【文章內(nèi)容簡介】 ★管理處成立后一個(gè)月開辦費(fèi)確定，地產(chǎn)承擔(dān)費(fèi)用報(bào)批 (入住開荒、管理用房裝修、地產(chǎn)服務(wù)人員成本等)按6個(gè)月計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)開辦費(fèi)劃撥給管理處。開辦費(fèi)不含入住開荒費(fèi)用、管理用房裝修費(fèi)用及房屋本體標(biāo)識費(fèi)用。開荒費(fèi)用：會同項(xiàng)目部在入住前一個(gè)半月通過公開招投標(biāo)確定開荒作業(yè)單位，具體按《招投標(biāo)管理辦法》報(bào)相關(guān)部門審批。開荒具體操作辦法參見《萬科物業(yè)交付項(xiàng)目開荒作業(yè)細(xì)則》。管理用房裝修費(fèi)用，地產(chǎn)公司根據(jù)深圳法規(guī)管理用房面積標(biāo)準(zhǔn)，按500元/平方米裝修費(fèi)用劃撥。地產(chǎn)項(xiàng)目部及銷售部根據(jù)現(xiàn)場情況與管理處確定所需服務(wù)人員；地產(chǎn)項(xiàng)目部及銷售部等用人部門確定所需人員將《為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報(bào)表》及《工作量審批表》報(bào)物業(yè)房產(chǎn)后勤管理部、物業(yè)人力資源部、地產(chǎn)人力資源部、地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批；相關(guān)付款工作由地產(chǎn)及物業(yè)財(cái)務(wù)根據(jù)已報(bào)批的《為地產(chǎn)服務(wù)崗位空缺申報(bào)表》及《工作量審批表》負(fù)責(zé)?！镱I(lǐng)用體系文件并且組織培訓(xùn)向公司申請?bào)w系文件、行政制度匯編、人事操作指南、報(bào)銷制度，并組織全體職員對各業(yè)務(wù)塊的體系文件進(jìn)行培訓(xùn)，必要時(shí)請公司職能部門協(xié)助培訓(xùn)，2個(gè)月內(nèi)進(jìn)行考核。職能部門★管理處成立后兩個(gè)月管理用房裝修（辦公室和員工宿舍）。根據(jù)項(xiàng)目定位，聯(lián)系三家以上裝修單位提供裝修方案，設(shè)計(jì)圖紙、報(bào)價(jià)等。按《招投標(biāo)管理辦法》組織招投標(biāo)，裝修方案經(jīng)分管總助、總辦、品質(zhì)部、財(cái)務(wù)、地產(chǎn)客戶服務(wù)中心、項(xiàng)目部等部門通過。地產(chǎn)客戶服務(wù)中心參與工程監(jiān)督及竣工驗(yàn)收，確保管理用房在入伙前一個(gè)月全部投入使用。根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面積（分期開發(fā)項(xiàng)目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質(zhì)合理分配宿舍，避免互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個(gè)月完成，以便管理處采購家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個(gè)，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購買熱水器等。控制中心、技術(shù)人員、保潔員因作息時(shí)間不同，可獨(dú)立安排宿舍，女保潔宿舍須另安排沖涼房、衛(wèi)生間。裝修應(yīng)當(dāng)按CI標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如客戶前臺、職員辦公室，客戶前臺裝修需考慮客戶辦事的便捷性。萬創(chuàng)、總辦、項(xiàng)目部★管理處成立后兩個(gè)月籌建食堂與項(xiàng)目部、房管部確定食堂位置，位置應(yīng)當(dāng)有排污、排煙設(shè)施，并且避免影響業(yè)主日常生活。確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考慮操作間方便，儲藏室、就餐區(qū)域有相對區(qū)域劃分。組織食堂廚具相關(guān)設(shè)備申報(bào)與采購。食堂正式開業(yè)前15天，廚師應(yīng)招聘到位，房管部負(fù)責(zé)對廚師崗前培訓(xùn)。項(xiàng)目部、房管部★編寫管理制度及各類預(yù)案各業(yè)務(wù)主管/主辦負(fù)責(zé)編制相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度，報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批，新制度下發(fā)一周內(nèi)，應(yīng)組織培訓(xùn)，并要求組織考核。