【文章內(nèi)容簡介】 于項目本身的開發(fā)意向，影響后期運作。相對來說，貴陽市民對在此開發(fā)一個地下超市頗為贊同，對其前景也頗為看好。因此，在本案中建議引進一個在全國頗具影響和知名度的超市，如家樂福、好又多、物美、華潤萬佳等作為地下超市，并引入肯德基、麥當老等知名餐飲，以提升商業(yè)中心的形象與檔次，從而讓貴陽與世界更接近、更融洽。而建一個地下超市在貴陽也非首例，銀座廣場底下便開設了一個國光超市，只是由于某 些原因涉及官司，至今尚未開業(yè)，在調(diào)查中我們了解到，貴陽市民對這樣的超市還是頗為期待的，這也為在本案中開設一個地下超市創(chuàng)造了良好的消費心理環(huán)境。而國光超市目前的不利現(xiàn)狀則有理由在本案的宣傳中告訴廣大貴陽市民：我們的超市將會優(yōu)于國光，我們的超市絕不讓您失望。由此，本案地下產(chǎn)業(yè)帶的定位也便出來了。 住宅樓安排在三樓及三樓以上，一樓兩戶，以小面積戶型為主，面積集中在80128㎡左右，面積較大的戶型朝東，以三室兩廳為主，具體分配如下：兩室兩廳面積控制在80100㎡之間，三室兩廳面積控制在110120㎡之間；四室兩廳面積控制在150之內(nèi)。按目前市價，建議本案房價控制在12001300之間。 項目內(nèi)建筑群以“鷹”式平面分布于區(qū)塊之內(nèi)，以展貴陽之勢。 項目中建筑以中心區(qū)位的階梯狀對稱分布的小高層結合低層（三層半）與高層建筑，呈“鷹”式平面分布，階梯狀對稱分布的小高層其立面形似一只展翅之“鷹”，以示貴陽之雄姿。建筑立面風格力求時尚、前衛(wèi)，不易過時。 本項目是一個集廣場、商業(yè)帶、住宅樓于一體的綜合性開發(fā)項目，其廣場將作為公共場所面世，而商業(yè)帶與住宅樓則分別將以不同的姿態(tài)走入市場。在該項目的運作中必須合理控制其住宅樓的總價，明確把握商業(yè)帶商鋪的租金及售價（建議采用先租后售的方式以投石問路，最終實現(xiàn)租售聯(lián)動的形式），加之良好的商業(yè)導向與后期物業(yè)管理，重點利用項目的地理區(qū)位和規(guī)劃優(yōu)勢，并以周邊市政規(guī)劃為依托，從而突出本案休閑的、生活的、綠色的、健康的廣場主題定位，它同時也是整個項目的定位追求。 第三篇樓盤概念策劃 在調(diào)查中我們了解到貴陽市民最需要、最想要的是這樣一個地方： 它該是空曠的，有足夠的空間來滿足人們隨心所欲、肆無忌憚的運動與鍛煉；它該是休閑的，讓人們行在其中似是于閑庭信步，毫無壓力，身心均得到輕松舒展，盡情放縱；它又必須是貼近生活的，恬靜而不做作，擁有它，感受它，只是每天生活中不可或缺的一個小小插曲，而不是一種刻意的隔離與追求；它還必須是綠色的、健康的、自然的，人們要的廣場不是城市中瓷磚雕塑的重復堆砌，他們要的商業(yè)街不只擁有鋼筋水泥生硬造就的繁華，更需要一種貼近自然、返樸歸真的親切；當然，作為一個城市中心的廣場，它更應該是時尚的，緊隨時代潮流、引領時代步伐的，它該是能讓今天的貴陽人耳目一新、心頭為之一震，也讓將來的貴陽人為之驕傲、引以為豪的。并且在若干年后，它還能在這個城市中以它固有的姿態(tài)堅持在城市的最中心，訴說著經(jīng)典。這就是我們所要打造的樓盤概念：休閑的、生活、健康的、時尚的時代廣場與商業(yè)中心。 第四篇ISM遇險分析 。房地產(chǎn)的異地操作，一方面可以給城市注入新的生機與活力，另一方面也不可避免地存在某些方面的弊端。對于開發(fā)商而言，異地操作不但缺乏一定的社會資源與政府資源，同時也缺少對當?shù)鼐用窬幼×晳T、購房特點等的深入全面的了解，這勢必會對樓盤的開發(fā)增加一定風險系數(shù)。特別是在營銷過程中，對當?shù)厝诵睦淼陌盐?、需求的引導，都會存在一定的難度。如何克服上述缺陷，深入了解當?shù)胤慨a(chǎn)實際情況，加強與貴陽實際購房人群的交流溝通，以及革新原有開發(fā)理念、進行適度創(chuàng)新，是開發(fā)商所必須解決的問題。 ，它還包括廣場與商業(yè)帶的規(guī)劃，因此對人氣的吸引，后期商業(yè)運作的導向尤為重要，而貴陽市城區(qū)人口基數(shù)僅20萬左右，這對于廣場及商業(yè)帶的繁榮是一個致命的弱點，對其有著極大程度的影響。而貴陽作為江南重鎮(zhèn)、交通樞紐的地位優(yōu)勢又為解決這一人源、人氣危機帶來了解決的契機。因此，如何讓該區(qū)塊所形成的商業(yè)帶立足貴陽、輻射江西、延伸全國，為之吸引更多的人氣，便成了項目后期商業(yè)運作與導向的關鍵，也是決定項目成敗的關鍵，是開發(fā)商必須解決的又一問題。 ，不能在單純的鋼筋加水泥的基礎上吸引與引導客戶，而必須采用差異化的競爭，利用優(yōu)秀的策劃亮點與設計亮點，讓貴陽市民為之耳目一新、心中頓然豁然開朗。如果策劃的亮點得不到很好的設計表現(xiàn)，尤其是環(huán)境景觀的設計表現(xiàn)，不能從根本上滿足人們對此的需求，這將給項目的銷售、后期商業(yè)運作帶來潛在的危機。如果優(yōu)秀的策劃亮點與環(huán)境設計亮點得不到開發(fā)商的理解與實施，這也將成為該區(qū)塊開發(fā)的一個潛在的危機。 ，后期商業(yè)運作與導向尤為關鍵，雖然地處市中心繁華地段，此處卻不無失敗的例子，項目南側百佳城步行街就是一個很典型的例子，而此處將會步百佳城步行街的后塵還是會開辟一番新天地引領并帶動百佳城步行街的繁榮，這些都將有賴于項目后期的物管與商業(yè)引導。如何做足這方面的工作，如何來引導該區(qū)塊的商業(yè)發(fā)展，將是開發(fā)商必須解決的一重大問題，否則勢必會因此引發(fā)危機。 第五篇項目亮點策劃 項目前期的定位和特色性的亮點策劃對于項目的銷售前景將起較大的作用，我司在對項目的特征及周邊區(qū)域進行調(diào)查分析，在結合貴陽當?shù)厥袌龈偁幮臀飿I(yè)特點基礎上，確定本案休閑、生活、綠色、健康的廣場定位，時尚的商業(yè)定位及高檔住宅物業(yè)產(chǎn)品的定位，挖掘出項目的亮點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 、商業(yè)帶、住宅樓的綜合開發(fā)，本身就是一個重大亮點，廣場是城市中最易積聚人氣的場所，而商業(yè)帶的發(fā)展和繁榮在客觀上最需要的也恰恰就是人氣的聚集，兩者同處一區(qū)塊，相輔相成，加之區(qū)塊本身良好的地理位置優(yōu)勢，又將共同帶動此處住宅樓檔次價位的提升及其銷售，從而更為全面地體現(xiàn)該項目的亮點。 、生活、綠色、健康為主題的廣場定位，是項目的又一大亮點。因為對其的定位有著頗為深入的市場依據(jù)：一方面是舊城改造、現(xiàn)有體育場的遷移所引發(fā)的貴陽人們在客觀上對這樣一個能滿足他們?nèi)粘ｅ憻捙c休閑需求的場所；另一方面是貴陽市城區(qū)內(nèi)目前綠化的欠缺所促成的貴陽人們對于綠色、對于自然的本能的需求與憧憬，才共同促成了休閑、生活、綠色、健康這樣的廣場定位。符合人們心理，順應市場需求才是產(chǎn)品最大的亮點。 “鷹”式的建筑平面布局及立面展翅之“鷹”的造型可以說是本案的又一不可忽視的亮點。貴陽，顧名思義，該以“鷹”為豪、以“鷹”為榮，長期以來在貴陽人們心中所形成的對于“鷹”的向往和仰慕是根深蒂固的，是任何其他的東西所無法取代的。因此項目中“鷹”式的建筑平面布局勢必會給貴陽人以久違的親切之感，其立面展翅之“鷹”的造型又會在不經(jīng)意間道出他們一直想說的心聲，激發(fā)其長存于內(nèi)心深處的“鷹”一樣的蓬勃與那份凌云的壯志。我們有理由相信，能讓人振奮的產(chǎn)品才是最具亮點的產(chǎn)品。 。音樂噴泉對于貴陽這樣的小規(guī)模城市至今還是一個陌生的概念，它的引入勢必會在某一段時間內(nèi)成為這個城市的熱點和沸點，成為人們關注的焦點，這便足以將本案的時代廣場與城市內(nèi)的其他廣場在檔次和品位上加以區(qū)分，使其品牌的形象得以提升，定位得以肯定。 