【正文】 到，并由禮儀小姐為其佩帶胸花，來賓從入口處進入并通往典禮現場 10：25－10：30 有請當地領導人致詞（話畢，擊鼓致謝） 10：50－10：55 主持人宣布剪彩開始，剪彩完成后領導們在禮儀小姐的引領下到達奠基現場，匯鑫集團領導一人和貴陽市領導一人為工程奠基揭幕。 主持人有請參加剪彩儀式的領導人和來賓開始填土儀式（音樂響起，999個彩球齊放） 11：00－11：15 ：⑴銅卡開戰(zhàn)（）⑵銀卡跟進（）⑶金卡告捷（）戰(zhàn)役主要內容及流程：ⅰ.活動前以DM為主要宣傳手段進行活動告知與造勢，并突出強調銷售卡在后期營銷中的作用（購房、購旺鋪享有優(yōu)先權），提出“憑卡銷售”的策略，以營造項目營銷的特殊氛圍；ⅱ. 活動開始前一周必須完成三卡的設計與制作（建議視項目總銷售單位而確定各種卡的數量）；ⅲ.各卡發(fā)放時間段須在項目現場開設專門發(fā)卡點，以供戰(zhàn)役開展之用，并在現場做好相應的指示引導工作；ⅳ.活動進程不同階段須以媒體跟進造勢。而開盤之日良好的銷售情況又會給后期銷售造勢，因此對于開盤活動及當日促銷的策劃顯得尤為重要。ⅱ.活動主題：長路相伴，愛海啟航內容簡介：開盤當日正逢2004年舶來情人節(jié)。鋪營銷策略：先租后售，租售聯動策略訴求：先租后售是為“投石問路”，同時也是為了先將此處商業(yè)帶炒熱，從而為其銷售創(chuàng)造良好的條件。言 在前期項目定位及策劃的基礎上，我公司項目策劃小組人員再次進駐貴陽，對當地市場及其當地人的消費心理進行了深刻的了解與細致的調查。 專案組工作程序概要 與開發(fā)商積極溝通，獲取關于本案的詳實資料；結合已有項目資料，深入當地市場有針對性的了解與本案相關的咨詢，配合了解當地媒體情況，探索創(chuàng)作思路；探索多種創(chuàng)作方案的可行性，確定最后創(chuàng)作方案；媒體、平面、文案三方討論磋商，將方案進一步深化完善，擬定廣告計劃書初稿；公司內部討論，再做修改與完善，內部通過提案內容。 除此之外，貴陽的新景點層出不窮：勝利路改造成功，是繼交通路精品街之后，又一條讓人過目不忘的市區(qū)道路；龍虎山大道全線貫通，氣勢恢宏，現代化氣息撲面而來，貴陽的門戶向世人敞開、再敞開；五洲路、天潔大道等一批新的城市主干道浮出水面，令人目不暇接…… 不僅如此，貴陽人一覺醒來，眼前為之一亮的，還有那一輛輛清純的“轎的”，在街頭從容駛過，成為一道道流動的美景。更不必說那人力黃包車，偶爾看見一輛，定能引起人們一番滄桑巨變的感慨。 前不久剛剛迎來了省轄貴陽市成立20周年的慶典日子。20歲的貴陽，風華正茂，儀態(tài)萬方，令人神往； 20歲的貴陽，插上騰飛的翅膀，飛向美好的未來…… 新時代廣場恰恰迎合了這樣一種時代的呼吁，發(fā)展的需求，她將以尊貴的姿態(tài)、全新的面貌屹立于城市的最中央——幾度祈盼，孤注一擲擁有一個休閑、時尚、健康的綠色購物場所和文化廣場，是貴陽人多少年來的夢想；城市中心，鉆石之秀，在勝利西路、環(huán)城西路、站江路圍合區(qū)域，將崛起一艘新時代的商業(yè)航母，她是城市的里程碑，是身份與財富的象征，她既是一種品牌，也是一種品位；國際團隊，強強聯手才有了這樣的尊榮；在不久的將來，這里將是人潮涌動，眾旺所歸的城市中心繁華之都，一種全新的生活方式將在這里登場；—— 新時代廣場，新物業(yè)，新形象，休閑購物、健身娛樂好去處；新觀念，新風貌，投資、置業(yè)好選擇！世界與我同歌，時代與我同步！鷹擊長空，俯瞰大地，閃電是雄鷹劃過的身影；萬馬奔騰，一騎當先，疾風是駿馬留下的背影；搏擊浪尖，屹立潮頭，領跑是時代俊杰永不謝幕的風采。運籌帷幄的樂趣在這里開始，決勝千里的成就在這里蔓延！ 第二篇 項目商業(yè)網點規(guī)劃及其營銷策略定 位以服務貴陽市區(qū)為主，向周邊省市輻射，力求商業(yè)網點服務半徑的最大化。