【正文】 主力占 7成 ,其次為南山部分客戶群 ?？蛻舴治?3:目的 :通過西部通道帶來的客戶，從而更加全面的論證項(xiàng)目戶型需求西部通道分析西部通道位于南山蛇口東角頭，是深圳與香港的第四個(gè)陸路連接通道，也是深圳通行能力最大的陸路口岸，將于 2023年建成通車，實(shí)現(xiàn)深港兩地從東至西的全線互通，使香港與深圳乃至珠三角的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)與融合更加緊密。西部通道通車，引發(fā)南山產(chǎn)業(yè)升級(jí)，南山寫字樓開發(fā)風(fēng)起云涌，城市就業(yè)中心將逐漸向南山轉(zhuǎn)移，知識(shí)型移民成為繼 IT人士之后南山又一購房主力軍。市場客戶特征總結(jié)：n客戶年齡： 30－ 45歲之間的客戶占到 75％左右；n客戶區(qū)域 :以關(guān)內(nèi)客戶為主力 ,輻射全深圳及周邊地區(qū)，主要以南山福田為主n客戶職業(yè) :主要為私營企業(yè)主 \企業(yè)高管 \外籍人士 \香港客戶 \公務(wù)員 。 五房面積一般在 250310平 。根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)該部分人群的研究發(fā)現(xiàn) ,他們的需求主要以 三房和小四房為主 .深港公務(wù)員高端香港客戶需求三房四房為主 需求三房、小四房為主他們多為在內(nèi)地?fù)碛泄S的企業(yè)主或在內(nèi)地經(jīng)營生意多年的商人，或者是大型公司的董事 /高管，這部分人財(cái)力雄厚，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、環(huán)境要求很高，對(duì)交通的便利性也非常注重。進(jìn)而通過研究以上兩類客戶及西部通道開通后新增客戶這 三類客戶的需求特征 ，我們對(duì)客戶的需求提出了以下分析：購買房型 三房 四房 五房客戶群 115120平 130150平 155175平 180200平 250300平私營業(yè)主（ 50％） 1% 1% 27% 19% 2%企業(yè)高管 （ 17％） 3% 4% 5% 5% 0%高級(jí)公務(wù)員（ 12％） 6% 3% 2% 1% 0%香港客戶（ 16％） 7% 4% 4% 1% 0%其他客戶（ 5％） 2% 2% 0% 0% 1%小 結(jié) 33％ 64% 3%本項(xiàng)目未來目標(biāo)客戶需求分析：從未來目標(biāo)客戶的需求分析來看，三房、四房的需求比例較高，建議在結(jié)論四的基礎(chǔ)上給予提高。結(jié)論二研判思路回顧區(qū)域 看點(diǎn)項(xiàng)目 定性預(yù)設(shè)策劃理念靜態(tài)分析法結(jié)論一 :結(jié)論五尋找依托第一次推導(dǎo)得出同質(zhì)片區(qū)同類項(xiàng)目面積比例和區(qū)間第二次通過潛在項(xiàng)目的戶型和比例修正本項(xiàng)目 戶型和比例第三次通過三級(jí)市場成交和需求戶型區(qū)間調(diào)整項(xiàng)目戶型的 區(qū)間 .動(dòng)態(tài)分析法結(jié)論三 限制分析法第四次通過自身地塊特點(diǎn)的分析修正戶型的 比例結(jié)論四 假設(shè)分析法第五次通過預(yù)先鎖定目標(biāo)客戶群體的分析修正戶型的 比例通過潛在競爭修正 套數(shù)比例三級(jí)市場成交及需求修正 面積區(qū)間項(xiàng)目自身?xiàng)l件修正 面積區(qū)間和套數(shù)比例03－ 06年可參考項(xiàng)目分析得出本項(xiàng)目 初步戶型配比項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求修正 套數(shù)比例　 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 110125㎡ 130－ 150㎡ 170185㎡ 200220㎡ 250320 ㎡套數(shù)比例 3034％ 5561％ 713％　 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 110125㎡ 130－ 150㎡ 170㎡ 185㎡ 200㎡ 220㎡ 250320 ㎡套數(shù)比例 3236％ 5561％ 511％　 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 