【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ： 80100和 120140平米的房源供應(yīng)量較大，隨著房?jī)r(jià)不斷攀升， 80100平米的銷售占比逐漸升高，成為市場(chǎng)接受度最高的面積段。 銷售價(jià)格： 銷售價(jià)格屢創(chuàng)新高，某些普通商品住宅的價(jià)格已超過(guò) 4000元 /平米大關(guān) 。 客群： 縣城的公務(wù)員、私營(yíng)老板及年輕的購(gòu)買婚房人士； 經(jīng)濟(jì)較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民； 籍貫為溧水在南京工作的購(gòu)房者，購(gòu)房目的為老人居??； 南京購(gòu)房者，購(gòu)房目的為體驗(yàn)鄉(xiāng)下生活。 小結(jié) 第二部分 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議 項(xiàng)目定位 客群定位 項(xiàng)目定位 東 西 南 本項(xiàng)目處于溧水永陽(yáng)鎮(zhèn)中心位置，是銜接?xùn)|屏白馬各鎮(zhèn)與市區(qū)的關(guān)鍵。本項(xiàng)目的目標(biāo)客群鎖定溧水能接受超前生活方式，具有年輕心態(tài)的人，同時(shí)市區(qū)工作而原住溧水的人或各鎮(zhèn)進(jìn)入溧水生活的人也是目標(biāo)客戶！！ ?這部分人屬于地方收入穩(wěn)定的人群或各鎮(zhèn)較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭； ?這部分人有一定的社會(huì)地位，有較大的虛榮和攀比心； ?這部分一般都受過(guò)高等教育，容易接受新鮮事物，意見(jiàn)和眼光都比較獨(dú)特，在消費(fèi)行為上，一般是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的引導(dǎo)者； ?這部分人一般在南京市區(qū)有較多朋友，經(jīng)常來(lái)往，在住宅消費(fèi)上，對(duì)高層住宅抗性較??； 市場(chǎng)策略 項(xiàng)目定位 東 西 南 ?戶型走市場(chǎng)主流戶型路線，以 80— 100平米左右的面積段為主，配以少量舒適 120平米的房型（基本與項(xiàng)目目前規(guī)劃符合）； ?項(xiàng)目外立面、形象上走市場(chǎng)差異化路線 —— 本項(xiàng)目在形象上要做到 區(qū)域標(biāo)志 建筑的目標(biāo)； 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 東 南 溧水城區(qū) 人居高地 尊崇名宅 建立區(qū)域歸屬感 顯示高層地位優(yōu)越性 提升項(xiàng)目形象高度 競(jìng)爭(zhēng)策略 東 西 南 以獨(dú)特的項(xiàng)目品味和項(xiàng)目形象來(lái)驚艷市場(chǎng)； 以獨(dú)特的產(chǎn)品附加值來(lái)吸引消費(fèi)者； 以獨(dú)有的會(huì)所配套來(lái)提升未來(lái)業(yè)主的生活質(zhì)量； 以專業(yè)化團(tuán)隊(duì)來(lái)增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心。 產(chǎn)品及會(huì)所建議 戶型建議 戶型的家居布置一般根據(jù)家居主人的喜好而有所不同，因此在此只對(duì)戶型的預(yù)留空間、交通流線以及國(guó)人關(guān)注的家居風(fēng)水方面的問(wèn)題提出相應(yīng)的意見(jiàn)。 C戶型： 廚房門不可正對(duì)大門， 《 陽(yáng)宅三要 》 指出；“開(kāi)門見(jiàn)灶，錢財(cái)多耗?！庇捎谑軅鹘y(tǒng)的中國(guó)文化影響，在戶型上一般大門和廚房門的設(shè)置一般都避免相對(duì)。