第六篇項目宣傳策劃 （）：本篇中主要以系列軟文為主要形式進行連續(xù)性轟炸，并輔以相應的巨幅（在當?shù)叵鄬Υ笮偷纳虉?、賣場門口，如銀座廣場、大觀園購物中心等）、硬性報廣，以告訴人們匯鑫品牌的存在及項目區(qū)塊的動態(tài)。：⑴軟文主題：攜手共進，共創(chuàng)未來內(nèi)容提要：提出浙江省匯鑫房產(chǎn)公司進駐江西省，愿和貴陽政府及所有兄弟房產(chǎn)公司共同努力，打造一個貴陽最完美的作品。⑵軟文主題：猛虎入山，誰與爭鋒？內(nèi)容提要：主要從匯鑫企業(yè)基本狀況的介紹引出企業(yè)文化內(nèi)涵，并將企業(yè)文化與城市文化結合，指出這是一次金華與貴陽、浙江與江西的友好聯(lián)姻。⑶軟文主題：貴陽在呼吁——我們需要這樣一個廣場。 內(nèi)容提要：從貴陽人們的需求來引出項目即將開發(fā)的廣場的主題定位，從而將其“休閑、生活、綠色、健康”的主題注入廣大貴陽市民的心中，以作項目前期造勢。 （）：本階段以活動為主要形式，以活動帶動媒體并與之形成互動，從而推動樓盤品牌，擴大其知名度與影響力度。：⑴活動主題：我愛貴陽，共創(chuàng)家園——“萬人參與，挑戰(zhàn)‘時代’”廣場征名活動活動主要內(nèi)容及注意事項：ⅰ.活動開始前，可結合媒體（如當?shù)貓蠹?、電臺、DM等）以活動告知的名義來介紹廣場的區(qū)位、定位及相關情況，并將廣場的暫定名“時代廣場”公布于眾，讓公眾向該名挑戰(zhàn)；ⅱ.征名活動在活動告知之日即可開始（），所有參賽者以書面形式將廣場名稱及其釋義寄至固定參賽點（建議為匯鑫在貴陽的辦公場所），并留下參賽人員姓名及聯(lián)系方式（以供作為潛在客戶群來開發(fā)）；ⅲ.活動截止后，由大賽組委會對參賽作品進行初選，選出1020個入圍作品，并以各種形式（報紙、海報、DM等）加以刊登與公布，由公眾投票形式（將選票寄至大賽組委會）進行復賽（所有參與者均可得精美小禮品一份），按公眾投票結果選出3名入選者；ⅳ.當?shù)孛襟w進行復賽結果告知（以軟文結合復賽名單公布）；ⅴ.組織決賽評委會，其成員主要由貴陽重點中學知名教師、匯鑫房產(chǎn)集團董事長及貴陽市相關政要人員組成；ⅵ.決賽最終確定：1名“金星獎”，獲得價值1888元紅包一份（其所取名字若被采納作為廣場的最終命名，將另得“采納金”555元），一名“銀星獎”，獲得價值888元紅包一份，一名“銅星獎”，獲得價值666元的紅包一份；ⅶ.決賽將于當?shù)孛襟w公布，并由媒體趁熱打鐵、借勢造勢，以達到讓活動帶動媒體動起來的效果；ⅷ.活動結束后一周內(nèi)，獲獎者即可憑本人身份證至大賽組委會領取獎金或獎品?；顒幽康募邦A期效果：ⅰ.在這個階段推出這樣的活動，主要是基于這樣的考慮：貴陽雖是一個省轄市，但其人口基數(shù)少，小城市中的人往往比較注重口碑效應（他們注重口碑效應甚于對媒體的信賴度），并且有著較強的公眾參與意識（以活動帶動媒體的效果會比較好），因此通過征名這樣一個公眾參與性的活動來引發(fā)貴陽市民對項目的關注，從而達到提升項目知名度的效果；ⅱ.通過本次活動，了解并征集貴陽市民心目中真正想要的廣場及其定位和名稱，以供開發(fā)商建設項目參考，從而造就貴陽人們真正想要真正需求的廣場，從某一方面來說，這又是一次頗為深入的市場調(diào)查，可作為項目的前期定位檢驗，以指導后期的開發(fā)工作。 ⑵活動主題：眾說紛紜論商機——小型媒體發(fā)布會活動主要內(nèi)容及流程：ⅰ.；邀請對象：貴陽市政府機關重要人員、財政稅務機關領導、匯鑫集團董事長、貴陽市各大商場董事長總經(jīng)理、當?shù)刂鞔蛎襟w新聞記者ⅱ.活動前一周以軟文進行先期造勢（軟文主題為“貴陽商業(yè)路歸何處？”