【正文】 項(xiàng)目銷售推廣建議 項(xiàng)目整體租賃與銷售收益：項(xiàng)目整體租賃與銷售收益：Page 85SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.? 從調(diào)研在售項(xiàng)目銷售情況來看，在售項(xiàng)目規(guī)模不大， 若本項(xiàng)目整體推售則有可能缺乏足夠客戶量支撐，操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大 ；? 商鋪銷售講究整體預(yù)期價(jià)值，其價(jià)值又必須經(jīng)過市場培育期后方能體現(xiàn)， 若一開始銷售受阻，少數(shù)業(yè)主入伙經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓、招租使得商鋪價(jià)值現(xiàn)形后必定影響剩余商鋪銷售的價(jià)值預(yù)期 。則可考慮適度分期推售。集中客戶積累、集中發(fā)售集中客戶積累、集中發(fā)售集中誠意登記、統(tǒng)一發(fā)售可測試客戶對(duì)項(xiàng)目接受程度、并可隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。公開發(fā)售前集中回訪、價(jià)格測試公開發(fā)售前集中回訪、價(jià)格測試集中回訪可使銷售現(xiàn)場始終保持熱烈的營銷氛圍，并且測試客戶對(duì)價(jià)格的接受程度，隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目價(jià)格策略，是確保成功銷售的重要環(huán)節(jié)。 銷售時(shí)間點(diǎn)建議項(xiàng)目銷售策略建議Page 93SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.A、預(yù)防客戶流失 —— 因大客戶購買時(shí)都會(huì)選擇連續(xù)組合在一起的鋪位，同時(shí)其需求的面積較大，金額較高，為防止大客戶在抽簽過程中出現(xiàn)因排號(hào)順序靠后，購買的鋪位無法連續(xù)組合在一起等情況出現(xiàn)而導(dǎo)致的客戶流失；B、提高公開發(fā)售率 —— 大客戶提前認(rèn)購，選購一部分鋪位，可以減輕開盤時(shí)普通客戶的公開發(fā)售壓力，并制造出成交火爆氣氛，從而提高公開發(fā)售率；C、鋪位產(chǎn)權(quán)集中 —— 大客戶連鋪購買，整體鋪位有利于日后經(jīng)營管理。正式 VIP蓄客（ － ） 不收取誠意金只辦理 VIP卡， － VIP卡享受 1％的額外折扣。 必要性：A、為避免公開發(fā)售當(dāng)天客戶因不了解相關(guān)事宜而遲疑下定，影響公開發(fā)售效果；B、為確保公開發(fā)售當(dāng)天客戶能夠快速選鋪，實(shí)現(xiàn)公開發(fā)售當(dāng)天現(xiàn)場的熱銷氣氛；C、為確保公開發(fā)售當(dāng)天能夠順利實(shí)現(xiàn)公開發(fā)售，提前解決不必要的麻煩； 銷售時(shí)間點(diǎn)建議（以發(fā)展商擬定時(shí)間為建議前提）集中推廣積累一定數(shù)量誠意客戶、集中銷售項(xiàng)目銷售策略建議Page 95SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.價(jià)格測試第二階段 — 價(jià)格提前預(yù)知（ — ）： 告知客戶各區(qū)域價(jià)格區(qū)間，根據(jù)現(xiàn)場客戶反饋情況和對(duì)價(jià)格范圍的接受程度，來探索項(xiàng)目銷售價(jià)格的高限；最終銷售價(jià)格確定 最終價(jià)格確定依鋪位實(shí)際情況（面積、結(jié)構(gòu)、層高、有無餐飲功能等）結(jié)合客戶對(duì)價(jià)格的反饋情況、預(yù)選鋪位的情況做最后敲定。大客戶提前認(rèn)購（ ） 銷售時(shí)間點(diǎn)建議項(xiàng)目銷售策略建議Page 96SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 銷售時(shí)間點(diǎn)建議項(xiàng)目銷售策略建議Page 97SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.項(xiàng)目銷售推廣建議p 項(xiàng)目賣點(diǎn)塑造p 項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)測p 宣傳推廣渠道建議p 銷售必備條件p 其余建議Page 98SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.缺乏鮮明主題定位：僅以普通商業(yè)街來進(jìn)行推售，沒有清晰的價(jià)值體系構(gòu)建，給不到客戶未來想象。 通過新塘中心城區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、周邊地塊未來規(guī)劃對(duì)商業(yè)價(jià)值提升的闡釋；216。 突出本項(xiàng)目在地段、商業(yè)布局、發(fā)展前景等多方面的綜合優(yōu)勢，與新塘其他在售項(xiàng)目形成鮮明的差異化并有效規(guī)避項(xiàng)目劣勢。 項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)塑造項(xiàng)目銷售推廣建議Page 100SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)塑造：虛實(shí)結(jié)合? 區(qū)域中心城規(guī)劃? 區(qū)域消費(fèi)群優(yōu)勢? 區(qū)域交通規(guī)劃優(yōu)勢? 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢? 清晰業(yè)態(tài)定位，功能豐富? 主力店與次主力店? 三首層、獨(dú)特建筑特色 構(gòu)建項(xiàng)目區(qū)域核心價(jià)值體系塑造未來商業(yè)中心地標(biāo)建筑虛務(wù)虛實(shí)務(wù)實(shí)項(xiàng)目銷售推廣建議Page 101SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.政府規(guī)劃主力商家主題業(yè)態(tài)人流帶動(dòng)性 投資穩(wěn)健性價(jià)值增長性區(qū)域利好展望＋各區(qū)商業(yè)互動(dòng)＋主 力商家人流帶動(dòng) ＋ 周邊未來高尚社群連動(dòng)＋ 餐飲休閑娛樂功能提升價(jià)值 +三首層 通過優(yōu)勢整合擴(kuò)張項(xiàng)目輻射力、塑造價(jià)值觀、建立客戶投資信心，從而弱化片區(qū)商業(yè)氛圍弱、通過優(yōu)勢整合擴(kuò)張項(xiàng)目輻射力、塑造價(jià)值觀、建立客戶投資信心，從而弱化片區(qū)商業(yè)氛圍弱、缺乏人流的不利現(xiàn)狀，使項(xiàng)目在同期市場脫穎而出。 