【正文】 BOUTIQUE HOTEL 的差異化產(chǎn)品的條件市場(chǎng)成功案例看：精品個(gè)性酒店成為市場(chǎng)新寵，有較大的發(fā)展前景及空間。商業(yè)寫字樓酒店公寓單體單體 1單體單體 2單體單體 4住宅單體單體 物業(yè)類型定位 商業(yè)定位推導(dǎo)華僑僑城商業(yè)特征：復(fù)合形態(tài) +品牌主力店帶動(dòng) + 高檔次 +經(jīng)營(yíng)為主；缺乏個(gè)性、主題性的商業(yè)市場(chǎng)需求項(xiàng)目?jī)r(jià)值主題定位全球一流旅游娛樂(lè)文化紀(jì)念品中心提煉 創(chuàng)新競(jìng)品定位客戶需求客戶特征：華僑城商圈人士缺乏一個(gè)富有文化、高檔、具有深圳代表性的旅游品高檔市場(chǎng)場(chǎng)所。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案三經(jīng)濟(jì)測(cè)算三：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案三銷售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限（元 /平方米）預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 寫字樓 43000 35000 419145940 3411653003 單身公 寓 38940 44400 40000 1728935556 15575996004 商業(yè) 60000 40000 238438980 1589593205 出租收 益 產(chǎn)權(quán)式酒 店 　 　 負(fù)一層商 業(yè) 51843000 282780006 總計(jì) 3245993505 2754674342經(jīng)濟(jì)測(cè)算三：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案三項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 27546743422 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營(yíng)業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤(rùn) 5—6 16104011598 成本利潤(rùn)率 7247。以不同物業(yè)類型的組合進(jìn)行　長(zhǎng)短期營(yíng)銷重點(diǎn)的推廣，加大地鐵及旅游區(qū)物業(yè)的宣傳力度，增強(qiáng)物業(yè)保值升值的特性結(jié)合優(yōu)勢(shì)資源，樹立項(xiàng)目標(biāo)簽，界定與其他項(xiàng)目的形象差異及運(yùn)營(yíng)差異、項(xiàng)目發(fā)展策略一改：改變現(xiàn)有部分物業(yè)功能，建立抗風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)性強(qiáng)的復(fù)合性綜合體項(xiàng)目二強(qiáng)：強(qiáng)調(diào)華僑城尊崇人文地皇區(qū)域，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品稀缺性及投資價(jià)值三重：重點(diǎn)打造項(xiàng)目城市國(guó)際化標(biāo)簽的形象特征　　　重點(diǎn)挖掘高升值高保值的地鐵綜合體及城市中心綜合體的雙核效應(yīng)　　　重點(diǎn)協(xié)調(diào)組合高端優(yōu)勢(shì)企業(yè)資源，打造國(guó)際化團(tuán)隊(duì)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一改 二強(qiáng)　 三重項(xiàng)目定位 項(xiàng)目開發(fā)方向 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目分物業(yè)定位 項(xiàng)目形象定位、項(xiàng)目開發(fā)方向? 立于城市發(fā)展趨勢(shì)；? 尊重市場(chǎng)并最大限度挖掘地塊價(jià)值；? 把握房地產(chǎn)大勢(shì)，締造地產(chǎn)投資創(chuàng)新理念；? 樹立精品標(biāo)桿形象，重視社會(huì)效應(yīng)及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。容積率： 單身公寓面積： 39172M178。 123特區(qū)內(nèi)優(yōu)勢(shì)地段小戶產(chǎn)品仍有一定稀缺 ： 特區(qū)外銷售規(guī)模居全市主體，普通商品住宅占較大比重 4相對(duì)復(fù)合成熟的城中之城，呼喚新的市場(chǎng)熱點(diǎn)及產(chǎn)品。華僑城及周邊區(qū)域?qū)ψ≌枨筇卣黝悇e 功能 產(chǎn)品 配套需求華僑城及周邊企業(yè)普通員工常住 中小面積房 交通便利、生活購(gòu)物、休閑場(chǎng)所、交往空間、運(yùn)動(dòng)健康科技園片區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)員工常住 中小面積 安全管理與區(qū)域感、休閑空間、娛樂(lè)設(shè)施白石洲片區(qū)人群 常住或投資 中小面積住宅或酒店式公寓 享受成熟社區(qū)配套，看好片區(qū)投資回報(bào)率華僑城企業(yè)高管階層 商務(wù)辦公、休息使用中小面積 作為會(huì)友等臨時(shí)功能場(chǎng)所，鄰近上班地點(diǎn)，方便深圳投資者 投資 酒店式公寓 區(qū)域知名度美譽(yù)度、投資回報(bào)華僑城片區(qū)目前的供應(yīng)多以大面積豪宅為主，片區(qū)小戶型如華僑城國(guó)際公寓、國(guó)際市長(zhǎng)交流大廈的產(chǎn)品價(jià)格均高于市場(chǎng)均價(jià)，從目前的供需關(guān)系來(lái)看， 中小戶型產(chǎn)品受追捧。