在專業(yè)性期刊及雜志上發(fā)表地段價(jià)值論的系列報(bào)道、u置業(yè)投資的相關(guān)專業(yè)性文章 u報(bào)紙專題報(bào)道u網(wǎng)絡(luò)劍客炒作u產(chǎn)品發(fā)布會u準(zhǔn)業(yè)主深度訪談u銷售中心活動u春交會隆重亮相u春交會專業(yè)論壇u銷售中心活動u沙河高爾夫開盤u寫字樓招租會u報(bào)紙專題：投資酒店公寓系列u招商發(fā)布會u酒店管理公司簽約會u業(yè)主商務(wù)論壇u二期盛大開盤活動、推廣概念點(diǎn) —— 亮相點(diǎn)導(dǎo)火索亮相置業(yè)投資困境 ——“ 買房不住 ”就是炒房？ 我知道如果有錢不存銀行，買房永遠(yuǎn)是最安全的投資形式，問題是他們說 “買房不住 ”是 “炒房 ”，應(yīng)該杜絕？— — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點(diǎn) —— 亮相點(diǎn) 解析： 為置業(yè)投資撥亂反正 —— 我投資，但不炒房！ 明確區(qū)分 “ 投資 ” 與 “ 投機(jī) ” 的差別，炒房是一種盲目、非理性、擾亂市場秩序的行為，而投資是基于理性判斷、有利于市場健康流通的“ 生財(cái)之道 ” 。地塊價(jià)值：華僑城板塊地皇板坐標(biāo)系的新貴坐標(biāo)點(diǎn)綜合體價(jià)值：多物業(yè)功能復(fù)合的綜合溢價(jià)價(jià)值雙核價(jià)值：城市中心 +地鐵物業(yè)品牌價(jià)值：上市公司及國際化團(tuán)隊(duì)、營銷戰(zhàn)略與目標(biāo)展示攻略 推廣攻略樣板房模型園林包裝及導(dǎo)示銷售中心服務(wù) 球會營銷 媒體攻略 公關(guān)活動 價(jià)格促銷資源整合定向營銷詳解主要戰(zhàn)術(shù)客戶攻略、總體目標(biāo) 打造深圳豪宅區(qū)綜合體小戶全新形象，建立個(gè)性化特色，確立綜合性價(jià)比 ，強(qiáng)力高調(diào)攻擊，實(shí)現(xiàn)快速高價(jià)銷售與長期獲利平衡！、入市時(shí)機(jī)選擇基礎(chǔ)完成裙樓完工.售樓處完工樣板房完工08. 12完工.B、 C、 D棟封頂達(dá)到預(yù)售條件A棟達(dá)到預(yù)售條件（一）入市時(shí)機(jī)考慮因素：（一）入市時(shí)機(jī)考慮因素：n綜合體銷售的特殊性n項(xiàng)目回籠資金要求n項(xiàng)目工程進(jìn)程n沙河集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略（二）入市時(shí)間選擇：（二）入市時(shí)間選擇：n建議項(xiàng)目 2023年 5月入市n2023年 12月至 2023年 5月整體形象建設(shè)區(qū)、推售策略 —— 綜合體項(xiàng)目推售步驟第三步：高品質(zhì)公寓可在前期住宅的形象及價(jià)格上有一定的提升，商業(yè)，在項(xiàng)目的形象與價(jià)值得到體現(xiàn)后，進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目的價(jià)值最大化；第二步：寫字樓可建立項(xiàng)目的高端形象與高端價(jià)值，吸引高端客戶。? 因此 ,more寫字樓中配置了共用會議室、共用客房和商務(wù)中心等豐富的共享資源 ,使客戶享受到更廣泛的特色服務(wù)和資源支持?；緵]有市場競爭。 Boutique Hotel的形式多元化，每一家都會有不同的個(gè)性化元素在里面。v 商業(yè)規(guī)劃目標(biāo) —— 創(chuàng)造一個(gè)全天候、充滿驚喜的、趣味、時(shí)尚主題概念旅游品商業(yè)空間 . 、物業(yè)類型定位 商業(yè)形象店示意、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓定位推導(dǎo)市場競爭來看：華僑城高檔大規(guī)模酒店將占據(jù)主要市場絕大份額，市場競爭將增大。1959638559 1656711970△ ●方案四 ● △ ●△ ● ●以未來稀缺物業(yè)作為長期經(jīng)營為目的，考慮分期開發(fā)，實(shí)現(xiàn)長期利潤最大化1995676776 1718415051注： ●代表銷售， △ 代表出租（此上利潤回報(bào)數(shù)據(jù)為預(yù)估利潤，利潤未計(jì)算土地增值稅，且未考慮管理公司的相關(guān)稅費(fèi)）價(jià)值最大化市場風(fēng)險(xiǎn)品牌建設(shè)回籠資金的速度總體目標(biāo)達(dá)成的能力 評判標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 評判標(biāo)準(zhǔn)較優(yōu)選擇 :方案四、項(xiàng)目開發(fā)方向研究選擇項(xiàng)目開發(fā)方向選擇（方案四）棟號 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /房間數(shù) 運(yùn)營方式 備注A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 銷售、持有其中 254間以產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓進(jìn)行銷售后交予酒店公寓管理公司直接運(yùn)營，其他部分以酒店式公寓進(jìn)行統(tǒng)一管理。