北市區(qū)項(xiàng)目概念定位案(編輯修改稿)
2025-03-11 13:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 18 21345 256140 茵雅絲 4*5 20 24000 288000 軒妮 4*6 24 18000 216000 美發(fā) 映地安美發(fā) 10*6 60 56000 672023 11200 卷煙 京都布鞋坊 4*5 20 24000 288000 14400 飾品 魅源化妝精品屋 3*6 18 26000 312023 17333 醫(yī)療 東駿大藥房 10*18 180 246546 2958552 16436 周邊商業(yè)調(diào)查 類(lèi)型 店名 開(kāi)間 進(jìn)深（米） 面積 （平米） 租金 （元 /年。平米） 售價(jià) （元 /平米） 均價(jià) （元 /平米） 餐飲 昭通火鍋城 16*12 192 185000 2220230 11207 添福園 12*15 180 158000 1896000 福滇園火鍋城 8*14 112 100000 1202300 牛嘎嘎老火鍋 8*8 64 59000 708000 敘府酒樓 9*15 135 119900 1438800 滇渝源火鍋 7*13 91 68300 819600 重慶老火鍋 9*10 90 33600 403200 華天園 10*20 200 182023 2184000 茶莊 普洱茶莊 8*6 48 45000 540000 10208 采軒茶藝 6*7 42 35000 420230 休閑吧 8*8 64 51000 612023 娛樂(lè)休閑 電玩娛樂(lè)城 6*11 66 49233 590800 9876 新興電玩 7*12 84 76867 922400 鹿望達(dá)茶樓 4*10 40 34583 415000 星宏星 KTV 7*15 105 77467 929600 寶麗金 SPA 3*10 30 29333 352023 住宅部分： A、本案周邊市場(chǎng)比較成熟，大部分項(xiàng)目的入住率都很高； B、市場(chǎng)價(jià)格較高，本案周邊項(xiàng)目的均價(jià)達(dá)到了 5400元左右的水平； C、小高層、高層與多層的業(yè)態(tài)比例占到該區(qū)域總量的近 90%左右； 商業(yè)部分： A、整體商業(yè)氛圍濃厚，人口的支持力度強(qiáng)； B、中小型商業(yè)為主，缺乏大規(guī)模的商業(yè)配套； C、商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大； 市調(diào)總結(jié) 優(yōu)勢(shì)（ S） 威脅（ T） 機(jī)會(huì)（ O） 劣勢(shì)（ W） ?項(xiàng)目地處二環(huán)路附近，地理位臵優(yōu)越； ? 開(kāi)發(fā)商在昆明擁有良好的口碑，市民的認(rèn)知度較高； ? 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施基本完善； ? 近期周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)數(shù)量不多； ?臨近菜市場(chǎng)和立交橋，噪音較大； ?商業(yè)上缺乏大規(guī)模商業(yè)的支持，難度較大； ? 項(xiàng)目規(guī)模較小，小區(qū)的品質(zhì)感難以塑造； ?昆明市良好的發(fā)展環(huán)境與房地產(chǎn)發(fā)展的迅猛勢(shì)頭； ?昆明最新實(shí)行的戶(hù)籍制度給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的動(dòng)力； ?國(guó)家宏觀政策的不斷加強(qiáng)； ?昆明房?jī)r(jià)的增速過(guò)快，導(dǎo)致人們的購(gòu)買(mǎi)熱情降低； ?購(gòu)房客戶(hù)開(kāi)始理智，盲目購(gòu)房現(xiàn)象正在減少； ?股市的不斷增溫，導(dǎo)致流入房產(chǎn)市場(chǎng)的資金減少； SWOT分析 ?基地分析導(dǎo)向定位：基地本身的現(xiàn)實(shí)條件決定了本項(xiàng)目應(yīng)以中檔住宅為發(fā)展方向； ?本項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展快速，因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中需要加以體現(xiàn)； ?市場(chǎng)分析導(dǎo)向定位：市場(chǎng)本身決定了本項(xiàng)目的必須走小高層、高層與多層結(jié)合的道路； ?根據(jù)項(xiàng)目本身規(guī)劃條件，結(jié)合本區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn)及市調(diào)結(jié)果，本案的市場(chǎng)定位： 市場(chǎng)定位 小高層、高層、多層與商業(yè)的綜合體 各業(yè)態(tài)面積配比： 地上建筑面積約為： 127000平方米 其中：多層面積為 35000平方米 公寓面積 5000 小高層、高層面積 80000平方米 地下： 15000平方米，停車(chē)位為 550個(gè) 商業(yè)面積： 7000平方米 第四部分 目標(biāo)市場(chǎng)與目標(biāo)客戶(hù) 北市區(qū)： 此區(qū)域是本項(xiàng)目消化的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，由于人們對(duì)周邊生活環(huán)境的適應(yīng)，不愿意到另一地方去臵業(yè)，因此，北市區(qū)的宣傳是本項(xiàng)目未來(lái)必須重視的。 昆明其他三區(qū)： 由于目前昆明南市區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)人們的心理承受能力，因此轉(zhuǎn)而向更加成熟的北市區(qū)轉(zhuǎn)變是可能的 各個(gè)地州： 由于地州市場(chǎng)在近期的增長(zhǎng)速度已經(jīng)不亞于昆明，因此很多地州的投資客對(duì)本地市場(chǎng)已經(jīng)逐漸失去了信心，轉(zhuǎn)而投向發(fā)展?jié)摿Ω蟮睦ッ魇袌?chǎng)；而北市區(qū)相對(duì)較低的房?jī)r(jià)會(huì)成為一部分人的選擇 目標(biāo)市場(chǎng) ?昆明本地人為主 主要區(qū)域：北市區(qū) 經(jīng)濟(jì)能力：年收入 5萬(wàn)元以上 年齡： 25— 35歲 職業(yè)：有穩(wěn)定的收入 一次臵業(yè)為主 與家人住得近 經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加 改變低層次、低品位形象的強(qiáng)烈愿望 得到周邊人的認(rèn)同 范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友 決策受外界其他因素的影響很大，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)較為單純，容易對(duì)外界宣傳感興趣。 目標(biāo)客戶(hù) 核心客戶(hù)一：首次臵業(yè)市場(chǎng) 核心客戶(hù)二：區(qū)域換房市場(chǎng) 次要目標(biāo)客戶(hù)群：投資客戶(hù) ?投資客戶(hù) 主要區(qū)域：昆明市區(qū) 經(jīng)濟(jì)能力：年收入 10萬(wàn)元以上 年齡： 35— 55歲 本地私營(yíng)企業(yè)主及股東； 外資企業(yè)主或股東； 個(gè)體工商戶(hù)； ?對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可 ?非常升值空間 對(duì)價(jià)格敏感 注重品質(zhì) 范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友 有著較高的購(gòu)買(mǎi)力與相對(duì)豐富的房產(chǎn)臵業(yè)經(jīng)歷，對(duì)自己的投資較自信，不易被“宣傳”所鼓動(dòng)，較在乎投資項(xiàng)目產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)與整個(gè)潛力自己預(yù)期，如一旦對(duì)項(xiàng)目心動(dòng)，其購(gòu)買(mǎi)意向?qū)⑾喈?dāng)強(qiáng)烈，還會(huì)對(duì)其周邊引起帶動(dòng)作用 A、精簡(jiǎn)小戶(hù)型公寓，滿(mǎn)足單身白領(lǐng)需求； B、 120230平方米的三房與四房，滿(mǎn)足普通家庭居住生活；
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