【正文】 老帶新活動(dòng)，提高其帶客成交積極性，通過口碑傳播提高項(xiàng)目知名度和開發(fā)商知名度。 通過競(jìng)賽，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰。 錦東花園 市場(chǎng)占位策略 凱旋國際 ——成功是可以被模仿和效仿的！惟有價(jià)值、梯隊(duì)和品質(zhì)是項(xiàng)目的無止境的追求。 ② 繼續(xù)將一批住宅產(chǎn)品的價(jià)值和品質(zhì)做足，提升一個(gè)更高的層次。 第四、初步構(gòu)建了營銷體系，但營銷力度不足。 開發(fā)商 /德思勤 /廣告公司 /禮儀公司等合作單位，通過詳細(xì)周密的計(jì)劃，有效的管理客戶，舉辦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，保證了項(xiàng)目實(shí)施和操作的成功，也為一批成功銷售作好了戰(zhàn)術(shù)方面的準(zhǔn)備。 發(fā)商和德思勤合作雙方在連續(xù)兩周內(nèi)兩次組織大規(guī)模的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，調(diào)動(dòng)了整體的市場(chǎng)氣氛和銷售氛圍，為開盤日銷售成功奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 開盤實(shí)現(xiàn) 6600元 /平米的均價(jià)。 活動(dòng)擴(kuò)大了項(xiàng)目在市場(chǎng)上的知名度，提升了項(xiàng)目的形象。 成交客戶來自區(qū)域分析 從以上圖表可以看出，成交客戶有 39%為花都本地客戶， 35%的來自溫州、浙江一帶在獅嶺皮具城的生意人，廣州其它幾個(gè)區(qū)占 18%，有部分來自深圳和其它地方的投資客占 8 %。 北廣州，花都新城中央，領(lǐng)袖，權(quán)力，體現(xiàn)項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值，同時(shí)符合客戶群體的心理需求，凸現(xiàn)“見證城市價(jià)值進(jìn)程”深入客戶心理。 深圳二手房交易將全面啟用《 深圳市二手房買賣合同 》 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 深圳市國土房產(chǎn)局和國家外匯管理局深圳市分局聯(lián)合發(fā)出 《 關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知 》 3月 10月 2月 4月 6月 7月 8月 新政對(duì)房地產(chǎn)的影響 ? 系列政策出臺(tái)，抑制投資行為； ? 貸款利率上調(diào) ，促使人們提前還款，銀行緊縮信貸，投資者持續(xù)觀望； ? 影響房地產(chǎn)價(jià)格，在央行提高存貸款利率的情況下，無論是對(duì)投資商還是炒房者，都必須面對(duì)加大資本投入、投資利潤率減少的風(fēng)險(xiǎn) 。無論從上門量、客戶口碑傳播、各類媒體的宣傳、還是項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的操作能力都得到了市場(chǎng)的充分肯定。說明本項(xiàng)目的投資前景還是成功打動(dòng)了眾多投資客戶，自住的消費(fèi)客戶比重則較少，究其原因是目前物業(yè)不能投入使用，周邊配套不是很完善，自住客戶的需求目前尚不能得到滿足。 在總個(gè)環(huán)節(jié)中，現(xiàn)場(chǎng)組織井然有系，高素質(zhì)的銷售團(tuán)隊(duì)和工作人員保 證了開盤的順利進(jìn)行。 從開盤火爆的程度看，市場(chǎng)的需求和購買力是很旺盛的。 第三、 大盤效應(yīng) 。事實(shí)上一批產(chǎn)品存在的樓間距、園林、容積率過高等問題都掩蓋在價(jià)值之下，一旦項(xiàng)目正式面對(duì)市場(chǎng)，將面臨較大的壓力。 1大盤項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) ① 易于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，形成規(guī)模效益； ② 有利于營造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應(yīng)促進(jìn)和推動(dòng)地產(chǎn)銷售； ③ 易于因地制宜地營造主題、景觀、配套設(shè)施等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加價(jià)值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間 ； ④ 通過集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開發(fā)、維護(hù)及管理費(fèi)用。 