230280 ㎡套數(shù)比例 3034％ 5561％ 713％　 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 250300 ㎡套數(shù)比例 2731％ 5763％ 814％　 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 115130㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 210㎡ 250300 ㎡套數(shù)比例 19％ 13％ 36％ 25％ 7％本此戶型研究綜合中原公司 1年來的整體研究過程 。THANKS 。本次研究之針對(duì)項(xiàng)目戶型相關(guān)的重點(diǎn)必要信息進(jìn)行研究 ,對(duì)于其他相關(guān)因素并對(duì)戶型定位不會(huì)產(chǎn)生直接影響因素 ,暫未作詳細(xì)研究 ,比如地鐵以及 15公里濱海長廊以及南山文化中心區(qū)的影響等 。結(jié)論五 :說明：在結(jié)論四的基礎(chǔ)上：3房比例調(diào)高 2％；4房比例調(diào)高 1％；5房整體比例調(diào)低 3％。結(jié)論：西部通道為本項(xiàng)目帶來新的客戶群，主要是對(duì)三房四房產(chǎn)生增量影響，因此我們建議適當(dāng)略為增加三房、四房的比例。由于工作緣故，對(duì)地段因素最為關(guān)注，他們偏重于選擇大型高尚住區(qū)，對(duì)小區(qū)環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、戶型、周邊景觀資源等都比較看重。 三房的主力需求在 125145平 。：西部通道帶來的客戶變化西部通道對(duì)南山房地產(chǎn)的影響是十分深遠(yuǎn)的，蛇口東填海區(qū)作為西部通道進(jìn)入深圳的門戶，其影響更為直接、深刻。西部通道的建成通車以及東角頭口岸的形成將強(qiáng)力改變南山地產(chǎn)格局，作為深港連接的門戶 —— 在客戶渠道擴(kuò)展上， 蛇口、后海最先受益 。 講究朝向和景觀以及舒適度 。 暢銷戶型 :最暢銷為 119平的三房 當(dāng)天售罄 (南向 1/2/3棟 )。 國際公館一期占地面積： 55831 平方米 建筑面積： 122815 平方米 容 積 率： 總 戶 數(shù)： 546停 車 位： 559物業(yè)類型： TH、多層、小高層均 格： 9000元 /平方米 復(fù)式 13000元 /平方米暢銷戶型 : 150－ 160平米的 3房當(dāng)時(shí)銷售較快成交客戶 : 福田羅湖客戶占到 50－ 60%，香港客戶占 20%, 其他區(qū)域的客戶占到 20％左右置業(yè)目的： 投資客戶占 10％左右，自用客戶占 90％前期典型個(gè)案熙 園占地面積： 127962平方米 建筑面積： 139490平方米 容 積 率： 覆 蓋 率 : 30%， 總 戶 數(shù)： 735物業(yè)類型： TH、多層、小高層均 格： TH 17000元 /平方米 多層、小高層 10500元 /平方米暢銷戶型 : 三房和四房成交最快客 戶 : 福田 客戶占到 60%，羅湖和南山客戶 30％ 其他區(qū)域的客戶占到 10％左右。水榭花都 3期福田客戶占 40%,而其他兩區(qū)相加已達(dá) 54%。目的要求 :第四次修正基本戶型由項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求特征進(jìn)行面積區(qū)間修正 。根據(jù)中原對(duì)同質(zhì)片區(qū)的分析，片區(qū)中容積率最低的項(xiàng)目，具有營造最高檔次產(chǎn)品的先天優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品類型豐富－產(chǎn)品稀缺優(yōu)勢(shì)：根據(jù)規(guī)劃，未來地塊中肯定會(huì)有部分的多層住宅，這類物業(yè)類型在片區(qū)甚至市區(qū)中將是極其罕有的產(chǎn)品類型，而這類產(chǎn)品的可創(chuàng)新空間將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于高層。 大珠三角經(jīng)濟(jì)的重要門戶通道！