，從關注貴陽經(jīng)濟及商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，就其目前商業(yè)現(xiàn)狀作一次探討），并在當?shù)孛襟w對本次活動進行告知；ⅲ.活動前一周內(nèi)確定活動具體時間及地點，進行人員統(tǒng)計并進行請柬和會議討論議題的發(fā)放；ⅳ.準備禮品（按預計與會人數(shù)計）及紅包（按與會記者人數(shù)計）；ⅴ.活動結束后由媒體進行軟文（軟文就本次發(fā)布會涉及目前貴陽商業(yè)街的現(xiàn)狀，最終引出本案商業(yè)帶的優(yōu)勢）與新聞播報，以追蹤造勢?；顒幽康募邦A期效果：ⅰ.通過本次發(fā)布會，從關注貴陽經(jīng)濟及商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，就其目前商業(yè)現(xiàn)狀作一次探討，并共同尋求未來商業(yè)發(fā)展道路及前景，以期活躍地方商業(yè)及經(jīng)濟，從而讓貴陽市民感受到匯鑫（永盛）集團對貴陽市民的關愛，從心底里去接受和認可他們，并愿意去支持他們?nèi)蘸笏M織和發(fā)起的活動；ⅱ.醉翁之意不在酒，本次發(fā)布會并非為了發(fā)布而發(fā)布，而是由此作為一個引子，從而力求在宏觀上引出貴陽目前商業(yè)的現(xiàn)狀，在微觀上引出目前商業(yè)街的弊病，最終讓本案商業(yè)帶的優(yōu)勢脫穎而出，這才是本案最終的要義所在。 （）：本階段以戶外視覺傳達（包括巨幅、路牌燈箱及戶外廣告等）為主要形式，以期再塑企業(yè)及品牌形象。：⑴在城市各主要街道（如勝利西路、交通路）及項目周邊街道（如站江路、環(huán)城西路）發(fā)布燈箱，在城市主要入口處發(fā)布廣告，以作長期宣傳；⑵在貴陽各主要商場、賣場門口懸掛巨幅，以在短期內(nèi)再度造勢、再掀浪潮；⑶在項目現(xiàn)場布置彩旗，分別以各種顏色來表現(xiàn)廣場“休閑、生活、綠色、健康”的主題，使其在短期內(nèi)即可深入人心。 （）：本階段再度以活動為主，采取動靜結合的活動形式，在開工奠基之前充分利用廣場的空間資源，再塑區(qū)塊品牌形象。：⑴活動主題：祝愿與財源同駐，健康從這里啟航（萬人寄語，共祝家園 ——廣場大型祝愿活動；萬人聚寶，共引財源——廣場大型聚財活動；休閑生活，健康為先——冬季環(huán)城長跑比賽）活動內(nèi)容簡介：ⅰ. 萬人寄語，共祝家園 ——廣場大型祝愿活動（）：由廣大貴陽市民在現(xiàn)場以書法形式寫下他們對廣場和區(qū)塊的祝愿；ⅱ. 萬人聚寶，共引財源——廣場大型聚財活動（）：本次活動主要以聚財?shù)拿x向廣大貴陽市民收集久久不曾啟用的一分錢硬幣；ⅲ. 休閑生活，健康為先——冬季環(huán)城長跑比賽（）：該活動以自愿報名形式，吸納貴陽廣大市民參賽，更吸引他們對于廣場對于本案的關注，并于活動當日將上述兩個活動匯集的“祝愿”及“財富”埋在廣場西北角的大樹下，以示“祝愿與財源同駐”之意?；顒恿鞒碳跋嚓P：ⅰ.活動前三天作活動告知（以DM為主，可結合當?shù)刂鞔蛎襟w，如報紙）；ⅱ.活動前一天進行活動現(xiàn)場的氛圍布置，建議在廣場處圍出相應區(qū)塊作為活動場地，并在廣場入口懸掛巨幅以造勢；ⅲ. ，以上前兩個小活動同時在廣場進行：活動現(xiàn)場處設置幾張桌子和各色大型布幅，供參與者簽名及寄語之用，并設置一個“聚寶箱”用來收集一分錢硬幣之用，另設一處長跑活動的報名處，以征集活動參與者（視報名情況而定，3060人為宜）并發(fā)放馬夾和帽子（建議用金黃色，上有匯鑫集團的標志，活動當日每位參賽者均需著此馬夾和帽子，以宣傳造勢，馬夾與帽子的制作需在活動前一周制作完畢，以便發(fā)放），在活動報名處需設置相應告知牌以告知長跑路線及賽程；ⅳ.，早上8：30，所有參賽者至廣場處集合，舉行簡單開跑儀式，由匯鑫集團領導講話，對本次活動意義進行簡單闡述，并由運動員代表講話，來抒發(fā)對本次活動的感受和本次活動對他們的影響，之后