某花園三期市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-02-25 00:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，但它忽略了客戶在購買住宅時所表現(xiàn)出來的“沖動”，也即非理性 ? 為了平衡客觀因素與主觀因素在購買決策中的偏差，采用平均值來推算市場容量 35 分析報告 價格彈性與需求函數(shù) ? 簡要說明： ? 價格彈性是指因價格的變化引起需求量變化的幅度。 ? 因為價格彈性主要測量因價格變動引起的需求變化，一般購買上限價位最為敏感的，所以以下兩種測量方式均以價格上限為自變量 36 分析報告 價格彈性與需求函數(shù) ? 按第一種方式 ? 價格需求彈性系數(shù)為 ? 價格需求彈性曲線是：Y=%X ? 即 每降價 500元將相應(yīng)增加 %的銷量 100y = R2 = 0204060801001208000元上70007500 65007000 60006500 55006000 5000550045005000元 40004500元4000元下37 分析報告 價格彈性與需求函數(shù) ? 局部價格彈性最大位于 55006000元這個區(qū)間 1000204060801001208000元上70007500 65007000 60006500 55006000 5000550045005000元 40004500元4000元下38 分析報告 價格彈性與需求函數(shù) ? 按第二種方式 ? 價格需求彈性系數(shù)為 ? 價格需求彈性曲線是：Y=%X ? 即 每降價 500元將相應(yīng)增加 %的銷量 ? 局部價格彈性與第一種情況相似 ? 價格需求彈性系數(shù)平均為 100y = R2 = 0204060801001208000元上70007500 65007000 60006500 55006000 5000550045005000元 40004500元4000元下39 分析報告 價格彈性與需求函數(shù) 樂觀市場容量函數(shù) 1是： Y1=2532*%+%X1，X1=(7000單價 )/500= Y1=(Z1售價 ) 246819411414887360169050010001500202325003000系列1 2468 1941 1414 887 360 1693000元 4000元 5000元 6000元 7000元 8000元40 分析報告 價格彈性與需求函數(shù) 樂觀市場容量函數(shù) 2是： Y2=978*(%+%X2), X2=(7000單價 )/500= Y2=(Z2表示售價 ) 12621116970824678532386240940050010001500系列1 1262 1116 970 824 678 532 386 240 94 03500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 782241 分析報告 價格彈性與需求函數(shù) ? 綜合市場容量函數(shù)是： Y=Y=Y1+ Y2=(Z表示售價 ) 132111169117065012969100200400600800100012001400系列1 1321 1116 911 706 501 296 91 04500元5000元5500元6000元6500元7000元7500元7720元42 ? 根據(jù)綜合函數(shù)，單價 7800元是布心片區(qū)居住者購買百仕達(dá)花園三期的最高價，在這個價位以上的需求量趨近于零；在 6200元的價位布心片區(qū)將能消化百仕達(dá)花園三期總戶數(shù)的一半；在還未到 5000元的時候已經(jīng)銷售一空 ? 特別提出的是：以上所有市場需求函數(shù)僅考慮價格這一因變量，在實際銷售過程中，市場需求量受諸多因素的影響，比如市場供應(yīng)量的變化、居民收入的改變、居民消費(fèi)心理的改變等，甚至售樓員的態(tài)度也會影響實際成交量 分析報告 價格彈性與需求函數(shù) 43 分析報告 目標(biāo)客戶定位及特征（內(nèi)銷） ? 目標(biāo)客戶定位 ? 按置業(yè)狀態(tài)：以租住在布心片區(qū)的首次置業(yè)者為主，以福利房、商品房、當(dāng)?shù)鼐用竦榷沃脴I(yè)者為輔 ? 按置業(yè)目的：以自己居住為主，以投資為輔 ? 定位理由 ? 由百仕達(dá)花園三期中小戶型決定了 ? 由布心片區(qū)福利房、商品房業(yè)主的置業(yè)狀態(tài)決定了 ? 由購買目的決定了 ? 由周邊投資價值決定了 44 分析報告 目標(biāo)客戶定位及特征（內(nèi)銷） ? 租住位置 ： 以租住在布心村的首次置業(yè)者居多，以租住在東樂花園、松泉山莊、布心花園的為輔 ? 現(xiàn)居住戶型： 現(xiàn)居住戶型以二房為主，一房、三房為輔，四房以上單位極少 ? 現(xiàn)居住面積 ： 平均面積為 65平方米，最大的也不過 100平方米 ? 月租金 ： 月均支付近 650元的房租，大多數(shù)是自己或家庭單獨租一套，很少與他人合租 45 分析報告 目標(biāo)客戶定位及特征（內(nèi)銷） ? 收入水平較高 ： 家庭年收入 810萬，個人月收入在 50006000元 ? 戶籍： 以廣東非深圳戶籍的人居多，其次是非廣東戶籍，深圳戶籍人士較少 ? 年齡： 以 2530的青年人居多， 30歲以上的中年人不到三成 ? 家庭結(jié)構(gòu)： 以核心家庭、四口之家為主，以單身家庭和兩人家庭為輔 46 分析報告 目標(biāo)客戶定位及特征（內(nèi)銷） ? 學(xué)歷偏低： 以中專及以下學(xué)歷為主，本科及以上學(xué)歷不多 ? 交通工具： 主要是公共汽車，私人轎車擁有量很少 ? 工作地點： 大多數(shù)不在布心片區(qū)內(nèi)工作，但在附近上班 ? 乘車時間： 20分鐘內(nèi)是可以接受的乘車時間乘車時間： 20分鐘內(nèi)是可以接受的乘車時間 47 分析報告 — 品牌價值 ? 三成居民是因百仕達(dá)品牌改變了置業(yè)區(qū)域 正如上文所述，只有 %的布心片區(qū)居住者原計劃選擇布心片區(qū)置業(yè)；但對于百仕達(dá)花園卻有62%的居民產(chǎn)生了興趣，這說明有三成以上的居民是因為百仕達(dá)花園的品牌改變了他們的置業(yè)區(qū)域 48 分析報告 — 品牌價值 ? 目標(biāo)客戶中“品牌導(dǎo)向型”和“品牌引導(dǎo)型”比例均比被訪總體多，合計多 15% 2731233431241712200 10 20 30 40品牌導(dǎo)向型品牌引導(dǎo)型品牌影響型價格導(dǎo)向型品牌排斥型目標(biāo)客戶總體49 分析報告 — 品牌價值 ? 目標(biāo)客戶認(rèn)為品牌價值為 700元左右 ? 與布心片區(qū)居住者關(guān)于品牌價格的估算相比，目標(biāo)客戶更認(rèn)同百仕達(dá)花園品牌，平均估價為 700元，比前者多 135元 ? 特別指出的是，由于上文關(guān)于市場容量的測量是根據(jù) 購買上限 推算的，其中已包含了品牌價值，發(fā)展商在制定價格不宜重復(fù)計價 50 分析報告 — 品牌價值 ? 百仕達(dá)花園的品牌形象處于第一象限 美譽(yù)度 4 ★ 百仕達(dá)花園
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