【正文】 53套半島城邦 2期　　 　 125160㎡ 180250㎡ 300㎡約 900套 　 40%約 360套 50% 約 440套 10%約 90套 皇庭項目 　 　 120130㎡ 140150 　約 322套 　 　 60%約 193套 40%約 129套 　合計 約 2735套 約 85套 約 151套 約 1144套 約 1153套 約 183套合計比例 3％ 6％ 42％ 42％ 7％三房四房是主力戶型，五房均不超過 10％二房 三房 四房 五房含復式區(qū)間 7585㎡ 110120 ㎡ 120140㎡ 140160㎡ 160185 ㎡ 250300比例 6％ 42％ 42％ 7％潛在競爭項目主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計結論一 主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計分析原則 :為合理規(guī)避競爭，修正比例 .三房在 110120㎡之間存在競爭 ,建議適當縮減三房的比例 。華僑城 片區(qū) 三級市場成交資料（ － ）戶型 成交比例 面積區(qū)間 （㎡） 主力面積 平均總價（萬元） 平均單價（元 /㎡）一房 － － － － －兩房 % 85 10711 三房 % 193 12701 四房 % 168330 337 15649 五房 % 398 16777 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部華僑城片區(qū)的二手市場交易 三房四房比例稍低，但比例仍然高達 73％；本片區(qū)豪宅大戶化特征十分明顯， 三房平均面積為 152平 ,四房平均面積為 215平 , 戶均面積居四大片區(qū)之首 。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部天驕華庭四房平均單價最高；三房單元及五房單元價格比四房稍低，兩房單元的成交極少而且價格最低；從各戶型面積來看，天驕華庭的戶型面積較大。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本片區(qū)屬傳統(tǒng)典型豪宅片區(qū) ,客戶需求也已非常鮮明 ,對于四房以上的需求和成交特點明顯 .尤以四五房最為活躍；本項目項目成交戶型面積非常大。區(qū)域分析結果個案分析結果三房 四房 五房以上區(qū)域表現 115125㎡ 130150㎡ 150170㎡ 170220㎡ 210310㎡比例 個案反映 115125㎡ 130150㎡ 140160㎡ 160180㎡ 230280㎡三級市場主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計結論二 主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計分析原則 :三級市場成交及需求分析 修正面積區(qū)間 .三房最活躍區(qū)間為 130150㎡，建議參考此面積段 。從本項目的數據指標和保證單位的通透性與舒適性來看，從營造產品特色的戰(zhàn)略上，多層物業(yè)項目將是本項目的關鍵部分。南北通透，北可看園林和紅樹灣景觀，東可觀深圳灣海景。自身特性 \影響情況 3房 4房 5房含復式戶型比例戶型面積戶型比例戶型面積戶型比例戶型面積占地規(guī)模大、容積率低 少 大 多 大 多 大海景面長，非常開闊 少 大 多 大 多 大區(qū)位顯赫，規(guī)劃超前 少 大 多 大 多 大新區(qū)建設，發(fā)展需時 多 小 少 小 少 小臨近通道，略有影響 多 小 少 小 少 小綜合建議在結論三的基礎上調高 4房、 5房比例（低密度大戶型），以及最高檔次戶型的面積，以盡量發(fā)揮本地塊先天的優(yōu)厚條件及未來多層的獨特優(yōu)勢。(以下數據表示百分比例統(tǒng)計 )現象 2:購買用途以開發(fā)時間和檔次界定：目前純自住的比例較高，但有下降趨勢； 越高端項目 ,投資的比例在增長 ,客戶對豪宅的投資熱情在增長。 其次 220250的四房 (南向 1/2/3棟 )。西部通道打開南山外銷大門，蛇口、后海迎來高端外銷時代。四房的主力需求在 170220平 。年齡結構 區(qū)域構成 職業(yè)特征 置業(yè)特征2530歲 20%3140歲 60%4150歲 20%南山 4045%福田 3035%香港 1520％其他 5%（羅湖 /寶安 /外籍人士）私營業(yè)主 4550%企業(yè)高管 1520%高級公務員 1015%香港客戶 1520%其他客戶 5％置業(yè)次數：一次約 5%：二次及多次置業(yè)約95%置業(yè)目的：自用：投資 =約 80%：約 20%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：項目體量和產品本項目未來目標客戶鎖定：結合 近似片區(qū)高端項目客戶特征比例 、 近期典型案例客戶特征 及 本項目自身素質 分析，我們對未來項目的客戶比例提出了以上的見解。關于面積比例和戶型的具體規(guī)劃設計暫時未作具體細化 ,在項目基本區(qū)間和比例確定以后再作研究 。　 三房 四房 五房含復式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 250300 ㎡面積比例 2933％ 5864％ 511％項目自身條件修正 面積區(qū)間和套數比例項目目標客戶需求修正 套數比例　 三房 四房 五房含復式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 250300 ㎡套數比例 2731％ 5763％ 814％結論四 :結論五 :　 三房 四房 五房含復式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 250300 ㎡面積比例 2933％ 5864％ 511％得出詳細的戶型面積和比例結論五　 三房 四房 五房含復式面積區(qū)間 115130㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 210㎡ 250300 ㎡面積比例 19％ 13％ 36％ 25％ 7％補充：n 詳細的各戶型的細部設計建議中原將在近期結合開發(fā)商的反饋意見給予提供；n 根據中原對參考項目的室內空間設計特點，為了提高產品的檔次，建議未來所有產品都要帶有一個儲藏間；大三房以上的戶型，還需要考慮帶工人房（獨立洗衛(wèi)生間）及雙主臥設計。