【正文】 板區(qū)、銷售現(xiàn)場包裝 樣板房u 選擇原則：基本景觀條件好、產(chǎn)品代表性強(qiáng)、 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)秀、易于施工展開 u 特殊功能設(shè)置：裝修套餐樣板間u 樣板房形象展示要點(diǎn)：風(fēng)格與整體風(fēng)格一致。、營銷活動(dòng)階段計(jì)劃二期開盤及熱銷一期開盤及熱銷開盤前沙河高爾夫球會(huì)開盤活動(dòng)誠意客戶聯(lián)誼商務(wù)活動(dòng)寫字樓招租會(huì)高端商務(wù)論壇活動(dòng)業(yè)主答謝酒會(huì)酒店管理公司簽約星光大道手印禮商務(wù)論壇活動(dòng)酒店盛大開業(yè)活動(dòng)專業(yè)性雜志報(bào)道、售樓中心開放活動(dòng)、看樓通道及樣板房開放活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)劍客炒作 升值潛力高于其他片區(qū)。完全的預(yù)約式：看樓專員接待體驗(yàn)專屬領(lǐng)地的尊貴服務(wù)。u 售樓處形象展示要點(diǎn)：風(fēng)格體現(xiàn)高品質(zhì)、簡約、溫馨、舒適、生態(tài)等特點(diǎn)。、推廣概念點(diǎn) —— 搶購點(diǎn)訴求點(diǎn)：當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入長期經(jīng)營，其短期回報(bào)和長期回報(bào)相互促進(jìn)增長，成為財(cái)富 “永動(dòng)機(jī) ”。 、推廣概念點(diǎn) —— 搶購點(diǎn)搶購深圳 華僑城，別無分號(hào)；地心，只此一處。、推廣概念點(diǎn) —— 揭密點(diǎn)、推廣概念點(diǎn) —— 聚焦點(diǎn)關(guān)于 CIVI WORLD： 先鋒 —— 處于華僑城豪宅區(qū)，區(qū)域長期投資趨勢(shì)明顯； 首付 40萬，良好的酒店回報(bào)率。集中爆破式：集中在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)投放；全面覆蓋大部分目標(biāo)客戶關(guān)注的所有媒體。、形象定位 — 方案三我和世界零距離項(xiàng)目推廣語：營銷執(zhí)行 營銷戰(zhàn)略與目標(biāo) 推售策略與進(jìn)度安排 廣告與媒體策略 形象包裝 營銷活動(dòng)策略 價(jià)格與促銷戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略與目標(biāo)矗立正面高度樹立立體價(jià)值建立復(fù)合戰(zhàn)略詳解主要戰(zhàn)術(shù)沙河世紀(jì)假日廣場是深圳最昂貴的土地上即將騰飛的 “ 潛力股 ” ，其物業(yè)價(jià)值隨著區(qū)域成長不斷提升，同時(shí)是中國房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的、國家及城市進(jìn)入嚴(yán)調(diào)期間的地產(chǎn)項(xiàng)目，是深圳城市產(chǎn)品價(jià)值和歷史的較高體現(xiàn)與載體。創(chuàng)造高品質(zhì)的國際服務(wù)性寫字樓? more原是指在社區(qū)組團(tuán)中集中提供居住者辦公、對(duì)外商務(wù)的資源支持。參考酒店、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位是華僑城 40萬首付、無需月供的 “ 開源節(jié)流、財(cái)富永續(xù)型 ” 產(chǎn)品；是規(guī)避了宏觀新政 “5 年 ” 門檻的長期投資產(chǎn)品；是華僑城豪宅區(qū)內(nèi)、超越一般豪宅的稀缺酒店產(chǎn)品；是華僑城豪宅區(qū)內(nèi)售價(jià)最低、回報(bào)率最高的產(chǎn)品；是通過專業(yè)運(yùn)營達(dá)到價(jià)值最大化的投資產(chǎn)品……CED個(gè)性精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位外立面室內(nèi) 現(xiàn)在很多歐美明星去旅行，休閑時(shí)已經(jīng)不再強(qiáng)調(diào)住五星級(jí)、六星級(jí)的酒店，而是尋找一些很有個(gè)性化的 Boutique Hotel。 、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位CED個(gè)性精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓Boutique Hotel的精髓216。區(qū)域商業(yè)差異化，超越區(qū)域高度，成為深圳旅游新商業(yè)的代言全球一流旅游娛樂文化紀(jì)念品中心、物業(yè)類型定位 商業(yè)定位v 商業(yè)定位目標(biāo) —— 超越區(qū)域商業(yè)的高度，成就深圳旅游新商業(yè)的代言； 以滿足精英旅游群體的需求 作為打造項(xiàng)目整體的亮點(diǎn)，以滿足旅游需求為 主體，并滿足周邊項(xiàng)目及所帶來的高端商務(wù)人流。