【正文】 綜合溢價價值雙核價值：城市中心 +地鐵物業(yè)品牌價值：上市公司及國際化團隊、營銷戰(zhàn)略與目標展示攻略 推廣攻略樣板房模型園林包裝及導示銷售中心服務(wù) 球會營銷 媒體攻略 公關(guān)活動 價格促銷資源整合定向營銷詳解主要戰(zhàn)術(shù)客戶攻略、總體目標 打造深圳豪宅區(qū)綜合體小戶全新形象，建立個性化特色，確立綜合性價比 ，強力高調(diào)攻擊，實現(xiàn)快速高價銷售與長期獲利平衡！、入市時機選擇基礎(chǔ)完成裙樓完工.售樓處完工樣板房完工08. 12完工.B、 C、 D棟封頂達到預(yù)售條件A棟達到預(yù)售條件（一）入市時機考慮因素：（一）入市時機考慮因素：n綜合體銷售的特殊性n項目回籠資金要求n項目工程進程n沙河集團發(fā)展戰(zhàn)略（二）入市時間選擇：（二）入市時間選擇：n建議項目 2023年 5月入市n2023年 12月至 2023年 5月整體形象建設(shè)區(qū)、推售策略 —— 綜合體項目推售步驟第三步：高品質(zhì)公寓可在前期住宅的形象及價格上有一定的提升，商業(yè)，在項目的形象與價值得到體現(xiàn)后，進一步挖掘項目的價值最大化；第二步：寫字樓可建立項目的高端形象與高端價值，吸引高端客戶。、開發(fā)節(jié)奏及階段劃分銷售曲線2023/12開發(fā)節(jié)奏2023/5 2023/7啟動階段劃分—— 形象建設(shè)期 —— 一批蓄勢期 —— 一批巔峰期——二批巔峰期—— 收尾期▲5月 17日開盤 ▲7月 26日開盤—— 二批蓄勢期2023/9推廣曲線、廣告與媒體策略原則廣告原則：形象品質(zhì)感強；標簽作用到位；賣點突出，說明性強；高效組合，合理費用。、廣告賣點整合舊思維 新思維華僑城地段 城市中心優(yōu)勢升值潛力 稀缺資源的占有方正戶型 最佳的商住尺度及高服務(wù)水平園林景觀 永不遮擋的城市景觀便捷交通 地鐵、綜合體雙核優(yōu)勢企業(yè)品牌 強強聯(lián)手帶來的價值提升周邊配套 生活和配套所帶來的創(chuàng)新生活方式鄰里關(guān)系 多元化的文化融合舊思維向新思維的本項目賣點轉(zhuǎn)化、媒體策略以客戶為導向：深圳及周邊區(qū)域為主要推廣范圍；尊重客戶獲知信息的重要途徑；覆蓋所有目標城客戶的生活軌跡；訴說方式符合客戶審美傾向。原則、推廣總體思路推廣的關(guān)鍵在于兩點： 能否建立深圳頂級豪宅區(qū)新的 “ 坐標系 ” ，打造新貴坐標點； 能否真正地把 A棟的投資價值充分地挖掘并充分地展示。、媒體推廣細分、媒體推廣步驟總圖推售節(jié)奏 —項目形象建設(shè)期項目一批蓄勢期 項目一批巔峰期項目二批蓄勢期 項目二批巔峰期推售節(jié)奏 住宅推售及寫字樓招租 公寓及商業(yè)出售推廣 概念點 亮相點 聚焦點 引爆點 揭秘點 搶購點項目訴求點 u華僑城豪宅區(qū)驚項一種一次性投入無需按揭的高回報產(chǎn)品u置業(yè)二次革命：從短期投機到長期投資的轉(zhuǎn)變 u置業(yè)必先置地，引爆 CIVI WORLD價值高點 u四十萬博千億，揭秘地皇坐標系中非賣房的秘密u非賣房的勝利，搶購深圳財富永動機媒體運營 u以長效廣告為主u廣告牌、樓體條幅、圍墻廣告、專業(yè)性雜志期刊u報紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、廣播、專業(yè)性論壇u報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機短信u報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機短信u報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、直郵、手機短信營銷通路 u在專業(yè)性期刊及雜志上發(fā)表地段價值論的系列報道、u置業(yè)投資的相關(guān)專業(yè)性文章 u報紙專題報道u網(wǎng)絡(luò)劍客炒作u產(chǎn)品發(fā)布會u準業(yè)主深度訪談u銷售中心活動u春交會隆重亮相u春交會專業(yè)論壇u銷售中心活動u沙河高爾夫開盤u寫字樓招租會u報紙專題：投資酒店公寓系列u招商發(fā)布會u酒店管理公司簽約會u業(yè)主商務(wù)論壇u二期盛大開盤活動、推廣概念點 —— 亮相點導火索亮相置業(yè)投資困境 ——“ 買房不住 ”就是炒房？ 