在調查中我們了解到，目前貴陽市城區(qū)內人口僅為20萬左右，雖然市政有將城市向周邊擴散、吸納城區(qū)周邊人口的打算，擴散后的城區(qū)人口亦不足30萬。要避免這種情況，最好的辦法就是要把本案商業(yè)網點的規(guī)劃納入市政規(guī)劃、招商引資的范疇，從根本上解決這一問題，使該網點成為一個立足貴陽市城區(qū)、面向整個貴陽市、并延伸至整個江西省乃至周邊各大省市的巨大商業(yè)網點，成為一個立足百萬人、甚至千萬人乃至更多人的市場。因此，能否做好規(guī)?；洜I與個性化經營的協調，從整體上強調功能的綜合性與網點體量的規(guī)模性、從局部上去把握其個性與特色，是本案成敗的關鍵所在。本案地處貴陽城市中心鉆石地段，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路為界，西以站江路為界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出，這對于本案商業(yè)網點的開發(fā)和規(guī)劃及其后期商業(yè)運作與引導是個絕好的契機。c．功能上的多元化是本案的又一優(yōu)勢。酒店式單身公寓，開間雖小，卻相對獨立，隔音、通風效果都得到良好的體現，三維空間能得到充分的利用；房間雖小，卻“五臟俱全”，科學布局、專業(yè)設計、小巧玲瓏的超微型廚房、衛(wèi)生間令人欣喜而感嘆，是那些渴望早日脫離家庭束縛的青年人和想獨立個人生活以成一番藝術事業(yè)的奇才怪才夢想的個人空間，同時也能為在這里投資置業(yè)的外來客商提供良好的居住場所，解決其后顧之憂，又可成為他們投資置業(yè)的一個方面的內容。劣勢及其對策，從而在客觀上對商業(yè)網點體量的要求有限，五樓共近9萬的商業(yè)營業(yè)面積，加之樓頂的露天茶吧、露天影院和愛情角，總營業(yè)面積逾10萬，這便造成商業(yè)網點體量需求與供應的失衡，因此能否擴大該項目商業(yè)網點的服務半徑與輻射區(qū)域，打破這一平衡公式，重樹平衡點便成了本案成敗的關鍵。，近2萬。解決這一問題的關鍵最終還是歸結到總體人流資源、購買力資源的開發(fā)上，因此擴大本案商業(yè)網點的服務半徑，使之成為一個立足貴陽市城區(qū)、面向整個貴陽市、并延伸至整個江西省乃至周邊各大省市的巨大商業(yè)網點便成了本案項目規(guī)劃的當務之急。、濃厚的道教文化的融入，使樓盤有了濃郁的文化內涵，也使樓盤在形象推廣上有源可尋，豐富了樓盤的品質形象；、龍虎山旅游資源為文脈，創(chuàng)造出現代的“文化建筑”與“文化廣場”e．業(yè)態(tài)分布建議及營銷策略品質賣點，生活起居、消遣購物、娛樂消費近在咫尺就可輕松搞掂，盡享高品質生活的樂趣。 ，強強聯手，精心打造，就是高品質的保證。 l業(yè)態(tài)分布原則及思路綜合性開發(fā)，規(guī)范網點業(yè)態(tài)；另外建議開發(fā)商結合網點實際運作需求與樓層特殊情況，有針對性地采取不同的營銷模式，以期真正快速啟動本項目商業(yè)網點的正常銷售，以達到快速回籠資金的目的。模式訴求：眾所周知，一個商業(yè)網點的一二樓通常是投資者最為看好最樂于投資的樓層，在本案的初期營銷中，開發(fā)商把握其產權不放手，一方面利于市場的統一操作，另一方面可以給投資者制造饑餓感，延長他們等待的時間，加強其購買的欲望，利于后期的銷售，同時在投資者很想要買卻不能買的前提下有可能會退而求其次，購買三樓及三樓以上的樓層，從而在客觀上促成了其銷售。模式訴求：采取該營銷模式，在項目開始運作的前三年，可以由發(fā)展商通過統一經營管理幫助業(yè)主作旺此地段該網點，大大減少其投資的風險，減少其投資的顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售。