【正文】 BOUTIQUE HOTEL 的差異化產品的條件市場成功案例看：精品個性酒店成為市場新寵，有較大的發(fā)展前景及空間。商業(yè)寫字樓酒店公寓單體單體 1單體單體 2單體單體 4住宅單體單體 物業(yè)類型定位 商業(yè)定位推導華僑僑城商業(yè)特征：復合形態(tài) +品牌主力店帶動 + 高檔次 +經營為主；缺乏個性、主題性的商業(yè)市場需求項目價值主題定位全球一流旅游娛樂文化紀念品中心提煉 創(chuàng)新競品定位客戶需求客戶特征：華僑城商圈人士缺乏一個富有文化、高檔、具有深圳代表性的旅游品高檔市場場所。、項目開發(fā)方向研究 方案三經濟測算三：、項目開發(fā)方向研究 方案三銷售預估表序號物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價上限（元 /平方米）核心單價下限（元 /平方米）預計總銷售額上限（元）預計總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 寫字樓 43000 35000 419145940 3411653003 單身公 寓 38940 44400 40000 1728935556 15575996004 商業(yè) 60000 40000 238438980 1589593205 出租收 益 產權式酒 店 　 　 負一層商 業(yè) 51843000 282780006 總計 3245993505 2754674342經濟測算三：、項目開發(fā)方向研究 方案三項目利潤表序號 項目名稱 計算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 27546743422 總開發(fā)成本 　 3 銷售費用 1% 4 與銷售相關稅費 ++ 營業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤 5—6 16104011598 成本利潤率 7247。以不同物業(yè)類型的組合進行　長短期營銷重點的推廣，加大地鐵及旅游區(qū)物業(yè)的宣傳力度，增強物業(yè)保值升值的特性結合優(yōu)勢資源，樹立項目標簽，界定與其他項目的形象差異及運營差異、項目發(fā)展策略一改：改變現有部分物業(yè)功能，建立抗風險、回報性強的復合性綜合體項目二強：強調華僑城尊崇人文地皇區(qū)域，強調產品稀缺性及投資價值三重：重點打造項目城市國際化標簽的形象特征　　　重點挖掘高升值高保值的地鐵綜合體及城市中心綜合體的雙核效應　　　重點協調組合高端優(yōu)勢企業(yè)資源，打造國際化團隊及服務標準一改 二強　 三重項目定位 項目開發(fā)方向 項目整體定位 項目分物業(yè)定位 項目形象定位、項目開發(fā)方向? 立于城市發(fā)展趨勢；? 尊重市場并最大限度挖掘地塊價值；? 把握房地產大勢，締造地產投資創(chuàng)新理念；? 樹立精品標桿形象，重視社會效應及企業(yè)經濟效應。容積率： 單身公寓面積： 39172M178。 123特區(qū)內優(yōu)勢地段小戶產品仍有一定稀缺 ： 特區(qū)外銷售規(guī)模居全市主體，普通商品住宅占較大比重 4相對復合成熟的城中之城，呼喚新的市場熱點及產品。華僑城及周邊區(qū)域對住宅需求特征類別 功能 產品 配套需求華僑城及周邊企業(yè)普通員工常住 中小面積房 交通便利、生活購物、休閑場所、交往空間、運動健康科技園片區(qū)高新技術產業(yè)員工常住 中小面積 安全管理與區(qū)域感、休閑空間、娛樂設施白石洲片區(qū)人群 常住或投資 中小面積住宅或酒店式公寓 享受成熟社區(qū)配套，看好片區(qū)投資回報率華僑城企業(yè)高管階層 商務辦公、休息使用中小面積 作為會友等臨時功能場所，鄰近上班地點，方便深圳投資者 投資 酒店式公寓 區(qū)域知名度美譽度、投資回報華僑城片區(qū)目前的供應多以大面積豪宅為主，片區(qū)小戶型如華僑城國際公寓、國際市長交流大廈的產品價格均高于市場均價，從目前的供需關系來看， 中小戶型產品受追捧。