【正文】 Report_CATIC_20221220 1 產(chǎn)品概念定位 項(xiàng)目操作手冊(cè) 九洲遠(yuǎn)景 2022年 4月 Report_CATIC_20221220 2 狹義 ： 用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等 商業(yè)地產(chǎn)的概念理論上沒有統(tǒng)一的定義，通常有狹義和廣義之說。 簡單地說，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)就是整合商業(yè)的過程，通過整合各種業(yè)態(tài)及業(yè)種，以最理想的商業(yè)投資組合模式盡量滿足消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)的商業(yè)組合 “ 商業(yè)” “地產(chǎn)” 和 商業(yè)地產(chǎn)概念 廣義 ： 除此之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的概念 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20221220 3 商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展分為三個(gè)階段 : ? 第一階段為 2022年以前，稱之為 “商鋪地產(chǎn)” 階段 ? 第二階段為 2022年～ 2022年，稱之為 “商業(yè)＋地產(chǎn)” 的簡單疊加階段 ? 第三階段為 2022年以后，稱之為 “商業(yè)與地產(chǎn)的價(jià)值融合與提升” 階段，即開始商業(yè)地產(chǎn)的資 產(chǎn)證券化的階段 2022年以前 2022年～ 2022年 2022年以后 “ 商鋪地產(chǎn)”階段 “ 商業(yè)＋地產(chǎn)” 的簡單疊加階段 “ 商業(yè)與地產(chǎn)的 價(jià)值融合與提升”階段 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20221220 4 “一組建于某一場所的、建筑統(tǒng)一的商業(yè)機(jī)構(gòu)， 這一場所是作為一個(gè)經(jīng)營單元來統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、擁有和管理的， 其位置、規(guī)模和商店類型與所服務(wù)的商業(yè)區(qū)域密切相關(guān)， 經(jīng)營單元根據(jù)商業(yè)類型和總體規(guī)模在場地內(nèi)提供相應(yīng)的停車服務(wù)， 一個(gè)購物中心至少有三個(gè)以上的商業(yè)機(jī)構(gòu)。” 美國城市土地利用協(xié)會(huì)（ ULI） 1947/1999 購物中心的定義 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20221220 5 九洲遠(yuǎn)景購物中心的分類 功能訴求 情感訴求 一次性購足 (= 品種齊全 ) 專業(yè)化 (= 有限品種 ) 城市中心 超級(jí)地區(qū) 中心 休閑娛樂中心 鄰里中心 生活時(shí)尚 中心 零售公園 能量中心 主題購物中 心 區(qū)域中心 工廠直銷中 心 美食中心 專業(yè)市場中 心 注：以上定位圖為典型意義的描述，不屬于嚴(yán)格定義；實(shí)際中，各購物中心會(huì)依據(jù)具體的內(nèi)外部因素制定行業(yè)覆蓋范圍和功能組合，在定位圖的落位會(huì)與上圖有所不同 在總結(jié)美英等國購物中心發(fā)展形態(tài)及其專業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)定義的基礎(chǔ)上，九洲遠(yuǎn)景總結(jié)定義了具有典型意義的十二種購物中心類型 Report_CATIC_20221220 6 九洲遠(yuǎn)景從目標(biāo)消費(fèi)者，選址，商業(yè)組合，購物娛樂傾向性以及消費(fèi)者溝通方面來描述十二種購物中心不同的特性 Residential Shopping Mall 鄰里購物中心 4 3 Regional Shopping Center 地區(qū)購物中心 1 City Center 城市購物中心 10 Specialty Mall 專業(yè)市場購物中心 9 Outlets center 工廠直銷中 心 Retail Park 購物公園 5 Entertainment center 娛樂中 心 8 Power Center 能量中心 6 Super Regional Shopping Center 超級(jí)地區(qū)購物中心 2 Lifestyle Center 生活時(shí)尚中心 7 購物中心定義模型 購物 娛樂傾向性 商業(yè)組合 目標(biāo)消費(fèi)者 消費(fèi)者溝通 選址 購物中心類型 11 Meal Mall 美食中心 12 Theme shopping center 主題購物中心 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20221220 7 九洲遠(yuǎn)景提供的全價(jià)值鏈解決方案是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、符合市場特征，并能夠超越和引領(lǐng)市場的商業(yè)服務(wù) Phase 1 土地階段 Phase 2 產(chǎn)品定位階段 Phase 3 預(yù)開業(yè)管理 Phase 4 運(yùn)營管理 產(chǎn)品線研究 選址審計(jì) 2 拿地規(guī)劃 3 1 產(chǎn)品概念定位 詳規(guī)與設(shè)計(jì)對(duì)接 6 5 持續(xù)運(yùn)營部分： 首席招商 工程對(duì)接 市場推廣 營運(yùn)準(zhǔn)備 8 7 運(yùn)營顧問 運(yùn)營實(shí)施 10 9 其他退出策略： 銷售代理 項(xiàng)目融資 /轉(zhuǎn)讓 尋找管理公司 一級(jí)土地規(guī)劃 4 產(chǎn)品概念定位 