我知道如果有錢不存銀行，買房永遠是最安全的投資形式，問題是他們說 “買房不住 ”是 “炒房 ”，應(yīng)該杜絕？— — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點 —— 亮相點 解析： 為置業(yè)投資撥亂反正 —— 我投資，但不炒房！ 明確區(qū)分 “ 投資 ” 與 “ 投機 ” 的差別，炒房是一種盲目、非理性、擾亂市場秩序的行為，而投資是基于理性判斷、有利于市場健康流通的“ 生財之道 ” 。、推廣概念點 —— 聚焦點聚焦置業(yè)二次革命 [一次革命 ] 住宅商品化，買房賣房，大眾為改善生活條件而置業(yè) [二次革命 ] 不動產(chǎn)金融化，買房不賣房，將不動產(chǎn)通過長期經(jīng)營增值 — — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點 —— 聚焦點解析： 從短期投機到長期投資 當房地產(chǎn)步入成熟階段，市場機制的建立使價格走勢趨于平穩(wěn)，“ 一夜暴富 ” 的情形不復(fù)存在，使房地產(chǎn)投資由短期投機轉(zhuǎn)向長期投資；在這樣的背景下，一些更具有長期經(jīng)營價值的不動產(chǎn)浮出水面，成為市場焦點。訴求點：價值挖掘：華僑城 “開源節(jié)流，財富永續(xù) ”—— 開物業(yè)價值成長之“源 ”，節(jié) “按揭 ”之流；專業(yè)經(jīng)營 “以房生錢 ”，帶來穩(wěn)定的 “永續(xù) ”財富，是置業(yè)二次革命的先鋒。勿庸置疑，華僑城是深圳的 “ 地心 ” ，在強大引力的驅(qū)動下，每一寸土地都炙手可熱。 — — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點 —— 引爆點解析： 置業(yè)必先置地幾乎所有置業(yè)者對 “ 地段論 ” 都耳熟能詳，但對土地價值的認識卻流于表面。、推廣概念點 —— 引爆點關(guān)于 CIVI WORLD：解讀 —— 步行 3分鐘到世界之窗； 步行 2分鐘到威尼斯酒店； 步行 1分鐘到益田假日廣場；訴求點：在地心引力的作用下， CIVI WORLD的價值得以脫胎換骨，全面提升。揭秘 華僑城的崛起用了多少錢？威尼斯酒店、洲際酒店的總市值多少錢？整個區(qū)域每天又流動多少錢？ — — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點 —— 揭密點解析： 四十萬搏千億 四十萬，買一套華僑城區(qū)域內(nèi)的酒店，用百萬搏千億！價值一旦 被挖掘，地心引力引爆地標， CIVI WORLD的價值將產(chǎn)生質(zhì)的飛 躍。華僑城酒店公寓稀缺， CIVI WORLD在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性和差異性，能充分支持現(xiàn)有售價。 CIVI WORLD所在片區(qū)的價值不是稀缺，而是唯一。住的房是消費品，不住的房是投資品。 “ 非賣房 ” 的勝利意味著置業(yè)二次革命的大獲全勝。關(guān)于 CIVI WORLD：驚人 —— 2023的深圳絕唱 優(yōu)質(zhì)資源整合的典范 新置業(yè)理念先鋒、形象包裝打造 CIVI WORLD全新城市標簽形象 全新 CＥ D形象建立全新投資形象建立全新理念形象建立全新產(chǎn)品形象建立全新產(chǎn)業(yè)形象建立全新服務(wù)形象建立、銷售現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場包裝應(yīng)能體現(xiàn)出項目國際化的高尚項目的氣質(zhì)及未來居住高品質(zhì)的環(huán)境氛圍，著力表現(xiàn)項目復(fù)合產(chǎn)品特色。二區(qū) 迎賓處 包括主入口、保安亭、地面臨時停車場（可停放約 6輛外來車輛）等、地下停車場導示牌主入口熱銷氛圍營造、保安及物管形象展示，進出車輛導示、項目分區(qū)導示。