【文章內(nèi)容簡介】 ?物業(yè)重要指標 ：地塊面積、容積率、建筑密度、商業(yè)面積占比、地塊的平面坡度、土地開發(fā)程度等指標 ?研究目標 ：深度、全面挖掘發(fā)展商業(yè)的限制條件如交通動線、項目物業(yè)產(chǎn)品組合聯(lián)系、綠化帶隔離、停車位預留等，給出產(chǎn)品適宜性建議 ?方法 ： ，挖掘客戶在地塊物業(yè)條件上限制的擔憂，與項目組分析相結合； workshop形式項目組全體重視物業(yè)方面的限制 立地研究 物業(yè)條件分析 Report_CATIC_20221220 29 從城市、區(qū)域、地塊三個角度分析項目區(qū)位價值，最終得出項目商業(yè)類型的初判 從城市角度 city ? 項目不在城市發(fā)展的重點方向，但作為老城區(qū)，人口密度高，消費潛力大 ? 項目不處于市級商業(yè)中心或城市商業(yè)副中心的核心位置，但北部商圈正逐漸形成 從區(qū)域角度 region ? 區(qū)域內(nèi)的舊城改造進程在加速，將導入大量新興人群，人口結構將不斷優(yōu)化 ?北部區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供給不足，南城百貨區(qū)域形成小規(guī)模的聚集，但項目周邊區(qū)域商業(yè)逐步發(fā)展，本項目的開發(fā)處于機遇發(fā)展期 從地塊角度 location 舉例 項目區(qū)位價值判斷綜述 資料來源：九洲遠景分析 1 2 3 ? 項目地塊周邊部分新興樓盤已經(jīng)啟動并初具規(guī)模，商業(yè)環(huán)境的氛圍正逐漸改善 ? 項目地塊的可達性及可視性較好，地塊的商業(yè)價值較高 立地研究 區(qū)域價值判斷 Report_CATIC_20221220 30 通過對現(xiàn)有項目與購物中心類型選址條件的匹配性測試，快速縮小范圍、找出可能類型，以進入消費者和競爭的篩選環(huán)節(jié) 匹配 ? 在項目地點、交通、面積、商圈條件方面，現(xiàn)有項目與哪些購物中心類型完全不能夠匹配，哪些類型具有較高的匹配性？ ? 現(xiàn)有項目的地點 ? 現(xiàn)有項目的交通狀況 ? 現(xiàn)有項目的面積 ? 現(xiàn)有項目要求的商圈范圍 可能的類型選擇 現(xiàn)有項目 所有可能的購物中心類型 ? 可選類型的地點 ? 可選類型的交通狀況 ? 可選類型的面積 ? 可選類型要求的商圈范圍 資料來源：九洲遠景分析 立地研究 購物中心類型的初判 Report_CATIC_20221220 31 項目商圈的確定需考慮項目的商業(yè)類型、地理及空間自然屬性的限制、城市主要節(jié)點特征、周邊商業(yè)環(huán)境的關聯(lián)性 ? 商業(yè)中心類型的商圈范圍 ? 考慮地理及空間自然屬性的限制 河流、公園、山川、鐵路、高架橋 ? 考慮主要城市節(jié)點 交通特性：城市快速路阻隔、快速環(huán)道 社區(qū)分布特性：考慮行政區(qū)域劃分界限、社區(qū)的劃分界限 ? 考慮周邊商業(yè)環(huán)境，如城市核心商圈影響 項目商圈限制條件 資料來源：九洲遠景分析 … … … … … … 1 2 3 4 5 6 項目商圈限制條件 區(qū)域型商業(yè)核心商圈 3公里，次級商圈 6公里 區(qū)域內(nèi)濕地公園、河流、鐵路的阻隔影響 區(qū)域內(nèi)火車站、客運站等交通樞紐的影響 區(qū)域內(nèi)快速環(huán)道、城市主干道的阻隔影響 區(qū)域內(nèi)區(qū)域行政和街道行政劃分的界限 項目與市級商圈朝陽商圈的相對位置 商圈確定依據(jù) 立地研究 商圈的確定 Report_CATIC_20221220 32 根據(jù)項目商業(yè)類型，綜合考慮商圈劃分原則，給出項目核心商圈、次級商圈、擴大商圈的范圍 ? 商圈范圍： 秀靈路、快速環(huán)道（秀廂大道）、中華路、望州路圍成的區(qū)域 ? 涉及范圍 ：項目周邊約 2公里 核心商圈 舉例 項目商圈定義 資料來源：九洲遠景分析 ? 擴展商圈： 南寧市區(qū)北部區(qū)域范圍 ? 涉及范圍 ：項目周邊 10公里范圍 ? 