2008年濮陽(yáng)市建業(yè)城項(xiàng)目三期開盤營(yíng)銷方案(編輯修改稿)
2025-03-20 23:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、整體發(fā)展特征 濮陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍處于啟動(dòng)階段與快速發(fā)展階段的過(guò)渡階段，但將呈現(xiàn)出高速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并且在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入提高、消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化、城市人口增長(zhǎng)等因素的作用下，使濮陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在著較大的上升空間。 總體來(lái)看濮陽(yáng)住宅市場(chǎng)總量供需平衡，需求穩(wěn)定增長(zhǎng)；貧富差距過(guò)大，由于供給與需求不對(duì)稱，造成一定結(jié)構(gòu)上的失衡；因而整體代表性項(xiàng)目偏少。市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)單一，營(yíng)銷行為不規(guī)范 ，推廣渠道單一。 競(jìng)爭(zhēng)分析 因?yàn)橛吞飬^(qū)屬于濮陽(yáng)市購(gòu)房首選區(qū)域，集中了濮陽(yáng)中高檔項(xiàng)目，同時(shí)建業(yè)城目前也需要盡快開發(fā)油田區(qū)客戶，因此油田區(qū)在售項(xiàng)目（尤其是未來(lái)花園）對(duì)建業(yè)城銷售構(gòu)成一定程度的威脅。 對(duì)于市區(qū)項(xiàng)目，目前比較有代表性的項(xiàng)目主要有中房錦繡花園和水景灣，中房錦繡花園的客戶群體主要是市區(qū)內(nèi)的中高端客戶，比如周邊市政直屬機(jī)關(guān)的政府領(lǐng)導(dǎo)，學(xué)校老師，縣級(jí)政府的公務(wù)人員等。最后一期將是建業(yè)城項(xiàng)目 3期多層住宅的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 對(duì)應(yīng)策略 針對(duì)油田區(qū)項(xiàng)目尤其是未來(lái)花園，我們將采取在城花底商（未來(lái)花園售樓部路對(duì)面）設(shè)置接待中心，同時(shí)采取在城花入口處設(shè)置廣告牌，定期到油田區(qū)派單等措施來(lái)爭(zhēng)搶和攔截油田區(qū)客戶。 對(duì)于市區(qū)項(xiàng)目，我們將采取定期到市區(qū)大型商場(chǎng)、高檔場(chǎng)所派單的方式爭(zhēng)搶客戶，同時(shí)利用好鄰居卡及其他方式積極開拓大客戶渠道。 價(jià)格策略 三期的價(jià)格策略實(shí)質(zhì)上就是一二期策略的“去劣補(bǔ)優(yōu)” 整體目標(biāo)均價(jià) 2650元 /平米 整體價(jià)格策略 相對(duì)的“低開高走”，以較為貼近三期均價(jià)的價(jià)格入市，組團(tuán)間實(shí)行較為模糊的差異 出發(fā)點(diǎn)： 1）目前一二期余房經(jīng)過(guò)多次調(diào)整，表單價(jià)已較為貼近三期目標(biāo)均價(jià)。“低開過(guò)于明顯”會(huì)造成三期與一二期余房?jī)r(jià)格過(guò)于接近，會(huì)影響一二余房的銷售。 2）同時(shí)考慮到地市項(xiàng)目本身向上通道小，在 3個(gè)月的時(shí)間里，提價(jià)過(guò)快的話會(huì)造成第二組團(tuán)銷售上的壓力。 價(jià)格策略 組團(tuán)價(jià)格策略 第一組團(tuán)： 目標(biāo)均價(jià) 2550— 2600元 /平米，入市均價(jià) 2550元 /平米 整體策略： 1）采用目標(biāo)均價(jià)與入市均價(jià)相近的方式； 2）結(jié)合項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行多頻次的小幅提價(jià)（交房、教育用地奠基）； 3）單次提價(jià)幅度不超過(guò) 30元 /平米； 4）最小調(diào)價(jià)單位為單元及某個(gè)具體的樓層，防止后期價(jià)格體系的混亂。 