【正文】 ：p 直郵： 華僑城公務(wù)員、企業(yè)主、高檔小區(qū)；周邊區(qū)域企業(yè)主、高檔小區(qū)、寫字樓；沙河 GOLF球會會員及德思勤 VIP客戶； 銀行高端客戶、全球通金卡客戶等；p 手機(jī)短信：項(xiàng)目積累客戶、行業(yè)協(xié)會會員、銀行高端客戶、全球通金卡客戶等。媒體原則：以目標(biāo)客戶為導(dǎo)向；定點(diǎn)及全面覆蓋相結(jié)合；直效、定向。推廣思路、營銷戰(zhàn)略與目標(biāo)矗立正面高度高調(diào)形象：高調(diào)面世，建立深圳城市標(biāo)簽物業(yè)第一意象正面形象：以公正公開的銷售策略配合項(xiàng)目推廣樹立立體價(jià)值建立復(fù)合戰(zhàn)略多重渠道：充分整合各種傳媒優(yōu)勢同時，以媒體精 準(zhǔn)傳播為主；定向營銷：以點(diǎn)帶面，建立點(diǎn)對點(diǎn)的客戶營銷，培養(yǎng)意 見領(lǐng)袖，深挖高端客戶；體驗(yàn)策略：展示、活動中眼、耳、鼻、舌、身、讓客戶 充分體驗(yàn)本項(xiàng)目的資源價(jià)值，打造尊貴品質(zhì) 和星級服務(wù)。、物業(yè)類型定位 住宅華僑城城市峰尚小戶 、物業(yè)類型定位 住宅在 C、 D棟架空層設(shè)置豪華會所，豐富住宅配套 、形象定位項(xiàng)目命名： CIVI WORLD備選名： CIVI WORLD 都會新峰、 蔚山灣、 僑城時代、 尚鄰國際、形象定位 — 方案一、形象定位 — 方案一、形象定位 — 方案二項(xiàng)目推廣語：CIVI WORLD城市中軸，雙核高點(diǎn)作為深圳中央娛樂區(qū)的綜合體項(xiàng)目，該方案的 LOGO由多塊水晶體組成，寓意為高端都市綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性、價(jià)值相互輝映。定位于 more概念的寫字樓客戶需要大量的信息源和對外的交流和聯(lián)系 ,同時需經(jīng)常加班 ,需要為他們提供更多的配套支持。ＭＯＲＥ ＯＦＦＩＣＥ－－－ 國際頂級服務(wù)式辦公室市場成功案例看：盛煇庭服務(wù)辦公室高價(jià)格所帶來的高質(zhì)人群。華僑城區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)稀少，周邊區(qū)域科技園寫字樓將以自用為主。地板用的是石膏板、壁紙或者是乳料漆，但是卻是將木地板鋪到天花板上去了。其更注重為每一個居住人士量身訂做服務(wù)，讓每一個到這里的人都感覺到賓至如歸；216?？山ㄔ? OUTIQUE HOTEL 的差異化產(chǎn)品充分發(fā)揮本項(xiàng)目符合發(fā)展國際性商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢符合建造 BOUTIQUE HOTEL 的差異化產(chǎn)品的條件市場成功案例看：精品個性酒店成為市場新寵，有較大的發(fā)展前景及空間。 商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群 —— 三級幅射地帶的精英時尚群體； 一級幅射地帶即滿足項(xiàng)目自身約 1萬的消費(fèi)群體，二級幅射地帶即滿足深圳華僑城 區(qū)域約 600萬消費(fèi)旅游群體。商業(yè)寫字樓酒店公寓單體單體 1單體單體 2單體單體 4住宅單體單體 物業(yè)類型定位 商業(yè)定位推導(dǎo)華僑僑城商業(yè)特征：復(fù)合形態(tài) +品牌主力店帶動 + 高檔次 +經(jīng)營為主；缺乏個性、主題性的商業(yè)市場需求項(xiàng)目價(jià)值主題定位全球一流旅游娛樂文化紀(jì)念品中心提煉 創(chuàng)新競品定位客戶需求客戶特征：華僑城商圈人士缺乏一個富有文化、高檔、具有深圳代表性的旅游品高檔市場場所。2 % % % % % % % %、項(xiàng)目開發(fā)方向研究方案對比選擇模式 商業(yè) 寫字樓 公寓 住宅 目的 利潤回報(bào)方案一 全售 ● ● ● ● 以回籠資金為目的 2244867598 1939886709全租 △ △ △ △ 以長期經(jīng)營為目的 159977280 105426192銷售 +出租方案二 △ △產(chǎn)權(quán)式公寓公寓 ●以住宅作為主導(dǎo)銷售，產(chǎn)權(quán)式公寓作為長期經(jīng)營利潤的一種方式，持有商業(yè)和寫字樓達(dá)到出租收益最大化；1549011502 1272762263●△ ●方案三負(fù)一層一層 ● ●△ ● ●以變現(xiàn)回籠資金為目的，并考慮分期開發(fā)，變現(xiàn)利潤最大的商業(yè)一層。