【正文】 市場事件回顧 金色陽光開盤 ”搶購 ”: 共推出 187套房源，排號客戶約 500組，對外 “宣稱 ”當日售完！ 春節(jié)后株洲部分樓盤”瘋狂”提價： 金色陽光均價 4500元，最貴一套傳說“ 6666”元 /平方米（ 8888元 /平米） 水岸春天：余房 10余套：其中一套 5層 4700元 /平方米 地王圍城（京） 3月 15日，北京市一天拍出 3幅天價“地王”，并雙雙刷新了北京的地塊總價與樓面地價的紀錄。而僅僅 48小時之后，又一個“ 50億元級”地王接踵而至。 ? 事件背后引發(fā)的思考 市場是否真如“傳說”的熱？ ? 有價無市 水岸春天：對外稱余房 10幾套，但網(wǎng)上顯示還有大量房源未售； 經(jīng)世皇城： 6套余房（復(fù)式樓）價格 4500元 /平方米，幾乎無人過問。 事件背后的真相 ? 近期房地產(chǎn)市場信號的傳遞 “接力” 14天 央媒密集炮轟高房價 自 3月 28日，中央媒體連續(xù) 14天炮轟高房價、高地價，以及追問房地產(chǎn)市場存在的問題。 各種與房地產(chǎn)關(guān)系密切的“稅”近日“被熱議”。廣西、海南等地調(diào)高土地增值稅預(yù)征收稅率，以趙曉為主筆的北京科技大學(xué)中國經(jīng)濟研究組日前還提出，應(yīng)從嚴征收土地增值稅。 在剛閉幕的博鰲亞洲論壇上，高房價又成爭議的熱點，五大行正收緊二套房貸款利率，其中，農(nóng)行、建行近日取消了二套房貸款的利率優(yōu)惠，中行則執(zhí)行 ，以前還能打7折的交行正醞釀新政 。銀監(jiān)會表示，銀行不應(yīng)對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30% 2023414 國務(wù)院 全球金融危機的影響仍在持續(xù) ,將保持貨幣信貸適度增長 ,堅決抑制住房價格過快上漲 ,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策 2023411 銀監(jiān)會 要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險敞口大，要嚴控炒房行為。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至 60% 202347 發(fā)改委 發(fā)布 2023年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點時提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序 202342 財政部 對兩個或兩個以上個人共同購買 90平方米及以下普通住房 ,其中一人或多人已有購房記錄的 ,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策 2023323 國資委 國資委要求 78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案 2023322 國土部 在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應(yīng)總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設(shè)供地 2023312 國土部 將于今年 3月至 7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查，本次調(diào)查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題 2023310 國土部 出臺了 19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、 1月內(nèi)付清地價 50%、囤地開發(fā)商將被 “凍結(jié) ”等 19條內(nèi)容 2023121 國土部 申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70% 2023110 國務(wù)院 出臺 “國十一條 ”,嚴格二套房貸款管理，首付不得低于 40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 ；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 。 ? 決策咨詢信息系統(tǒng)統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)全國重點城市成交情況對比 ? 