【文章內(nèi)容簡介】 4 16287 五房 345 5866035 17003 華僑城 波托菲諾 天鵝堡項目成交以三房四房為主，五房成交高于二房 .原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本片區(qū)目前已屬性典型豪宅片區(qū) ,客戶需求也已偏向成熟化 ,對于三房以上的需求和成交特點明顯 .尤以三房最為活躍 .五房面積明顯增大。成交戶型 平均面積 平均總價 平均單價三房 135 1626750 12050四房 155 1956100 12620五房 278 2955960 14852紅樹林 中信紅樹灣項目成交以四房五房為主，三房需求未能得到滿足。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本片區(qū)目前已成為平均價格最高的豪宅片區(qū) ,價格已經(jīng)沖到一個階段高位；客戶需求也非常成熟，對于四房以上的需求和成交非常暢旺。項目面積基本以舒適型為主。成交戶型 平均面積 平均總價 平均單價三房 145 3098215 21367 四房 176 4199536 23861 五房 236 5865780 24855 環(huán)香蜜湖 水榭花都項目成交以三房四房為主，五房成交較少 .原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本項目成交價格處于片區(qū)中高價位水平；戶型面積也基本相近，以舒適型為主；客戶對于三房四房的需求和成交特點明顯 .尤以三房最為活躍 .成交戶型 平均面積 平均總價 平均單價三房 156 2238912 14352 四房 167 2556603 15309 五房 239 4416242 18478 環(huán)香蜜湖 香域中央項目； 現(xiàn)狀反映： 三房比例略高 (紅樹灣片區(qū)除外 )，四房五房上升明顯 ；，各房型成交活躍的面積段分別為： 三房 130－ 150㎡，四房 170－ 220㎡，五房 210－ 310㎡，： 五房 四房 三房 （其中三房的價格與四五房落差較大）。三級市場成交戶型和面積 綜合統(tǒng)計， 四房成交比例最高 (平均在 50％左右 ) ；，成交最為活躍的戶型面積段分別為： 三房： 130150㎡ ；四房 160180㎡ ；五房： 230280㎡ 1250017000/㎡之間 。區(qū)域分析結(jié)果個案分析結(jié)果三房 四房 五房以上區(qū)域表現(xiàn) 115125㎡ 130150㎡ 150170㎡ 170220㎡ 210310㎡比例 個案反映 115125㎡ 130150㎡ 140160㎡ 160180㎡ 230280㎡三級市場主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計結(jié)論二 主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計分析原則 :三級市場成交及需求分析 修正面積區(qū)間 .三房最活躍區(qū)間為 130150㎡，建議參考此面積段 。四房需求面積建議根據(jù)三級市場的數(shù)據(jù)給予一定的調(diào)低；片區(qū)數(shù)據(jù)中五房的面積跨度比較大，而在低密度項目中，五房的跨度則有減小，建議在結(jié)論二的基礎上略為縮小面積及跨度。三房 四房 五房含復式面積區(qū)間 110125㎡ 130－ 150㎡ 170185㎡ 200220㎡ 250320 ㎡面積比例 3034％ 5561％ 713％結(jié)論三 :通過三級市場戶型區(qū)間的推斷和驗證 ,我們第二次修正項目戶型區(qū)間 三房 四房 五房含復式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 230280 ㎡面積比例 3034％ 5561％ 713％通過潛在競爭修正 套數(shù)比例三級市場成交及需求修正 面積區(qū)間　 三房 四房 