中檔住宅：以中旅廣場、湖濱花園和海景花園等為代表，多為高層建筑，享受華僑城成熟配套低檔住宅：以東西組、光華光僑街為代表的福利房為代表，多為原沙河農場及華僑城員工所持有 專業(yè)市場 、零售中心 沃爾瑪購物廣場、銅鑼灣百貨、易家儂家具、順電、益田假日廣場等 ，進一步升級華僑城商圈餐飲、文化、娛樂洲際酒店八大主題餐廳、生態(tài)廣場、 V吧、雕塑公園等，形成旅游生態(tài)休閑區(qū) 旅游園區(qū)錦繡中華、世界之窗、民俗文化村、歡樂谷四大主題樂園，滿足現代都市旅游 ，構成了華僑城獨特的旅游人文特色 。從銀行利率角度分析：嚴格意義上來說，目前屬于政策密集出臺時期，從和諧社會角度來講，中央會高度重視房價增長過快的現象，但目前已出臺的政策還不多，十七大的順利召開后，政府應該會出臺相關政策，如緊縮銀根，加強廉租房建設，控制貸款額度，打擊炒房等，導致供需關系改變。項目情境： 項目地處深圳城市高檔核心區(qū)域，小戶型住宅產品為區(qū)域稀缺。n 此報告內容請貴公司法律顧問嚴格審核，以規(guī)避法律糾紛，及降低政策風險。 政策調控的目的是平抑房價而非打壓房價，未來政策的調控方向是加強政策的執(zhí)行力度 .3月《中華人民共和國物權法》通過10月《中華人民共和國物權法》正式實施八部委：整治房地產市場秩序 嚴厲打擊違法違規(guī)行為2月房地產企業(yè)土地增值稅征收4月國土資源部：六項措施深化土地市場治理整頓6月國土資源部：六項措施深化土地市場治理整頓7月上調金融機構人民幣存貸款基準利率 8月儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現行的 20%調減為 5%。政策分析總結1 近期頻密的政策調控政策已初現成效，整體市場嚴防地產 “ 拐點 ” 的氣氛有一定增強；2國務院已定下了 “ 繼續(xù)加強和改善宏觀調控，有效防止經濟增長由偏快轉向過熱 ” 的基調，預計四季度還會有類似加息的調控政策繼續(xù)出臺； 3 深圳市政府調控結果成績不盡如人意，房地產二級市場上價格還沒出現明顯的回落 。數據來源：深圳房地產信息網深圳 07年上半年房價持續(xù)快速上升，同比均漲幅為 %，關內住宅供應量持續(xù)減少。、市場競爭狀況 寫字樓華僑城及周邊區(qū)域寫字樓未來供應基本數據項目名稱 占地面積 寫字樓面積 位置 特點益田假日廣場 華僑城人文主體社區(qū)核心地段充分利用綠化、自然采光等系統，體現 “ 園林中的建筑 ” ，極具生態(tài)概念。 項目分析 項目基本資料 項目資源解析 項目 產品分析 SWOT及對應策略 項目發(fā)展策略 世紀假日廣場位于深圳南山區(qū)華僑城片區(qū)世界之窗對面，東臨益田假日廣場，南接深南大道，西鄰白石洲，北至僑城豪苑等高尚住宅區(qū)，毗鄰濱海景觀長廊（ 5分鐘車程），沙河高爾夫球場（ 2分鐘車程）。商業(yè)面積： 11827M178。、項目開發(fā)方向研究 方案一經濟測算一：物業(yè)全部出售時項目銷售預估表、項目開發(fā)方向研究 方案一銷售預估表序號 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米）核心單價上限（元 /平方米）核心單價下限預計總銷售額上限（元）預計總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 寫字樓 43000 35000 419145940 3411653003 單身公寓 44400 40000 1728935556 15575996004 商業(yè) 60000 40000 709654200 4731028005 總計 3613130896 3001363700出售項目利潤表、項目開發(fā)方向研究 方案一項目利潤表序號 項目名稱 計算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 30013637002 總開發(fā)成本 　 3 銷售費用 1% 4 與銷售相關稅費 ++ 營業(yè)稅 15% 150068185 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤 5—6 18020541228 成本利潤率 7247。