第二組團(tuán)： 目標(biāo)均價(jià) 27002750元 /平米，入市均價(jià) 2650元 /平米 注：實(shí)際以第一組團(tuán)銷售情況而定。 整體策略： 1）價(jià)格調(diào)整以銷售控制及定點(diǎn)去化為目的； 2）計(jì)劃在四期形象入市進(jìn)行一次既定的價(jià)格調(diào)整，為四期產(chǎn)品做準(zhǔn)備。 價(jià)格公布策略： ? 開盤前公布價(jià)格區(qū)間： 多層 2500元 /平米 左右，別墅 2800— 3100元 /平米 ； ?提前 2天公布價(jià)格表。 蓄客方式 建業(yè)城三期采用購(gòu)買增值卡的方式進(jìn)行蓄客，第一次從 2022年 4月 2日開始至 2022 年 6月 8日開盤，蓄客時(shí)間為 2個(gè)月。蓄客期間客戶交納誠(chéng)意金可于項(xiàng)目開盤后享受相關(guān)優(yōu)惠。 排號(hào)順序不作為認(rèn)購(gòu)順序，同時(shí)鑒于現(xiàn)場(chǎng)售樓部空間有限的情況，解籌當(dāng)天根據(jù)客戶到場(chǎng)先后順序進(jìn)行選房。 蓄客方式 分段 誠(chéng)意金金額（元） 保底優(yōu)惠（元） 日增值優(yōu)惠（元） 累計(jì)天數(shù)（元） 最大優(yōu)惠總計(jì)（元） 四房 — 別墅 10000 7000 80 67 12360 三房 10000 5000 50 67 8350 兩房 10000 3000 50 67 6350 開盤策略 開盤時(shí)間 6月 8日（周日）上午 9： 00 理由： 考慮到 6月份天氣可能會(huì)比較炎熱的情況，建議開始選房時(shí)間盡量早一些，這樣可以盡量避免客戶因天氣炎熱等待時(shí)間太久出現(xiàn)煩躁情緒。 開盤地點(diǎn) 建業(yè)城銷售中心 開盤時(shí)間 /地點(diǎn) 開盤方式 /控盤策略 開盤方式： 先到先得 按序認(rèn)購(gòu) 容易形成開盤氣氛，激發(fā)客戶熱情，迫使客戶迅速落定，有利于提高開盤銷售率，同時(shí)也可以避開售樓處空間較小的劣勢(shì)。 控盤策略： 第一組團(tuán)中兩房、三房、四房、別墅的配比情況為： 36： 36： 12： 16，因?yàn)閮煞繛槭袌?chǎng)稀缺產(chǎn)品，因此在具體銷售過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)兩房房源進(jìn)行適當(dāng)銷控，而對(duì)四房和 16套別墅進(jìn)行重點(diǎn)引導(dǎo)，同時(shí)將 28號(hào)樓 24套四房作為機(jī)動(dòng)房源，根據(jù)開盤銷售具體情況進(jìn)行安排。 開盤儀式 1）領(lǐng)導(dǎo)講話（簡(jiǎn)短） 邀請(qǐng)市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)講話，以項(xiàng)目開發(fā)理念、銷售信息等為主，時(shí)間控制在 30分鐘之內(nèi)。 2）舞臺(tái)活動(dòng) 安排歌舞表演及小提琴演奏，增添活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)熱鬧氣氛，避免客戶等待過(guò)程中出現(xiàn)焦急情緒。 開盤活動(dòng) 準(zhǔn)業(yè)主置業(yè)大抽獎(jiǎng)儀式 開盤當(dāng)日設(shè)置成交客戶抽獎(jiǎng)活動(dòng)，旨在在開盤日制造熱烈場(chǎng)面，在濮陽(yáng)造成持續(xù)的影響力，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)熱鬧氣氛帶動(dòng)新客戶成交。 新聞采訪（準(zhǔn)備通稿） 安排濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)、濮陽(yáng)電視臺(tái)等媒體記者對(duì)開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)天購(gòu)房客戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采訪。 領(lǐng)導(dǎo) /嘉賓 ：濮陽(yáng)市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、建業(yè)營(yíng)銷中心領(lǐng)導(dǎo)、濮陽(yáng)建業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等。
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