五房含復式面積區(qū)間 110125㎡ 130－ 150㎡ 170185㎡ 200220㎡ 250320 ㎡套數(shù)比例 3034％ 5561％ 713％　 三房 四房 五房含復式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 230280 ㎡套數(shù)比例 3034％ 5561％ 713％結(jié)論二 :結(jié)論三 :意向基本面積區(qū)間和比例研判思路區(qū)域 看點項目 定性 深圳典型高端住宅區(qū)分析區(qū)域特點 蛇口 /紅樹林 /華僑城 /香蜜湖代表案例 :依照片區(qū)影響力和地產(chǎn)發(fā)展年限選取 14案例通過對片區(qū)潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析參考基本面積區(qū)間和比例最終建議戶型面積區(qū)間和比例尋找依托1 第一次推導得出同質(zhì)片區(qū)同類項目的 面積比例和面積區(qū)間2 第二次通過潛在項目的戶型和比例修正本項目的 面積比例第三次通過三級市場成交和需求戶型區(qū)間調(diào)整項目的 面積區(qū)間 .通過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析3意向基本面積區(qū)間和比例 通過本項目自身條件限制的研究進行項目修正4第四次通過自身地塊特點分析修正項目的 面積比例和面積區(qū)間策略基本面積區(qū)間和比例5通過本項目客戶群體的需求研究進行項目修正第五次通過客戶群體的分析修正 面積比例分析過程 :通過對自身地塊條件進行全面分析 。目的要求 :根據(jù)地塊質(zhì)素，第三次修正基本戶型由項目自身優(yōu)劣條件進行面積區(qū)間及面積比例的修正 。數(shù)據(jù)來源 : 深圳市規(guī)劃局 /中原深港研究中心推導過程 4:※ 本項目地塊條件分析目的 :基本推斷本項可以營造的空間質(zhì)素 。整體項目占地面積為 ㎡，容積率＝ 。從政府對該地塊的規(guī)劃要求分析，由于在地塊東側(cè)、西側(cè)及南側(cè)有限高，本項目有條件開發(fā) 多層 、 小高層 及 高層物業(yè)。受供應結(jié)構(gòu)及市場變化的影響，從后海、蛇口、紅樹灣等區(qū)域的在售、已售的項目的來看，客戶對于高層的接受程度仍然較高；而由于產(chǎn)品的稀缺，小高層，特別是多層產(chǎn)品在市場上目前更加灸手可熱 。從本項目的數(shù)據(jù)指標和保證單位的通透性與舒適性來看，從營造產(chǎn)品特色的戰(zhàn)略上，多層物業(yè)項目將是本項目的關鍵部分。 從市場角度分析，僅有 ； 從政府調(diào)控的方向看來，低容積率大型項目未來將會更加絕無僅有！物業(yè)類型淺議地形： 地塊基本呈人頭側(cè)面的形狀，東面向海面非常長，而且地勢平坦，非常開闊。朝向： 整個地塊的朝向無可挑剔！可完全實現(xiàn)南北朝向，使后期規(guī)劃中即使出現(xiàn)東西朝向單元也有一流的景觀加以彌補。北—— 地塊的朝向無可挑剔！—— 易于規(guī)劃的地塊形狀！景觀： 東眺后海灣和紅樹林以及海濱公園景觀，東南向望香港天水圍景觀，南向未來是蛇口濱海長廊和西部通道景觀，西向大南山，北向?qū)⑹俏磥砟仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)。大南山遠景—— 醉人美景，盡收眼底！交通： 地塊北邊的東濱路和西邊的公園路未來 2年開通， 2023年開通的地鐵 2號線（工業(yè)八路站）以及科苑大道的建成通車，西部通道 06年底開通。道路級別 道路名稱紅線寬度（ M） 機動車道數(shù)快速路 沙河西路 雙向 6主干道 東濱路 93 雙向 6次干道 后海濱路 60 雙向 4科苑大道 34 雙向 4工業(yè)八路 27 雙向 4招商路 60 3車道 2望海路 60 3車道 2地塊周邊交通路網(wǎng)列表東濱路科苑大道工業(yè)八路公園路—— 路網(wǎng)豐富，四通八達！