中檔住宅：以中旅廣場(chǎng)、湖濱花園和海景花園等為代表，多為高層建筑，享受華僑城成熟配套低檔住宅：以東西組、光華光僑街為代表的福利房為代表，多為原沙河農(nóng)場(chǎng)及華僑城員工所持有 專業(yè)市場(chǎng) 、零售中心 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨、易家儂家具、順電、益田假日廣場(chǎng)等 ，進(jìn)一步升級(jí)華僑城商圈餐飲、文化、娛樂(lè)洲際酒店八大主題餐廳、生態(tài)廣場(chǎng)、 V吧、雕塑公園等，形成旅游生態(tài)休閑區(qū) 旅游園區(qū)錦繡中華、世界之窗、民俗文化村、歡樂(lè)谷四大主題樂(lè)園，滿足現(xiàn)代都市旅游 ，構(gòu)成了華僑城獨(dú)特的旅游人文特色 。從銀行利率角度分析：嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，目前屬于政策密集出臺(tái)時(shí)期，從和諧社會(huì)角度來(lái)講，中央會(huì)高度重視房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)象，但目前已出臺(tái)的政策還不多，十七大的順利召開后，政府應(yīng)該會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，如緊縮銀根，加強(qiáng)廉租房建設(shè)，控制貸款額度，打擊炒房等，導(dǎo)致供需關(guān)系改變。項(xiàng)目情境： 項(xiàng)目地處深圳城市高檔核心區(qū)域，小戶型住宅產(chǎn)品為區(qū)域稀缺。n 此報(bào)告內(nèi)容請(qǐng)貴公司法律顧問(wèn)嚴(yán)格審核，以規(guī)避法律糾紛，及降低政策風(fēng)險(xiǎn)。 政策調(diào)控的目的是平抑房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)，未來(lái)政策的調(diào)控方向是加強(qiáng)政策的執(zhí)行力度 .3月《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》通過(guò)10月《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》正式實(shí)施八部委：整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為2月房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收4月國(guó)土資源部：六項(xiàng)措施深化土地市場(chǎng)治理整頓6月國(guó)土資源部：六項(xiàng)措施深化土地市場(chǎng)治理整頓7月上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 8月儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的 20%調(diào)減為 5%。政策分析總結(jié)1 近期頻密的政策調(diào)控政策已初現(xiàn)成效，整體市場(chǎng)嚴(yán)防地產(chǎn) “ 拐點(diǎn) ” 的氣氛有一定增強(qiáng)；2國(guó)務(wù)院已定下了 “ 繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，有效防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱 ” 的基調(diào)，預(yù)計(jì)四季度還會(huì)有類似加息的調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)； 3 深圳市政府調(diào)控結(jié)果成績(jī)不盡如人意，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上價(jià)格還沒(méi)出現(xiàn)明顯的回落 。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)深圳 07年上半年房?jī)r(jià)持續(xù)快速上升，同比均漲幅為 %，關(guān)內(nèi)住宅供應(yīng)量持續(xù)減少。、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 寫字樓華僑城及周邊區(qū)域?qū)懽謽俏磥?lái)供應(yīng)基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱 占地面積 寫字樓面積 位置 特點(diǎn)益田假日廣場(chǎng) 華僑城人文主體社區(qū)核心地段充分利用綠化、自然采光等系統(tǒng)，體現(xiàn) “ 園林中的建筑 ” ，極具生態(tài)概念。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本資料 項(xiàng)目資源解析 項(xiàng)目 產(chǎn)品分析 SWOT及對(duì)應(yīng)策略 項(xiàng)目發(fā)展策略 世紀(jì)假日廣場(chǎng)位于深圳南山區(qū)華僑城片區(qū)世界之窗對(duì)面，東臨益田假日廣場(chǎng)，南接深南大道，西鄰白石洲，北至僑城豪苑等高尚住宅區(qū)，毗鄰濱海景觀長(zhǎng)廊（ 5分鐘車程），沙河高爾夫球場(chǎng)（ 2分鐘車程）。商業(yè)面積： 11827M178。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算一：物業(yè)全部出售時(shí)項(xiàng)目銷售預(yù)估表、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案一銷售預(yù)估表序號(hào) 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 寫字樓 43000 35000 419145940 3411653003 單身公寓 44400 40000 1728935556 15575996004 商業(yè) 60000 40000 709654200 4731028005 總計(jì) 3613130896 3001363700出售項(xiàng)目利潤(rùn)表、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案一項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 30013637002 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營(yíng)業(yè)稅 15% 150068185 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤(rùn) 5—6 18020541228 成本利潤(rùn)率 7247。