【正文】 建立一批企業(yè)經(jīng)營骨干。目的：去除舊有固化的思想，建設(shè)良好積極的心態(tài)，注入全新有效的思考模式，建立以目標(biāo)為導(dǎo)向及富有效率與創(chuàng)造力的組織團(tuán)隊(duì)。結(jié)果：制定企業(yè)的核心理念與經(jīng)營哲學(xué)，統(tǒng)合員工核心思想，凝聚全員共識(shí)。 員工培訓(xùn)規(guī)范企業(yè)營銷管理是營銷管理的基本組成部分，對(duì)員工進(jìn)行有計(jì)劃的培訓(xùn)，不僅對(duì)提高員工的基本素質(zhì)和服務(wù)技能是必須的，而且有助于員工充分了解企業(yè)的服務(wù)戰(zhàn)略和自身的職責(zé)，牢固樹立顧客導(dǎo)向的服務(wù)觀念。（2）商業(yè)物業(yè)服務(wù) 經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動(dòng)、服務(wù)管理，鑒于新開業(yè)濮陽龍城廣場(chǎng)的特點(diǎn)，收租金過高，不利于招商，收租金過低，不利于發(fā)展商的資金收回，因此，建議采取如下租金政策：基本租金＋少量扣點(diǎn)，扣點(diǎn)部分直接與經(jīng)營業(yè)績(jī)掛鉤，有利于統(tǒng)一營銷，有利于調(diào)動(dòng)各個(gè)方面積極性，有利于增加商戶以及商業(yè)經(jīng)營公司收益。 服務(wù)體系（1）大客戶服務(wù)大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進(jìn)行管理。（5）城市形象今后濮陽龍城廣場(chǎng)是城市形象的代表，不僅有雕塑同時(shí)也是城市的名片。維護(hù)承租戶利益，加強(qiáng)與承租戶的合作。 (3 ) 營銷管理 重點(diǎn)是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者光顧。招商工作遵循以下程序：調(diào)查—談判—審核—準(zhǔn)入—追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可）。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量，招商對(duì)象的最高目標(biāo)都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務(wù)機(jī)構(gòu)，最低目標(biāo)是部分名分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的4050％。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個(gè)方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動(dòng)、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。（2）.建立完整的運(yùn)營培訓(xùn)體系，為商家代招聘服務(wù)員，同意培訓(xùn)服務(wù)員。統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理：對(duì)業(yè)態(tài)具有強(qiáng)大而迅速的調(diào)控能力。統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進(jìn)行建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)，創(chuàng)造充滿人文關(guān)懷的商業(yè)娛樂休閑空間。統(tǒng)一營銷管理：策劃1年365天的系列營銷計(jì)劃。 八、內(nèi)部管理 統(tǒng)一管理的理念理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。（16）忽視需求 由于其體量大、投資高、回報(bào)周期長等特點(diǎn)，大型商業(yè)設(shè)計(jì)是特殊專業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域。國外地產(chǎn)商多是等80%以上主力店確定后才開始整體設(shè)計(jì)工作。然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實(shí)例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信樣板的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。判斷一個(gè)Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場(chǎng)需求支撐；二是與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。這種情況下，主力店未必能拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。例如某些主力店只針對(duì)定向消費(fèi)人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。于是有些開發(fā)商只看重主力店，事實(shí)并不盡然。 （11）定位不準(zhǔn) 國內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價(jià)上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。（10）缺乏規(guī)劃現(xiàn)在地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的理解尚不成熟。 （8）前期虧損現(xiàn)在零售商每開一個(gè)店都有兩到三年的培育期，而且又處于大規(guī)模擴(kuò)張時(shí)期，如果前期虧損太大，就相當(dāng)于多開一個(gè)店多賠一塊，這樣對(duì)于他們來說資金壓力非常大。即使在培育期租金不是很高，但是在培育期可能租金占銷售額的比例還是太高。 （7）培育期長零售商在進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)的時(shí)候，總要有一個(gè)培育期，對(duì)于他們看中的不是一年出多少租金而是租金要控制在銷售額成本中的一定比例，只要控制住這個(gè)比例就行。 （6）運(yùn)作太懂由于開發(fā)商對(duì)零售商的運(yùn)作不太懂，在雙方談判的過程中靈活性少。這些都是信心不對(duì)稱造成的，另外所得到的信息的不正確也是一個(gè)原因。（4）實(shí)力品牌對(duì)于有實(shí)力的國際品牌，為了在中國做品牌推廣具有戰(zhàn)略意義，即使賠錢也無所謂?，F(xiàn)在有很多項(xiàng)目都是倉促開業(yè)，然而成功的很少。 否則今后會(huì)有很多問題出現(xiàn):（1）租金太高商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代，有的店因?yàn)樽饨鹛?，可能?huì)死掉,特別是在大型商業(yè)項(xiàng)目中，進(jìn)行大規(guī)模集中招商的過程中，除了某些來頭大的品牌有豐富的資源和能力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的專業(yè)分析，獲取真實(shí)信息外，其他大部分品牌商幾乎是在一種非常盲目的情況下進(jìn)入商業(yè)設(shè)施的。1商業(yè)管理主要包括四個(gè)方面：招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理。 1品牌定位 （1）目標(biāo)消費(fèi)：時(shí)尚的追隨者 （2）利益起點(diǎn)：獲得超值享受與購物樂趣 （3）定位口號(hào)：妙趣橫生的購物體驗(yàn) （4）品牌形象：是濮陽第一家引進(jìn)“mall”模式的大型購物中心；是一個(gè)充滿購物樂趣、現(xiàn)代、時(shí)尚的摩爾商場(chǎng)。（10）輔助業(yè)態(tài)美容美發(fā)、運(yùn)動(dòng)天地等輔助的業(yè)態(tài)，既可獨(dú)立成一區(qū)，又與其它的幾個(gè)樓層互通。（8）家庭娛樂王國名牌折扣店、數(shù)碼城、娛樂城（如果可以的話將對(duì)面的地，拿下來投資一個(gè)四星級(jí)酒店，作為配套服務(wù)功能）為主力店，包含美容美發(fā)美體中心、洗浴SPA中心、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、影視海報(bào)特賣、音響音像制品等為次主力業(yè)態(tài)的全家庭娛樂王國。（6）服務(wù)類銀行、郵局、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、公共展廳、干洗店、眼鏡和驗(yàn)光店、旅行社、機(jī)票代售等。 （3）文化娛樂設(shè)施大型娛樂城、兒童樂園、大型書城、健身中心、美容美體中心、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、音響音像制品等。同時(shí)我們也根據(jù)目前濮陽地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營定位的確定，基本上從以下幾個(gè)方面考慮：在規(guī)劃濮陽龍城廣場(chǎng)時(shí)，經(jīng)營業(yè)態(tài)包含的內(nèi)容包括：（1）百貨類專業(yè)概念店、大型綜合百貨店。 時(shí)尚定位時(shí)尚定位、培育市場(chǎng)、引領(lǐng)生活、經(jīng)營贏利對(duì)濮陽龍城廣場(chǎng)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位的前提條件是對(duì)項(xiàng)目商圈區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營業(yè)種、商品特性、商圈的顧客來源及其特點(diǎn)和項(xiàng)目周邊的環(huán)境，商業(yè)設(shè)施、生活結(jié)構(gòu)等商圈內(nèi)容進(jìn)行深入調(diào)查分析（包括到幾個(gè)縣城去）。因此對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的細(xì)分并根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)情況選擇準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)就顯得特別重要。商品定位在招商過程中我們要以中高檔品牌為主，以引導(dǎo)濮陽的消費(fèi)潮流，中檔商品占商場(chǎng)總商品的70%，作為商場(chǎng)的主導(dǎo)經(jīng)營商品，以賺取較多的利潤，支撐整個(gè)企業(yè)的健康發(fā)展，而高檔商品占到30%是處于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的考慮，以能夠滿足那些消費(fèi)層次較高的消費(fèi)者的需要，體現(xiàn)出經(jīng)營的特色。要聚集人氣，場(chǎng)活了，人多了，業(yè)績(jī)就會(huì)提升，同時(shí)最重要的是要有國內(nèi)外著名時(shí)尚品牌的商品組合進(jìn)入。