【正文】 階級將大量出現(xiàn)，個性化需求占主導地位 經濟水平 人均 GDP分析 7238701 , 0 8 91 , 3 2 01 , 5 2 54 , 6 6 82022 2022 2022 2022 2022 2022E% . 南寧市 20222022年 GDP增長情況 [億元 ] 人均 3285美元 三線城市 二線城市 一線城市 ?人均 GDP達 4000美元時，消費需求將開始逐步向品質消費需求轉變的特征 ?人均 GDP超過 10000美元之后，該地區(qū)屬于中等富裕程度的城市，城市發(fā)展則由資源、資本驅動轉為文化和創(chuàng)新驅動 Report_CATIC_20221220 17 一線城市趨于飽和，二、三線城市發(fā)展迅速、對商業(yè)地產的需求不斷增加，市場前景看好，將成為新一輪投資熱點 ? 城市化進程將加速推進二、三線城市的商業(yè)發(fā)展和消費升級 ? 二三線城市的商業(yè)發(fā)展正從大而全市場向趨優(yōu)選擇市場升級 ? 在寧波、青島、廈門、無錫、杭州、蘇州等二三線中心城市的 “低價地、高價房 ”情況，非常符合未來地產以成本為評價核心的投資標準 Heilongjiang Jinin Inner Mongolia Xinjiang Ningxia Shanxi Beijing Hebei Liaoning Gansu Shandong Jiangsu SHA Zhejiang XMN KMG Guizhou HuN/An Jiangxi Anhui HeN/An WUH HaiN/An Tibet Qinghai Taiwan Shanxi CAN SZX CTU CKG Tianjin Qingdao Ningbo Hangzhou 二、三線城市將成為投資熱點 資料來源： 九洲遠景分析 經濟水平 二三線城市商業(yè)發(fā)展 Report_CATIC_20221220 18 購物中心的擴張區(qū)域將由現(xiàn)在的一線城市為主向二三線城市普及 天河城，廣州， 1996 梅龍鎮(zhèn)廣場，上海， 1997 津匯廣場，天津， 2022 SM廣場，廈門， 2022 華南 mall，東莞， 2022 京華城，揚州， 2022 一線城市 二線城市 三線城市 資料來源：九洲遠景分析 經濟水平 二三線城市商業(yè)發(fā)展 京華城，揚州，Report_CATIC_20221220 19 當?shù)谌a業(yè)的 GDP占比超過 50%，第三產業(yè)的加速發(fā)展使商業(yè)地產需求出現(xiàn)拐點，進入旺盛需求階段 1 1 . 3 %2 0 . 8 %4 4 . 5 %4 0 . 3 %4 8 . 2 %4 1 . 3 %4 5 . 9 %4 8 . 6 %2 8 . 2 %3 1 . 9 %2 4 . 3 %2 1 . 6 %3 1 . 6 %3 9 . 0 % 4 0 . 1 %1 5 . 1 %2 7 . 1 %3 0 . 2 %3 5 . 4 %2 3 . 6 %5 1 . 0 %1952 年 1960 年 1970 年 1980 年 1990 年 2022 年 2022 年中國一二三產 GDP占比 第二產業(yè) 第一產業(yè) 第三產業(yè) 資料來源： inter，九洲遠景分析 產業(yè)發(fā)展 第三產業(yè)占比 Report_CATIC_20221220 20 中國商業(yè)地產處在成長階段，商業(yè)地產年投資額的平均增長率始終保持在 15%以上，第三產業(yè)占比的逐年提高也為商業(yè)發(fā)展帶來強大驅動 本階段發(fā)展特點（ 20222022年） ? 商業(yè)地產模式發(fā)生質的飛躍，呈現(xiàn)出眾多國內外大開發(fā)商進入、融資渠道多元化等特征 ? 商業(yè)運營價值帶來長期穩(wěn)定收益的理念越來越得到認可，開始重視商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，以長期經營獲利為主的開發(fā)模式增多 ? 部分成熟的國內地產開發(fā)商已具備實力打造商業(yè)地產品牌，并在全國進行快速復制，如華潤萬象城、中糧大悅城及萬達廣場 ? 中國城市商業(yè)在此階段明顯分化成不同發(fā)展類型 第二產業(yè) 第一產業(yè) 第三產業(yè) 商業(yè)營業(yè)用房投資總額 房地產投資總額 商業(yè)營業(yè)用房投資額年增長率 資料來源： 九洲遠景分析 產業(yè)發(fā)展 第三產業(yè)帶動作用 Report_CATIC_20221220 21 南寧市 20222022年城市化率變化趨勢 [萬人 ] 總 人口 數(shù) 非農業(yè)人口 注 1：城市化率指數(shù) = 非農業(yè)人口 / 戶籍人口 資料來源：九洲遠景分析 660672684 692698177 182 186189 1912 7 . 