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案三經(jīng)濟(jì)測算三：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案三銷售預(yù)估表序號物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限（元 /平方米）預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 寫字樓 43000 35000 419145940 3411653003 單身公 寓 38940 44400 40000 1728935556 15575996004 商業(yè) 60000 40000 238438980 1589593205 出租收 益 產(chǎn)權(quán)式酒 店 　 　 負(fù)一層商 業(yè) 51843000 282780006 總計(jì) 3245993505 2754674342經(jīng)濟(jì)測算三：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案三項(xiàng)目利潤表序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 27546743422 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤 5—6 16104011598 成本利潤率 7247。2 % %發(fā)展方向二： 銷售單身公寓與住宅 ,持有商業(yè)與寫字樓 ,既考慮當(dāng)期銷售收益，也考慮長期經(jīng)營收益。以不同物業(yè)類型的組合進(jìn)行　長短期營銷重點(diǎn)的推廣，加大地鐵及旅游區(qū)物業(yè)的宣傳力度，增強(qiáng)物業(yè)保值升值的特性結(jié)合優(yōu)勢資源，樹立項(xiàng)目標(biāo)簽，界定與其他項(xiàng)目的形象差異及運(yùn)營差異、項(xiàng)目發(fā)展策略一改：改變現(xiàn)有部分物業(yè)功能，建立抗風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)性強(qiáng)的復(fù)合性綜合體項(xiàng)目二強(qiáng)：強(qiáng)調(diào)華僑城尊崇人文地皇區(qū)域，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品稀缺性及投資價(jià)值三重：重點(diǎn)打造項(xiàng)目城市國際化標(biāo)簽的形象特征　　　重點(diǎn)挖掘高升值高保值的地鐵綜合體及城市中心綜合體的雙核效應(yīng)　　　重點(diǎn)協(xié)調(diào)組合高端優(yōu)勢企業(yè)資源，打造國際化團(tuán)隊(duì)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一改 二強(qiáng)　 三重項(xiàng)目定位 項(xiàng)目開發(fā)方向 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目分物業(yè)定位 項(xiàng)目形象定位、項(xiàng)目開發(fā)方向? 立于城市發(fā)展趨勢；? 尊重市場并最大限度挖掘地塊價(jià)值；? 把握房地產(chǎn)大勢，締造地產(chǎn)投資創(chuàng)新理念；? 樹立精品標(biāo)桿形象，重視社會效應(yīng)及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。其他： 2722M178。容積率： 單身公寓面積： 39172M178。地皇坐標(biāo)系 、項(xiàng)目基本資料、項(xiàng)目基本資料占地面積： 11330 M178。 