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二經(jīng)濟(jì)測算二：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二銷售預(yù)估表序號物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限（元/平方米）預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 1080000000 6294960002單身公寓9 44400 40000 1776000000 15575996003出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店 +商業(yè) +寫字樓 4 總計(jì) 3059874434 2320236715經(jīng)濟(jì)測算二：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二項(xiàng)目利潤表序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 23202367152 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤 5—6 12727622638 成本利潤率 7247。、項(xiàng)目資源解析可體驗(yàn)的城市稀缺豐富資源關(guān)鍵詞：華僑城、 四大人文 景觀 、地鐵二號、 城市公共景觀、 復(fù)合功能，奢華小戶資源不可復(fù)制居住 只可仰望人文不可匹敵珍藏不可多得 復(fù)核價(jià)值復(fù)核價(jià)值華僑城高檔居住區(qū)戶型方正．景觀均好ＣＥＤ城市中心綜合體品牌發(fā)展商打造世界之窗等四大人文 景觀 、交通便捷，地鐵物業(yè)何香凝美術(shù)館 、華夏藝術(shù)中心，益田假日廣場、產(chǎn)品分析稀缺產(chǎn)品項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總表?xiàng)澨?產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /套數(shù) 層高 /樓層數(shù) 戶型產(chǎn)品區(qū)間A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 m/234F 3181㎡C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間 m/334F 43112㎡D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 m/334F 4781㎡裙樓一層及地下一層 商業(yè) 11828㎡ 一層為 ；負(fù)一層為 B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 m/37F 84173㎡合計(jì) 102943㎡ 1093間、 SWOT分析SWOT S W? 旅游文化資源 +華僑城區(qū)位優(yōu)勢? 各類型產(chǎn)品均為區(qū)域稀缺? 交通便利、地鐵物業(yè)，? 均好景觀及完善配套，? 沙河品牌；? 周邊大型商業(yè)提供良好商業(yè)氛圍? 項(xiàng)目處交通要道，有一定噪音影響；? 地鐵施工區(qū)域，周邊環(huán)境銷顯塵土；西側(cè)有農(nóng)民房，影響整體形象；? 項(xiàng)目本身配套少? 多種物業(yè)類型，有一定的相互影響，商業(yè)地下一層有一定的進(jìn)入障礙；O　　 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 利用機(jī)會，克服劣勢? 華僑城介入白石洲，區(qū)域形象將有大的改善；? 地鐵二號線試驗(yàn)段；? 華僑城區(qū)域中小戶型推出時(shí)間與本項(xiàng)目有一定時(shí)間間隔；強(qiáng)調(diào)品牌發(fā)展商在城市核心地段的稀缺產(chǎn)品，注重品質(zhì)和服務(wù)的打造，樹立深圳頂級高尚稀缺建筑的形象特征 。