管理制度按公司體系文件要求，分為內(nèi)部、客服、安全、環(huán)境、維修、會所、收費(fèi)等，制度編寫應(yīng)參考國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、體系文件及日常業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)編制。安全預(yù)案應(yīng)根據(jù)安全日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架，停車場突發(fā)事件處理，臺風(fēng)暴雨，假日安全管理等五個(gè)安全預(yù)案。職能部門★管理處成立后兩個(gè)月巡更系統(tǒng)確定巡更點(diǎn)位置巡更點(diǎn)位置應(yīng)放在具有安全隱患或重要部位，如配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、控制中心、管理處、資料室、天臺、單元門等。樓層最好每兩至五層設(shè)置一個(gè)巡更點(diǎn)。（如選用愛迪爾巡更系統(tǒng)(patrol xp98版)，建議選用程序（決對時(shí)間對應(yīng)計(jì)劃）進(jìn)行巡檢，原因：巡更點(diǎn)在使用中，常會出現(xiàn)故障，如沒有發(fā)現(xiàn)會出現(xiàn)系統(tǒng)時(shí)間與實(shí)際巡更情況不符。）根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點(diǎn)，每季度對巡邏路線、巡更時(shí)間進(jìn)行評估調(diào)整，并將修訂的巡邏路線報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批。對講機(jī)盲點(diǎn)排查并采取有效措施解決。對講機(jī)盲點(diǎn)主要原因：高層樓宇及天臺受外界信號干擾大；地下室停車場信號不強(qiáng)；排查方法：對于大項(xiàng)目社區(qū)應(yīng)增設(shè)對講機(jī)中轉(zhuǎn)臺，增強(qiáng)對講機(jī)信號。如對講機(jī)信號干擾較大，應(yīng)考慮對講機(jī)頻道加密。管理處成立后三個(gè)月編寫應(yīng)知應(yīng)會根據(jù)新項(xiàng)目所有情況、周圍配套設(shè)施、教育、飲食、交通等情況進(jìn)行編寫，內(nèi)容盡可能全面而完善，并且在下發(fā)后一周內(nèi)組織全體人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行考核，以檢查培訓(xùn)效果和強(qiáng)化員工記憶?！锢玫禺a(chǎn)關(guān)系建立公共關(guān)系（自來水公司、供電部門、城管、派出所、居委會等）地產(chǎn)公司在前期建設(shè)時(shí)，與相關(guān)政府部門已建立公共關(guān)系，管理處可在此基礎(chǔ)維護(hù)與政府及事業(yè)單位的關(guān)系。供水比例的確定。配合項(xiàng)目部辦理用水指標(biāo)申請，建立與自來水公司關(guān)系。由項(xiàng)目部給排水工程師牽頭，與水務(wù)集團(tuán)工作人員聯(lián)系，確定商用、民用水的比例。電抄表到戶，配合項(xiàng)目部辦理用電指標(biāo)申請，建立與供電局的關(guān)系。由項(xiàng)目部供配電工程師牽頭，與供電局工作人員聯(lián)系，辦理小區(qū)用電抄表到戶。由項(xiàng)目部工作人員帶領(lǐng)管理處相關(guān)人員拜訪城管、派出所、居委會相關(guān)人員，建立初步關(guān)系，并在以后工作中邀請以上部門到小區(qū)指導(dǎo)工作，鞏固維護(hù)公共關(guān)系。地產(chǎn)項(xiàng)目部★管理處成立后一至三個(gè)月內(nèi)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立溝通渠道建立管理處多種溝通渠道，部門負(fù)責(zé)人至少每月與全體職員召開一次溝通會，明確當(dāng)月管理處工作重點(diǎn)及工作思路。管理處應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)人事行政工作，組織員工活動(dòng)（如生日晚會，外出活動(dòng)、組織興趣小組等），提高員工歸屬感和團(tuán)隊(duì)凝聚力。人力資源部★管理處成立后三個(gè)月內(nèi)持證上崗特殊崗位應(yīng)當(dāng)按公司要求持證上崗，如技術(shù)人員、救生員、食堂人員、安全員、監(jiān)控中心人員、管理人員、司機(jī)等，未取得資質(zhì)的人員不得安排有特殊要求的崗位工作。沒有相關(guān)資質(zhì)的人員需限期取得。人力資源部★項(xiàng)目交付使用前三個(gè)月模擬驗(yàn)房，收集房屋質(zhì)量存在問題，跟進(jìn)返修，水電表核對。分成若干小組，以管理處技術(shù)員或客服中心人員任組長，組織驗(yàn)房隊(duì)伍。具體標(biāo)準(zhǔn)參照《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求》驗(yàn)收。驗(yàn)房小組記錄現(xiàn)場問題，每天集中交客服返修組，統(tǒng)一安排施工人員處理。