【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4 16287 五房 345 5866035 17003 華僑城 波托菲諾 天鵝堡項(xiàng)目成交以三房四房為主，五房成交高于二房 .原始資料來(lái)源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部本片區(qū)目前已屬性典型豪宅片區(qū) ,客戶(hù)需求也已偏向成熟化 ,對(duì)于三房以上的需求和成交特點(diǎn)明顯 .尤以三房最為活躍 .五房面積明顯增大。成交戶(hù)型 平均面積 平均總價(jià) 平均單價(jià)三房 135 1626750 12050四房 155 1956100 12620五房 278 2955960 14852紅樹(shù)林 中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目成交以四房五房為主，三房需求未能得到滿(mǎn)足。原始資料來(lái)源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部本片區(qū)目前已成為平均價(jià)格最高的豪宅片區(qū) ,價(jià)格已經(jīng)沖到一個(gè)階段高位；客戶(hù)需求也非常成熟，對(duì)于四房以上的需求和成交非常暢旺。項(xiàng)目面積基本以舒適型為主。成交戶(hù)型 平均面積 平均總價(jià) 平均單價(jià)三房 145 3098215 21367 四房 176 4199536 23861 五房 236 5865780 24855 環(huán)香蜜湖 水榭花都項(xiàng)目成交以三房四房為主，五房成交較少 .原始資料來(lái)源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部本項(xiàng)目成交價(jià)格處于片區(qū)中高價(jià)位水平；戶(hù)型面積也基本相近，以舒適型為主；客戶(hù)對(duì)于三房四房的需求和成交特點(diǎn)明顯 .尤以三房最為活躍 .成交戶(hù)型 平均面積 平均總價(jià) 平均單價(jià)三房 156 2238912 14352 四房 167 2556603 15309 五房 239 4416242 18478 環(huán)香蜜湖 香域中央項(xiàng)目； 現(xiàn)狀反映： 三房比例略高 (紅樹(shù)灣片區(qū)除外 )，四房五房上升明顯 ；，各房型成交活躍的面積段分別為： 三房 130－ 150㎡，四房 170－ 220㎡，五房 210－ 310㎡，： 五房 四房 三房 （其中三房的價(jià)格與四五房落差較大）。三級(jí)市場(chǎng)成交戶(hù)型和面積 綜合統(tǒng)計(jì)， 四房成交比例最高 (平均在 50％左右 ) ；，成交最為活躍的戶(hù)型面積段分別為： 三房： 130150㎡ ；四房 160180㎡ ；五房： 230280㎡ 1250017000/㎡之間 。區(qū)域分析結(jié)果個(gè)案分析結(jié)果三房 四房 五房以上區(qū)域表現(xiàn) 115125㎡ 130150㎡ 150170㎡ 170220㎡ 210310㎡比例 個(gè)案反映 115125㎡ 130150㎡ 140160㎡ 160180㎡ 230280㎡三級(jí)市場(chǎng)主力戶(hù)型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì)結(jié)論二 主力戶(hù)型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì)分析原則 :三級(jí)市場(chǎng)成交及需求分析 修正面積區(qū)間 .三房最活躍區(qū)間為 130150㎡，建議參考此面積段 。四房需求面積建議根據(jù)三級(jí)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)給予一定的調(diào)低；片區(qū)數(shù)據(jù)中五房的面積跨度比較大，而在低密度項(xiàng)目中，五房的跨度則有減小，建議在結(jié)論二的基礎(chǔ)上略為縮小面積及跨度。三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 110125㎡ 130－ 150㎡ 170185㎡ 200220㎡ 250320 ㎡面積比例 3034％ 5561％ 713％結(jié)論三 :通過(guò)三級(jí)市場(chǎng)戶(hù)型區(qū)間的推斷和驗(yàn)證 ,我們第二次修正項(xiàng)目戶(hù)型區(qū)間 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 230280 ㎡面積比例 3034％ 5561％ 713％通過(guò)潛在競(jìng)爭(zhēng)修正 套數(shù)比例三級(jí)市場(chǎng)成交及需求修正 面積區(qū)間　 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 110125㎡ 130－ 150㎡ 170185㎡ 200220㎡ 250320 ㎡套數(shù)比例 3034％ 5561％ 713％　 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 230280 ㎡套數(shù)比例 3034％ 5561％ 713％結(jié)論二 :結(jié)論三 :意向基本面積區(qū)間和比例研判思路區(qū)域 看點(diǎn)項(xiàng)目 定性 深圳典型高端住宅區(qū)分析區(qū)域特點(diǎn) 蛇口 /紅樹(shù)林 /華僑城 /香蜜湖代表案例 :依照片區(qū)影響力和地產(chǎn)發(fā)展年限選取 14案例通過(guò)對(duì)片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析參考基本面積區(qū)間和比例最終建議戶(hù)型面積區(qū)間和比例尋找依托1 第一次推導(dǎo)得出同質(zhì)片區(qū)同類(lèi)項(xiàng)目的 面積比例和面積區(qū)間2 第二次通過(guò)潛在項(xiàng)目的戶(hù)型和比例修正本項(xiàng)目的 面積比例第三次通過(guò)三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶(hù)型區(qū)間調(diào)整項(xiàng)目的 面積區(qū)間 .通過(guò)片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)的成交戶(hù)型和需求戶(hù)型系統(tǒng)分析3意向基本面積區(qū)間和比例 通過(guò)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制的研究進(jìn)行項(xiàng)目修正4第四次通過(guò)自身地塊特點(diǎn)分析修正項(xiàng)目的 面積比例和面積區(qū)間策略基本面積區(qū)間和比例5通過(guò)本項(xiàng)目客戶(hù)群體的需求研究進(jìn)行項(xiàng)目修正第五次通過(guò)客戶(hù)群體的分析修正 面積比例分析過(guò)程 :通過(guò)對(duì)自身地塊條件進(jìn)行全面分析 。目的要求 :根據(jù)地塊質(zhì)素，第三次修正基本戶(hù)型由項(xiàng)目自身優(yōu)劣條件進(jìn)行面積區(qū)間及面積比例的修正 。數(shù)據(jù)來(lái)源 : 深圳市規(guī)劃局 /中原深港研究中心推導(dǎo)過(guò)程 4:※ 本項(xiàng)目地塊條件分析目的 :基本推斷本項(xiàng)可以營(yíng)造的空間質(zhì)素 。整體項(xiàng)目占地面積為 ㎡，容積率＝ 。從政府對(duì)該地塊的規(guī)劃要求分析，由于在地塊東側(cè)、西側(cè)及南側(cè)有限高，本項(xiàng)目有條件開(kāi)發(fā) 多層 、 小高層 及 高層物業(yè)。受供應(yīng)結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)變化的影響，從后海、蛇口、紅樹(shù)灣等區(qū)域的在售、已售的項(xiàng)目的來(lái)看，客戶(hù)對(duì)于高層的接受程度仍然較高；而由于產(chǎn)品的稀缺，小高層，特別是多層產(chǎn)品在市場(chǎng)上目前更加灸手可熱 。從本項(xiàng)目的數(shù)據(jù)指標(biāo)和保證單位的通透性與舒適性來(lái)看，從營(yíng)造產(chǎn)品特色的戰(zhàn)略上，多層物業(yè)項(xiàng)目將是本項(xiàng)目的關(guān)鍵部分。 從市場(chǎng)角度分析，僅有 ； 從政府調(diào)控的方向看來(lái)，低容積率大型項(xiàng)目未來(lái)將會(huì)更加絕無(wú)僅有！物業(yè)類(lèi)型淺議地形： 地塊基本呈人頭側(cè)面的形狀，東面向海面非常長(zhǎng)，而且地勢(shì)平坦，非常開(kāi)闊。朝向： 整個(gè)地塊的朝向無(wú)可挑剔！可完全實(shí)現(xiàn)南北朝向，使后期規(guī)劃中即使出現(xiàn)東西朝向單元也有一流的景觀(guān)加以彌補(bǔ)。北—— 地塊的朝向無(wú)可挑剔！—— 易于規(guī)劃的地塊形狀！景觀(guān)： 東眺后海灣和紅樹(shù)林以及海濱公園景觀(guān)，東南向望香港天水圍景觀(guān)，南向未來(lái)是蛇口濱海長(zhǎng)廊和西部通道景觀(guān)，西向大南山，北向?qū)⑹俏磥?lái)南山商業(yè)文化中心區(qū)。大南山遠(yuǎn)景—— 醉人美景，盡收眼底！交通： 地塊北邊的東濱路和西邊的公園路未來(lái) 2年開(kāi)通， 2023年開(kāi)通的地鐵 2號(hào)線(xiàn)（工業(yè)八路站）以及科苑大道的建成通車(chē)，西部通道 06年底開(kāi)通。道路級(jí)別 道路名稱(chēng)紅線(xiàn)寬度（ M） 機(jī)動(dòng)車(chē)道數(shù)快速路 沙河西路 雙向 6主干道 東濱路 93 雙向 6次干道 后海濱路 60 雙向 4科苑大道 34 雙向 4工業(yè)八路 27 雙向 4招商路 60 3車(chē)道 2望海路 60 3車(chē)道 2地塊周邊交通路網(wǎng)列表東濱路科苑大道工業(yè)八路公園路—— 路網(wǎng)豐富，四通八達(dá)！主要是來(lái)自北面東濱路（為主干道）和項(xiàng)目東面科苑大道（西部通道）帶來(lái)的噪音影響；但已有景觀(guān)帶隔離處理。東濱路科苑大道工業(yè)八路公園路項(xiàng)目南面工業(yè)八路為次主干道，略有噪音影響；項(xiàng)目西面公園路為城市景觀(guān)大道，并規(guī)劃了商業(yè)步行街，噪音影響很??； (圖示 )—— 略有影響，但瑕不掩瑜！