【正文】 5月 6月 7月銷售中心、看樓通道、樣板房開放活動2023年 沙河高爾夫球會盛大開盤活動 參加春交會舉行商務論壇活動 星光大道手印活動 產(chǎn)品發(fā)布會、寫字樓招租會二批單位開盤活動入伙期 酒店管理公司簽約活動專業(yè)性雜志系列報道 老帶新優(yōu)惠活動 產(chǎn)品發(fā)布會網(wǎng)絡劍客炒作 招商發(fā)布會活動、春交會高調(diào)展示， 風格凸顯參展目的擴大項目的知名度積累客戶樹立企業(yè)品牌參展主題城市中軸，CED雙核物業(yè)參展活動中小戶型發(fā)展趨勢論壇誠意客戶座談會售樓處相關活動其他安排：展場安排售樓處安排客戶接待安排、開盤活動在沙河高爾夫球會舉行盛大開盤活動活動一：開盤前活動活動二：選房活動開盤當日，客戶進入沙河高爾夫球進行選房，室內(nèi)冷餐區(qū)提供糕點、茶水，供選房客戶使用。u 講解人員：與樣板房的接待人員及整體風格相匹配。二區(qū) 迎賓處 包括主入口、保安亭、地面臨時停車場（可停放約 6輛外來車輛）等、地下停車場導示牌主入口熱銷氛圍營造、保安及物管形象展示，進出車輛導示、項目分區(qū)導示。訴求點：價值挖掘：華僑城 “開源節(jié)流，財富永續(xù) ”—— 開物業(yè)價值成長之“源 ”，節(jié) “按揭 ”之流；專業(yè)經(jīng)營 “以房生錢 ”，帶來穩(wěn)定的 “永續(xù) ”財富，是置業(yè)二次革命的先鋒。、媒體推廣細分、媒體推廣步驟總圖推售節(jié)奏 —項目形象建設期項目一批蓄勢期 項目一批巔峰期項目二批蓄勢期 項目二批巔峰期推售節(jié)奏 住宅推售及寫字樓招租 公寓及商業(yè)出售推廣 概念點 亮相點 聚焦點 引爆點 揭秘點 搶購點項目訴求點 u華僑城豪宅區(qū)驚項一種一次性投入無需按揭的高回報產(chǎn)品u置業(yè)二次革命：從短期投機到長期投資的轉(zhuǎn)變 u置業(yè)必先置地，引爆 CIVI WORLD價值高點 u四十萬博千億，揭秘地皇坐標系中非賣房的秘密u非賣房的勝利，搶購深圳財富永動機媒體運營 u以長效廣告為主u廣告牌、樓體條幅、圍墻廣告、專業(yè)性雜志期刊u報紙、網(wǎng)絡、戶外廣告、廣播、專業(yè)性論壇u報紙、網(wǎng)絡、電視、廣播、直郵、手機短信u報紙、網(wǎng)絡、電視、廣播、直郵、手機短信u報紙、網(wǎng)絡、電視、廣播、直郵、手機短信營銷通路 u在專業(yè)性期刊及雜志上發(fā)表地段價值論的系列報道、u置業(yè)投資的相關專業(yè)性文章 u報紙專題報道u網(wǎng)絡劍客炒作u產(chǎn)品發(fā)布會u準業(yè)主深度訪談u銷售中心活動u春交會隆重亮相u春交會專業(yè)論壇u銷售中心活動u沙河高爾夫開盤u寫字樓招租會u報紙專題：投資酒店公寓系列u招商發(fā)布會u酒店管理公司簽約會u業(yè)主商務論壇u二期盛大開盤活動、推廣概念點 —— 亮相點導火索亮相置業(yè)投資困境 ——“ 買房不住 ”就是炒房？ 我知道如果有錢不存銀行，買房永遠是最安全的投資形式，問題是他們說 “買房不住 ”是 “炒房 ”，應該杜絕？— — — —形象建設期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點 —— 亮相點 解析： 為置業(yè)投資撥亂反正 —— 我投資，但不炒房！ 明確區(qū)分 “ 投資 ” 與 “ 投機 ” 的差別，炒房是一種盲目、非理性、擾亂市場秩序的行為，而投資是基于理性判斷、有利于市場健康流通的“ 生財之道 ” 。地塊價值：華僑城板塊地皇板坐標系的新貴坐標點綜合體價值：多物業(yè)功能復合的綜合溢價價值雙核價值：城市中心 +地鐵物業(yè)品牌價值：上市公司及國際化團隊、營銷戰(zhàn)略與目標展示攻略 推廣攻略樣板房模型園林包裝及導示銷售中心服務 球會營銷 媒體攻略 公關活動 價格促銷資源整合定向營銷詳解主要戰(zhàn)術客戶攻略、總體目標 打造深圳豪宅區(qū)綜合體小戶全新形象，建立個性化特色，確立綜合性價比 ，強力高調(diào)攻擊，實現(xiàn)快速高價銷售與長期獲利平衡！、入市時機選擇基礎完成裙樓完工.售樓處完工樣板房完工08. 12完工.B、 C、 D棟封頂達到預售條件A棟達到預售條件（一）入市時機考慮因素：（一）入市時機考慮因素：n綜合體銷售的特殊性n項目回籠資金要求n項目工程進程n沙河集團發(fā)展戰(zhàn)略（二）入市時間選擇：（二）入市時間選擇：n建議項目 2023年 5月入市n2023年 12月至 2023年 5月整體形象建設區(qū)、推售策略 —— 綜合體項目推售步驟第三步：高品質(zhì)公寓可在前期住宅的形象及價格上有一定的提升，商業(yè)，在項目的形象與價值得到體現(xiàn)后，進一步挖掘項目的價值最大化；第二步：寫字樓可建立項目的高端形象與高端價值，吸引高端客戶。? 