【文章內(nèi)容簡介】 ： 物業(yè)價格相對平均 ,服務(wù)品質(zhì)沒有特色 ,不構(gòu)成對銷售的支撐 . 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小 結(jié)： 縱觀區(qū)域內(nèi)在售項目，過于傳統(tǒng)與平庸，建筑作為一個區(qū)域形象的表征，沒有與麗澤商務(wù)區(qū)未來發(fā)展相符合的形象，麗澤商務(wù)區(qū)需要有超越現(xiàn)時的與商務(wù)區(qū)未來、現(xiàn)代、國際、時尚等相融合城市形體語言的出現(xiàn)，本案奏響了麗澤商務(wù)區(qū)打造西部 CBD的號角，開創(chuàng)麗澤商務(wù)區(qū)乃至西南區(qū)域房地產(chǎn)市場的新紀(jì)元 . 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 理解客戶： A：為項目一級客戶輻射區(qū)，以金融街、廣安門東西線等國家機關(guān)、企事業(yè)單位為主。 B/C：為項目二級客戶輻射區(qū)；利用其區(qū)位優(yōu)勢吸引區(qū)域外圍人員進住。 A B C 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 理解客戶 （ 1）客戶基本構(gòu)成： 、事業(yè)中高層管理人員 本項目周邊聚集了較多的中央及北京市的國有企事業(yè)單位，國有 企事業(yè)中高層管理人員他們在改善居住環(huán)境的同時，對居住的交 通條件和區(qū)域同樣有較高的要求。 隨著近年宣武區(qū)大力招商和整體規(guī)劃，形成“菜市口商業(yè)中心區(qū)”、 “琉璃廠文化園”、“馬連道特色商業(yè)區(qū)”加之目前的“北京茶葉一條 街”等大型商業(yè)特色區(qū)域的形成 ,也為本區(qū)域商品房市場提供了客 源支持 . 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 理解客戶 、銀行等金融人士 由于宣武區(qū)城市建設(shè)和危舊房改造的整體步伐加快，區(qū)域內(nèi)將有 大量的拆遷居民產(chǎn)生，這部分人群由于工作地點大多位于區(qū)域附 近，加之長期居住于此 ,對區(qū)域有較強的依附性、習(xí)慣性和人際 關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，使得這部分人群拆遷后不愿選擇其它區(qū)域或較為偏遠 的居住場所，仍然會偏向選擇該區(qū)域項目。這其中不乏有較強購 買力的拆遷戶。 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 目標(biāo)客群鎖定 ： 單身貴族 小資群體 新貴一族 本項目特定人群 商人 廣安門商務(wù)區(qū)、金融街、東部 CBD 白領(lǐng)客群 跨區(qū)域的周遍認同人群 本區(qū)域的核心購買者 私企從業(yè)者 國企 高端切入 區(qū)域購買 細分鎖定 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 競爭區(qū)隔總結(jié)： （ 1）建筑規(guī)模上： 本區(qū)域項目規(guī)模大都在 10萬平米以上，最大規(guī)模能夠達到 40萬平米，沒有超大型項目，不形成壟斷的大盤競爭趨勢，所以本項目的建面也不失區(qū)域大盤的氣勢。 （ 2） 綠化率和容積率層面上 ： 從 綠化率和容積率這兩個指標(biāo)看，該區(qū)域的項目在這兩項指標(biāo)上基本處于同一水平。沒有低密度項目。這樣本項目在綠化方面可以針對競爭對手做文章。 （ 3）戶型結(jié)構(gòu)上： 中小戶型作為區(qū)域項目的主力戶型供應(yīng)，建筑形式以塔為主，缺乏創(chuàng)新，品質(zhì)感偏低，本項目應(yīng)在建筑形式、單體立面、戶型、配置標(biāo)準(zhǔn)上實現(xiàn)突破。 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 看看我們的定位是什么？ 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 城市核心的潛力地段 。 麗澤商務(wù)區(qū)的未來發(fā)展 。 市中心規(guī)模土地資源的稀缺性 。 京城第二大觀賞水系 蓮花河 。 城市區(qū)域經(jīng)濟熱點中心的發(fā)展態(tài)勢與變遷 。 