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案四、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案四銷售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限（元 /平方米）預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 單身公寓 44400 40000 1728935556 15575996003 商業(yè) 60000 40000 709654200 4731028004出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店 +寫字樓 5 總計(jì) 3263137966 2716292703經(jīng)濟(jì)測算四：經(jīng)濟(jì)測算四：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案四項(xiàng)目利潤表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 27162927032 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤 5—6 15805824648 成本利潤率 7247。優(yōu)劣勢(shì)：資金回流速度快，短期利潤得以實(shí)現(xiàn)，缺少長期經(jīng)濟(jì)效益。寫字樓面積： 178。 5華僑城區(qū)域各物業(yè)類型競相爭艷，業(yè)績表現(xiàn)上流，總體供給較少，對(duì)發(fā)展有一定影響。深圳城市客棧 123 高級(jí)海景、商務(wù)套房 325豪華間 308旅游度假和商務(wù)客人 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 海景酒店 454 高級(jí)客房 1000豪華間 1380商務(wù)客、旅游客 以東南亞風(fēng)情為主，擁有特色全智能化控制會(huì)議室金暉嘉柏酒店262 復(fù)式套房 2800豪華客房 1180商務(wù)客、旅游客 香港名廚主理，正宗潮菜及東南亞菜威尼斯酒店 371 超級(jí)豪華房 3880豪華客房 2530高端商務(wù)客、旅游客 威尼斯文化主題的商務(wù)度假型酒店益田假日廣場350 —— 高端商務(wù)客、旅游客 主題酒店，預(yù)計(jì)年底開業(yè)片區(qū)多為高檔商務(wù)度假型酒店，環(huán)境良好，入住率較高。、市場競爭狀況1～ 6月，商品房銷售面積為，同比減少%，住宅供應(yīng)仍然集中在特區(qū)外，特區(qū)內(nèi)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅占全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的 %，供求緊張 ；據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1～ 6月，全市新建商品住宅銷售均價(jià)為 /平方米，其中南山區(qū)區(qū)均價(jià)達(dá)16465元 /平方米。P1 P0Y0Y整體市場環(huán)境及政策分析在考慮市場上價(jià)格較高的商品房供應(yīng)不變的條件下，政府出臺(tái)相關(guān)政策政策，將直接導(dǎo)致實(shí)際購房需求減少，銷售量下降，價(jià)格降低。問題 1：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊高價(jià)高值？問題 2：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)長效？問題 3：具體實(shí)施計(jì)劃如何匹配總體目標(biāo)？明確問題情 境 分 析市場分析 整體市場環(huán)境及政策分析 僑城區(qū)域現(xiàn)狀 市場競爭狀況 客戶分析 市場分析小結(jié)、整體市場環(huán)境及政策分析 新政對(duì)房地產(chǎn)的影響：（ 1）系列政策出臺(tái)， 抑制投資行為；（ 2）貸款利率上調(diào) ，促使人們提前還款，銀行緊縮信貸， 投資者持續(xù)觀望 ；（ 3）投資商還是炒房者，都必須 面對(duì)加大資本投入、投資利潤率減少的風(fēng)險(xiǎn) ；。n 版權(quán)聲明 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84173㎡合計(jì) 102943㎡ 1093間ABCD、項(xiàng)目開發(fā)方向 數(shù)據(jù)總表銷售方向：變現(xiàn)項(xiàng)目全部面積，對(duì)于本項(xiàng)目的住宅、商業(yè)、公寓、 寫字樓 全部銷售，達(dá)到利潤最高點(diǎn)。2 % %開發(fā)方向四： 持有 256套的酒店公寓的產(chǎn)權(quán)及寫字樓，其他面積對(duì)外銷售。