【文章內(nèi)容簡介】 頂部處理，增強項目標識性 頂部處理更能夠體現(xiàn)項目的品質和價值 頂部處理與立面線條結合，增強挺拔感，讓建筑線條更美 給立面一個概念炒作空間 外立面（電梯） —— 頂部處理 33 電梯公寓底部處理多采用石材和建筑構件 相結合形式 外立面（電梯） —— 底部處理 理由： 1. 歐式立面都強調穩(wěn) 2. 建筑構件 —— 體現(xiàn)風格的最好元素 3. 能夠較好的迎合“三段式”立面設計 34 外立面（電梯） —— 連板處理 根據(jù)立面特征，結合項目實際情況，電梯公寓單元之間可采用連板形式進行連接 理由： 連板 —— 讓單元間的連接不在生硬，而賦予了表情 連板 —— 增強通透感 連板 —— 增加兩側戶型的局部贈送發(fā)揮空間 給立面變化帶來空間，增強了視覺效果 35 洋房類立面選擇 —— 同樣遵循簡歐風格 理由： 與其他部分形成協(xié)調統(tǒng)一 但洋房部分又存在更多可發(fā)揮空間 注重退臺的效果及應用與立面效果的結合 外立面 —— 洋房立面 36 獨立商業(yè)外立面 ?外圍商業(yè)節(jié)點可結合會所或公共服務設施，形成標志性建筑，形成社區(qū)的精神堡壘和代言元素 ?順應立面風格，結合商業(yè)布局，讓商業(yè)成為項目亮點，成為全新的城市界面，吸引眼球，同時形成較強的記憶元素，提高項目認知度 客戶語錄：“商場的外立面最好能特別一些，風格明顯一點，這樣顯得比較高檔，而且容易找到?！? 37 首席產(chǎn)品打造 “首席產(chǎn)品，光華地標” 首席規(guī)劃 首席規(guī)劃 —— 如何順應市場 ,如何實現(xiàn)城市標桿、 城市坐標等首席規(guī)劃方案。 首席產(chǎn)品 高附加產(chǎn)品贈送 —— 利用贈送 ,實現(xiàn)超高附加值 , 攤薄土地成本。 首席立面 貴族血統(tǒng)立面 —— 實現(xiàn)貴族身份體現(xiàn)的同時， 傳承經(jīng)典人生 公共區(qū)域打造原則 —— 架空層、會所、入戶大 堂、電梯廳等公共區(qū)域。 其他產(chǎn)品原則 精神歸屬原則 —— 利用精神堡壘及社區(qū)標識物， 增強項目的記憶元素，實現(xiàn)項目增值 高科技應用 —— 利用各類高科技技術，實現(xiàn)品 質再度升級 38 市場表現(xiàn) 客戶判斷 宏觀市場 凱德風尚： 110140平米三房銷售最好，其次是 8790平米兩房 優(yōu)品道： 7080平米套二銷售最好 仁和春天大道： 110130平米套二銷售最好 三房需求最多，兩房其次； 110140平米 需求最多； 6285萬成交較多； 市場有向下的壓力，明年以走量產(chǎn)品為主 ? 按照客戶的需求和市場的表現(xiàn)來看，三房居多、其次兩房、少量四房 ? 結合客戶的改善性需求和控制總價的原則，小 (115120)中 (120125)三房各設置 25%和 10%。 物業(yè)配比原則 通過上述三個維度進行分析，確定戶型配比原則 ? 臨光華大道南側和東側地塊噪音和景觀有影響，設置兩房（ 6070，贈送后 7590）或小套三（ 8589，贈送后 100105）產(chǎn)品，各占比例 20%和 15%。 ? 在項目臨公園景觀較好位置設置大量 110160平米三房和四房，作為項目的標桿產(chǎn)品（ 30%） 39 項目產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài) 戶型結構 建筑面積 贈送后戶型結構 實得面積 贈送比例 建筑面積比 套數(shù)比 總建筑面積比 花園洋房、疊拼別墅 三室兩廳雙衛(wèi) 110120 三室兩廳雙衛(wèi) 160170 41%45% 6% 69 30% 三室兩廳雙衛(wèi) 120130 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 17%23% 12% 127 三室兩廳雙衛(wèi) 130140 三室兩廳雙衛(wèi) 180220 38%57% 8% 78 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 四室兩廳三衛(wèi) 200280 43%75% 4% 35 電梯洋房 一室一廳單衛(wèi) 6070 兩室兩廳單衛(wèi) 7590 25%28% 20% 407 70% 兩室兩廳雙衛(wèi) 8589 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 17%18% 15% 227 兩室兩廳雙衛(wèi) 8590 三室兩廳雙衛(wèi) 115120 33%35% 25% 378 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 四室兩廳雙衛(wèi) 120125 19%20% 10% 129 總套數(shù) 1450 100% 物業(yè)形態(tài) 戶型結構 建筑面積 贈送后戶型結構 實得面積 贈送比例 建筑面積比 總建筑面積比 花園洋房、疊拼洋房 三室兩廳雙衛(wèi) 110120 三室兩廳雙衛(wèi) 160170 41%45% 4% 30% 三室兩廳雙衛(wèi) 120130 