傳統(tǒng)口岸概念深港新口岸的新概念：關(guān)于 “ 口岸 ” 對(duì)于本項(xiàng)目的影響分析 臟 … 亂 … 差 …n 規(guī)劃科學(xué) －設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮了對(duì)西區(qū)住宅的影響，并且已采取了措施進(jìn)行規(guī)避；n 車輛分流 －貨運(yùn)交通通過東濱路地下專用通道疏解，與西部住宅區(qū)不發(fā)生聯(lián)系；n 區(qū)域分隔 －通過主干道將口岸區(qū)域分割，減少影響；n 充分景觀化 －利用大量綠化及景觀建設(shè)美化周邊環(huán)境；n ……三湘結(jié)論：從以上對(duì)口岸的分析可以看出，蛇口東口岸是政府高起點(diǎn)規(guī)劃的國際型口岸。北面緊臨東濱路，南向和東南向可看深圳灣海景、北向是城市美景； 具備建設(shè)高層，設(shè)置南北通透的中、大戶型的質(zhì)素。北—— 地塊的朝向無可挑剔！—— 易于規(guī)劃的地塊形狀！景觀： 東眺后海灣和紅樹林以及海濱公園景觀，東南向望香港天水圍景觀，南向未來是蛇口濱海長廊和西部通道景觀，西向大南山，北向?qū)⑹俏磥砟仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)。受供應(yīng)結(jié)構(gòu)及市場變化的影響，從后海、蛇口、紅樹灣等區(qū)域的在售、已售的項(xiàng)目的來看，客戶對(duì)于高層的接受程度仍然較高；而由于產(chǎn)品的稀缺，小高層，特別是多層產(chǎn)品在市場上目前更加灸手可熱 。目的要求 :根據(jù)地塊質(zhì)素，第三次修正基本戶型由項(xiàng)目自身優(yōu)劣條件進(jìn)行面積區(qū)間及面積比例的修正 。三級(jí)市場成交戶型和面積 綜合統(tǒng)計(jì)， 四房成交比例最高 (平均在 50％左右 ) ；，成交最為活躍的戶型面積段分別為： 三房： 130150㎡ ；四房 160180㎡ ；五房： 230280㎡ 1250017000/㎡之間 。成交戶型 平均面積 平均總價(jià) 平均單價(jià)三房 135 1626750 12050四房 155 1956100 12620五房 278 2955960 14852紅樹林 中信紅樹灣項(xiàng)目成交以四房五房為主，三房需求未能得到滿足。原始資料來源：深圳中原三級(jí)市場住宅部該項(xiàng)目從三級(jí)市場成交量來看三房和四房的表現(xiàn)最為活躍 .尤其是 160平左右的四房 ,其次是大三房成交戶型 平均面積 平均總價(jià) 平均單價(jià)三房 130 2340000 18000四房 160 3042023 18000五房 190 3800000 20230蛇口 蘭溪谷 1期項(xiàng)目花園城三級(jí)市場成交統(tǒng)計(jì)成交以四房五房為主，三房成交比例較低。原始資料來源：深圳中原三級(jí)市場住宅部蔚藍(lán)海岸從價(jià)格來看，蔚藍(lán)海岸的二手成交價(jià)格比較平均，但四房五房的價(jià)格偏高；從各戶型面積來看，蔚藍(lán)海岸的戶型面積分化比較嚴(yán)重，四房五房的面積較大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，四片區(qū)需求五房單位客戶總體比例略低，但根據(jù)三級(jí)市場同時(shí)的普遍反映， 五房的客戶誠意度較高；原始資料來源：中原三級(jí)市場地鋪 天驕華庭 /世紀(jì)村 / 花園城 /波托菲諾 /安柏麗晶分行成交戶型 平均面積 平均總價(jià) 平均單價(jià)三房 120 1238760 10323 四房 151 1762623 11673 五房 230 2343240 10188 兩房成交極少，三房成交只有兩成多，四房五房占最大比重，天驕華庭的二手成交明顯呈大戶化特征。本片區(qū) 超大戶型（五房）的二手市場成交仍有限。 天鵝堡紅樹林片區(qū) 紅樹灣 1期香蜜湖片區(qū) 水榭花都、香域中央蛇口 片區(qū) 三級(jí)市場成交資料（ － ）戶型 成交比例 面積區(qū)間 （㎡） 主力面積 平均總價(jià)（萬元） 平均單價(jià)（元 /㎡）一房 － － － － －兩房 % 81 10053 三房 % 156 11956 四房 % 253 13645 五房 % 244 11659 原始資料來源：深圳中原三級(jí)市場住宅部蛇口片區(qū)的二手市場交易 三房四房比例較高，約占總比例的 78％；本片區(qū)的豪宅戶型面積比較適中 ,三房平均面積約為 130平 ,四房平均