項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)塑造項(xiàng)目銷售推廣建議Page 102SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 政府規(guī)劃中心城 —— 政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地位的確立及各項(xiàng)規(guī)劃的落實(shí)，加速區(qū)域發(fā)展和商業(yè)繁榮； 未來商業(yè)中心 —— 新塘未來的商業(yè)中心，強(qiáng)調(diào)唯一性，稀缺的商業(yè)資源； 地鐵、交通 —— 地鐵 13號(hào)線、 16號(hào)線等進(jìn)一步帶動(dòng)外部人流，擴(kuò)張項(xiàng)目商業(yè)輻射力； 周邊高尚社群 —— 中心城片區(qū)巨大的住宅用地規(guī)劃，未來將帶來龐大的消費(fèi)人群。項(xiàng)目銷售推廣建議Page 104SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.? 商業(yè)中心是一個(gè)區(qū)域商業(yè)最為密集、發(fā)展?jié)摿ψ畲?、價(jià)值最高的區(qū)域。商業(yè)中心塑造為項(xiàng)目最重要賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)唯一性、稀缺性 . 充分利用政府規(guī)劃，拔高項(xiàng)目形象提升所在區(qū)域的影響輻射力及商業(yè)核心地位，給投資者建立可信的地塊價(jià)值預(yù)期，并適當(dāng)?shù)娜趸苓叕F(xiàn)階段商業(yè)弱勢。 項(xiàng)目營銷賣點(diǎn)塑造項(xiàng)目銷售推廣建議Page 106SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 根據(jù)商業(yè)推廣的一般操作經(jīng)驗(yàn)，推廣費(fèi)用約占總銷售額的 2％左右 以街鋪部分銷售額 4億估算，推廣費(fèi)用預(yù)算在 800萬左右。 項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用預(yù)估項(xiàng)目銷售推廣建議Page 107SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 客戶積累期是本項(xiàng)目促銷的關(guān)鍵，蓄客的好壞、誠意客戶的積累數(shù)量直接影響到本項(xiàng)目的價(jià)格策略與難點(diǎn)鋪位的消化。項(xiàng)目銷售推廣建議Page 108SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 客戶積累前提條件216。 完成必要的銷售文件（銷售規(guī)范用語、銷售面積、鋪位號(hào)表、誠意登記 VIP卡、付款方式、客戶登記表等）216。 已完成銷售人員的工服、名片制作216。 現(xiàn)場氣氛營造完成（導(dǎo)示系統(tǒng)、燈桿旗、綠化等）216。 地盤包裝到位（現(xiàn)場包裝、樓體條幅或廣告噴繪包裝）216。 工作人員到位（保安、保潔、財(cái)務(wù)）216。 取得《現(xiàn)售許可證》；216。 價(jià)格表及付款方式；216。 銷售人員開盤前培訓(xùn)；216。 開盤活動(dòng)安排（時(shí)間、地點(diǎn)、邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新聞通稿、活動(dòng)事宜等）；216。 項(xiàng)目銷售必備條件項(xiàng)目銷售推廣建議Page 110SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.隔層建議 不建議隔層，避免相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；煙道建議 建議按照交樓標(biāo)準(zhǔn)并包裝美化；隔油池建議 建議按照交樓標(biāo)準(zhǔn)并包裝美化； 煤氣管道建議 建議按照交樓標(biāo)準(zhǔn)安裝樣板；門窗 按照交樓標(biāo)準(zhǔn)安裝； 天花吊頂 建議包裝達(dá)到弱化梁柱影響；地面裝修建議 瓷磚或復(fù)合木地板，配合鋪位裝修風(fēng)格。營造商業(yè)氛圍，以避免由于現(xiàn)場人氣不足形成冷清的感覺。商業(yè)街氛圍營造街燈、座位參考 小品建筑參考 項(xiàng)目銷售其余建議項(xiàng)目銷售推廣建議Page 113SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商業(yè)街氛圍營造示意 項(xiàng)目銷售其余建議項(xiàng)目銷售推廣建議Page 114SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 透析市場、評(píng)估競爭態(tài)勢、研究投資者與商家，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，謀求差異化及特色定位優(yōu)勢，充分挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，闡釋項(xiàng)目的投資前景，方能規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功營銷。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 2122:35:1522:35Mar2129Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 2122:35:1522:35:15March 29, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 2110:35 下午 三月 2122:35March 29, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 10:35:15 下午 10:35 下午 22:35:15三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 22:35:1522:35:1522:353/29/2023 10:35:15 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 22:35:1522:35:1522:35Monday, March 29, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 29 三月 202310:35:15 下午 22:35:15三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 2023/3/29 22:35:1522:35:1529 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 三月 2122:35:1522:35Mar2129Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 29 三月 202310:35:15 下午 22:35:15三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/29 22:35:1522:35:1529 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息