【文章內(nèi)容簡介】 金不是很高，但是在培育期可能租金占銷售額的比例還是太高。大的零售企業(yè)可以在集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行資金調(diào)劑，但是國內(nèi)的企業(yè)規(guī)模都不是很大，都希望這個店本身資金能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)。 （8）前期虧損現(xiàn)在零售商每開一個店都有兩到三年的培育期，而且又處于大規(guī)模擴(kuò)張時期，如果前期虧損太大，就相當(dāng)于多開一個店多賠一塊，這樣對于他們來說資金壓力非常大。 （9）過分自信 現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計成果或其它有形、有價的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導(dǎo)致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系。（10）缺乏規(guī)劃現(xiàn)在地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，對于商業(yè)地產(chǎn)的理解尚不成熟。出于減少市場風(fēng)險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進(jìn)行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。 （11）定位不準(zhǔn) 國內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。（12）輕信主力店 主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高商業(yè)地產(chǎn)的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運(yùn)營。于是有些開發(fā)商只看重主力店，事實(shí)并不盡然。不同主力店有不同的經(jīng)營目標(biāo)、運(yùn)營手段和產(chǎn)品定位，開發(fā)商應(yīng)通過專業(yè)商業(yè)策劃對商業(yè)地產(chǎn)做整體定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對定向消費(fèi)人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨(dú)立的對外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo)。這種情況下，主力店未必能拉動整個商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。 （13）追求最大 部分開發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模越大越好，于是片面追求第一，最大等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。判斷一個Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場需求支撐；二是與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。 （14）盲目照搬 成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨(dú)特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長時間考驗(yàn)。然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實(shí)例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信樣板的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。（15）輕規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點(diǎn)是招商應(yīng)先于設(shè)計。國外地產(chǎn)商多是等80%以上主力店確定后才開始整體設(shè)計工作。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設(shè)計，往往會因缺乏定向設(shè)計依據(jù)，盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期成本和后期招商難度。（16）忽視需求 由于其體量大、投資高、回報周期長等特點(diǎn)，大型商業(yè)設(shè)計是特殊專業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域。國內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè)地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加復(fù)雜，完全不能套用。 八、內(nèi)部管理 統(tǒng)一管理的理念理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。統(tǒng)一營銷管理：策劃1年365天的系列營銷計劃。統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租方的經(jīng)營活動，保證高效運(yùn)轉(zhuǎn)。統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進(jìn)行建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)，創(chuàng)造充滿人文關(guān)懷的商業(yè)娛樂休閑空間。統(tǒng)一租賃管理。統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理：對業(yè)態(tài)具有強(qiáng)大而迅速的調(diào)控能力。 運(yùn)營創(chuàng)新濮陽龍城廣場是濮陽目前第一個面積較大商業(yè)廣場地產(chǎn)項(xiàng)目，我建議運(yùn)營方面作如下創(chuàng)新：（1）.采用新型商業(yè)設(shè)施，提高商業(yè)運(yùn)營效率，處處節(jié)約客戶時間，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)對客戶的人文關(guān)懷。（2）.建立完整的運(yùn)營培訓(xùn)體系，為商家代招聘服務(wù)員，同意培訓(xùn)服務(wù)員。（3）.業(yè)態(tài)管理與招商管理管理內(nèi)容購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系濮陽龍城廣場開發(fā)的成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。（1） 租賃政策與承租服務(wù) 濮陽龍城廣場的目標(biāo)市場定位為濮陽及周縣商圈內(nèi)所有居民及學(xué)生。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的4050％。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進(jìn)行管理。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量，招商對象的最高目標(biāo)都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務(wù)機(jī)構(gòu)，最低目標(biāo)是部分名分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。（2）業(yè)態(tài)管理的原則是根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實(shí)際運(yùn)營效果，讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到濮陽龍城廣場內(nèi)最佳位置根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計劃，不斷讓優(yōu)秀的供應(yīng)商進(jìn)場，淘汰經(jīng)營不善的供應(yīng)商。招商工作遵循以下程序：調(diào)查—談判—審核—準(zhǔn)入—追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可）。