1 % 2 7 . 2 % 2 7 . 3 % 2 7 . 4 %2 6 . 9 %2022 2022 2022 2022 20221 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%城市化率 1） 持有經營的另一驅動因素是城市化率， 中國城市化水平與商業(yè)地產規(guī)模的正相關關系反映了城市化進程帶動商業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L的趨勢 CARG % CARG % 人口狀況 城市化率分析 2022年全國城鎮(zhèn)化率為% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年05001 ,0 0 01 ,5 0 02 ,0 0 02 ,5 0 03 ,0 0 03 ,5 0 04 ,0 0 04 ,5 0 0中國城市化水平與商業(yè)地產規(guī)模的正相關關系 單位：億元 % 城市化率 商業(yè)地產規(guī)模 Report_CATIC_20221220 22 立地研究為項目研究的重要模塊，集中安排在第一周完成、形成項目類型的初判，是第一次溝通（會）最核心的結論內容 資料來源：九洲遠景分析 序號 工作模塊 準備期（非項目地） 1W（ 項目地） 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 0 外部啟動會 2 項目立地條件研究 注釋 收集城市商業(yè)主要項目 資料（商業(yè)格局） 政府訪談、項目組看立地條件、交通條件、 核對分析物業(yè)指標、確定商圈范圍 交付 項目經理整合修改 工作計劃 項目立地研究工作安排 緊 前 工 作 緊 后 工 作 工作實施 ?輸入信息：與 BD部門完成資料交接工作，同時在九洲遠景資料庫搜索相關城市資料 ?內部啟動會 ?方法：政府訪談、網(wǎng)搜、客戶溝通、實地調研、 workshop ?資料來源：商業(yè)類型網(wǎng)站、客戶提供、調研結論、集中討論（ workshop) ?第 2周的第一次溝通會，溝通內容為商業(yè)格局、立地條件區(qū)位、交通分析、區(qū)位價值體現(xiàn)、物業(yè)限制條件分析、商業(yè)類型初判及商圈確定 2 立地研究 Report_CATIC_20221220 23 項目立地研究分為 6項工作模塊形成核心結論，全部集中在第一周時間內完成 資料來源：九洲遠景分析 2 立地研究 準備期（非項目地） 1W（ 項目地） 序號 工作模塊 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 2 項目立地條件研究 注釋 收集城市商業(yè)主要項 目資料 政府訪談、項目組看立地條件、交通條件、核對 分析物業(yè)指標、確定商圈范圍 交付 項目經理整合修改 政府訪談 注釋 提出配合請求 提交訪談提綱 政府訪談實施 交付 城市商業(yè)格局 注釋 收集城市商業(yè)主要項 目資料 項目組全體現(xiàn)場核實補 充 交付 項目經理整合修改時 間 項目區(qū)位研究 注釋 項目組全體看 立地條件 交通條件、地塊周 邊環(huán)境 交付 地塊物業(yè)條件分析 注釋 與業(yè)主核對指標，保持溝通 workshop 交付 項目區(qū)塊價值 注釋 workshop 交付 商業(yè)類型初判及商圈確定 注釋 workshop 交付 Report_CATIC_20221220 24 項目立地研究分解成為 6大工作模塊，最終通過內部討論給出項目商業(yè)類型初判及確定項目商圈 項目立地研究工作模塊分解 … ?項目區(qū)位研究 ：分析項目城市區(qū)位狀況、項目周邊的交通情況（人流動線、車流動線）、交通可視性、可達性 ?物業(yè)條件分析 ：挖掘物業(yè)指標對發(fā)展商業(yè)的限制因素，指導商業(yè)定位和建筑設計建議 ?政府訪談 ：了解政府對于城市發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃的政策性導向 ?區(qū)域價值判斷： 從城市、區(qū)域、地塊角度判斷區(qū)位價值，最終得出項目商業(yè)類型初判 ?