123特區(qū)內(nèi)優(yōu)勢地段小戶產(chǎn)品仍有一定稀缺 ： 特區(qū)外銷售規(guī)模居全市主體，普通商品住宅占較大比重 4相對復(fù)合成熟的城中之城，呼喚新的市場熱點(diǎn)及產(chǎn)品。 ,營造生態(tài)辦公賦安科技大廈 —— 4萬 高新科技園區(qū)科技南七路深圳市賦安安全系統(tǒng)有限公司總部華僑城 OCTLOFT —— 4萬 華僑城東組團(tuán) 華僑城針對東部工業(yè)區(qū)部分舊廠區(qū) ,提出改造計(jì) “OCTLOFT” ，深圳首個 LOFT大社區(qū) 海岸城 —— 14萬 海德二道與文心五路交匯處深圳灣金融商務(wù)區(qū)國際級甲級標(biāo)準(zhǔn)高端寫字樓，盡顯藍(lán)色商務(wù)形象華僑城寫字樓市場短缺，現(xiàn)有的漢唐大廈已經(jīng)很難滿足現(xiàn)有的需求。華僑城及周邊區(qū)域?qū)ψ≌枨筇卣黝悇e 功能 產(chǎn)品 配套需求華僑城及周邊企業(yè)普通員工常住 中小面積房 交通便利、生活購物、休閑場所、交往空間、運(yùn)動健康科技園片區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)員工常住 中小面積 安全管理與區(qū)域感、休閑空間、娛樂設(shè)施白石洲片區(qū)人群 常住或投資 中小面積住宅或酒店式公寓 享受成熟社區(qū)配套，看好片區(qū)投資回報(bào)率華僑城企業(yè)高管階層 商務(wù)辦公、休息使用中小面積 作為會友等臨時功能場所，鄰近上班地點(diǎn)，方便深圳投資者 投資 酒店式公寓 區(qū)域知名度美譽(yù)度、投資回報(bào)華僑城片區(qū)目前的供應(yīng)多以大面積豪宅為主，片區(qū)小戶型如華僑城國際公寓、國際市長交流大廈的產(chǎn)品價(jià)格均高于市場均價(jià)，從目前的供需關(guān)系來看， 中小戶型產(chǎn)品受追捧。、市場競爭狀況 商業(yè)南山部分在建大型商業(yè)項(xiàng)目名稱 占地面積 商業(yè)面積 位置 特色益田假日廣場 13萬 華僑城人文主體社區(qū)核心地段集體驗(yàn)式購物中心、生態(tài)寫字樓、五星級主題酒店為一體打造中國最具體驗(yàn)特色的國際購物中心京基百納空間 —— 12萬 白石路與沙河?xùn)|路交界處 深圳首席灣區(qū)新生活廣場，提供高檔消費(fèi)海岸城 —— 16萬 海德二道與文心五路交匯處 12萬購物中心加 4萬風(fēng)情商業(yè)街，吉之島、嘉禾影院、真冰場、中森名菜等全球知名餐飲即將登場保利文化廣場 15萬 后海濱路 集商業(yè)、博覽、娛樂、文化多項(xiàng)功能為一體，涵蓋劇院、博物館、影院、科技博覽中心、購物中心五大內(nèi)容的綜合性文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目南油購物公園 57萬 南油工業(yè)區(qū) 集居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、休憩等各類功能于一體的豪布斯卡型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)07年華僑城商業(yè)處于升級換代的歷史時期，華僑城商圈將成為深圳帶狀結(jié)構(gòu)中高檔商業(yè)的重要節(jié)點(diǎn)。中檔住宅：以中旅廣場、湖濱花園和海景花園等為代表，多為高層建筑，享受華僑城成熟配套低檔住宅：以東西組、光華光僑街為代表的福利房為代表，多為原沙河農(nóng)場及華僑城員工所持有 專業(yè)市場 、零售中心 沃爾瑪購物廣場、銅鑼灣百貨、易家儂家具、順電、益田假日廣場等 ，進(jìn)一步升級華僑城商圈餐飲、文化、娛樂洲際酒店八大主題餐廳、生態(tài)廣場、 V吧、雕塑公園等，形成旅游生態(tài)休閑區(qū) 旅游園區(qū)錦繡中華、世界之窗、民俗文化村、歡樂谷四大主題樂園，滿足現(xiàn)代都市旅游 ，構(gòu)成了華僑城獨(dú)特的旅游人文特色 。、僑城區(qū)域現(xiàn)狀香蜜湖紅樹林華僑城深圳第一旅游區(qū) /四大人文景觀區(qū) /國際人士扎堆區(qū)域 /……深圳暢銷型豪宅密集區(qū)：波托菲諾 從銀行利率角度分析：嚴(yán)格意義上來說，目前屬于政策密集出臺時期，從和諧社會角度來講，中央會高度重視房價(jià)增長過快的現(xiàn)象，但目前已出臺的政策還不多，十七大的順利召開后，政府應(yīng)該會出臺相關(guān)政策，如緊縮銀根，加強(qiáng)廉租房建設(shè)，控制貸款額度，打擊炒房等，導(dǎo)致供需關(guān)系改變。