【正文】 。 深圳二手房交易將全面啟用《 深圳市二手房買賣合同 》 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 深圳市國土房產(chǎn)局和國家外匯管理局深圳市分局聯(lián)合發(fā)出 《 關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知 》 3月 10月 2月 4月 6月 7月 8月 新政對(duì)房地產(chǎn)的影響 ? 系列政策出臺(tái)，抑制投資行為； ? 貸款利率上調(diào) ，促使人們提前還款，銀行緊縮信貸，投資者持續(xù)觀望； ? 影響房地產(chǎn)價(jià)格，在央行提高存貸款利率的情況下，無論是對(duì)投資商還是炒房者，都必須面對(duì)加大資本投入、投資利潤率減少的風(fēng)險(xiǎn) 。1黃金周期間，深圳共成交住宅 82套，不足平時(shí)一個(gè)周末，上海成交 402套，不足平時(shí)一周，廣州成交 169套，不足平時(shí)一天的成交量。 國際化社區(qū)，體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)及檔次。 一批成功銷售是在價(jià)值和品質(zhì)的支撐下形成了凱旋國際獨(dú)特的市場占位和訴求點(diǎn)。無論從上門量、客戶口碑傳播、各類媒體的宣傳、還是項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的操作能力都得到了市場的充分肯定。 開盤當(dāng)日與次日銷售 各戶型總套數(shù) 已售套數(shù) 剩余套數(shù) 各戶型銷售率 二房 96 86 11 % 小三房 30 30 0 100% 大三房 113 100 12 % 四、五房 40 16 24 40% 復(fù)式 12 1 11 % 合計(jì) 291 233 58 80% ? 二房、三房銷售率最高；由于這兩種戶型對(duì)于居住和投資都比較適合，形成搶購氣氛，供不應(yīng)求，剩余部分全為 3層以下單位。 各戶型成交情況比較分析 三、成交客戶分析 成交客戶年齡分析 20%55%20%5%2 0 —2 9 歲3 0 —3 94 0 —4 9 5 0 歲以上客戶的年齡偏向中輕年， 3039歲比例達(dá)到 55%， 2030歲也占了相當(dāng)大的比重，比例達(dá)到 18%，反而老年的客戶群比較少，說明接受投資物業(yè)的客戶還是以中輕年為主。主要成交客戶以花都本地客戶為主，他們看好花都新區(qū)未來的發(fā)展前景，兼顧投資和自住；來自溫州、浙江一帶在獅嶺皮具城的生意人是另外一個(gè)重要的客戶來源，他們擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資頭腦，這兩種客戶仍將是本項(xiàng)目后續(xù)推出單位的主要客戶來源。說明本項(xiàng)目的投資前景還是成功打動(dòng)了眾多投資客戶，自住的消費(fèi)客戶比重則較少，究其原因是目前物業(yè)不能投入使用，周邊配套不是很完善，自住客戶的需求目前尚不能得到滿足。最低投資門檻（首付金額）是他們選擇時(shí)考慮的一個(gè)關(guān)鍵問題。 ?效果評(píng)估： 通過優(yōu)惠申請(qǐng)活動(dòng)，簽署 《 優(yōu)惠申請(qǐng)協(xié)議書 》 客戶達(dá)到 985批，為開盤 的成功奠定了基礎(chǔ)。 認(rèn)籌后 — 開盤前客戶數(shù)量統(tǒng)計(jì) 說明：銷售現(xiàn)場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至?xí)r間 2022年 9月 22日 項(xiàng)目 客戶統(tǒng)計(jì) 上門量 1643批 進(jìn)線量 560批 優(yōu)惠申請(qǐng)客戶 985批 認(rèn)籌活動(dòng)的展開，使上門客戶、進(jìn)線客戶、優(yōu)惠申請(qǐng)客戶都突破了預(yù)期的數(shù)量，操作的成功為開盤奠定了最大的保障。 在總個(gè)環(huán)節(jié)中，現(xiàn)場組織井然有系，高素質(zhì)的銷售團(tuán)隊(duì)和工作人員保 證了開盤的順利進(jìn)行。 銷售的套數(shù)達(dá)到 233套，銷售率達(dá)到 80%。 第二、實(shí)現(xiàn)了較高的價(jià)格和價(jià)值。目前項(xiàng)目銷售價(jià)格已經(jīng)在花都排在第四位。 從開盤火爆的程度看，市場的需求和購買力是很旺盛的。 溫州客戶 /浙江客戶達(dá)到 35%。 一批項(xiàng)目成功銷售總結(jié) 第一、高效的現(xiàn)場活動(dòng)營銷。 第二、豐富的客戶資源。 第三、 大盤效應(yīng) 。 第四、一期為價(jià)值的起始點(diǎn)。 