建議營銷模式2：出售+贊助創(chuàng)業(yè)基金具體操作：將該商業(yè)網點三樓以商鋪為單位分割成獨立產權出售給小業(yè)主（付款方式可以采用以次性或銀行按揭），在網點開始啟動后由發(fā)展商一次性贊助業(yè)主一定金額（由發(fā)展商自行擬定）的創(chuàng)業(yè)基金，幫助其投資運作。而對于開發(fā)商來說，實際上并媒因此造成損失，“羊毛還是出在羊身上”，采用此手法可以適當地提高總價，一次性贊助一定金額的創(chuàng)業(yè)基金，其總價仍可保持在預售價格水平。五層商業(yè)主樓四樓：：四樓為準五星級酒店；：以樓層為單位出售具體操作：采取定向招商方式，引進大商戶（各地酒店業(yè)龍頭），將該項目四樓以樓層為單位出售給大商戶，由其在該網點商業(yè)運作范疇內自行經營。同時知名品牌酒店的引入，可以在很大程度上提升該網點范圍內的商業(yè)品質與檔次，提升該項目的整體品牌形象。模式訴求：此營銷模式一方面可以大大減少業(yè)主的投資風險和顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售；另一方面也可以為引進的酒店節(jié)約大量資金，節(jié)余的資金又可以活躍其在酒店經營上的運作。：出售+返租具體操作：將該商業(yè)網點五樓以商鋪為單位分割成獨立產權出售給小業(yè)主（付款方式可以采用一次性或銀行按揭），在網點開始啟動后三年內業(yè)主將買下的商鋪交由發(fā)展商或其委托的專業(yè)管理公司統一經營與管理，而發(fā)展商則在業(yè)主交完首付后一次性返還業(yè)主三年的租金。另外開發(fā)商通過出售產權可以快速回籠部分資金，減少自身投資的壓力，通過返租又可以從業(yè)主手中獲得經營權，以方便該網點的統一運作。模式訴求：此手法意在吸引投資者，特別是那些投資意向并有自行經營愿望卻苦于資金有限的投資者，通過在項目運作初期一次性贊助其一定金額創(chuàng)業(yè)基金的人性化手法，可以減少其投資前的猶豫與投資后的顧慮，促成商鋪的銷售。該方案與模式1的不同之處即在于，該方案中的商鋪經營者與購買者是同一業(yè)主，這樣他勢必會更加盡心盡力更加投入地去經營商鋪，這對于商鋪的運作是極為有利的。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運作的負擔。建議營銷模式2：產權式賓館具體操作：將該項目賓館營業(yè)用房以開間為單位分割成眾多獨立產權出售，投資者首期支付總房款的50%，余款可辦理按揭貸款，并與開發(fā)商指定的專業(yè)管理公司簽定一定年限（建議為58年）的委托管理合同（整個過程由專業(yè)金融機構提供可靠保障），該項目的賓館由管理公司引進大商戶，統一出租經營；賓館開業(yè)的同時業(yè)主可獲得來自公司經營所得的固定回報，由專業(yè)管理公司在每一個經營年度按照投資總額的6%給其以穩(wěn)定回報；每一位業(yè)主都是酒店的VIP會員，持有賓館金卡，住店消費享有超低折扣，并可享有一定時日的免費入住權。項目中的單身公寓：：項目北樓貼近會展中心處為迷你型酒店式單身公寓：一次性付清式銷售具體操作：可與該項目中商業(yè)網點的租賃與銷售相結合進行銷售，如在商業(yè)網點內投資，購買或租賃商鋪的業(yè)主可以在購房時享受一定折扣的優(yōu)惠（由開發(fā)商自行規(guī)定）和優(yōu)先權。建議營銷模式2：分期付款型銷售具體操作：該模式同樣可與該項目中商業(yè)網點的租賃與銷售相結合進行銷售，如在商業(yè)網點內投資，購買或租賃商鋪的業(yè)主可以在購房時享受一定折扣的優(yōu)惠（由開發(fā)商自行規(guī)定）和優(yōu)先權。地下超市、家私廣場：：項目地底下一樓引進大型超市（如：家樂福、好又多、華聯、聯華、華潤萬佳等）銷售各種日用雜貨、家用百貨等，也可開設大型家具家私廣場，以經營各類家具及居家物品與飾品。