定位前的思考： 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目定位（ SLOGN）： 西二環(huán)水岸國際公寓 關(guān)鍵詞： 稀有 都市核心、水岸 品質(zhì) 中高端、國際水準(zhǔn) 階層 中產(chǎn)階級、 35— 45歲 精神 成熟 ? 從容 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 項目形象定位：現(xiàn)代的、大氣的、未來的。 ? 項目市場定位：中高端市場 ? 項目客群定位： 4045歲之間的中產(chǎn)階級； ? 項目產(chǎn)品定位： ? 戶型： 一居： 6080平米 /15%；二居： 90120平米 /38%；三居： 130165平米 /47%； ? 園林： 水主題社區(qū)、綠化帶完善、小品及主題廣場、小區(qū)入口處的裝飾。 ? 外立面： 突出體現(xiàn)品質(zhì)的張力，賦予建筑體以俊朗、現(xiàn)代、簡潔、大氣的視覺感受。 ? 大堂： 建議設(shè)計師從以下方面重點作大堂內(nèi)部設(shè)計：挑高、建筑材質(zhì)、大堂規(guī)劃面積、適當(dāng)安排休閑區(qū)。 ? 公共標(biāo)準(zhǔn)層 ：要求整體全部精裝 ? 會所： 主題：互動式家庭會所。提倡以家庭成員全部參與式的主題會所，不要求豪華奢侈，但求悉心舒適。 ? 物業(yè) ： 聘請知名物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)顧問。 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：強化公共區(qū)域的裝修配置（衛(wèi)星電視接口） 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 品質(zhì)支撐點 順馳企業(yè)的集團化大品牌形象、雄厚的實力是品質(zhì)的最有力保證。 特殊的地域稀缺性，麗澤商務(wù)圈的迅速崛起，保證了項目升值空間的巨大潛力。 優(yōu)越的地塊位置，親水、親自然。繁華都市中心的健康居所，鬧中取靜。輝煌事業(yè)與恬靜生活的完美組合。 適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)規(guī)模，優(yōu)雅簡約的外立面，盡顯現(xiàn)代人性化主義的精髓。主題綠化園林，諧趣互動景觀，增添生活情趣。高檔的大堂和公共區(qū)域的精裝，貴族式的商業(yè)和會所的 傾心打造，確保業(yè)主的尊貴生活與項目的高品質(zhì)達成統(tǒng)一。 強強聯(lián)手，項目從開發(fā)到規(guī)劃；從設(shè)計到建安；從銷售到物業(yè)，全部由國內(nèi)知名品牌企業(yè)或國家的權(quán)威機構(gòu)完成。確保了項目品質(zhì)從整體到細部無不精雕細琢，盡善盡美。 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī) 劃 總 圖 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開 發(fā) 分 期 售樓處 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 空 間 鳥 瞰 分 析 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 接待中心效果圖一： 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 接待中心效果圖二： 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 立面方案初稿一： 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第三部分、項目階段性推廣思路 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聚焦于高目標(biāo)的有效達成、聚焦于傳播推廣的策略組合 重點把握時間節(jié)點，提高整體行動效率 目標(biāo)的達成需要關(guān)注過程 每一個動作都應(yīng)有效 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 04年目標(biāo)的達成，聚焦于開盤當(dāng)月（ 8月 28日 —— 9月 28日）銷售回款 2億元。 9月份 2億元回款 6月份區(qū)域價值的認識 7月3日外賣場開放 制造關(guān)注度、 7月份項目導(dǎo)入 8月 8日現(xiàn)場接待中心開放 西二環(huán)水岸國際公寓 都市生活新前沿 引起客戶對區(qū)域的深度思考 區(qū)域價值 +項目品質(zhì) 北京順馳置地豐