商圈范圍： 西側區(qū)域受到心 圩江和濕地公園阻隔，東側延伸至東溝嶺新區(qū)、北到安吉街道，南邊受到朝陽商圈影響無法延伸 ? 涉及范圍 ：項目周邊約 5公里 次級商圈 擴展商圈 核心商圈 次級商圈 本項目 立地研究 商圈的確定 Report_CATIC_20221220 33 第一次溝通（會）安排在第二周周一，溝通宏觀、立地、商業(yè)概念初判及商圈劃分的研究成果，準確把握項目方向，明確商圈范圍劃分，以便開展第二周工作 商業(yè)類型初判 商圈確定 競爭 研究 消費者 研究 資料來源：九洲遠景分析 城市宏觀研究 項目立地研究 第一次溝通會 第一次溝通會 ?時間 ：第二周周一 ?形式 ：按照客戶要求，以 PPT形式溝通核心頁 ?溝通內(nèi)容 ：宏觀、立地、商業(yè)概念初判及商圈劃分的研究成果 ?目標：準確把握項目方向，明確商圈范圍劃分，以便開展第二周工作 第一次溝通會 Report_CATIC_20221220 34 競爭對手分析重點是市場商業(yè)供給分析，城市商業(yè)部分收集資料和調(diào)研工作最先啟動，商圈內(nèi)供給和典型對手分析均在第一次溝通會后逐步展開，支撐項目差異化競爭，為第二次溝通主要內(nèi)容 資料來源：九洲遠景分析 工作計劃 競爭對手分析工作安排 緊 前 工 作 緊 后 工 作 工作實施 ?輸入信息：與 BD部門完成資料交接工作，同時在九洲遠景資料庫搜索相關城市資料，項目商圈確定 ?第一次溝通會 ?方法：政府訪談、網(wǎng)搜、客戶溝通、實地調(diào)研、 workshop、矩陣分析、專家訪談 ?資料來源：商業(yè)類型網(wǎng)站、調(diào)研結論、集中討論、九洲遠景同事關系資源（潛在競爭對手） ?商業(yè)調(diào)研 EXCLE表格 ?第 3周的第二次溝通會，溝通內(nèi)容為城市商業(yè)研究，區(qū)域競爭研究、競爭對手差異化研究、典型競爭對手研究 3 競爭對手分析 準備期（非 項目地） 1W（ 項目地） 2W（ 項目地） 序號 工作模塊 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 第一次溝通會 3 項目競爭研究 注釋 城市商業(yè)資 料收集 城市商業(yè)項目及業(yè)態(tài)的調(diào)研 商圈內(nèi)商業(yè) 調(diào)研 workshop(確定典型競爭對手） 典型競爭對手全面調(diào)研 交付 修改 Report_CATIC_20221220 35 項目競爭對手分析分為城市、商圈內(nèi)供給情況，針對典型競爭對手進行全面研究調(diào)研，尤其是潛在對手的信息收集 資料來源：九洲遠景分析 準備期（非項目 地） 1W（ 項目地） 2W（ 項目地） 序號 工作模塊 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 第一次溝通會 宏觀、立地、商業(yè)初判及商圈確定 交付 3 項目競爭研究 注釋 城市商業(yè)資料收 集 城市商業(yè)項目及業(yè)態(tài)的調(diào)研 商圈內(nèi)商業(yè)調(diào)研 workshop(確定典型競爭對手） 典型競爭對手全面調(diào)研 交付 修改 城市商業(yè) 注釋 網(wǎng)搜收集資料 實地隨時隨地觀察收集信息，項目組交流城市商業(yè)理解與發(fā)現(xiàn)（分區(qū)域、分功能重要租戶的租金簡單調(diào)研） 交付 項目經(jīng)理整合修 改時間 區(qū)域競爭項目（現(xiàn)有 /潛在）業(yè)態(tài)研究 針對區(qū)域商業(yè)調(diào)研，包括詳實的各功能租金、售價調(diào)研 交付 項目經(jīng)理整合修 改時間 重點競爭項目（現(xiàn)有 /潛在）研究 workshop 詳細全面調(diào)研（尤其是租金和品牌） 交付 修改 3 競爭對手分析 Report_CATIC_20221220 36 九洲遠景針對市場供給情況分析分為三個層級：城市商業(yè)供給 商圈內(nèi)商業(yè)供給 典型對手深入分析，支撐項目差異化競爭分析，同時驗證項目商業(yè)類型的初判 ?針對現(xiàn)有典型競爭對手全面調(diào)研，得出對項目的借鑒、挑戰(zhàn)、機會； ?