科苑大道工業(yè)八路公園路西臨公園路，環(huán)境優(yōu)美寧?kù)o，東面景觀(guān)面也十分理想， 具備設(shè)置大戶(hù)型支撐條件 。北面緊臨東濱路，南向和東南向可看深圳灣海景、北向是城市美景； 具備建設(shè)高層，設(shè)置南北通透的中、大戶(hù)型的質(zhì)素。南北通透，北可看園林和紅樹(shù)灣景觀(guān)，東可觀(guān)深圳灣海景。加之該區(qū)域因限高可以設(shè)計(jì)創(chuàng)新型的多層，具備設(shè)置部分超大戶(hù)型的質(zhì)素。關(guān)于 “ 口岸 ” 區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的影響分析深港西部口岸基本概念：p 深港之間第 4條陸路通道，實(shí)行一地兩檢；p ；p 10公頃占地一線(xiàn)口岸區(qū)；p 旅檢大樓建面 ，日通行量約 6萬(wàn)人次；p 深港約 5成出入境車(chē)輛進(jìn)出；p 設(shè)計(jì)通車(chē)容量為 /日。 大珠三角經(jīng)濟(jì)的重要門(mén)戶(hù)通道！傳統(tǒng)口岸概念深港新口岸的新概念：關(guān)于 “ 口岸 ” 對(duì)于本項(xiàng)目的影響分析 臟 … 亂 … 差 …n 規(guī)劃科學(xué) －設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮了對(duì)西區(qū)住宅的影響，并且已采取了措施進(jìn)行規(guī)避；n 車(chē)輛分流 －貨運(yùn)交通通過(guò)東濱路地下專(zhuān)用通道疏解，與西部住宅區(qū)不發(fā)生聯(lián)系；n 區(qū)域分隔 －通過(guò)主干道將口岸區(qū)域分割，減少影響；n 充分景觀(guān)化 －利用大量綠化及景觀(guān)建設(shè)美化周邊環(huán)境；n ……三湘結(jié)論：從以上對(duì)口岸的分析可以看出，蛇口東口岸是政府高起點(diǎn)規(guī)劃的國(guó)際型口岸。其對(duì)住宅的影響已經(jīng)通過(guò)各項(xiàng)措施給予了規(guī)避，不會(huì)對(duì)西區(qū)產(chǎn)生不良的影響；此外，從未來(lái)置業(yè)客戶(hù)的心理層面而言，我們只需要將政府對(duì)西區(qū)的規(guī)劃目標(biāo) “國(guó)際級(jí)的濱海居住社區(qū) ”這一優(yōu)勢(shì)放大，便可解決他們的擔(dān)心。關(guān)于 “ 口岸 ” 對(duì)于本項(xiàng)目的影響分析基于這樣的分析，我們認(rèn)為口岸對(duì)本項(xiàng)目不存在不良的影響， 所以在本報(bào)告中沒(méi)有考慮口岸的不良因素對(duì)定位的影響。地塊自身優(yōu)越質(zhì)素小結(jié)—— 決定本地塊以大戶(hù)型為主的支撐條件 ：片區(qū)高端定位－大環(huán)境優(yōu)勢(shì)：政府對(duì)填海區(qū)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的定位，將使項(xiàng)目所在片區(qū)成為代表深圳門(mén)戶(hù)形象的區(qū)域；地塊規(guī)模最大－規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目占地規(guī)模約 ，是目前東填海區(qū)最大規(guī)模的項(xiàng)目，從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是片區(qū)的龍頭老大；從未來(lái)可以營(yíng)造的小區(qū)環(huán)境來(lái)說(shuō)，也是最具有條件；地理位置優(yōu)越－地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目四面臨路，靠近東濱路、中心路、科苑大道等城市主干道及景觀(guān)大道，南面的工業(yè)八路更規(guī)劃了地鐵 2號(hào)線(xiàn)；項(xiàng)目的北面與南山的 RBD（旅游休閑娛樂(lè)中心）具有無(wú)可比擬的先天優(yōu)勢(shì)；地塊自身優(yōu)越質(zhì)素小結(jié)—— 決定本地塊以大戶(hù)型為主的支撐條件 ：地塊方正，利于規(guī)劃－規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊方正，南北較長(zhǎng)，利于安排較多的南向戶(hù)型，具有先天的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)；填海區(qū)一線(xiàn)海景地塊－景觀(guān)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目是填海區(qū)最靠近 15公里濱海長(zhǎng)廊的項(xiàng)目，此外，項(xiàng)目位于填海區(qū)（西區(qū)）的最東邊，享受一線(xiàn)海景資源，不受任何遮擋影響；地塊自身優(yōu)越質(zhì)素小結(jié)—— 決定本地塊以大戶(hù)型為主的支撐條件 ：容積率最低－具有營(yíng)造高檔住宅的先天優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目容積率僅為 ，這一容積率在片區(qū)中是最低的。根據(jù)中原對(duì)同質(zhì)片區(qū)的分析，片區(qū)中容積率最低的項(xiàng)目，具有營(yíng)