【正文】 53套半島城邦 2期　　 　 125160㎡ 180250㎡ 300㎡約 900套 　 40%約 360套 50% 約 440套 10%約 90套 皇庭項目 　 　 120130㎡ 140150 　約 322套 　 　 60%約 193套 40%約 129套 　合計 約 2735套 約 85套 約 151套 約 1144套 約 1153套 約 183套合計比例 3％ 6％ 42％ 42％ 7％三房四房是主力戶型，五房均不超過 10％二房 三房 四房 五房含復(fù)式區(qū)間 7585㎡ 110120 ㎡ 120140㎡ 140160㎡ 160185 ㎡ 250300比例 6％ 42％ 42％ 7％潛在競爭項目主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計結(jié)論一 主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計分析原則 :為合理規(guī)避競爭，修正比例 .三房在 110120㎡之間存在競爭 ,建議適當(dāng)縮減三房的比例 。華僑城 片區(qū) 三級市場成交資料（ － ）戶型 成交比例 面積區(qū)間 （㎡） 主力面積 平均總價（萬元） 平均單價（元 /㎡）一房 － － － － －兩房 % 85 10711 三房 % 193 12701 四房 % 168330 337 15649 五房 % 398 16777 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部華僑城片區(qū)的二手市場交易 三房四房比例稍低，但比例仍然高達(dá) 73％；本片區(qū)豪宅大戶化特征十分明顯， 三房平均面積為 152平 ,四房平均面積為 215平 , 戶均面積居四大片區(qū)之首 。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部天驕華庭四房平均單價最高；三房單元及五房單元價格比四房稍低，兩房單元的成交極少而且價格最低；從各戶型面積來看，天驕華庭的戶型面積較大。原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部本片區(qū)屬傳統(tǒng)典型豪宅片區(qū) ,客戶需求也已非常鮮明 ,對于四房以上的需求和成交特點明顯 .尤以四五房最為活躍；本項目項目成交戶型面積非常大。區(qū)域分析結(jié)果個案分析結(jié)果三房 四房 五房以上區(qū)域表現(xiàn) 115125㎡ 130150㎡ 150170㎡ 170220㎡ 210310㎡比例 個案反映 115125㎡ 130150㎡ 140160㎡ 160180㎡ 230280㎡三級市場主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計結(jié)論二 主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計分析原則 :三級市場成交及需求分析 修正面積區(qū)間 .三房最活躍區(qū)間為 130150㎡，建議參考此面積段 。從本項目的數(shù)據(jù)指標(biāo)和保證單位的通透性與舒適性來看，從營造產(chǎn)品特色的戰(zhàn)略上，多層物業(yè)項目將是本項目的關(guān)鍵部分。南北通透，北可看園林和紅樹灣景觀，東可觀深圳灣海景。自身特性 \影響情況 3房 4房 5房含復(fù)式戶型比例戶型面積戶型比例戶型面積戶型比例戶型面積占地規(guī)模大、容積率低 少 大 多 大 多 大海景面長，非常開闊 少 大 多 大 多 大區(qū)位顯赫，規(guī)劃超前 少 大 多 大 多 大新區(qū)建設(shè)，發(fā)展需時 多 小 少 小 少 小臨近通道，略有影響 多 小 少 小 少 小綜合建議在結(jié)論三的基礎(chǔ)上調(diào)高 4房、 5房比例（低密度大戶型），以及最高檔次戶型的面積，以盡量發(fā)揮本地塊先天的優(yōu)厚條件及未來多層的獨特優(yōu)勢。(以下數(shù)據(jù)表示百分比例統(tǒng)計 )現(xiàn)象 2:購買用途以開發(fā)時間和檔次界定：目前純自住的比例較高，但有下降趨勢； 越高端項目 ,投資的比例在增長 ,客戶對豪宅的投資熱情在增長。 其次 220250的四房 (南向 1/2/3棟 )。西部通道打開南山外銷大門，蛇口、后海迎來高端外銷時代。四房的主力需求在 170220平 。年齡結(jié)構(gòu) 區(qū)域構(gòu)成 職業(yè)特征 置業(yè)特征2530歲 20%3140歲 60%4150歲 20%南山 4045%福田 3035%香港 1520％其他 5%（羅湖 /寶安 /外籍人士）私營業(yè)主 4550%企業(yè)高管 1520%高級公務(wù)員 1015%香港客戶 1520%其他客戶 5％置業(yè)次數(shù)：一次約 5%：二次及多次置業(yè)約95%置業(yè)目的：自用：投資 =約 80%：約 20%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：項目體量和產(chǎn)品本項目未來目標(biāo)客戶鎖定：結(jié)合 近似片區(qū)高端項目客戶特征比例 、 近期典型案例客戶特征 及 本項目自身素質(zhì) 分析，我們對未來項目的客戶比例提出了以上的見解。關(guān)于面積比例和戶型的具體規(guī)劃設(shè)計暫時未作具體細(xì)化 ,在項目基本區(qū)間和比例確定以后再作研究 ?！?三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 250300 ㎡面積比例 2933％ 5864％ 511％項目自身條件修正 面積區(qū)間和套數(shù)比例項目目標(biāo)客戶需求修正 套數(shù)比例　 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 250300 ㎡套數(shù)比例 2731％ 5763％ 814％結(jié)論四 :結(jié)論五 :　 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 115125㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 200㎡ 250300 ㎡面積比例 2933％ 5864％ 511％得出詳細(xì)的戶型面積和比例結(jié)論五　 三房 四房 五房含復(fù)式面積區(qū)間 115130㎡ 130150㎡ 155㎡ 175㎡ 180㎡ 210㎡ 250300 ㎡面積比例 19％ 13％ 36％ 25％ 7％補(bǔ)充：n 詳細(xì)的各戶型的細(xì)部設(shè)計建議中原將在近期結(jié)合開發(fā)商的反饋意見給予提供；n 根據(jù)中原對參考項目的室內(nèi)空間設(shè)計特點，為了提高產(chǎn)品的檔次，建議未來所有產(chǎn)品都要帶有一個儲藏間；大三房以上的戶型，還需要考慮帶工人房（獨立洗衛(wèi)生間）及雙主臥設(shè)計。