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 17%23% 18% 三室兩廳雙衛(wèi) 130140 三室兩廳雙衛(wèi) 180220 38%57% 4% 三室兩廳雙衛(wèi) 140160 四室兩廳三衛(wèi) 200280 43%75% 4% 電梯洋房 一室一廳單衛(wèi) 6070 兩室兩廳單衛(wèi) 7084 13%17% 20% 70% 兩室兩廳雙衛(wèi) 8589 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 13%17% 15% 兩室兩廳雙衛(wèi) 9099 三室兩廳雙衛(wèi) 115120 13%17% 25% 三室兩廳雙衛(wèi) 100105 四室兩廳雙衛(wèi) 120125 13%17% 10% 總數(shù) 100% 40 多物業(yè)組合 ? 因多物業(yè)組合形式，我們將在下面進行分類闡述： 共分為四類： 1. 洋房產(chǎn)品 2. 電梯公寓 3. 獨立商業(yè) 4. 臨街商鋪 類洋房產(chǎn)品 備注：獨立商業(yè)和臨街商鋪單獨闡述 41 1. 洋房全部采用 8+1電梯洋房形式 2. 一層整個抬高，作為地下室層，并和景觀進行互動，最終形成層次感較強的主軸，同時能夠保證抬高后的一樓擁有私家花園，注意的是車流組織及采光問題，以及車庫與洋房的關系 3. 地下室層，用以分給 2F客戶，增加 2F附加值，可套車庫 1個 4. 地下室層采光采用高窗等形式處理，并與后花園連通處理 地下層 1～ 3層 4～ 7層 8層 產(chǎn)品規(guī)劃布局說明 —— 洋房 1 42 產(chǎn)品規(guī)劃布局說明 —— 洋房 2 2層全部可通向地下室層，實現(xiàn)高附加值贈送（ 1層面積： 140160㎡，贈送后為200280 ㎡ ）并配有前后花園 2層同樣在 1層的基礎上有平臺贈送（ 2層面積：130140㎡，贈送后為 180220 ㎡ ） 3層在 2層的基礎上，在贈送平臺，可在背后伸展出去來實現(xiàn)（市政公園側）（面積：120130㎡，贈送后為 140160 ㎡ ） 地下層 1～ 3層 4～ 7層 8層 43 空間創(chuàng)新研究 通過對弗萊明戈洋房產(chǎn)品的研究，市場接受度高的創(chuàng)新點，結合戶型分析 : ? 5米抬高形成采光好的半地下室，附屬于獨棟里四戶底層業(yè)主，同時一躍二能帶來別墅級別的享受，底 Town拼四戶設計使洋房利潤最大化，客戶接受度也高，一舉兩得。 ? 前后雙流線入戶，室內(nèi)交通流線明晰，天井及走廊恰到好處的設計使空間更立體豐富而不同一般的復式結構戶型，三面采光將風景引入室內(nèi)，主人房位于最私密風景最佳處，同時將書房與主臥合為一體，使主臥實際使用面積和進深更大，品質很高 ? 平層通過底層退臺，盡量多的布置出見天見地的露臺，頂 Town戶型設計強調主次分明，整個頂層專屬私人享有，再次與龍湖強調的別墅級洋房理念契合 參考案例：龍湖 弗萊明戈 ① ③ 梯戶比 4梯 18戶 層 高 產(chǎn)權面積 88㎡ 實得面積 122㎡ 贈送比例 % 贈送處理方式 ①報建時采用花池報建，全贈送 ②空中搭建平臺全贈送 ③入戶花園送板面積 產(chǎn)權處理方式 產(chǎn)權面積為 88㎡ ① 2層空間端頭均采用花池報建，全部贈送，驗收后，進行工程內(nèi)部加強處理 參考案例：龍湖 海棠 ② 但據(jù)了解，項目總體贈送面積不得超過 25% 參考戶型 參考戶型均為 2樓可下地下，其中一樓面積為 128平米，二樓面積 126平米，全部贈送比例均在 75%左右 2. 贈送地下室做法： ①花池報建 ②層高處理為小于 46 產(chǎn)品規(guī)劃布局說明 —— 洋房 3 47層面積： 120130㎡，贈送后為 140160 ㎡ 如果需要，同樣可以采用向外延伸方式解決，最好是對這下面平臺縮緊部分，因為這樣不損失覆蓋率 地下層 1～ 3層 4～ 7層 8層 47 戶型四： 1. 戶型設計建議： 2. 面積： 120125平米變 140150平米 3. 套型： 3*2*2變 4*2*2 4. 功能：一主臥、 2次臥，客廳挑空轉換為可變空間 5. 客廳開間： 6. 主臥開間： 7. 可變空間：挑高 107變 141平米 參考戶型 48 產(chǎn)品規(guī)劃布局說明 —— 洋房 4 8層采用躍層設計，上躍 9層， （面積： 110120㎡，贈送后為 160170 ㎡ ） 9層部分采用室內(nèi)上屋頂?shù)姆绞竭M行贈送，贈送全私家感的屋頂花園（未考慮坡屋頂，同時需要落實抬高問題） 地下層 1～ 3層 4～ 7層 8層 49 多物業(yè)組合 ? 因多物業(yè)組合形式，我們將在下面進行分類闡述： 共分為四類： 1. 洋房產(chǎn)品 2. 電梯公寓 3. 獨立商業(yè) 4. 臨街商鋪 電梯公寓 備注：獨立商業(yè)和臨街商鋪單獨闡述 50 項目產(chǎn)品定位 物業(yè)形態(tài) 戶型結構 建筑面積 贈送后戶型結構 實得面積 贈送比例 建筑面積比 總建筑面積比 電梯洋房 一室一廳單衛(wèi) 6070 兩室兩廳單衛(wèi) 7084 13%17% 20% 70% 兩室兩廳雙衛(wèi)