大型商業(yè)及分散性商業(yè)形態(tài)：可創(chuàng)造一個(gè)可以全天候充滿驚喜的趣味商業(yè)空間。充分利用現(xiàn)階段市場精品個(gè)性酒店還處于起步的有利時(shí)機(jī)創(chuàng)造高品質(zhì)的精品個(gè)性化酒店、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓參考 Oakwood是全球著名的酒店式服務(wù)公寓運(yùn)營商之一，并且是該領(lǐng)域在世界范圍內(nèi)的引領(lǐng)者。當(dāng)你躺在床上的時(shí)候，感覺好像自己睡在天空一樣。充分利用現(xiàn)階段華僑城區(qū)域高端商務(wù)人流大，個(gè)性寫字樓還處于起步的有利時(shí)機(jī)。、形象定位 — 方案二聚集一個(gè)部落 定義一種生活項(xiàng)目推廣語：、形象定位 — 方案三日日嘉年華，天天看世界 項(xiàng)目推廣語：該方案的 LOGO主要體現(xiàn)的是項(xiàng)目高端與國際化，圓形地球下包攬的 CIVI WORLD 體現(xiàn)國際化及尊貴感。、廣告賣點(diǎn)整合舊思維 新思維華僑城地段 城市中心優(yōu)勢(shì)升值潛力 稀缺資源的占有方正戶型 最佳的商住尺度及高服務(wù)水平園林景觀 永不遮擋的城市景觀便捷交通 地鐵、綜合體雙核優(yōu)勢(shì)企業(yè)品牌 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手帶來的價(jià)值提升周邊配套 生活和配套所帶來的創(chuàng)新生活方式鄰里關(guān)系 多元化的文化融合舊思維向新思維的本項(xiàng)目賣點(diǎn)轉(zhuǎn)化、媒體策略以客戶為導(dǎo)向：深圳及周邊區(qū)域?yàn)橹饕茝V范圍；尊重客戶獲知信息的重要途徑；覆蓋所有目標(biāo)城客戶的生活軌跡；訴說方式符合客戶審美傾向。、推廣概念點(diǎn) —— 聚焦點(diǎn)聚焦置業(yè)二次革命 [一次革命 ] 住宅商品化，買房賣房，大眾為改善生活條件而置業(yè) [二次革命 ] 不動(dòng)產(chǎn)金融化，買房不賣房，將不動(dòng)產(chǎn)通過長期經(jīng)營增值 — — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢(shì)期 一批巔峰期 二批蓄勢(shì)期—二批巔峰期、推廣概念點(diǎn) —— 聚焦點(diǎn)解析： 從短期投機(jī)到長期投資 當(dāng)房地產(chǎn)步入成熟階段，市場機(jī)制的建立使價(jià)格走勢(shì)趨于平穩(wěn)，“ 一夜暴富 ” 的情形不復(fù)存在，使房地產(chǎn)投資由短期投機(jī)轉(zhuǎn)向長期投資；在這樣的背景下，一些更具有長期經(jīng)營價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)浮出水面，成為市場焦點(diǎn)。 — — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢(shì)期 一批巔峰期 二批蓄勢(shì)期—二批巔峰期、推廣概念點(diǎn) —— 引爆點(diǎn)解析： 置業(yè)必先置地、推廣概念點(diǎn) —— 引爆點(diǎn)關(guān)于 CIVI WORLD：解讀 —— 步行 3分鐘到世界之窗； 步行 2分鐘到威尼斯酒店； 步行 1分鐘到益田假日廣場；訴求點(diǎn)：在地心引力的作用下， CIVI WORLD的價(jià)值得以脫胎換骨，全面提升。華僑城酒店公寓稀缺， CIVI WORLD在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性和差異性，能充分支持現(xiàn)有售價(jià)。 “ 非賣房 ” 的勝利意味著置業(yè)二次革命的大獲全勝。u 特殊功能設(shè)置：為配合銷售活動(dòng)的進(jìn)行，出于豪宅客戶的私密性考慮，設(shè)置了 VIP室，用u 于誠意客戶及大客戶的深度洽談。配置 45臺(tái)筆記本電腦，用于項(xiàng)目介紹、價(jià)格預(yù)算、客戶登記等銷售行為，體現(xiàn)樓盤的頂級(jí)品質(zhì)。年上半年市區(qū)房價(jià)普遍上漲 ,但從以下 4—5 月份的二手房價(jià)的價(jià)格指數(shù)來看華僑城片區(qū)的價(jià)格指數(shù)每月上漲明顯 ,4月到 6月上漲了 695,漲幅達(dá)到 %. 價(jià)格區(qū)域走勢(shì)片區(qū)價(jià)格指數(shù)攀升，季度漲幅達(dá)片區(qū)價(jià)格指數(shù)攀升，季度漲幅達(dá) %，處于高位，未來片區(qū)，處于高位，未來片區(qū)升值潛力高于其他片區(qū)。、參加春交會(huì)等、主要營銷活動(dòng)內(nèi)容工程進(jìn)度活 動(dòng)2023年一期工程一批開盤 二批開盤銷售進(jìn)度二批工程預(yù)熱期入伙答謝酒會(huì)臨時(shí)售樓中心開放活動(dòng) 寫字樓招租會(huì)現(xiàn)場包裝客戶聯(lián)誼系列活動(dòng) 9月