針對潛在典型競爭對手全面詳細調(diào)研，分析對項目的借鑒、挑戰(zhàn)、機會； ，包括聚集性、規(guī)模、商業(yè)類型、檔次、目標客群、主力店等細分研究，矩陣分析 ，進行系統(tǒng)性分析，了解行業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展狀況，發(fā)現(xiàn)機遇點 城市商業(yè) 供給情況 商圈內(nèi)商業(yè) 供給情況 典型競爭對手 全面研究 3 競爭對手分析 、矩陣分析 ，發(fā)現(xiàn)差異化 資料來源：九洲遠景分析 Report_CATIC_20221220 37 城市規(guī)模以上商業(yè)進行聚集性、定位細分研究， 了解城市商業(yè)供給及發(fā)展情況，為商業(yè)類型的選擇、主力店組合、功能組合、檔次組合奠定宏觀基礎 資料來源：九洲遠景分析 現(xiàn)有集中商業(yè) 在建集中商業(yè) 本項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 朝陽 新民商圈 16 17 18 19 21 22 24 23 25 26 A B C D G 瑯東商圈 鳳嶺商圈 F E 序號 項目名稱 商業(yè)類型 體量（萬平米） 功能偏好 目標消費者 檔次 核心行業(yè) 主力店 開業(yè)時間 1 萬達廣場 購物中心 購物、餐飲、娛樂 全客層 價值 /生活方式導向 個人時尚 /食品雜貨 影院、大賣場、百貨、家電 2022年 2 新朝陽商 業(yè)廣場 購物中心 購物、餐飲、娛樂 全客層 價值導 向 個人時尚 /正餐 /年輕娛樂 KTV 2022年 ?城市規(guī)模以上商業(yè)的聚集性分析，同時了解項目周邊規(guī)模以上商業(yè)分布情況，項目商圈與城市商圈的相對關系 ?商業(yè)定位細分研究包含內(nèi)容規(guī)模、商業(yè)類型、目標消費者、功能偏好、檔次訴求、核心行業(yè)、主力店組合，了解城市商業(yè)供給及發(fā)展情況，為商業(yè)類型的選擇、主力店組合、功能組合、檔次組合奠定宏觀基礎 舉例 規(guī)模以上商業(yè)項目細分研究 競爭對手分析 城市商業(yè)供給 Report_CATIC_20221220 38 功能訴求 獨特性 導向 情感訴求 價值 /生活 方式導向 生活 方式導向 價值導向 價格導向 城市主要商業(yè) 定位圖 舉例 資料來源：九洲遠景分析 專業(yè)化 (= 有限品種 ) 一次性購足 (= 品種齊全 ) 航洋國際城 夢之島水晶店 夢之島 古城店 萬達廣場 國貿(mào)中心 友誼百貨 功能與情感訴求矩陣分析，了解商業(yè)定位聚集性特征 夢之島 民族店 南寧百貨 新朝陽 購物中心 永凱購物 中心 競爭對手分析 城市商業(yè)供給 Report_CATIC_20221220 39 生活方式 導向 價值 /生活 方式導向 價值導向 家庭 女性 商務行政人群 年輕一族 旅游客群 資料來源：九洲遠景分析 價格導向 獨特性 導向 目標消費人群定位 舉例 萬達廣場 航洋國際城 國貿(mào)中心 萬達廣場 夢之島水晶店 新朝陽 購物中心 永凱購物 中心 夢之島 古城店 夢之島 古城店 南寧百貨 夢之島 民族店 友誼百貨 友誼百貨 目標消費人群與情感訴求矩陣分析，了解商業(yè)目標客群定位聚集性特征 競爭對手分析 城市商業(yè)供給 Report_CATIC_20221220 40 資料來源：九洲遠景分析 建筑形式定位 舉例 (封閉式 ) 購物 休閑娛樂 (半開放式 ) 建筑形式 （開放式 ) 建筑形式與功能偏好矩陣分析，了解商業(yè)建筑形式 聚集性特征 萬達廣場 航洋國際城 國貿(mào)中心 夢之島水晶店 新朝陽 購物中心 永凱購物 中心 夢之島 古城店 友誼百貨 夢之島 民族店 競爭對手分析 城市商業(yè)供給 Report_CATIC_20221220 41 按照九洲遠景對購物中心的行業(yè)分類標準 進行系統(tǒng)性分析，了解行業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展狀況，發(fā)現(xiàn)機遇點 資料來源：九洲遠景分析 B 餐飲 正餐 1 快餐 2 休閑餐飲 3 A 購物