18日，（政策后） ? 北京成交面積 ，環(huán)比跌 %； ? 上海成交面積 ，環(huán)比跌 %； ? 廣州成交面積 ，環(huán)比跌 %； ? 深圳成交面積 ， 環(huán)比跌 %； ? 南京成交面積 ，環(huán)比跌 %； ? 蘇州成交面積 ，環(huán)比跌 %； ? 天津成交面積 ，環(huán)比跌 %； ? 武漢成交面積 ，環(huán)比跌 %； ? 重慶成交面積 ，環(huán)比跌 %。 從決策咨詢信息系統(tǒng)統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)顯見， 12日的樓市成交面積受政策影響較小，依然火爆，而 18日無論是一線城市，還是二線城市，都不同程度的出現(xiàn)了成交面積下跌的態(tài)勢。 ? 新舊政策評估： 100萬的房產(chǎn)首套、二套房新舊政策對比 總價為為 100萬的房產(chǎn)首套、二套房新舊政策對比 貸款年限 購房情況 政策 首付 首付款 (萬元 ) 貸款 (萬無 ) 利率 月供 總還款利息 20年 首套房 舊 20% 20 80 下浮 30%： 4940 385600 新 30% 30 70 下浮 15%： 4639 413360 首套房新舊政策差額 10% 10 10 15%: 301 27760 二套房 舊 40% 40 60 下浮 15%： 3976 354240 新 50% 50 50 上浮 : 3738 397120 首套房新舊政策差額 10% 10 10 25%: 238 42880 說明：以一套總價為 100萬的房產(chǎn)為例： 首套房：新政后，購房人首付增加 10萬元，由于貸款額降低，月供少還 301元，總還款利息多付： 27760元； 二套房：新政后，購房人首付增加 10萬元。 ? 背后引發(fā)的思考？ 暴漲不可持續(xù)，目前的房價可能是今年的頂點 ? ? 后期市場研判 市場出現(xiàn)觀望 由于這次的政策出臺的前期預(yù)期很強烈，使得近期很多購房者都小心翼翼，觀望氣氛濃厚。近期肯定會出現(xiàn)成交量和成交價的下滑，至于下滑幅 度，關(guān)鍵在于銀行的政策執(zhí)行力度 。 ? 通過以上思考，對本案此次開盤的心態(tài)： ? 第一部分 近期市場情況分析 ? 整體市場月度量價走勢 株洲市2 0 0 9 年1 月 2 0 1 0 年3 月商品住宅市場量價走勢051015202530350500100015002023250030003500銷售面積（萬㎡） 3 . 4 10 1 7 . 1 2 1 . 5 2 6 . 1 2 4 . 3 2 9 . 3 3 0 . 9 1 8 . 1 1 9 . 1 21 1 9 . 1 2 7 . 5 1 0 . 8 1 6 . 9均價（元/ ㎡） 2376 2168 2394 2518 2550 2576 2495 2440 2708 2923 2805 3027 3024 3070 2987一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月十一月十二月一月 二月 三月第一季度，全國絕大部分主要城市住宅成交量均環(huán)比大幅上漲，全國市場再次進入熱銷氛圍，株洲的住宅市場同樣表現(xiàn)出良好的復(fù)蘇姿態(tài)，但 2月、 3月的成交量有所降低。一季度 3027元 /㎡的成交均價同比 09年一季度的 2313元 /㎡上漲 %。漲幅最小的石峰區(qū)也達到了 %。 ? 市場小結(jié)： 2023年 3月，整體住宅市場成交面積基本有所上升，達到 ，相比 2月成交量上漲 %。 原因： 受全國市場熱銷氛圍的大環(huán)境影響，株洲的住宅市場同樣表現(xiàn)出良好的復(fù)蘇姿態(tài)。 部分開發(fā)商人為制造房源緊張、價格上漲等熱銷氛圍，給客戶造成一定心理壓力。 玫瑰名城價格走勢 玫瑰名城從 2023年至今的幾次調(diào)價中不難看出，該案 價格在東區(qū)項目中屬于標桿項目，但幾次漲幅似乎都 不大，根據(jù)房產(chǎn)信息網(wǎng)簽約價格均價在 3200元 /㎡， 但目前售樓處銷售人員對外報均價 在多層 3500元 /㎡，小高層 3100元 /㎡，可能是為該案 后期提價而準備。 目前正在進行金色荷塘?xí)T招募，交納會費 500元，排號時按照會員票據(jù)編 號交納 20230元意向金領(lǐng)取登記卡，開盤時按照登記卡卡號順序選房。 ? 