深圳二手房交易將全面啟用《深圳市二手房買賣合同》 項(xiàng)目情境： 項(xiàng)目地處深圳城市高檔核心區(qū)域，小戶型住宅產(chǎn)品為區(qū)域稀缺。CIVI WORLD MARKETING EXECUTIVE REPORT沙河世紀(jì)假日廣場營銷執(zhí)行報(bào)告 8/2023PREFACE謹(jǐn)呈：沙河實(shí)業(yè)股份有限公司前 言承蒙沙河實(shí)業(yè) 股份有限公司就 “ 世紀(jì)假日廣場 ” 項(xiàng)目全程策劃代理招標(biāo)邀請。n 此報(bào)告內(nèi)容請貴公司法律顧問嚴(yán)格審核，以規(guī)避法律糾紛，及降低政策風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)明確問題市場分析、整體市場環(huán)境及政策分析、僑城區(qū)域現(xiàn)狀、市場競爭狀況、客戶分析、市場分析小結(jié)項(xiàng)目分析、項(xiàng)目基本資料、項(xiàng)目資源解析、產(chǎn)品分析、 SWOT分析、項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位、項(xiàng)目開發(fā)方向研判、項(xiàng)目整體定位、物業(yè)定位、客戶定位、分物業(yè)定位、形象定位報(bào) 告 目 錄Catalog營銷執(zhí)行、營銷戰(zhàn)略與目標(biāo)、總體目標(biāo)、入市時機(jī)選擇、推售策略、營銷總綱、開發(fā)節(jié)奏及階段劃分、廣告與媒體策略、產(chǎn)品賣點(diǎn)整合、媒體策略、推廣總體思路、形象包裝、銷售現(xiàn)場包裝、宣傳物料形象包裝、銷售物料形象包裝、營銷活動策略、營銷活動計(jì)劃思路、營銷活動階段計(jì)劃、主要營銷活動內(nèi)容、春交會、項(xiàng)目開盤活動、入伙活動、其他活動、價(jià)格戰(zhàn)略、價(jià)格定位策略相關(guān)案例規(guī)避增值稅研究目標(biāo)總體目標(biāo)：令人耳目一新的城市標(biāo)桿精品項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：社會效益、企業(yè)效益、消費(fèi)者三贏的局面品牌目標(biāo)：提高沙河集團(tuán)在深圳市場影響力和知名度明確問題(按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ) (我們的期望目標(biāo) )q實(shí)現(xiàn)均價(jià) 3500038000q理想銷售價(jià)格： 82023—120230 元 /平米 q銷售速度較快q經(jīng)濟(jì)價(jià)值不可持續(xù)發(fā)展?fàn)I銷市場情境：市場價(jià)格一路飆升，優(yōu)勢地段物業(yè)供不應(yīng)求，政府宏觀調(diào)控 政策 “ 打 壓 ” ，土地增值稅直接影響企業(yè)凈利潤，投資物業(yè)觀望氣氛有一定加強(qiáng)。 政策調(diào)控的目的是平抑房價(jià)而非打壓房價(jià)，未來政策的調(diào)控方向是加強(qiáng)政策的執(zhí)行力度 .3月《中華人民共和國物權(quán)法》通過10月《中華人民共和國物權(quán)法》正式實(shí)施八部委：整治房地產(chǎn)市場秩序 嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為2月房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收4月國土資源部：六項(xiàng)措施深化土地市場治理整頓6月國土資源部：六項(xiàng)措施深化土地市場治理整頓7月上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 8月儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的 20%調(diào)