【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 得房率 83% 主力房型 三房二廳二衛(wèi) 物業(yè)管理費(fèi) 高層 均價(jià) 4000元 /㎡ 案名：錦繡江山 項(xiàng)目位置：蘆淞區(qū)太子路 1726號(hào) 開(kāi)發(fā)商： 株洲江山置業(yè)有限公司 8幢 ? 錦繡江山價(jià)格走勢(shì) 市調(diào)： 2023年 1月開(kāi)盤(pán)均價(jià) 3800元 /㎡ 目前均價(jià) 4000元 /㎡，低區(qū)（ 3500元 /㎡）中區(qū)（ 4000元 /㎡）高區(qū)（ 4428元 /㎡） 開(kāi)盤(pán)至目前已調(diào)價(jià) 200300元 /㎡，樓層差價(jià) 4050元 /層（低區(qū)、高區(qū) 40元 /層，中區(qū) 50元 /層） 目前折扣一次性 ，按揭 目前錦繡江山僅剩 20余套房源，價(jià)格也開(kāi)始上漲，最高價(jià)格已經(jīng) 達(dá)到 4428元 /㎡，比之前 1月份開(kāi)盤(pán)上漲了近 700元 /㎡。 但該項(xiàng)目從 2023年至今的幾次調(diào)價(jià)漲幅都不大，基本也是隨著市 場(chǎng)大環(huán)境穩(wěn)步有升。 漲幅： 2023 2950元 350元 /㎡ 2023 3300元 2023 3800元 500元 /㎡ 以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià) 目前錦繡江山網(wǎng)上簽約均價(jià) 3800元 /㎡ 目前在售余房 21套； 15% ? 經(jīng)世皇城 基地面積 ㎡ 建筑形態(tài) 高層 總建筑面積 170000㎡ 面積范圍 100㎡ 175㎡ 容積率 房型范圍 小三房四房 綠化率 45% 主力面積 143㎡ 得房率 83% 主力房型 三房二廳二衛(wèi) 物業(yè)管理費(fèi) 均價(jià) 3900元 /㎡ 即將上市 6幢、 7幢，共計(jì) 210套 : 產(chǎn)品與面積： 120140平方米的 3房 單價(jià)：未定。 2023年 11月 15日啟動(dòng)預(yù)約辦卡，目前辦卡近 300張。 優(yōu)惠折扣：辦卡 1萬(wàn) — 2萬(wàn)元。 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 4月或 5月。 6幢 7幢 ? 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 3450元 /㎡，調(diào)價(jià)之后上漲 100200元 /㎡，均價(jià) 3680元 /㎡，低區(qū) 3200元 /㎡、中區(qū) 3600元 /㎡、高區(qū) 4600元 /㎡ 樓層價(jià)差： 120層 20元 /層， 20層以上 10元 /層 經(jīng)世皇城價(jià)格走勢(shì) 市調(diào)： 目前該案尚有 6套余房，均為復(fù)式房，為后期項(xiàng)目提價(jià)準(zhǔn)備，近期余房?jī)r(jià)格 4500元 /㎡，據(jù)了解，有價(jià)無(wú)市。 直作為本案最直接的競(jìng)品項(xiàng)目經(jīng)世皇城，價(jià)格似乎一直以本 案為借鑒，本案價(jià)格一旦上調(diào)，其價(jià)格也必然上調(diào)，本案不 調(diào)價(jià)，其價(jià)格也維持原狀。目前該案僅余 8套復(fù)式房在售，一 口價(jià) 4500元 /㎡，也在為后期推出的 7樓開(kāi)盤(pán)提價(jià)做準(zhǔn)備。 漲幅： 2023 3058元 2023 3334元 2023 3900元 276元 /㎡ 566元 /㎡ 以上價(jià)格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價(jià) 目前經(jīng)世皇城網(wǎng)上簽約均價(jià) 3800元 /㎡ 目前在售余房 8套，復(fù)式； 16% ? 競(jìng)品小結(jié)： 1）客戶購(gòu)買(mǎi)需求：春節(jié)后購(gòu)房熱情較高，如：金色陽(yáng)光： 187套房源卻排號(hào)約 500組客戶。 