而在交通流線的設(shè)計(jì)上也是不科學(xué)地，根據(jù)圖示，廚房到餐廳的路線與其它路線出現(xiàn)交叉現(xiàn)象，而且是入口的主要線路。應(yīng)有變更大門朝向的必要。 戶型建議 A戶型： 現(xiàn)代人的家居生活基本上都在 4人左右，因此餐廳的設(shè)置一般也預(yù)設(shè)為 4人坐的，根據(jù)人體工程學(xué)測(cè)算，它所需要合適的面積一般要在 *，因此根據(jù)戶型的圖形可以看出在不影響交通流線的情況下，餐廳的面積略有不足； 戶型的總建筑面積為 ，而唯一僅有的廁所面積約為 *，不到 4平方米，而衛(wèi)生間的面積是否能夠達(dá)到現(xiàn)代人的生活標(biāo)準(zhǔn)更值得推敲。 為了增加戶型的亮點(diǎn)，可將 A的書(shū)房變更為內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，這個(gè)空間就可變?yōu)槎喙δ軈^(qū)域，可以根據(jù)主人的需要隨意設(shè)為花園、書(shū)房或臥室等 。雖然它的面積減半，但通過(guò)估算，可以將整體加一層以彌補(bǔ)總建筑面積的損失。 如圖示 戶型建議 奇數(shù)層 偶數(shù)層 因?yàn)閮蓪拥奶舾哧?yáng)臺(tái)可以不計(jì)算建筑面積，所以可將樓房的陽(yáng)臺(tái)按奇偶層隔層排布，同時(shí)也顯現(xiàn)出了整體樓房立面的特色，以增加樓盤的亮點(diǎn)。此變更并不局限于 A戶型，對(duì)其它戶型也同樣適用。如圖示： 區(qū)屬商業(yè) 商業(yè) 東 西 南 多數(shù)商業(yè)形態(tài)為沿街底商或是平房連家店，品質(zhì)與檔次較低； 業(yè)態(tài)則多為基本的生活配套類，品質(zhì)單一。 中心 地塊 消費(fèi)者 消費(fèi)者 消費(fèi)者 消費(fèi)者 項(xiàng)目商業(yè) 商業(yè) 本項(xiàng)目商業(yè)體量約在 4000平方米，如何在區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不佳的條件下，解決好商業(yè)二層的銷售或經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)，則是一個(gè)問(wèn)題！ 引進(jìn)會(huì)所功能，提升項(xiàng)目檔次，促進(jìn)項(xiàng)目銷售！ 會(huì)所設(shè)置的必要性及依據(jù) 會(huì)所 東 西 南 會(huì)所 作為體現(xiàn)高檔物業(yè)形態(tài) ,服務(wù)不可分隔的一部分；是與國(guó)際概念接軌的重要體現(xiàn)。 會(huì)所是區(qū)別于普通物業(yè)社區(qū)配套設(shè)施的，專為業(yè)主設(shè)立的特定娛樂(lè)、健身、商務(wù)等的高檔服務(wù)。一般小區(qū)配套設(shè)施提供給居民基本生活保障服務(wù)，而高檔物業(yè)是提高居民生活檔次的必需品。 另一方面，會(huì)所也是作為提升物業(yè)品質(zhì)的最佳附加值，從而對(duì)未來(lái)產(chǎn)品價(jià)值起到極佳的提升作用。 設(shè)置依據(jù) —— 功能分離但又相互聯(lián)系； 經(jīng)營(yíng)壓力； 消費(fèi)需求； 標(biāo)準(zhǔn)與檔次相同于物業(yè)。 會(huì)所設(shè)置面積與配置 會(huì)所 東 西 南 運(yùn)動(dòng)、休閑： 茶社、兒童娛樂(lè)室、健身房、乒乓球室、閱覽室 日常生活配套： 家政服務(wù)中心（洗滌、兒童接送等）、醫(yī)療診所、美容美發(fā)、超市、美容美發(fā)、診所 智能化配置 智能化及配置 目的 ——提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、走差異化路線，克服高層項(xiàng)目帶來(lái)的銷售抗性！ 嵌入式免提彩色可視對(duì)講系統(tǒng)： 方便識(shí)別訪客身份，增加安全系數(shù)。 攝像監(jiān)視系統(tǒng)： 24小時(shí)錄像，實(shí)時(shí)回放。 