對(duì)客戶已獲得的地塊，通過可能性和可行性分析確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位及分割，主題商業(yè)概念及獨(dú)特賣點(diǎn) (USP),功能配比（包括：行業(yè)業(yè)態(tài)配比、主力店次主力店配比、不同功能模塊在樓面中的配比等），開發(fā)步驟及財(cái)務(wù)模型等 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20221220 8 九洲遠(yuǎn)景通過兩個(gè)階段來完成項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位的目標(biāo)，具體工作需計(jì)劃 67周時(shí)間完成，共涉及 10個(gè)模塊的研究內(nèi)容 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 3周 第一階段 A1 消費(fèi)者測試 （零售） 租戶訪談及租金測算 （零售） 商業(yè)概念方案共識(shí) （零售） 0 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 城市宏觀研究 初步商業(yè)概念定位 競爭研究（零售） 3 4 消費(fèi)者研究（零售） 5 案例分析 7 9 6 8 3/4周 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位 1 2 10 財(cái) 務(wù) 測 算 項(xiàng)目立地研究 Report_CATIC_20221220 9 城市宏觀研究為項(xiàng)目最先啟動(dòng)的一個(gè)模塊，主要工作安排在外部啟動(dòng)會(huì)前完成，根據(jù)數(shù)據(jù)更新調(diào)整后交付，為第一次溝通（會(huì)）的主要內(nèi)容 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 1 城市宏觀研究 序號(hào) 工作模塊 準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地） 1W（ 項(xiàng)目地） 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 0 外部啟動(dòng)會(huì) 1 宏觀研究 注釋 整理時(shí)間 統(tǒng)計(jì)年鑒購買與信息、數(shù) 據(jù)更新 交付 項(xiàng)目經(jīng)理整合修改時(shí)間 工作計(jì)劃 城市宏觀研究工作安排 緊 前 工 作 緊 后 工 作 工作實(shí)施 ?輸入信息：與 BD部門完成資料交接工作，同時(shí)在九洲遠(yuǎn)景資料庫搜索相關(guān)城市資料 ?內(nèi)部啟動(dòng)會(huì) ?方法：網(wǎng)搜資料、年鑒數(shù)據(jù)摘錄、統(tǒng)計(jì)局訪談 ?資料來源：城市政府網(wǎng)站、城市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)局訪談紀(jì)要 ?城市宏觀分析 EXCLE表 ?第 2周的第一次溝通會(huì)，溝通內(nèi)容為城市宏觀判斷城市商業(yè)發(fā)展階段，及 4個(gè)研究要素的核心結(jié)論，以 PPT形式 Report_CATIC_20221220 10 有利因素 1 2 3 4 城市群地位 經(jīng)濟(jì)狀況 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 人口狀況 不利因素 ? 從城市群看，南寧市處于大西南經(jīng)濟(jì)圈、泛珠三角洲經(jīng)濟(jì)圈、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等多個(gè)區(qū)域合作的樞紐中心，擁有中國與東盟全面合作的戰(zhàn)略地位，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； ? 從經(jīng)濟(jì)狀況看，南寧經(jīng)濟(jì)總量保持快速增長，人均 GDP超過3000美元，中產(chǎn)階級(jí)大量增加，城市零售需求不斷增長 ? 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快且增速較快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好 ? 南寧經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平較低， 還處于二線和三線城市之間，城鎮(zhèn)化率僅為 %,城市化進(jìn)程發(fā)展緩慢 ? 南寧市零售市場規(guī)模增速相對(duì)較慢，零售市場還需不斷挖掘潛力 從宏觀層面四要素分析對(duì)于城市發(fā)展有利因素與不利因素，從中得出城市商業(yè)發(fā)展的宏觀階段性判斷 南寧市的零售商業(yè)進(jìn)入到向趨優(yōu)選擇市場的發(fā)展過程 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 城市宏觀研究核心頁舉例 Report_CATIC_20221220 11 通過城市商業(yè)發(fā)展 4個(gè)階段對(duì)照匹配，得出城市商業(yè)宏觀市場代表性特征，指導(dǎo)商業(yè)定位趨勢(shì)研判 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 城市宏觀研究核心頁舉例 趨優(yōu)選擇市場 ?出現(xiàn)多種類型的購物中心，強(qiáng)調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費(fèi)得到滿足 ?Fast fashion成為主導(dǎo)， Top fashion占市場 5%10%份額 ?娛樂 /餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn) ?代表城市：杭州、武漢、成都 傳統(tǒng)市場 ?以批發(fā)市場、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿足基本需求為主 ?消費(fèi)以價(jià)格導(dǎo)向?yàn)楹诵脑V求 ?品牌的滲透率低 ?代表城市：德州、懷化 全業(yè)態(tài)市場 ?