一般為二代同居，年齡在 35歲以上，喜歡深圳房產的高品質，低性價比。項目目標客戶特征分析：通過整合與東填海區(qū)同質的環(huán)香蜜湖、華僑城片區(qū)、環(huán)紅樹灣及蛇口 四個片區(qū)的置業(yè)客戶情況 ，四個片區(qū) 0306年典型項目的客戶情況 及中原針對西部通道開通后 外銷市場預測 三個方面，我們對本項目的目標客戶群提出了以下的預測，并將結合客戶需求與地塊特征等方面的指標，對未來項目的產品定位提出進一步的修正。卓越淺水灣開盤時間 :5月 20日目前狀況 :接近封頂 部分園林完工 樣板房開放成交狀況：約 60套銷售均價 : 16000元 /平暢銷戶型： 160180平方米四房咨詢客戶區(qū)域 :以南山區(qū)域客戶為主 ,福田客戶居其次；成交客戶：大部分為私營企業(yè)主。其中以私營企業(yè)主和企 業(yè)高管為主。數據來源 :中原深港研究中心 /中原三級市場數據庫推導過程 5:分析點 :通過同質片區(qū)成交個案分析項目目標客戶需求通過近期典型個案分析項目目標客戶需求通過對西部通道帶來的變化進行目標客戶需求分析目的： 為項目戶型提供科學的客戶論證數據來源 :中原深港研究中心 /中原三級市場數據庫客戶細分 (初步 )及需求特征研究……客戶分析 1:同質片區(qū)成交個案分析目的 :通過同質片區(qū)的目標客戶特征 , 論證本項目到的客戶特征從而求證項目戶型需求 .項目 年齡結構 區(qū)域構成 職業(yè)特征 置業(yè)特征半島城邦 1期2530歲 35%3140歲 55%4150歲 15%南山 4045%福田 3035%其他 25%（羅湖 /寶安 /外籍人士）私營業(yè)主 3035%企業(yè)高管 2530%公務員 2025%高級白領約 15%外籍人士約 5%置業(yè)次數： 一次約 10%：二次約 90%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 65%：約 35%置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和景觀 第二：項目體量和品質天鵝堡 2期3035歲 50%3640歲 35%4145歲 15%南山 4550%福田 3035%其他 2025%私營業(yè)主 4045%企業(yè)高管 3035%公務員 2025%外籍人士約 3%置業(yè)次數： 二次約 85%：三次約 15%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 85%：約 15%置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：居住品質和企業(yè)品牌紅樹東方2530歲 25%3035歲 35%3540歲 25%4045歲 15%南山 3540%福田 3035%羅湖約 20%其他約 10%私營業(yè)主 3035%企業(yè)高管 2530%公務員 2025%高級白領 5%其他約 10%置業(yè)次數： 一次約 25%：二次約 75%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 85%：約 15%置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：項目居住品質水榭花都 2期2530歲 25%3140歲 55%4150歲 15%福田 4045%羅湖 3035%南山約 10%其他約 5%私營業(yè)主 3540%企業(yè)高管 2530%高級白領 1520%公務員約 10%置業(yè)次數： 一次約 25%:二次約 75%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 85%：約 15%置業(yè)原因： 第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項目自身品質水榭花都 3期2530歲 10%3140歲 65%4150歲 20%51歲 5%福田 3545%羅湖 3035%南山約 2025%其他約 10％私營業(yè)主 3540%企業(yè)高管 2530%高級白領 1520%公務員 15%置業(yè)次數： 一次約 15%:二次約 85%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 85%：約 15%置業(yè)原因： 第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項目自身品質和環(huán)境 第三：戶型設計中信紅樹灣 1期2530歲 25%3140歲 55%4150歲 15%50歲以上 5%南山 4045%福田 3540%羅湖 1015%其他約 5%私營業(yè)主 4045%企業(yè)高管 3540%高級白領 1015%公務員 5%置業(yè)次數： 一次約 10%：二次約 90%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 80%：約 20%置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌中信紅樹灣 2期2530歲 15%3