主要是來自北面東濱路（為主干道）和項目東面科苑大道（西部通道）帶來的噪音影響；但已有景觀帶隔離處理。東濱路科苑大道工業(yè)八路公園路項目南面工業(yè)八路為次主干道，略有噪音影響；項目西面公園路為城市景觀大道，并規(guī)劃了商業(yè)步行街，噪音影響很??； (圖示 )—— 略有影響，但瑕不掩瑜！科苑大道工業(yè)八路公園路西臨公園路，環(huán)境優(yōu)美寧靜，東面景觀面也十分理想， 具備設置大戶型支撐條件 。北面緊臨東濱路，南向和東南向可看深圳灣海景、北向是城市美景； 具備建設高層，設置南北通透的中、大戶型的質(zhì)素。南北通透，北可看園林和紅樹灣景觀，東可觀深圳灣海景。加之該區(qū)域因限高可以設計創(chuàng)新型的多層，具備設置部分超大戶型的質(zhì)素。關于 “ 口岸 ” 區(qū)對本項目的影響分析深港西部口岸基本概念：p 深港之間第 4條陸路通道，實行一地兩檢；p ；p 10公頃占地一線口岸區(qū)；p 旅檢大樓建面 ，日通行量約 6萬人次；p 深港約 5成出入境車輛進出；p 設計通車容量為 /日。 大珠三角經(jīng)濟的重要門戶通道！傳統(tǒng)口岸概念深港新口岸的新概念：關于 “ 口岸 ” 對于本項目的影響分析 臟 … 亂 … 差 …n 規(guī)劃科學 －設計時已充分考慮了對西區(qū)住宅的影響，并且已采取了措施進行規(guī)避；n 車輛分流 －貨運交通通過東濱路地下專用通道疏解，與西部住宅區(qū)不發(fā)生聯(lián)系；n 區(qū)域分隔 －通過主干道將口岸區(qū)域分割，減少影響；n 充分景觀化 －利用大量綠化及景觀建設美化周邊環(huán)境；n ……三湘結(jié)論：從以上對口岸的分析可以看出，蛇口東口岸是政府高起點規(guī)劃的國際型口岸。其對住宅的影響已經(jīng)通過各項措施給予了規(guī)避，不會對西區(qū)產(chǎn)生不良的影響；此外，從未來置業(yè)客戶的心理層面而言，我們只需要將政府對西區(qū)的規(guī)劃目標 “國際級的濱海居住社區(qū) ”這一優(yōu)勢放大，便可解決他們的擔心。關于 “ 口岸 ” 對于本項目的影響分析基于這樣的分析，我們認為口岸對本項目不存在不良的影響， 所以在本報告中沒有考慮口岸的不良因素對定位的影響。地塊自身優(yōu)越質(zhì)素小結(jié)—— 決定本地塊以大戶型為主的支撐條件 ：片區(qū)高端定位－大環(huán)境優(yōu)勢：政府對填海區(qū)高起點、高標準、高要求的定位，將使項目所在片區(qū)成為代表深圳門戶形象的區(qū)域；地塊規(guī)模最大－規(guī)模優(yōu)勢：本項目占地規(guī)模約 ，是目前東填海區(qū)最大規(guī)模的項目，從規(guī)模上來說，可以說是片區(qū)的龍頭老大；從未來可以營造的小區(qū)環(huán)境來說，也是最具有條件；地理位置優(yōu)越－地段優(yōu)勢：項目四面臨路，靠近東濱路、中心路、科苑大道等城市主干道及景觀大道，南面的工業(yè)八路更規(guī)劃了地鐵 2號線；項目的北面與南山的 RBD（旅游休閑娛樂中心）具有無可比擬的先天優(yōu)勢；地塊自身優(yōu)越質(zhì)素小結(jié)—— 決定本地塊以大戶型為主的支撐條件 ：地塊方正，利于規(guī)劃－規(guī)劃優(yōu)勢：本項目地塊方正，南北較長，利于安排較多的南向戶型，具有先天的規(guī)劃優(yōu)勢；填海區(qū)一線海景地塊－景觀優(yōu)勢：本項目是填海區(qū)最靠近 15公里濱海長廊的項目，此外，項目位于填海區(qū)（西區(qū)）的最東邊，享受一線海景資源，不受任何遮擋影響；地塊自身優(yōu)越質(zhì)素小結(jié)—— 決定本地塊以大戶型為主的支撐條件 ：容積率最低－具有營造高檔住宅的先天優(yōu)勢：本項目容積率僅為 ，這一容積率在片區(qū)中是最低的。根據(jù)中原對同質(zhì)片區(qū)的分析，片區(qū)中容積率最低的項目，具有營