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運作的負擔。建議營銷模式2：引大商戶入駐，小業(yè)主作房東具體操作：由開發(fā)商引進大商戶，如：大型超市（家樂福、好又多、華聯、聯華、華潤萬佳等）或大型家具家私廣場，并將該項目地下廣場分割成獨立產權出售，小業(yè)主統一買下產權后統一交由發(fā)展商聯系出租給上述引進的大商戶，進行商業(yè)網點的運作。 第三篇 項目廣告策劃方案廣告目標掌握產品特點，抓住項目優(yōu)勢，充分挖掘已有的基礎，在公眾心目中樹立良好的項目品牌形象，為項目的運作及其營銷開路；提高開發(fā)商在公眾心目中的知名度與美譽度，為其進行本案運作及其他項目的開發(fā)打好基礎；最終最關鍵的目的還是促成項目樓盤與商鋪的銷售、招商工作的完成，并從中獲利。 廣告訴求重點l世界與我同歌，時代與我同步——時尚、個性生活理念的倡導；l展望未來，升值無限——購物休閑、健身娛樂、投資置業(yè)多種功能的綜合廣告宣傳方式lDM海報（宣傳單頁或折頁）：DM作為一種短期、瞬時性的廣告宣傳媒介，有著其他媒介無可比擬的靈活性，它是項目開發(fā)期間與活動結合所必須的最佳媒介選擇，可在不同時段結合實際需求在指定重點區(qū)域內，全面連續(xù)派發(fā)，提升項目整體形象，告知商品特點，催促目標受眾采取行動。l售樓處（招商處）：建議在站江路與勝利西路交界的地方設立舒適大氣的售樓處，風格應與項目整體形象予定位相一致，裝修應大氣，甚至可以豪華，配于散發(fā)精美的宣傳資料，加上熱情周到的接待，配合建筑模型和圖表說明，使客戶得到尊重的接待和怡然自得的自由，并能從容獲得本案的好印象和詳實信息。l工地圍墻、廣告看板、燈箱及其他：在城市的黃金路段設置大型的戶外看板，直接的傳達樓盤的相關信息，通過大型的精美畫面的渲染，在達到項目推薦目的的同時，也提升了樓盤的形象；建立具引導作用的羅馬旗、燈箱，利用城市主要路段（建議在勝利西路與交通路）的電線竿設置燈箱（羅馬旗），以作項目的形象宣傳并引導客戶順利的找到本案，也可吸引潛在客戶的注意；具有阻隔作用的獨特圍墻，不但可美化現場，還應更多的包含著本項目的信息，一道圍墻就是一本巨型樓書，讓行人在不經意間閱讀項目相關信息、了解項目情況；預告項目的即將推出，吸引消費者關注，激發(fā)好奇心和購買欲望。工地三面極具區(qū)位優(yōu)勢的圍墻，更是宣傳樓盤形象的極佳載體，也極可能成為貴陽的一道靚麗的風景線。另外，建議在出租車的后窗上發(fā)布廣告，這樣費用不大，可利用出租車的流動性和龐大的客流量，把信息帶到城市的各個角落。本案是個以商貿為主要功能的綜合性開發(fā)項目，其立足貴陽面向周邊的市場定位便決定了她的開發(fā)與運作將與網絡結下不解之緣。l公益廣告?zhèn)悖涸陧椖块_發(fā)期間，要注意挖掘適合當地的新媒體，建議與貴陽市政府進行交流與溝通，爭取在貴陽市城區(qū)內各交通站點及各大商場入口、賓館大廳設立公益?zhèn)慵?，并放有“森宇”廣告?zhèn)悖尅吧睢钡年P愛遍布貴陽城區(qū)，讓貴陽市民處處體會到“森宇”這個外來之客的關愛與熱心，從而起到宣傳項目與品牌推廣的作用。lSP活動：在不同時期結合實際需求推出不同的活動，以活動帶動媒體并與之形成互動，從而推動樓盤品牌，擴大其知名度與影響力度。另外，建議定期舉辦一些聯誼坐談活動，當項目建設到一定規(guī)模的時候，可組織客戶到現場看樓盤及商鋪。 媒體分析與計劃l電視臺貴陽電視臺每天播出節(jié)目14小時，可覆蓋貴陽市全部地域和毗鄰的上饒地區(qū)、景德鎮(zhèn)市、撫州地區(qū)的大部分地域，覆蓋人口近500萬，全市各有線電視臺都已收轉本臺節(jié)目，從而構成了空中和地下，無線和有線的立體化