注意引進(jìn)國外品牌，對國外購物中心商品種類進(jìn)行統(tǒng)計分析，根據(jù)濮陽龍城廣場經(jīng)營主題與檔次，組織核心商戶統(tǒng)一引進(jìn)，填補(bǔ)濮陽龍城廣場商品種類空白。 (3 ) 營銷管理 重點(diǎn)是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者光顧。(4) 服務(wù)管理濮陽龍城廣場設(shè)立管理專家組成的管理機(jī)構(gòu)，對濮陽龍城廣場的一切行政事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理，承租戶承擔(dān)合理的管理費(fèi)用。維護(hù)承租戶利益，加強(qiáng)與承租戶的合作。設(shè)立商務(wù)中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置傳真、不同種類復(fù)印設(shè)備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務(wù)，包括設(shè)置商務(wù)網(wǎng)吧、數(shù)字化圖書館。（5）城市形象今后濮陽龍城廣場是城市形象的代表，不僅有雕塑同時也是城市的名片。我們深知濮陽龍城廣場的內(nèi)涵，最主要的特色就是要從人性關(guān)懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境；形成以超大體量、多元、多層次的真正“一站式特色消費(fèi)”，使消費(fèi)者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物，讓中原油田的顧客感覺到濮陽、省城沒兩樣。 服務(wù)體系（1）大客戶服務(wù)大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進(jìn)行管理。大客戶類型：大型企業(yè)單位，政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員群體，銀行證券金融機(jī)構(gòu)白領(lǐng)消費(fèi)群體。（2）商業(yè)物業(yè)服務(wù) 經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理，鑒于新開業(yè)濮陽龍城廣場的特點(diǎn)，收租金過高，不利于招商，收租金過低，不利于發(fā)展商的資金收回，因此，建議采取如下租金政策：基本租金＋少量扣點(diǎn)，扣點(diǎn)部分直接與經(jīng)營業(yè)績掛鉤，有利于統(tǒng)一營銷，有利于調(diào)動各個方面積極性，有利于增加商戶以及商業(yè)經(jīng)營公司收益。（3） 物業(yè)管理1）裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識服務(wù)；2）對物業(yè)管理提出了特殊要求；3）高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理 對濮陽龍城廣場要進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進(jìn)行嚴(yán)格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施；3）綠色裝修的統(tǒng)一管理，與裝飾協(xié)會聯(lián)合成立綠色裝修管理小組，對整個濮陽龍城廣場的整體裝修以及商戶的局部裝修實(shí)行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點(diǎn)提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷性服務(wù)，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅；4）裝修工作還需要由物業(yè)管理公司和運(yùn)營部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)；5）為客人提供一站式服務(wù)，一個服務(wù)臺、一個電話統(tǒng)一對外，服務(wù)中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部事務(wù)，避免浪費(fèi)客戶時間；6）高標(biāo)準(zhǔn)管理各個停車場，鑒于新的物業(yè)管理?xiàng)l例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保濮陽龍城廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實(shí)施嚴(yán)格的管理。 員工培訓(xùn)規(guī)范企業(yè)營銷管理是營銷管理的基本組成部分，對員工進(jìn)行有計劃的培訓(xùn)，不僅對提高員工的基本素質(zhì)和服務(wù)技能是必須的，而且有助于員工充分了解企業(yè)的服務(wù)戰(zhàn)略和自身的職責(zé)，牢固樹立顧客導(dǎo)向的服務(wù)觀念。培訓(xùn)的目的：讓員工了解企業(yè)文化的重要性，透過團(tuán)隊(duì)討論方式，整合、提煉屬于企業(yè)特有的文化內(nèi)涵，作為一切經(jīng)營行為的最高指導(dǎo)思想。結(jié)果：制定企業(yè)的核心理念與經(jīng)營哲學(xué)，統(tǒng)合員工核心思想，凝聚全員共識。課程:企業(yè)文化概論介紹；企業(yè)理念文化導(dǎo)入模型；企業(yè)行為規(guī)范導(dǎo)入模型；素質(zhì)能力。目的：去除舊有固化的思想，建設(shè)良好積極的心態(tài)，注入全新有效的思考模式，建立以目標(biāo)為導(dǎo)向及富有效率與創(chuàng)造力的組織團(tuán)隊(duì)。結(jié)果：每個團(tuán)隊(duì)成員都能不斷超越自我，并學(xué)會系統(tǒng)思考的方法，在自己的工作崗位中達(dá)成目標(biāo)。課程安排:經(jīng)營管理目的:面對嶄新的經(jīng)營業(yè)態(tài)，學(xué)習(xí)專業(yè)化的商業(yè)管理知識，建立一批企業(yè)經(jīng)營骨干。結(jié)果:提升企業(yè)中層干部整體的經(jīng)營管理能力課程安排:商業(yè)運(yùn)作策略規(guī)劃要點(diǎn)；規(guī)劃概念與原則；經(jīng)營計劃整店規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營管理系列；營業(yè)策略；經(jīng)營的原點(diǎn)；經(jīng)營形象塑造意念；營銷企劃。目的:透過專業(yè)知識講座、方法傳授、案例分析，讓企劃部門學(xué)習(xí)營銷企劃的技巧。結(jié)果:理論與實(shí)務(wù)結(jié)合，為招商及后需開業(yè)運(yùn)營提供具創(chuàng)意性與銷售力的營銷方案。課程安排:企業(yè)品牌塑造與管理；企劃能力提升系列；企劃概念基本介紹；店內(nèi)的販賣促進(jìn)體系商店賣場展示表現(xiàn)的考慮原則；市場調(diào)研方法論競爭者市調(diào)案例介紹；消費(fèi)者市調(diào)案例介紹；市調(diào)使用工具介紹。培訓(xùn)目標(biāo)5．1任務(wù)與目的（1）是要使每個員工對企業(yè)的服務(wù)戰(zhàn)略及企業(yè)文化做詳細(xì)了解；（2）明確崗位職責(zé)，進(jìn)行相應(yīng)的崗位培訓(xùn)；（3）樹立和增強(qiáng)員工的顧客意識和服務(wù)的自覺性；（4） 是提高員工溝通、銷售和服務(wù)的技巧。5．2制訂、完善了一整套的企業(yè)管理制度《經(jīng)營管理手冊》《管理員工作規(guī)范》《營業(yè)人員考核管理制度》《商場有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》《員工福利項(xiàng)目》《商場經(jīng)營狀況月報表》《商品質(zhì)量監(jiān)督》《商場薪資管理》《員工獎懲制度》《內(nèi)部培訓(xùn)制度》等5．3職能政策人事政策人員招聘以精兵簡政為原則，制定合理的薪酬制度；財務(wù)政策；采購政策；營運(yùn)政策；POS系統(tǒng)。5．4營業(yè)員培訓(xùn)可能濮陽龍城廣場員工都要學(xué)營業(yè)員服務(wù)規(guī)范行有行規(guī)；店有店規(guī)；基本要求；基礎(chǔ)訓(xùn)練；服務(wù)精神；：工作要領(lǐng)；時間遵守時間，講究個人信譽(yù)；高效思考要周密，做事要準(zhǔn)確，服務(wù)要得體；禮貌待人接物要溫文而有禮，和顏悅色，談吐可信；儀表上崗要著裝整潔，儀表端莊，落落大方；