建筑面積： 102943M178?？蛻裘枋觯捍蠊韭殬I(yè)經(jīng)理人、海歸派性 別：以男為主，部分女性年 齡： 35—45 歲、少數(shù)在 45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學(xué)歷文化教育：大學(xué)以上家庭結(jié)構(gòu)：核心家庭結(jié)構(gòu)來 源：深圳、其他城市行 業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、電子、園林、高新產(chǎn)業(yè)職 位：高層領(lǐng)導(dǎo)工作、企業(yè)主嗜 好：閱讀、游泳、體育、健身、球類、旅游、高爾夫主 張：投資關(guān) 注：與信息時(shí)代緊密聯(lián)系，關(guān)注主流媒體、新聞、時(shí)事，注重生活品質(zhì)， 關(guān)注生活資訊價(jià)值體系：知識創(chuàng)造財(cái)富、客戶分析 購買客戶實(shí)證調(diào)查客戶描述：白領(lǐng)階層 年 齡： 25—35 歲、少數(shù)在 45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學(xué)歷文化教育：大學(xué)以上家庭結(jié)構(gòu)：單身或兩人家庭來 源：大多來源外地城市行 業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、實(shí)業(yè)、園林、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)職 位：一般職員或中層管理者嗜 好：閱讀、游泳、體育、健身、球類、旅游、主 張：希望改進(jìn)自己生活質(zhì)量、環(huán)境關(guān) 注：時(shí)尚生活的追隨者，關(guān)注一切媒體的焦點(diǎn)，注重生活品質(zhì)價(jià)值體系：生活源自追求、客戶分析 租客實(shí)證調(diào)查客戶描述：本區(qū)域外資企業(yè)主或高管階層性 別：男性占絕對主力年 齡： 30—50 歲文化教育：大學(xué)及以上學(xué)歷為主家庭結(jié)構(gòu)：老家有家庭、在本地有臨時(shí)第二居所、部分有成年子女來 源：深圳本地、港臺、日韓行 業(yè)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)職 位：企業(yè)主、高層管理嗜 好：體育、健身、高爾夫、閱讀主 張：實(shí)用主義、物有所值關(guān) 注：關(guān)注香港和深圳及海外商業(yè)媒體、新聞、時(shí)事價(jià)值體系：物質(zhì)影響一切、客戶分析 目標(biāo)購買客戶描述、客戶分析 目標(biāo)客戶基于規(guī)范判斷? 年齡 3045歲? 成功的私營企業(yè)主? 大型企業(yè)的金領(lǐng)管理層? 文藝精英或其他事業(yè)有成的人士? ……? 事業(yè)有成，身家豐厚? 外表平和，內(nèi)心充滿生活激情? 接受西方生活觀念，但也注重中國儒家精神內(nèi)涵? 行蹤比較隱秘，私生活豐富? 游離于生活瑣事之外，比較超脫 “富潤屋、德潤身 ”，屋潤源于身潤，身潤源于德潤。、市場競爭狀況 住宅華僑城周邊區(qū)域典型樓盤樓盤 位置 公布售價(jià) 總?cè)藬?shù) 特征紅樹林片區(qū) 紅樹西岸 濱海大道紅樹灣 28000 4500 深圳最純粹、最集中、規(guī)模最大的富人區(qū)，具有極強(qiáng)的購買力。 天鵝堡、純水岸 ……華僑城片區(qū) 深圳市最具升值保值的地皇區(qū)、僑城區(qū)域現(xiàn)狀華僑城片區(qū) 片區(qū)面積 ，規(guī)劃人口 ，是深圳市重要的市級旅游服務(wù)基地之一 ,和深圳環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、認(rèn)同感強(qiáng)的高尚中央生活社區(qū)（ CLD）。深圳市國土房產(chǎn)局和國家外匯管理局深圳市分局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》 沙河實(shí)業(yè)股份有限公司作為深圳頗具影響力的上市公司， “ 世紀(jì)假日廣場 ” 做為深圳有影響力的綜合體項(xiàng)目。我司根據(jù)對都市綜合體操作經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)招標(biāo)文件，就項(xiàng)目理解、項(xiàng)目整體推廣策劃和形象表現(xiàn)、項(xiàng)目整體營銷計(jì)劃方案、土地增值稅分析、銷售定價(jià)及分析測算