一般為二代同居，年齡在 35歲以上，喜歡深圳房產(chǎn)的高品質(zhì)，低性價比。項目目標(biāo)客戶特征分析：通過整合與東填海區(qū)同質(zhì)的環(huán)香蜜湖、華僑城片區(qū)、環(huán)紅樹灣及蛇口 四個片區(qū)的置業(yè)客戶情況 ，四個片區(qū) 0306年典型項目的客戶情況 及中原針對西部通道開通后 外銷市場預(yù)測 三個方面，我們對本項目的目標(biāo)客戶群提出了以下的預(yù)測，并將結(jié)合客戶需求與地塊特征等方面的指標(biāo)，對未來項目的產(chǎn)品定位提出進(jìn)一步的修正。卓越淺水灣開盤時間 :5月 20日目前狀況 :接近封頂 部分園林完工 樣板房開放成交狀況：約 60套銷售均價 : 16000元 /平暢銷戶型： 160180平方米四房咨詢客戶區(qū)域 :以南山區(qū)域客戶為主 ,福田客戶居其次；成交客戶：大部分為私營企業(yè)主。其中以私營企業(yè)主和企 業(yè)高管為主。數(shù)據(jù)來源 :中原深港研究中心 /中原三級市場數(shù)據(jù)庫推導(dǎo)過程 5:分析點 :通過同質(zhì)片區(qū)成交個案分析項目目標(biāo)客戶需求通過近期典型個案分析項目目標(biāo)客戶需求通過對西部通道帶來的變化進(jìn)行目標(biāo)客戶需求分析目的： 為項目戶型提供科學(xué)的客戶論證數(shù)據(jù)來源 :中原深港研究中心 /中原三級市場數(shù)據(jù)庫客戶細(xì)分 (初步 )及需求特征研究……客戶分析 1:同質(zhì)片區(qū)成交個案分析目的 :通過同質(zhì)片區(qū)的目標(biāo)客戶特征 , 論證本項目到的客戶特征從而求證項目戶型需求 .項目 年齡結(jié)構(gòu) 區(qū)域構(gòu)成 職業(yè)特征 置業(yè)特征半島城邦 1期2530歲 35%3140歲 55%4150歲 15%南山 4045%福田 3035%其他 25%（羅湖 /寶安 /外籍人士）私營業(yè)主 3035%企業(yè)高管 2530%公務(wù)員 2025%高級白領(lǐng)約 15%外籍人士約 5%置業(yè)次數(shù)： 一次約 10%：二次約 90%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 65%：約 35%置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和景觀 第二：項目體量和品質(zhì)天鵝堡 2期3035歲 50%3640歲 35%4145歲 15%南山 4550%福田 3035%其他 2025%私營業(yè)主 4045%企業(yè)高管 3035%公務(wù)員 2025%外籍人士約 3%置業(yè)次數(shù)： 二次約 85%：三次約 15%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 85%：約 15%置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：居住品質(zhì)和企業(yè)品牌紅樹東方2530歲 25%3035歲 35%3540歲 25%4045歲 15%南山 3540%福田 3035%羅湖約 20%其他約 10%私營業(yè)主 3035%企業(yè)高管 2530%公務(wù)員 2025%高級白領(lǐng) 5%其他約 10%置業(yè)次數(shù)： 一次約 25%：二次約 75%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 85%：約 15%置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：項目居住品質(zhì)水榭花都 2期2530歲 25%3140歲 55%4150歲 15%福田 4045%羅湖 3035%南山約 10%其他約 5%私營業(yè)主 3540%企業(yè)高管 2530%高級白領(lǐng) 1520%公務(wù)員約 10%置業(yè)次數(shù)： 一次約 25%:二次約 75%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 85%：約 15%置業(yè)原因： 第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項目自身品質(zhì)水榭花都 3期2530歲 10%3140歲 65%4150歲 20%51歲 5%福田 3545%羅湖 3035%南山約 2025%其他約 10％私營業(yè)主 3540%企業(yè)高管 2530%高級白領(lǐng) 1520%公務(wù)員 15%置業(yè)次數(shù)： 一次約 15%:二次約 85%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 85%：約 15%置業(yè)原因： 第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項目自身品質(zhì)和環(huán)境 第三：戶型設(shè)計中信紅樹灣 1期2530歲 25%3140歲 55%4150歲 15%50歲以上 5%南山 4045%福田 3540%羅湖 1015%其他約 5%私營業(yè)主 4045%企業(yè)高管 3540%高級白領(lǐng) 1015%公務(wù)員 5%置業(yè)次數(shù)： 一次約 10%：二次約 90%置業(yè)目的： 自用：投資 =約 80%：約 20%置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌中信紅樹灣 2期2530歲 15%3