因此 ,more寫字樓中配置了共用會議室、共用客房和商務中心等豐富的共享資源 ,使客戶享受到更廣泛的特色服務和資源支持?；緵]有市場競爭。 Boutique Hotel的形式多元化，每一家都會有不同的個性化元素在里面。v 商業(yè)規(guī)劃目標 —— 創(chuàng)造一個全天候、充滿驚喜的、趣味、時尚主題概念旅游品商業(yè)空間 . 、物業(yè)類型定位 商業(yè)形象店示意、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權式酒店公寓定位推導市場競爭來看：華僑城高檔大規(guī)模酒店將占據(jù)主要市場絕大份額，市場競爭將增大。1959638559 1656711970△ ●方案四 ● △ ●△ ● ●以未來稀缺物業(yè)作為長期經(jīng)營為目的，考慮分期開發(fā)，實現(xiàn)長期利潤最大化1995676776 1718415051注： ●代表銷售， △ 代表出租（此上利潤回報數(shù)據(jù)為預估利潤，利潤未計算土地增值稅，且未考慮管理公司的相關稅費）價值最大化市場風險品牌建設回籠資金的速度總體目標達成的能力 評判標準、項目開發(fā)方向研究 評判標準較優(yōu)選擇 :方案四、項目開發(fā)方向研究選擇項目開發(fā)方向選擇（方案四）棟號 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /房間數(shù) 運營方式 備注A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 銷售、持有其中 254間以產(chǎn)權式酒店式公寓進行銷售后交予酒店公寓管理公司直接運營，其他部分以酒店式公寓進行統(tǒng)一管理。、項目開發(fā)方向研究 方案二經(jīng)濟測算二：、項目開發(fā)方向研究 方案二銷售預估表序號物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價上限（元 /平方米）核心單價下限（元/平方米）預計總銷售額上限（元）預計總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 1080000000 6294960002單身公寓9 44400 40000 1776000000 15575996003出租收益產(chǎn)權式酒店 +商業(yè) +寫字樓 4 總計 3059874434 2320236715經(jīng)濟測算二：、項目開發(fā)方向研究 方案二項目利潤表序號 項目名稱 計算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 23202367152 總開發(fā)成本 　 3 銷售費用 1% 4 與銷售相關稅費 ++ 營業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤 5—6 12727622638 成本利潤率 7247。、項目資源解析可體驗的城市稀缺豐富資源關鍵詞：華僑城、 四大人文 景觀 、地鐵二號、 城市公共景觀、 復合功能，奢華小戶資源不可復制居住 只可仰望人文不可匹敵珍藏不可多得 復核價值復核價值華僑城高檔居住區(qū)戶型方正．景觀均好ＣＥＤ城市中心綜合體品牌發(fā)展商打造世界之窗等四大人文 景觀 、交通便捷，地鐵物業(yè)何香凝美術館 、華夏藝術中心，益田假日廣場、產(chǎn)品分析稀缺產(chǎn)品項目基本數(shù)據(jù)總表棟號 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /套數(shù) 層高 /樓層數(shù) 戶型產(chǎn)品區(qū)間A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 m/234F 3181㎡C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間 m/334F 43112㎡D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 m/334F 4781㎡裙樓一層及地下一層 商業(yè) 11828㎡ 一層為 ；負一層為 B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 m/37F 84173㎡合計 102943㎡ 1093間、 SWOT分析SWOT S W? 旅游文化資源 +華僑城區(qū)位優(yōu)勢? 