2 % %、項(xiàng)目開發(fā)方向研究方案對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 方案一（全售）方案二（銷售公寓與住宅，持有寫字樓與商業(yè)）方案三（持有部分公寓和一層商業(yè)，銷售其他面積）方案四（持有部分公寓和寫字樓，銷售其他面積）銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 3613130896 3001363700 3059874434 2320236715 3245993505 2754674342 3263137966 2716292703 2 總開發(fā)成本 　 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 3 銷售費(fèi)用 1% 126459581 105047730 107095605 81202685 113609773 96413602 114209829 95070245 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi)++4.3 184269676 153069549 156053596 118323912 165545669 140488391 166420236 138530928 營(yíng)業(yè)稅 15% 180656545 150068185 152993722 116003836 162299675 137733717 163156898 135814635 印花稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 城建稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—42679218890 2120233673 2173542484 1497367369 2343655314 1894589599 2359325352 1859508781 6 所得稅 515% 401882833 318009551 326031373 224605105 351548297 284188440 353898803 278926317 7 稅后利潤(rùn) 5—6 2277336056 1802054122 1847511111 1272762263 1992107017 1610401159 2023426549 1580582464 8 成本利潤(rùn)率 7247。v Boutique Hotel的設(shè)計(jì)和創(chuàng)意無(wú)處不在。、物業(yè)類型定位 辦公推導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看：216。其特點(diǎn)是資源集中配置 ,并可全體共享。 推廣沙河世紀(jì)廣場(chǎng)，應(yīng)通過(guò)整合項(xiàng)目的城市價(jià)值、區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值的訴求、以專業(yè)手段達(dá)到投資價(jià)值最大化，從而帶動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值以及積極配合歷史發(fā)展及政府調(diào)控的正面姿態(tài)來(lái)進(jìn)行傳播。原則、推廣總體思路推廣的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)： 能否建立深圳頂級(jí)豪宅區(qū)新的 “ 坐標(biāo)系 ” ，打造新貴坐標(biāo)點(diǎn)； 能否真正地把 A棟的投資價(jià)值充分地挖掘并充分地展示。 CIVI WORLD所在片區(qū)的價(jià)值不是稀缺，而是唯一。關(guān)于 CIVI WORLD：驚人 —— 2023的深圳絕唱 優(yōu)質(zhì)資源整合的典范 新置業(yè)理念先鋒、形象包裝打造 CIVI WORLD全新城市標(biāo)簽形象 全新 CＥ D形象建立全新投資形象建立全新理念形象建立全新產(chǎn)品形象建立全新產(chǎn)業(yè)形象建立全新服務(wù)形象建立、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 現(xiàn)場(chǎng)包裝應(yīng)能體現(xiàn)出項(xiàng)目國(guó)際化的高尚項(xiàng)目的氣質(zhì)及未來(lái)居住高品質(zhì)的環(huán)境氛圍，著力表現(xiàn)項(xiàng)目復(fù)合產(chǎn)品特色。u 與其他區(qū)域匹配：與迎賓道、看樓通道、樣板房的接待人員及包裝風(fēng)格相匹配。、銷售人員形象提升星級(jí)酒店接待服務(wù)，專屬領(lǐng)地，完全預(yù)約、營(yíng)銷活動(dòng)策略樹立項(xiàng)目形象加大項(xiàng)目影響力提升企業(yè)品牌推出項(xiàng)目搶占市場(chǎng)項(xiàng)目高銷售率多贏局面目 的 目 的、營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃思路p 前期鋪墊期，以房地產(chǎn)行業(yè)及建筑行業(yè)作為主要活動(dòng)p 正式銷售期，結(jié)合各公共節(jié)點(diǎn)及本項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，建議舉辦慶祝活動(dòng)；p 活動(dòng)同時(shí)結(jié)合一定的促銷優(yōu)惠進(jìn)行，具體方案視銷售情況再行確定；p 全員營(yíng)銷優(yōu)惠全程實(shí)施。開盤日期 區(qū)域 項(xiàng)目名稱建筑面積銷售均價(jià)7月 24日 南山后海 映月花園 60372 350007月 26日 南山 蘭溪谷 110931 410