天鵝湖壹號 基地面積 16097㎡ 建筑形態(tài) 小高層、高層 總建筑面積 94448㎡ 面積范圍 89㎡ 166㎡ 容積率 房型范圍 二房四房 綠化率 38% 主力面積 138平米 得房率 85% 主力房型 三房二廳二衛(wèi) 物業(yè)管理費 未定 均價 3900元 /㎡ 案名：天鵝湖壹號 項目位置：荷塘區(qū)天鵝路 366號 開發(fā)商：湖南華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 今年一月份推出 1棟（ 28F）、 3棟（ 30F）， 1棟均價 3900元 /㎡，價格范圍 34004100元 /㎡ ,3棟均價 4300元 /㎡，價格范圍 38004550元 /㎡。 2棟預(yù)計今年 6月開盤， 1萬抵 2萬，戶型二房 — 四房， 92— 144㎡，二梯五戶，價格未定。 ? 印象華都 基地面積 約 6萬平米 建筑形態(tài) 高層 總建筑面積 20萬平米 面積范圍 90㎡ 128㎡ 容積率 房型范圍 二房四房 綠化率 40% 主力面積 90㎡ 得房率 82% 主力房型 二房二廳一衛(wèi) 物業(yè)管理費 高層 均價 3200元 /㎡ 案名：印象華都 項目位置：株洲市紅旗路 168號 開發(fā)商： 湖南領(lǐng)地置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 印象華都價格走勢 市調(diào)： 4月 2日開盤， 9棟（ 33F），二梯四戶，二房、三房、 90— 128㎡ 9棟開盤價，價格范圍 28203500元 /㎡，均價 3200元 /㎡，樓層差價低區(qū) 10元 /層，高區(qū) 20元 /層 小區(qū)景觀差價 2030元 /㎡ 優(yōu)惠活動：交 1元參加百人團購抵 2萬元，另外按揭 99折，一次性 98折 6棟在售，開盤價范圍 26503050元 /㎡，調(diào)價后價格范圍 2900元 3500元 /㎡，均價 3200元 /㎡ 以上價格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價 目前印象華都網(wǎng)上簽約均價 3120元 /㎡ 在售余房 14套，本次推案量 132套； 目前印象華都項目均價已突破 3100元 /㎡，該案企劃宣傳比較 得力，目前正在搞櫻花節(jié)活動，通過活動的噱頭，引爆其最新 開盤項目。 今年 6月，新推出 178套新房源， 120145㎡，二梯四戶，目前已開始定購選房，交 10萬優(yōu)惠 2萬，可定房號、價格。 漲幅： 2023 2436元 2023 2864元 2023 3086元 428元 /㎡ 222元 /㎡ 以上價格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價 目前城市風(fēng)景網(wǎng)上簽約均價 3086元 /㎡ 目前可售余房：二期 28套現(xiàn)房，三期 70套； 7% ? 案名：恒豐 .水岸春天（三期） 項目位置：天元區(qū)濱江南路 168號 開發(fā)商：株洲恒豐置業(yè)有限公司 基地面積 5761㎡ 建筑形態(tài) 高層 總建筑面積 55855㎡ 面積范圍 60㎡ 145㎡ 容積率 房型范圍 一房四房 綠化率 40% 主力面積 112㎡ 得房率 83% 主力房型 三房二廳一衛(wèi) 物業(yè)管理費 均價 4780元 /㎡ 水岸春天三期 ? 市調(diào)： 該案二期目前已是現(xiàn)房，尚有余房 39套，對外報均價 3756元 /㎡ 三期臨江 5棟還有少量余房在售。 該案有類似炒作現(xiàn)象，根據(jù)房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)目前尚有余房 139套，之前 簽約均價 3033元 /㎡，但對外價目表與其明顯有很大差異。 目前尚格名城在售的是四期花好悅園，目前余房 90套左右，簽約均價 3339元 /㎡ 4月 7日剛拿到預(yù)售證的第五期東岸花園網(wǎng)上簽約均價 3665元 /㎡，共計 115套房源（多層） 樓層價差多層 40元 /層，小高層 20元 /層，朝向差價 3040元 /㎡ 漲幅： 2023 2970元 2023 3184元 2023 3665元 214元 /㎡ 481元 /㎡ 以上價格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價 目前尚格名城網(wǎng)上簽約均價 3665元 /㎡（五期東岸花園）推案量 146套； 四期花好悅園目前余房 90套左右； 15% ? 嘉麒 .新城壹號 基地面積 ㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總建筑面積 95185㎡ 面積范圍 92㎡ 180㎡ 容積率 房型范圍 二房五房 綠