基調(diào)：走向更高處 走高的衡量標(biāo)準(zhǔn)：一、品質(zhì)更高；二、價(jià)格走高； 二批營銷策略 品牌策略 —— 打響凱旋國際品牌 —— 品牌吶喊 營銷策略 —— 落地營銷 —— 觸動(dòng)客戶來項(xiàng)目 宣傳策略 —— 分區(qū)實(shí)施 —— 屬地化客戶戰(zhàn)略 銷售策略 —— 體驗(yàn)營銷 —— 觸動(dòng)客戶購買 說明：具體見第三部分 “營銷實(shí)施篇” 。 高舉高打策略落地營銷 HARDWARE—— 產(chǎn)品 結(jié)合項(xiàng)目特征打造 高品質(zhì)產(chǎn)品 X軸 SOFTWARE—— 面子 結(jié)合客戶需求建立 身份尊貴感 Y軸 PROMOTION—— 營銷 通過營銷占位市場(chǎng)樹立 高端市場(chǎng)形象 Z軸 “經(jīng)營客戶”制勝策略 詳細(xì)見二批認(rèn)籌方案。 說明：一批尾盤銷售團(tuán)隊(duì)銷售策略 品質(zhì)與價(jià)值包裝策略 項(xiàng)目品質(zhì)與價(jià)值展現(xiàn) 總體品質(zhì)展示 售樓處 樣板間 園林 看樓通道 外立面 入戶大堂 戶外導(dǎo)視系統(tǒng) 圍墻 戶外廣告 生活手冊(cè) 樓書 海報(bào) 樓體 產(chǎn)品品質(zhì)展示 形象品質(zhì)展示 項(xiàng)目價(jià)值推廣 通過項(xiàng)目高的品質(zhì)展示和價(jià)值推廣實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)占位 10月完成價(jià)值包裝 實(shí)施篇 尊享 〃 逐鹿北廣州 Part 3 一、實(shí)施總綱 項(xiàng)目第二批營銷總控圖 營銷節(jié)點(diǎn) 工程進(jìn)度 活 動(dòng) 2022年 媒體推廣 廣告牌 /樓體條幅 /外墻 報(bào)紙 /短信 /戶外 /樓體條幅 開盤期 推廣期 銷售進(jìn)度 儲(chǔ)備三期開盤 三批儲(chǔ)備開盤 蓄勢(shì)期 開盤現(xiàn)場(chǎng)演出 老帶新優(yōu)惠 開盤 高層酒店樣板房展示 客戶聯(lián)誼 6月 7月 8月 9月 10 月 11月 12月 1月 二批再蓄勢(shì) 開盤熱銷 營銷節(jié)奏 三批儲(chǔ)備 推廣高潮 進(jìn)入售樓中心 二批看樓通道、樣板房開放 2022年 一批客戶答謝 26層樣板房展示 二批營銷操盤三部曲 精彩 2批 10月隆重登場(chǎng) 11月全城認(rèn)籌行動(dòng)火爆進(jìn)行中 12月盛大發(fā)售，開啟魅麗城市生活 二批操盤三部曲 進(jìn)入：凱旋國際二批品質(zhì)營銷時(shí)代 廣告語和廣告公司討論 廣告推廣主題建議 尊享 〃21 萬 ㎡ 品質(zhì)生活 說明：重點(diǎn)在生活手冊(cè)、樓書中體現(xiàn) 營銷實(shí)施總控圖 詳細(xì)見項(xiàng)目組提交的二批營銷總控圖。 10月 11月 1月 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 12月 投放媒體 說明 主要媒體 戶外廣告牌 沿用前階段內(nèi)容 圍墻、墻體廣告 沿用前階段內(nèi)容 報(bào)紙廣告 廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)在開盤當(dāng)周同時(shí)發(fā)布廣告 短信推廣 利用已有客戶資源和短信公司資源，針對(duì)特定客戶群， 發(fā)布相關(guān)信息 廣州推廣渠道 看樓團(tuán)、旅游團(tuán)、網(wǎng)絡(luò)等推廣 輔助媒體 網(wǎng)絡(luò)廣告 搜網(wǎng)房投放廣告發(fā)布開盤信息 條幅 開盤前根據(jù)工程進(jìn)度掛條幅，發(fā)布開盤信息 細(xì)節(jié)篇 尊享 〃 品質(zhì)制勝 Part 4 體驗(yàn)式營銷打造項(xiàng)目高度 互動(dòng)展示類 細(xì)節(jié)展示類 銷售工具類 1互動(dòng)展示 多媒體音影： 當(dāng)客戶進(jìn)入售樓處時(shí)，首先在臵業(yè)顧問的帶領(lǐng)下瀏覽一個(gè) 5分鐘的多媒體短片。 1細(xì)節(jié)展示 細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶 電梯等配套： 自動(dòng)套鞋機(jī)，大堂智能門禁系統(tǒng)等細(xì)節(jié)往往能夠打動(dòng)目標(biāo)客戶群，并產(chǎn)生實(shí)際