由返修組組織返修工作，并安排相關(guān)人員復(fù)查。管理處組織對全部水電表進(jìn)行檢查和測試，發(fā)現(xiàn)有誤應(yīng)當(dāng)及時(shí)項(xiàng)目或客服中心反饋處理，并要有跟進(jìn)，保證交付前處理完畢。項(xiàng)目交付使用前兩個(gè)月確定開荒的方式，組織開荒單位的招投標(biāo)，確定開荒的時(shí)間、內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收的方式方法、時(shí)間等內(nèi)容。組織開荒工作招投標(biāo)，制定詳細(xì)的開荒方案，與開荒單位簽訂合同，同時(shí)應(yīng)聯(lián)系幾家備用單位，在清潔公司未能達(dá)到要求及時(shí)補(bǔ)充人員，同時(shí)將開荒施工前要現(xiàn)場確認(rèn)公共區(qū)域成品的完好情況，重點(diǎn)檢查玻璃、房門，有明顯劃痕的要現(xiàn)場確認(rèn)并保留記錄。項(xiàng)目交付使用前一個(gè)月CI標(biāo)識制作（包括房屋本體類及服務(wù)類標(biāo)識）管理處與總辦CI設(shè)計(jì)師在現(xiàn)場實(shí)地考察，對現(xiàn)場各標(biāo)識進(jìn)行登記和匯總，對房屋本體類、物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識分別登記，房屋本體類標(biāo)識報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識報(bào)品質(zhì)部、總辦審批后制作。標(biāo)識總價(jià)超過3萬元時(shí)須組織招投標(biāo)。各類標(biāo)識須入住前20天完成安裝工作，CI設(shè)計(jì)師須全程跟進(jìn)安裝工作?？傓k，地產(chǎn)項(xiàng)目部★物資采購制定采購清單（采購物資主要有辦公家私、文具、電器、電腦、員工宿舍物資），尋價(jià)，按不同類別報(bào)相關(guān)部門審批，采購員組織采購。物資到位后，倉庫管理員與采購員對采購物資進(jìn)行登記和資料收集，錄入資產(chǎn)管理軟件，辦理相關(guān)手續(xù)。采購?fù)戤叢少弳T負(fù)責(zé)報(bào)銷工作。房產(chǎn)后勤管理部、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部★通郵手續(xù)辦理安排專人到郵局辦理新項(xiàng)目通郵手續(xù)，與項(xiàng)目部協(xié)調(diào)項(xiàng)目門牌號、通信地址及新項(xiàng)目地址英文翻譯。項(xiàng)目部★滅火器、消防器材等安全設(shè)施配置。配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的滅火器材。員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)施。高層大廈每層須配置不少于兩個(gè)2KG及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。小區(qū)（大廈）須有首層消防設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。根據(jù)管理處人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心?？刂浦行膽?yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做好標(biāo)識?！锫?lián)系電信公司安裝機(jī)手放大器，選擇機(jī)房，簽定協(xié)議，明確費(fèi)用計(jì)量及安裝要求。1聯(lián)系移動(dòng)（聯(lián)通）安裝放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機(jī)房，約10—15㎡左右，協(xié)商場地使用費(fèi)金額及收取方式并簽訂協(xié)議，收費(fèi)可根據(jù)小區(qū)用戶數(shù)量及覆蓋面積。設(shè)備用電須安裝獨(dú)立電表，便于計(jì)量。室外天線的安裝不得影響外立面的美觀，建議安裝隱蔽天線。在天臺安裝時(shí)，盡量避開業(yè)主房屋；安裝天線時(shí)，一定要考慮天線對人體的輻射，要求對方提供合格證明。★新項(xiàng)目交付使用前1個(gè)月設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收，移交工具、圖紙資料、說明書等齊全。管理處技術(shù)主管（辦）與設(shè)備維護(hù)組一起配合項(xiàng)目部和產(chǎn)品供貨商參與小區(qū)設(shè)備的移交接管；參照《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求》對小區(qū)設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄，并要求施工單位整改，并跟進(jìn)整