項目商圈確定 ：根據(jù)項目商業(yè)類型，綜合考慮商圈劃分原則，給出項目核心商圈、次級商圈、擴大商圈的范圍 ?城市商業(yè)格局 ：根據(jù)城市規(guī)劃、現(xiàn)有商業(yè)分布及未來商業(yè)供給，推斷出未來城市商業(yè)格局，及項目所在商圈的特性 2 立地研究 資料來源：九洲遠景分析 項目立地研究 Report_CATIC_20221220 25 政府訪談主要走訪規(guī)劃局、發(fā)改委、商貿委、統(tǒng)計局及旅游局，了解城市 /區(qū)域的經濟、商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，把握城市商業(yè)發(fā)展的政策性導向 政府訪談 市規(guī)劃局 區(qū)規(guī)劃局 市發(fā)改委 區(qū)發(fā)改委 市商貿委 區(qū)商貿委 市統(tǒng)計局 ?城市發(fā)展規(guī)劃 ?城市道路規(guī)劃 ?城市公共交通規(guī)劃 ?城市區(qū)域人口規(guī)劃 ?區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ?…… ?城市經濟發(fā)展情況 ?城市經濟支柱產業(yè)情況 ?城市第三產業(yè)發(fā)展情況 ?城市主要項目開發(fā)情況 ?城市主要的發(fā)展區(qū)域情況 ?區(qū)域經濟發(fā)展情況 ?區(qū)域大型項目開發(fā)情況 ?…… ?城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 ?城市商業(yè)發(fā)展情況 ?城市主要大型商業(yè)項目情況 ?城市招商引資情況 ?區(qū)域主要商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?區(qū)域商業(yè)項目情況 ?…… ?城市經濟宏觀數(shù)據(jù)的更新 ?統(tǒng)計年鑒購買 ?統(tǒng)計數(shù)據(jù)的摘錄 ?房地產業(yè)詳細數(shù)據(jù) ?…… 注明：根據(jù)項目情況進行旅游局的訪談，城市 /區(qū)域旅游規(guī)劃、旅游資源的開發(fā)或者酒店等物業(yè)相關數(shù)據(jù) 資料來源：九洲遠景分析 立地研究 政府訪談 Report_CATIC_20221220 26 綜合考慮 4個影響商業(yè)格局變遷的因素，通過 workshop預測未來商業(yè)格局，從中分析項目所在城市商圈的級別，支撐商業(yè)類型的初判 資料來源：九洲遠景分析 城市未來商業(yè)格局示意圖 蘭山 南坊 河東 東南 羅莊 市級商業(yè)中心 市級商業(yè)副中心 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 立地研究 商業(yè)格局 影響商業(yè)格局變遷因素 政策因素（城市規(guī)劃） 人口因素 （分區(qū)域人口數(shù)量的情況） 住宅開發(fā) （分區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展） 交通因素 （公共交通、交通樞紐、道路交通規(guī)劃） 城市未來商業(yè)格局判斷 Report_CATIC_20221220 27 項目區(qū)位條件研究主要體現(xiàn)在區(qū)位和交通兩方面的分析，結論支撐項目區(qū)位價值的判斷 資料來源：九洲遠景分析 德城區(qū) 行政商務辦公區(qū) 立地研究 區(qū)位條件研究 市政府 德 城 區(qū) 經 濟 開 發(fā) 區(qū) 老城區(qū) 項目區(qū)位條件研究 區(qū)位條件分析 項目所在的區(qū)域承擔的城市功能定位 項目周邊區(qū)域所承擔的城市功能特征 項目緊鄰的道路情況 項目周邊是否有可利用的自然、人文資源 交通條件分析 項目與城市主要功能節(jié)點的距離，反映可達性 項目周邊人流、車流動線可達性分析 項目地塊緊鄰道路的交通可視性分析 Report_CATIC_20221220 28 項目組全體須重視對物業(yè)條件的研究分析，多與客戶溝通，建議采用workshop方式全面分析地塊的限制因素 舉例 項目地塊圖及重要指標 物業(yè)條件分析 ?實際用地面積： 24955平米，容積率： 、建筑密度：45%、商業(yè)面積比例：最多 35%（地下商業(yè)面積不計容積率） ?項目商業(yè)回遷面積： 3500平米（相對獨立） 資料來源：九洲遠景分析 長 340米 50米 160米 預留通道 ?遵循的商業(yè)原則 ：盡量用足容積率和建筑密度