城市出現(xiàn)所有類型的購物中心，購物、餐飲及休閑娛樂的業(yè)態(tài)豐富度達(dá)到極高水平 ?從價(jià)格導(dǎo)向、價(jià)值導(dǎo)向到獨(dú)特性導(dǎo)向等不同層面的消費(fèi)需求均能得到最大程度滿足 ?代表城市：上海、北京、深圳 大而全市場 ?百貨業(yè)態(tài)多樣化，購物中心出現(xiàn)，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現(xiàn) ?餐飲娛樂形態(tài)開始多樣化 ?Basic fashion占市場主流 ?消費(fèi)向價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)多樣化 ?代表城市：揚(yáng)州、嘉興 城市商業(yè)類型的演變 人均 GDP： 3,000美元 6,000美元 10,000美元 12,000元 15,000元 20,000元 人均可支配收入： 1,000億元 2,000億元 8,000億元 GDP： 300億元 1,000億元 2,000億元 社會(huì)消費(fèi)品零售色總額： 30% 46% 70% 城市化率： Report_CATIC_20221220 12 通過城市群地位、經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口狀況四個(gè)城市要素分析，進(jìn)一步分析 宏觀商業(yè)發(fā)展所處階段 商業(yè) 城市 城市群地位 經(jīng)濟(jì)狀況 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 人口狀況 城市宏觀研究 研究目標(biāo) 研究內(nèi)容 ?通過城市在城市群內(nèi)扮演的角色，體現(xiàn)城市商業(yè)對(duì)周邊區(qū)域消費(fèi)的帶動(dòng)作用 ,推動(dòng)商業(yè)發(fā)展 ?城市群特征 ?城市群地位 ?城際交通 ?經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，經(jīng)濟(jì)水平反映消費(fèi)需求特征，是城市商業(yè)發(fā)展的宏觀背景 ?GDP、人均 GDP與對(duì)比城市比較 ?人均 GDP對(duì)消費(fèi)需求影響分析 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析支撐城市需求特征判斷 ?第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為商業(yè)發(fā)展帶來強(qiáng)大驅(qū)動(dòng) ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比 ?支柱產(chǎn)業(yè)分析（開發(fā)區(qū)分布） ?第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析（零售業(yè)、旅游業(yè)） ?城市化進(jìn)程推動(dòng)城市商業(yè)發(fā)展 ?城市消費(fèi)對(duì)商業(yè)需求的增長 ?城市化率分析 ?三產(chǎn)就業(yè)人口的分布及變化 1 城市宏觀研究 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20221220 13 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 城市數(shù)量 5個(gè)以上 城市人口 1000萬人以上 人口密度 300人 /平方公里以上 城市密度 /萬平方公里以上 城市化水平 20%以上 國內(nèi)城市群劃分標(biāo)準(zhǔn) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 13 15 城市群 渝城市群 群 城市群地位 城市群劃分 國內(nèi)城市群劃分情況 Report_CATIC_20221220 14 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 ?南寧市 處于大西南經(jīng)濟(jì)圈、泛珠三角洲經(jīng)濟(jì)圈、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等多個(gè)區(qū)域合作的交匯與重合點(diǎn)，擁有中國與東盟全面合作的戰(zhàn)略地位 城市群地位 支持 ?沈陽市 區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略為“北依南拓，箭形發(fā)展”， 形成以沈陽為中心，輻射周邊城市群的沈陽經(jīng)濟(jì)圈，沈陽市中心城市的輻射能力將得到進(jìn)一步體現(xiàn) 城市群核心地位體現(xiàn)城市的輻射能力，有力的推動(dòng)城市商業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)有利于國際、全國性商業(yè)品牌的布點(diǎn) Report_CATIC_20221220 15 城市宏觀研究對(duì)比城市的篩選主要圍繞城市群內(nèi)城市及區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿城市，作為城市經(jīng)濟(jì)水平對(duì)比對(duì)象 泛珠三角洲經(jīng)濟(jì)圈 2. 區(qū)域范圍 3. 經(jīng)濟(jì)情況 篩選的對(duì)比城市 成都、重慶、廣州、昆明、貴陽、欽州、?？?、防城港、北海、南昌、柳州、桂林 成都、重慶、廣州、昆明、防城港、北海、南昌、柳州、桂林 成都、重慶、廣州、昆明、防城港、北海、柳州、桂林 廣州、昆明、北海、柳州、桂林 大西南經(jīng)濟(jì)圈 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 經(jīng)濟(jì)狀況 對(duì)比城市篩選 舉例 南寧對(duì)比城市篩選 Report_CATIC_20221220 16 通過對(duì)城市人均 GDP分析預(yù)測，了解城市消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 ?人均 GDP超過 3000美元， 進(jìn)入活躍、加速發(fā)展的重要階段， 中產(chǎn)