食物垃圾粉碎系統(tǒng)： 價(jià)格在 1000元左右，投入不大，但可以極好的提升生活質(zhì)量。 周界防越報(bào)警系統(tǒng)： 系統(tǒng)與圍墻的設(shè)計(jì)相結(jié)合，方便報(bào)警信息處理。 家居安防系統(tǒng)： 采用電子密碼鎖或門禁，安全可靠、穩(wěn)定性好，有自動(dòng)報(bào)警功能。 車輛感應(yīng)卡 ： 在小區(qū)車輛出入口設(shè)置道閘，車輛遠(yuǎn)距離系統(tǒng)識(shí)別進(jìn)出。 物管全程介入： 從業(yè)主角度出發(fā)，為業(yè)主的入住，生活帶來(lái)更多的舒適和方便。 智能化配置 智能化及配置 智能指紋鎖 主要功能介紹： ◆藍(lán)色液晶顯示、紅色指紋采集背景 ◆全中文菜單界面 ◆自動(dòng)感應(yīng)識(shí)別主、客分級(jí)控制 ◆海量存儲(chǔ)： 505000枚指紋 ◆歷史開(kāi)門記錄查詢 ◆支持反鎖功能 節(jié)能環(huán)保配置 智能化及配置 【 門窗 】 LOWE玻璃： 增加了窗戶的隔熱保溫性能，同時(shí)配合墻面保溫材料的運(yùn)用，夏、冬兩季將更舒服，有效屏蔽了外界噪聲對(duì)生活的影響。單方造價(jià)成本比普通中空玻璃增加 20元 /平米。 節(jié)能環(huán)保配置 智能化及配置 【 雙向新風(fēng)系統(tǒng) 】 由一組強(qiáng)制送風(fēng)系統(tǒng)和一組強(qiáng)制排風(fēng)系統(tǒng)組成。 新風(fēng)由送風(fēng)系統(tǒng)的管道進(jìn)入室內(nèi)，排風(fēng)通過(guò)排風(fēng)系統(tǒng)管道排至室外，新風(fēng)及排風(fēng)的流動(dòng)方向，新風(fēng)口及排風(fēng)口的布置，可以根據(jù)特定要求實(shí)際和布置。雙向流又可分為雙向流熱回收系統(tǒng)和雙向流非熱回收系統(tǒng) 公共配置 智能化及配置 【 公共空間裝飾 】 大堂、電梯廳裝修 公共空間裝飾對(duì)人們的居住起著至關(guān)重要的作用，給予了業(yè)主一些小元素的關(guān)懷，為業(yè)主的居住交流提供了心靈上的紐帶，甚至可以在大堂設(shè)一些小型的公共空間。 第三部分 價(jià)格建議及營(yíng)銷策略 價(jià)格建議 價(jià)格態(tài)勢(shì)分析 價(jià)格建議 31003500410032003600050010001500202325003000350040004500君悅?cè)A庭 水岸康城 金庭國(guó)際 陽(yáng)光家園 經(jīng)典花園銷售均價(jià) 同區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本為 3000元以上，而鄰近南部熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的項(xiàng)目已達(dá) 3500元，而依靠片區(qū)教育資源優(yōu)勢(shì)及自身產(chǎn)品配置的金庭國(guó)際則達(dá)到了 4100元，較周邊項(xiàng)目略高。 影響價(jià)格的因素 價(jià)格建議 ■□ 整體的宏觀環(huán)境； ■□ 市場(chǎng)的供求狀況； ■□ 物業(yè)自身客觀條件：地理位置、產(chǎn)品品質(zhì)、景觀、建筑進(jìn)度； ■□ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格； ■□ 目標(biāo)客戶的價(jià)格接受程度和價(jià)值取向； ■□ 宣傳推廣是否理想； 當(dāng)然惟有好的產(chǎn)品才有好的價(jià)格 只有做到一定的產(chǎn)品附加值才能獲得好的市場(chǎng)回報(bào)！ 百項(xiàng)要素 價(jià)格建議 評(píng)估項(xiàng) 君悅?cè)A庭 水岸康城 金庭國(guó)際 陽(yáng)光家園 經(jīng)典花園 本案 權(quán)重 區(qū)位位置 6 小區(qū)配套 3 3 物業(yè)管理