建議主要展示場所設(shè)置 B棟一層裙樓，辦公儲藏及洗手間設(shè)置于 C棟一層裙樓。u 特殊功能設(shè)置：為配合銷售活動的進行，出于豪宅客戶的私密性考慮，設(shè)置了 VIP室，用u 于誠意客戶及大客戶的深度洽談。u 與其他區(qū)域匹配：與迎賓道、看樓通道、樣板房的接待人員及包裝風格相匹配。u 講解人員：與樣板房的接待人員及整體風格相匹配。、銷售現(xiàn)場包裝 寫字樓樣板層風格概念： More 空間開放化作為設(shè)計理念，以辦公場所豪氣化作為設(shè)計效果。配置 45臺筆記本電腦，用于項目介紹、價格預(yù)算、客戶登記等銷售行為，體現(xiàn)樓盤的頂級品質(zhì)。、銷售人員形象提升星級酒店接待服務(wù)，專屬領(lǐng)地，完全預(yù)約、營銷活動策略樹立項目形象加大項目影響力提升企業(yè)品牌推出項目搶占市場項目高銷售率多贏局面目 的 目 的、營銷活動計劃思路p 前期鋪墊期，以房地產(chǎn)行業(yè)及建筑行業(yè)作為主要活動p 正式銷售期，結(jié)合各公共節(jié)點及本項目營銷節(jié)點，建議舉辦慶祝活動；p 活動同時結(jié)合一定的促銷優(yōu)惠進行，具體方案視銷售情況再行確定；p 全員營銷優(yōu)惠全程實施。、參加春交會等、主要營銷活動內(nèi)容工程進度活 動2023年一期工程一批開盤 二批開盤銷售進度二批工程預(yù)熱期入伙答謝酒會臨時售樓中心開放活動 寫字樓招租會現(xiàn)場包裝客戶聯(lián)誼系列活動 9月 5月 6月 7月銷售中心、看樓通道、樣板房開放活動2023年 沙河高爾夫球會盛大開盤活動 參加春交會舉行商務(wù)論壇活動 星光大道手印活動 產(chǎn)品發(fā)布會、寫字樓招租會二批單位開盤活動入伙期 酒店管理公司簽約活動專業(yè)性雜志系列報道 老帶新優(yōu)惠活動 產(chǎn)品發(fā)布會網(wǎng)絡(luò)劍客炒作 招商發(fā)布會活動、春交會高調(diào)展示， 風格凸顯參展目的擴大項目的知名度積累客戶樹立企業(yè)品牌參展主題城市中軸，CED雙核物業(yè)參展活動中小戶型發(fā)展趨勢論壇誠意客戶座談會售樓處相關(guān)活動其他安排：展場安排售樓處安排客戶接待安排、開盤活動在沙河高爾夫球會舉行盛大開盤活動活動一：開盤前活動活動二：選房活動開盤當日，客戶進入沙河高爾夫球進行選房，室內(nèi)冷餐區(qū)提供糕點、茶水，供選房客戶使用。、入伙活動答謝業(yè)主酒會及星光大道業(yè)主手印活動、其他活動投資發(fā)展前景論壇商務(wù)論壇慶典活動業(yè)主車友會活動、價格與促銷戰(zhàn)略周邊住宅價格 岸碧海云天碧海云天15000紅樹西岸紅樹西岸28000中信紅樹灣中信紅樹灣18000瑞河耶納瑞河耶納16000金海燕花園金海燕花園12023新浩城花園新浩城花園11000御景東方御景東方22023世紀村世紀村15000華僑城世界花園750013000假日灣780011000博托菲諾純水岸一期35000純水岸二期45000純水岸三期80000117500純水岸四期48000一輝花園14000美加廣場16500天鵝堡880025000僑城豪苑950010500朗景園9700中海灣畔花園 13000英倫名苑12023卓越淺水灣16000陽光帶海濱城1400016000匯景豪園510010000 帝景園12023科苑花園1000012023豪方現(xiàn)代豪園 510010000科苑學里13000陽光海景園12023匯園雅居800010000華僑城的物業(yè)價格處于高位，價格區(qū)間在其他區(qū)域之上，其主要因為物業(yè)類型多集中為別墅及高檔住宅，直接拉升其片區(qū)的價值及價格。年上半年市區(qū)房價普遍上漲 ,但從以下 4—5 月份的二手房價的價格指數(shù)來看華僑城片區(qū)的價格指數(shù)每月上漲明顯 ,4月到 6月上漲了 695,漲幅達到 %. 價格區(qū)域走勢片區(qū)價格指數(shù)攀升，季度漲幅達片區(qū)價格指數(shù)攀升，季度漲幅達 %，處于高位，未來片區(qū)，處于高位，未來片區(qū)升值潛力高于其他片區(qū)。開盤日期 區(qū)域 項目名稱建筑面積銷售均價7月 24日 南山后海 映月花園 60372 350007月 26日 南山 蘭溪谷 110931 410