第五、多方通力協(xié)作。 一批營銷面臨的不足 第一、營銷浮于表現(xiàn)，需要做足更多的功課。事實(shí)上一批產(chǎn)品存在的樓間距、園林、容積率過高等問題都掩蓋在價(jià)值之下，一旦項(xiàng)目正式面對(duì)市場，將面臨較大的壓力。 在目前市場變化迅速，競爭對(duì)手較多的情況下，我們已經(jīng)喊出了品質(zhì)和高端價(jià)位，如果還不能在品質(zhì)、價(jià)值、園林、物業(yè)等營銷硬件和軟件上做足功課，將會(huì)被競爭對(duì)手替代。 目前市場只是知道了項(xiàng)目屬于大規(guī)模的社區(qū)，但是項(xiàng)目的價(jià)值 /品質(zhì) /園林 /物業(yè) /產(chǎn)品基本上沒有清晰的認(rèn)識(shí)；同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的地段、位臵、引領(lǐng)的生活方式等沒有足夠的認(rèn)識(shí)。 在一批中，我們僅做了戶外廣告、圍墻、折頁、夾報(bào)等基礎(chǔ)的營銷，我們需要增加樓書、生活手冊(cè)等來更一步加強(qiáng)營銷力度。 1大盤項(xiàng)目優(yōu)勢 ① 易于形成規(guī)模優(yōu)勢，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，形成規(guī)模效益； ② 有利于營造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應(yīng)促進(jìn)和推動(dòng)地產(chǎn)銷售； ③ 易于因地制宜地營造主題、景觀、配套設(shè)施等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加價(jià)值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間 ； ④ 通過集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開發(fā)、維護(hù)及管理費(fèi)用。缺乏地利有兩種情況，一是項(xiàng)目所在地塊相對(duì)偏遠(yuǎn)，尚未開發(fā)或只在進(jìn)行初步開發(fā)，二是板塊內(nèi)強(qiáng)勢競爭對(duì)手林立，介入由于難于營造樓盤獨(dú)特的賣點(diǎn)而缺乏競爭優(yōu)勢； ② 地產(chǎn)項(xiàng)目難于定位，尤其目標(biāo)客戶群定位更是難于定位，容易走進(jìn)泛定位的誤區(qū)； ③ 銷售節(jié)奏難于控制，主要是開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接； ④ 若出現(xiàn)危機(jī)，局面難于控制。 項(xiàng)目推售策略調(diào)整 8棟 一批銷售 (住宅 ) 三批銷售 (商業(yè) ) 1棟 三批 銷售 (公寓 ) 6棟 三批銷售 (公寓 ) 9棟 236套 二批銷售 (住宅 ) 10棟 四批銷售 (住宅 ) ① 基于一批銷售成功并積累了大量的優(yōu)惠申請(qǐng)客戶，建議二批繼續(xù)推售住宅產(chǎn)品。 項(xiàng)目二批營銷基調(diào) 說明：第一批成功銷售，其建立的價(jià)值體系將為二批做好鋪墊和準(zhǔn)備，為后期的項(xiàng)目成功奠定基礎(chǔ)。 基調(diào)：走向更高處 走高的衡量標(biāo)準(zhǔn)：一、品質(zhì)更高；二、價(jià)格走高； 二批營銷策略 品牌策略 —— 打響凱旋國際品牌 —— 品牌吶喊 營銷策略 —— 落地營銷 —— 觸動(dòng)客戶來項(xiàng)目 宣傳策略 —— 分區(qū)實(shí)施 —— 屬地化客戶戰(zhàn)略 銷售策略 —— 體驗(yàn)營銷 —— 觸動(dòng)客戶購買 說明：具體見第三部分 “營銷實(shí)施篇” 。 “主攻市場”和“應(yīng)對(duì)策略”調(diào)整 （重點(diǎn)市場） 廣州市場 策略： 樹立凱旋國際品牌聲音和聲勢； 用花都區(qū)域的發(fā)展?jié)摿嫱许?xiàng)目的升值潛力、高回報(bào)價(jià)值、高品質(zhì)，制造廣州臵業(yè)花都熱潮現(xiàn)象 營銷手段：戶外廣 告、分展場、網(wǎng)絡(luò)廣告、看樓車、短信、報(bào)紙等 （主力市場） 四大產(chǎn)業(yè)市場 策略： 建立凱旋國際的高端形 象，以相對(duì)較低的投入持 續(xù)影響四大產(chǎn)業(yè)群客戶 營銷手段： 戶外廣告、 網(wǎng)絡(luò)廣告、車體廣告、 短信、活動(dòng)營銷等 （核心市場） 新華鎮(zhèn)市場 策略： 產(chǎn)品、服務(wù)品質(zhì)，口碑傳 誦，鞏固擴(kuò)展本地客戶， 建立項(xiàng)目在花都的