2）產(chǎn)品需求方面： 3房產(chǎn)品是市場(chǎng)需求主力戶型。 3）春節(jié)后樓市成交樂(lè)觀，區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格呈不同上漲情況，平均漲幅約 10%左右，上漲價(jià)格約 150—500元 /平方米。 4）開(kāi)發(fā)商共性：部分樓盤(pán)余房不多，借機(jī)大幅度提價(jià)，存在一定炒作嫌疑。 如：水岸春天：余房約 10幾套，對(duì)外報(bào)價(jià)約 4700元 /平方米， 經(jīng)世皇城：余房 6套，對(duì)外報(bào)價(jià) 4500元 /平方米 重點(diǎn)競(jìng)品解析 ? 第三部分 儲(chǔ)客情況分析 ? 目前卡辦理情況統(tǒng)計(jì) 截止 4月 11日（周日），辦卡客戶共： 246組，明確落點(diǎn)的客戶 232組，其余 14組落點(diǎn)尚不明確。 樓號(hào) 室號(hào) 產(chǎn)品類(lèi)別 建面 客戶儲(chǔ)備量 15幢 01 五房（ A） 20 02 三房（ B） 34 03 兩房（ C） 21 04 四房（ D） 11 小計(jì) 86 12幢 01 三房（ D） 12 02 兩房（ C） 23 03 四房（ B） 170 58 04 五房（ A） 21 小計(jì) 114 13幢 01 五房（ B） 15 02 六房（ A） 11 03 四房（ C） 6 小計(jì) 32 ? 客戶蓄水情況（截止 3月 20日） 客戶蓄水41%47%12%12幢13幢15幢共計(jì)儲(chǔ)備意向客戶： 198組，其中： 12幢 81組， 13幢 24組， 15幢 93組；當(dāng)日辦卡客戶： 147組，其中： 12幢 67組，13幢 20組， 15幢 51組。 辦卡情況分析： 12幢：產(chǎn)品力突出，蓄水時(shí)間雖然較 15幢短，但因具體價(jià)格未出現(xiàn)，客戶對(duì)江景依然首選； 13幢：面積大、總價(jià)高，客戶群體較單一； 15幢：蓄水時(shí)間長(zhǎng)，產(chǎn)品與 12幢產(chǎn)品相似，性價(jià)比較突出； 3 . 2 0 辦卡49%14%37%12幢13幢15幢? 潛在客戶挖掘手段 前期積累未辦卡客戶 63組 意向客戶 21組 A類(lèi)客戶 9組 未辦卡客戶分析： 近期通過(guò) 3月 20日當(dāng)日預(yù)約火熱的場(chǎng)面，經(jīng)過(guò)對(duì)手中所意向客戶回訪與排摸，目前未辦卡客戶約 63組，其未辦主要因素價(jià)格，對(duì)本案后期4500—— 5500元 /平米價(jià)格難以接受，目前可開(kāi)發(fā) 21組，作為后期重點(diǎn)回訪主要目標(biāo)。 ? 后期意向客戶開(kāi)發(fā)手段 最終辦卡目標(biāo) 300組 邀約回籠 媒體渲染 活動(dòng) 客戶拓展 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn) 后期客戶開(kāi)發(fā) ? 客戶落位分析 ? 12幢落位 二房： 26組 三房： 12組 四房： 58組 五房： 21組 20% 8% 55% 17% 共計(jì) 114組 從圖上可以看出，客戶落位不均，主要以170平米 4房客戶最多，且客戶比較集中： 1120層，在后期須對(duì)客戶進(jìn)行有效的分流、疏導(dǎo)，同時(shí)利用價(jià)格差分散客戶。 惠天然 山水國(guó)際三期 12棟 3001 3002 3003 4 3004 2901 2902 2903 1 2904 2801 1 2802 2803 1 2804 2701 2702 2703 2704 2601 2602 1 2603 2604 2501 2502 2503 2504 2401 2402 2403 2404 2301 2302 2 2303 1 2304 2201 2202 2203 1 2204 2101 2102 1 2103 1 2104 2023 1 2023 2 2023 9 2023 2 1901 1 1902 1 1903 1 1904 2 1801 1802 1 1803 2 1804 1701 1702 1 1703 1704 1 1601 1 1602 3 1603 5 1604 5 1501 