昆明王旗營項目營銷概念案(編輯修改稿)
2025-01-25 09:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)、北市區(qū) 但是如今 —— “住在王旗營？” —— “外地打工的吧？” 項目分析小結(jié) 本項目的核心價值與機會： 1：位于城市發(fā)展的軸線位臵 2：緊鄰城市中心、可以充分制造客源及客戶對片區(qū)的信心 3：鄰北市的商業(yè)生活配套中心區(qū)域 4：易于規(guī)劃的基地形狀可以擴大項目地塊價值 項目定位 —— 以一次臵業(yè)客戶為主要參照系；并且最大化項目商業(yè)價值。 本項目總體發(fā)展戰(zhàn)略 項目工作流程 市場研究 項目分析 定位分析 項目定位指向 （一）基地支持的物業(yè)類型研究 大方向定位 商業(yè)項目 商住結(jié)合項目 商業(yè)項目 寫字樓 酒店 大型商場 專業(yè)市場 寫字樓？ ? 原集大廣場為寫字樓，銷售了兩年 ? 東華好又多背后有一家 26層的寫字樓，基本上沒有任何的出售。 ? 距項目較近的優(yōu)勢地段東風(fēng)東路有較多寫字樓， 建業(yè)商務(wù)中心 —— 98年已經(jīng)建好，分成 A、 B兩座，7年過后， B座還有 4層沒有租出或售出， A座也還有一層，其他寫字樓人氣也較差。 片區(qū)寫字樓較“稀缺 ?”是否做寫字樓？ “沒有”不等于“ 稀缺 ” 市場空白不等于有需求??！ 給和尚買梳子？ 營銷成本？營銷風(fēng)險？ 昆明的寫字樓持續(xù)低迷，價格甚至低于住宅 缺乏足夠的經(jīng)濟環(huán)境 否定此業(yè)態(tài) 看看距離項目最近的寫字樓項目！ 商場物業(yè)？ 競爭 國際競爭 …… 管理 無專業(yè)經(jīng)驗 區(qū)位 非核心區(qū)位，難以支持?jǐn)?shù)個大型商場 風(fēng)險過大 …… 否定此業(yè)態(tài) 專業(yè)市場（商場）？ 政策 向郊外搬 周邊 失敗案例過多 專業(yè)定位？ ………………………… 項目整體性 嚴(yán)重影響項目形象 商住結(jié)合項目 支持 住宅體量？ 商業(yè)體量？ 住宅產(chǎn)品？ 商業(yè)產(chǎn)品？ 住宅營銷？ 商鋪營銷？ 有條件支持！ 項目方向定位 綜合商住項目，高層項目 ~ 產(chǎn)品指向 ? 地標(biāo)建筑 ? 主力戶型控制在 4060平方米以內(nèi)，兩房以下，對總價控制 ? 做高附加值產(chǎn)品：空中花園、大陽臺、凸窗、 拐角窗 …… ? 品質(zhì)感強 ? 與競爭對手形成足夠的差異化產(chǎn)品 …………………… 項目定位內(nèi)容 客戶定位 產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議 項目形象統(tǒng)領(lǐng) 區(qū)域分裂市場 核心目標(biāo)客戶群 外地客戶 ?項目重要機會點 ?對片區(qū)的歸宿感 ? 片區(qū)文化 核心客戶群一：區(qū)域分裂客戶 使用者 Occupant ? 昆明本地人為主。 ? 主要區(qū)域：王旗營、新迎片區(qū)。 ? 經(jīng)濟能力：年家庭收入 5萬元以上 ? 年齡： 25— 35歲 ? 職業(yè)：有穩(wěn)定的收入 宗旨 Object ? 對片區(qū)生活高度認(rèn)可 ? 父母（親戚）住在該片區(qū) ? 對居住實際面積敏感 ? 改善居住環(huán)境 ? 注重品質(zhì) ? 注重時尚個性 ? 看重升值空間 目標(biāo)驅(qū)動 Objective 與家人住得近 經(jīng)濟實力增加 改變層次低、品位低形象的強烈愿望 得到周邊人的認(rèn)同 組織 Organization 范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友 運作方式 Operation 決策受外界其他因素的影響很大，沖動 時機 Occasion 區(qū)域認(rèn)同 打動上一輩的產(chǎn)品 通路 Outlet 樓盤現(xiàn)場購買 核心客戶二：外地客戶 使用者 Occupant ?外地打工人為主。 ?主要區(qū)域：王旗營及周邊片區(qū)。 ?經(jīng)濟能力：年收入 6萬元以上 ?年齡： 25— 35歲 ?職業(yè)：穩(wěn)定工作者 自由職業(yè)者 高收入服務(wù)行業(yè) 宗旨 Object ?對片區(qū)生活高度認(rèn)可 ?朋友，圈子在該片區(qū) ?對價格敏感， ? 對居住實際面積敏感 ?改善居住環(huán)境 ?注重品質(zhì) ?注重時尚個性 ?看重升值空間 目標(biāo)驅(qū)動 Objective 離工作地點近 經(jīng)濟實力增加 改變層次低、品位低形象的強烈愿望 得到周邊人的認(rèn)同 組織 Organization 范圍大：配偶、同事及親朋好友 運作方式 Operation 決策受外界其他因素的影響很大，沖動 時機 Occasion 區(qū)域認(rèn)同 打動周邊人群的產(chǎn)品 通路 Outlet 樓盤現(xiàn)場購買 重要目標(biāo)客戶群 年輕一族 使用者 Occupant ? 昆明本地人為主。 ? 主要區(qū)域：昆明市區(qū)。 ? 經(jīng)濟能力：年收入 5萬元以上 ? 年齡： 22— 30歲 ? 職業(yè)： 穩(wěn)定工作者 自由職業(yè)者 高收入行業(yè) 宗旨 Object ? 對片區(qū)生活高度認(rèn)可 ? 朋友，圈子在該片區(qū) ? 對價格敏感 ? 改善居住環(huán)境 ? 注重品質(zhì) ? 注重時尚個性 目標(biāo)驅(qū)動 Objective 離工作地點近 經(jīng)濟實力增加 得到周邊人的認(rèn)同 組織 Organization 范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友 運作方式 Operation 個性強，沖動 時機 Occasion 區(qū)域認(rèn)同 符合個性的產(chǎn)品 通路 Outlet 樓盤現(xiàn)場購買 次要目標(biāo)客戶群 投資客戶
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