各類型產(chǎn)品均為區(qū)域稀缺? 交通便利、地鐵物業(yè)，? 均好景觀及完善配套，? 沙河品牌；? 周邊大型商業(yè)提供良好商業(yè)氛圍? 項目處交通要道，有一定噪音影響；? 地鐵施工區(qū)域，周邊環(huán)境銷顯塵土；西側(cè)有農(nóng)民房，影響整體形象；? 項目本身配套少? 多種物業(yè)類型，有一定的相互影響，商業(yè)地下一層有一定的進入障礙；O　　 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢? 華僑城介入白石洲，區(qū)域形象將有大的改善；? 地鐵二號線試驗段；? 華僑城區(qū)域中小戶型推出時間與本項目有一定時間間隔；強調(diào)品牌發(fā)展商在城市核心地段的稀缺產(chǎn)品，注重品質(zhì)和服務的打造，樹立深圳頂級高尚稀缺建筑的形象特征 。建筑面積： 102943M178?？蛻裘枋觯捍蠊韭殬I(yè)經(jīng)理人、海歸派性 別：以男為主，部分女性年 齡： 35—45 歲、少數(shù)在 45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學歷文化教育：大學以上家庭結(jié)構：核心家庭結(jié)構來 源：深圳、其他城市行 業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、電子、園林、高新產(chǎn)業(yè)職 位：高層領導工作、企業(yè)主嗜 好：閱讀、游泳、體育、健身、球類、旅游、高爾夫主 張：投資關 注：與信息時代緊密聯(lián)系，關注主流媒體、新聞、時事，注重生活品質(zhì)， 關注生活資訊價值體系：知識創(chuàng)造財富、客戶分析 購買客戶實證調(diào)查客戶描述：白領階層 年 齡： 25—35 歲、少數(shù)在 45歲以上、少數(shù)有研究生或海外學歷文化教育：大學以上家庭結(jié)構：單身或兩人家庭來 源：大多來源外地城市行 業(yè)：房地產(chǎn)、建筑、實業(yè)、園林、高新技術產(chǎn)業(yè)職 位：一般職員或中層管理者嗜 好：閱讀、游泳、體育、健身、球類、旅游、主 張：希望改進自己生活質(zhì)量、環(huán)境關 注：時尚生活的追隨者，關注一切媒體的焦點，注重生活品質(zhì)價值體系：生活源自追求、客戶分析 租客實證調(diào)查客戶描述：本區(qū)域外資企業(yè)主或高管階層性 別：男性占絕對主力年 齡： 30—50 歲文化教育：大學及以上學歷為主家庭結(jié)構：老家有家庭、在本地有臨時第二居所、部分有成年子女來 源：深圳本地、港臺、日韓行 業(yè)：高新技術產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)職 位：企業(yè)主、高層管理嗜 好：體育、健身、高爾夫、閱讀主 張：實用主義、物有所值關 注：關注香港和深圳及海外商業(yè)媒體、新聞、時事價值體系：物質(zhì)影響一切、客戶分析 目標購買客戶描述、客戶分析 目標客戶基于規(guī)范判斷? 年齡 3045歲? 成功的私營企業(yè)主? 大型企業(yè)的金領管理層? 文藝精英或其他事業(yè)有成的人士? ……? 事業(yè)有成，身家豐厚? 外表平和，內(nèi)心充滿生活激情? 接受西方生活觀念，但也注重中國儒家精神內(nèi)涵? 行蹤比較隱秘，私生活豐富? 游離于生活瑣事之外，比較超脫 “富潤屋、德潤身 ”，屋潤源于身潤，身潤源于德潤。、市場競爭狀況 住宅華僑城周邊區(qū)域典型樓盤樓盤 位置 公布售價 總?cè)藬?shù) 特征紅樹林片區(qū) 紅樹西岸 濱海大道紅樹灣 28000 4500 深圳最純粹、最集中、規(guī)模最大的富人區(qū)，具有極強的購買力。 天鵝堡、純水岸 ……華僑城片區(qū) 深圳市最具升值保值的地皇區(qū)、僑城區(qū)域現(xiàn)狀華僑城片區(qū) 片區(qū)面積 ，規(guī)劃人口 ，是深圳市重要的市級旅游服務基地之一 ,和深圳環(huán)境優(yōu)美、設施完善、認同感強的高尚中央生活社區(qū)（ CLD）。深圳市國土房產(chǎn)局和國家外匯管理局深圳市分局聯(lián)合發(fā)出《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》 沙河實業(yè)股份有限公司作為深圳頗具影響力的上市公司， “ 世紀假日廣場 ” 做為深圳有影響力的綜合體項目。我司根據(jù)對都市綜合體操作經(jīng)驗，依據(jù)招標文件，就項目理解、項目整體推廣策劃和形象表現(xiàn)、項目整體營銷計劃方案、土地增值稅分析、銷售定價及分析測算