沒有規(guī)劃和市場(chǎng)定位呈現(xiàn)給顧客的往往是散亂的感覺，同時(shí)也難長期吸引回頭消費(fèi)群。對(duì)于濮陽來說，他的消費(fèi)群有外來的和本地人口，他們?cè)隗w驗(yàn)現(xiàn)代商業(yè)文明的同時(shí)，也對(duì)濮陽的歷史和風(fēng)土文化有著極其強(qiáng)烈的興趣；有濮陽龍城廣場(chǎng)附近的中低收入者和兒童，他們到來濮陽龍城廣場(chǎng)就是找到一個(gè)公共的樂園，龍的故鄉(xiāng)，就要有龍的東西，找到一個(gè)打發(fā)閑暇的場(chǎng)所；同時(shí)也要有濮陽地區(qū)高端目標(biāo)消費(fèi)人群，他們需要找到的是自己內(nèi)心的一種滿足，一種全新的生活方式和對(duì)時(shí)尚潮流的追求。 目標(biāo)消費(fèi)者群濮陽龍城廣場(chǎng)商業(yè)氣氛營造要針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者群，在推廣過程中，一定要先弄清楚誰是未來濮陽龍城廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群；只有確定了目標(biāo)消費(fèi)者群，才能把握整個(gè)規(guī)劃布局的不足和進(jìn)行包裝彌補(bǔ)。在現(xiàn)實(shí)情況當(dāng)中，在大型主題推廣活動(dòng)中，我們應(yīng)該充分發(fā)揮經(jīng)營商家的優(yōu)勢(shì)，成功的推廣離不開廣大商家的支持；因?yàn)橥茝V不僅僅是一個(gè)做旺人氣的工作，它還涉及到整個(gè)濮陽龍城廣場(chǎng)經(jīng)營結(jié)構(gòu)和合作的問題。 購物、飲食、娛樂所占比重濮陽龍城廣場(chǎng)購物、飲食、娛樂所占比重是關(guān)鍵，但如果要想做得主題鮮明、形象突出，就要考慮到將所有商家形成凝聚力。我們今后以開業(yè)為軸擎，根據(jù)實(shí)際情況每月都安排了大型主題推廣活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)都有一定的輻射范圍，是城市本身吸引力的表現(xiàn)和競(jìng)爭(zhēng)魅力的象征，也就是說濮陽龍城廣場(chǎng)要有凝聚力。由于主題推廣活動(dòng)全都在周六、周日舉行，不僅為濮陽龍城廣場(chǎng)吸引了人氣，更全面樹立了濮陽龍城廣場(chǎng)商業(yè)新典范。我們規(guī)劃了系列推廣活動(dòng)，聯(lián)合廣大商家在星期六、星期天舉辦大型促銷活動(dòng)。 周周有主題，就是指濮陽龍城廣場(chǎng)每周都要有主題促銷推廣活動(dòng)。 活動(dòng)宣傳對(duì)于吸引消費(fèi)者是一種有效的手段，如何策劃好濮陽龍城廣場(chǎng)的夜間生活和節(jié)假日活動(dòng)，特別是那些參與性極強(qiáng)的大型活動(dòng)，是一項(xiàng)長期工程。結(jié)合濮陽龍城廣場(chǎng)的定位，在為濮陽龍城廣場(chǎng)吸引人氣的過程當(dāng)中，我們不僅制訂了周密的廣告投放計(jì)劃，而且還制定了“新聞導(dǎo)向、活動(dòng)造勢(shì)、夜夜有精彩、周周有主題、月月有轟動(dòng)”的整體推廣思路。我認(rèn)為有以下幾個(gè)概念支持濮陽龍城廣場(chǎng)的定位：（1）健康購物——廣場(chǎng)可采用開放式建筑，空氣新鮮流暢，沒有風(fēng)吹雨打，消費(fèi)者想坐就坐； （2）時(shí)尚購物——領(lǐng)先時(shí)尚，流行前線、精品首飾、名店街等全面滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求，消費(fèi)者想賣什么有什么； （3）休閑購物——消費(fèi)者可以欣賞立體電影、還可以在美食廣場(chǎng)享受美味佳肴，輕松自在購物； （4）文化購物——消費(fèi)者在購物休閑的過程中，可以了解濮陽，可在書店、工藝品店、文物店等接受藝術(shù)熏陶； （5）大眾購物——濮陽龍城廣場(chǎng)應(yīng)是一個(gè)綜合型商業(yè)項(xiàng)目，目標(biāo)消費(fèi)人群廣，必須走大眾化的路線，吸引社會(huì)大眾前來； （6）快樂購物——大多消費(fèi)者到濮陽龍城廣場(chǎng)來購物，是因?yàn)橐?guī)劃布局能帶給消費(fèi)者一種全新樂趣。根據(jù)所處濮陽商圈情況，濮陽龍城廣場(chǎng)內(nèi)部全部商品高、中、低檔的比例，各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例，購 物、餐 飲、娛樂、休閑各區(qū)域的比例必須合理，才能發(fā)揮濮陽龍城廣場(chǎng)整合消費(fèi)的功能?，F(xiàn)在濮陽龍城廣場(chǎng)必須樹立鮮明的主題定位，走差異化競(jìng)爭(zhēng)之路。使之在濮陽周圍幾家的商場(chǎng)中脫穎而出，如一顆耀眼的新星，給人一種無法抗拒的魅力。(4) 濮陽龍城廣場(chǎng)既是消費(fèi)者購物的場(chǎng)所，更是消費(fèi)者休閑的樂園。在這種情況下，我們要在廣場(chǎng)的走向、品牌的層次、視覺和聽覺等方面，都要給顧客提供足夠的信息，從長期的發(fā)展我們一定要培養(yǎng)商場(chǎng)忠實(shí)的消費(fèi)群體。所以要適應(yīng)各個(gè)消費(fèi)層次不同購物習(xí)慣的需求。 濮陽龍城廣場(chǎng)要根據(jù)消費(fèi)者的心理需求進(jìn)行市場(chǎng)定位與品牌的組合，我們要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：六、業(yè)態(tài)規(guī)劃 我們要在各個(gè)時(shí)段，根據(jù)不同品牌的需求，為其推出品牌宣傳活動(dòng)，讓每個(gè)入駐品牌都能