2 % %、項目開發(fā)方向研究方案對比序號項目名稱 計算程式 方案一（全售）方案二（銷售公寓與住宅，持有寫字樓與商業(yè)）方案三（持有部分公寓和一層商業(yè)，銷售其他面積）方案四（持有部分公寓和寫字樓，銷售其他面積）銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 3613130896 3001363700 3059874434 2320236715 3245993505 2754674342 3263137966 2716292703 2 總開發(fā)成本 　 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 3 銷售費用 1% 126459581 105047730 107095605 81202685 113609773 96413602 114209829 95070245 4 與銷售相關稅費++4.3 184269676 153069549 156053596 118323912 165545669 140488391 166420236 138530928 營業(yè)稅 15% 180656545 150068185 152993722 116003836 162299675 137733717 163156898 135814635 印花稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 城建稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 5 銷售利潤 1—2—3—42679218890 2120233673 2173542484 1497367369 2343655314 1894589599 2359325352 1859508781 6 所得稅 515% 401882833 318009551 326031373 224605105 351548297 284188440 353898803 278926317 7 稅后利潤 5—6 2277336056 1802054122 1847511111 1272762263 1992107017 1610401159 2023426549 1580582464 8 成本利潤率 7247。v Boutique Hotel的設計和創(chuàng)意無處不在。、物業(yè)類型定位 辦公推導市場競爭來看：216。其特點是資源集中配置 ,并可全體共享。 推廣沙河世紀廣場，應通過整合項目的城市價值、區(qū)域價值、產品價值的訴求、以專業(yè)手段達到投資價值最大化，從而帶動項目物業(yè)價值以及積極配合歷史發(fā)展及政府調控的正面姿態(tài)來進行傳播。原則、推廣總體思路推廣的關鍵在于兩點： 能否建立深圳頂級豪宅區(qū)新的 “ 坐標系 ” ，打造新貴坐標點； 能否真正地把 A棟的投資價值充分地挖掘并充分地展示。 CIVI WORLD所在片區(qū)的價值不是稀缺，而是唯一。關于 CIVI WORLD：驚人 —— 2023的深圳絕唱 優(yōu)質資源整合的典范 新置業(yè)理念先鋒、形象包裝打造 CIVI WORLD全新城市標簽形象 全新 CＥ D形象建立全新投資形象建立全新理念形象建立全新產品形象建立全新產業(yè)形象建立全新服務形象建立、銷售現場包裝 現場包裝應能體現出項目國際化的高尚項目的氣質及未來居住高品質的環(huán)境氛圍，著力表現項目復合產品特色。u 與其他區(qū)域匹配：與迎賓道、看樓通道、樣板房的接待人員及包裝風格相匹配。、銷售人員形象提升星級酒店接待服務，專屬領地，完全預約、營銷活動策略樹立項目形象加大項目影響力提升企業(yè)品牌推出項目搶占市場項目高銷售率多贏局面目 的 目 的、營銷活動計劃思路p 前期鋪墊期，以房地產行業(yè)及建筑行業(yè)作為主要活動p 正式銷售期，結合各公共節(jié)點及本項目營銷節(jié)點，建議舉辦慶祝活動；p 活動同時結合一定的促銷優(yōu)惠進行，具體方案視銷售情況再行確定；p 全員營銷優(yōu)惠全程實施。開盤日期 區(qū)域 項目名稱建筑面積銷售均價7月 24日 南山后海 映月花園 60372 350007月 26日 南山 蘭溪谷 110931 410