4 1502 5 1503 12 1504 3 1401 1402 1403 1404 1301 1 1302 1303 2 1304 1201 1 1202 2 1203 5 1204 1101 1102 1 1103 1 1104 1 1001 1 1002 2 1003 6 1004 2 901 902 1 903 2 904 801 1 802 803 1 804 1 701 702 703 704 601 602 603 604 2 501 502 503 504 401 402 403 404 301 302 303 304 201 202 203 204 101 102 103 104 12組 23組 58組 21組 ? 13幢落位 四房： 6組 五房： 15組 六房： 11組 21% 49% 30% 1 3 幢客戶統(tǒng)計(jì)21%49%30%四房 五房 六房共計(jì) 32組 面積大，總價(jià)高決定了 13幢客戶群體的單一性，儲(chǔ) 備量不足，借鑒 10幢開(kāi)盤(pán)時(shí)，情況也是如此。同時(shí) 客戶落位在低區(qū)的較少（因?yàn)?7層下被山影響嚴(yán)重） 惠天然 山水國(guó)際三期 13棟 3001 1 3002 3003 2901 2902 2903 2801 2802 1 2803 2701 2702 2703 2601 2602 1 2603 2501 2502 2503 2401 2402 2403 2301 2302 2303 2201 2202 2203 2101 2102 2103 2023 5 2023 2 2023 3 1901 2 1902 1903 1801 1802 1803 1701 1702 1703 1 1601 3 1602 1 1603 1 1501 2 1502 2 1503 1401 1402 1403 1301 1 1302 1 1303 1201 1 1202 1203 1101 1102 1 1103 1001 1002 1003 901 902 903 801 802 1 803 701 702 703 601 602 603 1 501 502 503 401 402 403 301 302 303 201 202 203 101 102 103 15組 11組 6組 ? 15幢落位 二房： 21組 三房： 34組 四房： 11組 五房： 20組 24% 39% 14% 23% 共計(jì) 86組 15幢在三幢后期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中儲(chǔ)客時(shí)間最長(zhǎng)，但位置決定了客戶的最終選擇，有部分原本看好 15幢的客戶最終還是傾向于 12幢，而從 15幢的客戶落位情況來(lái)看，選擇面相對(duì)比較平均。 惠天然 山水國(guó)際三期 15棟 3102 3103 3001 3002 3003 3004 2901 1 2902 2903 2904 2801 1 2802 2803 2804 2701 1 2702 2703 2704 2601 1 2602 2603 2604 1 2501 2 2502 1 2503 2504 2401 2402 2403 2404 2301 1 2302 1 2303 2304 2201 1 2202 3 2203 2204 2101 2102 2103 2104 2023 1 2023 1 2023 1 2023 1901 1 1902 1 1903 1904 1801 1802 1803 1804 1701 1702 1 1703 1704 1 1601 2 1602 2 1603 1604 1 1501 2 1502 6 1503 2 1504 1401 1402 1403 1404 1301 1 1302 1 1303 1304 1201 1 1202 1 1203 1 1204 1101 1102 1 1103 1104 1001 4 1002 4 1003 2 1004 3 901 902 1 903 1 904 1 801 802 1 803 804 1 701 702 703 3 704 1 601 602 1 603 2 604 1 501 502 2 503 3 504 1 401 402 403 404 301 302 1 303 1 304 201 202 203 2 204 101 102 1 103 104 20