【文章內容簡介】 某開發(fā)項目建筑總面積為 10000平方米，總造價為 1000萬元，總預售合同營業(yè)收入 1500萬元，本期實際銷售面積為 8000平方米，實際實現(xiàn)銷售收入 1300萬元。 按稅收應結轉銷售成本： 8000?1000/10000=800萬元； 按會計應結轉銷售成本： 1300?1000/1500= , 當年申報企業(yè)所得稅時，應作調增應納稅所得： 800=，以后年度隨剩余樓盤的出售結轉銷售成本時，作納稅調減。三、其他業(yè)務成本（一）會計核算房地產開發(fā)企業(yè)的其他業(yè)務成本核算主要是出租成本的核算出租成本出租固定資產出租開發(fā)產品臨時性出租投資性房地產成本模式公允價值模式臨時性出租開發(fā)產品的核算（ 1）簽訂出租合同后：借：出租開發(fā)產品 — 出租產品 貸：開發(fā)產品（ 2）取得租金收入：借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入（ 3）出租開發(fā)產品攤銷：借：其他業(yè)務成本 — 出租產品 貸：出租開發(fā)產品 — 出租產品攤銷（ 4）出租開發(fā)產品修理：借：其他業(yè)務成本 — 出租產品 或待攤費用 貸：銀行存款等（ 5）改變用途：借：主營業(yè)務成本 出租開發(fā)產品 — 出租產品攤銷 貸：出租開發(fā)產品 — 出租產品 投資性房地產的核算 — 企業(yè)會計準則第 3號 — 投資性房地產 （ 1）投資性房地產的定義 投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。不包括：自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及作為存貨的房地產。（ 關聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產，出租方應將出租的房地產確定為投資性房地產。母公司以經營租賃出租給子公司的房地產，應當作為母公司的投資性房地產，但在編制合并報表時，作為企業(yè)集團的自用房地產。 ) （ 2）投資性房地產的后續(xù)計量 在資產負債表日，采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，如有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。（條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。）投資性房地產 成本模式 公允價值模式租賃期開始日，將開發(fā)產品轉成投資性房地產借：投資性房地產（賬面價值） 存貨跌價準備 貸：開發(fā)產品（賬面余額）借：投資性房地產 — 成本（公允價值） 公允價值變動損益（公＜賬） 貸：開發(fā)產品（賬面余額） 資本公積 — 其他資本公積（公＞賬 )按月計提折舊 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 不計提折舊或攤銷價值變動減值測試，發(fā)生減值借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備價值恢復，不得轉回資產負債表日，公允價值＞賬面余額借：投資性房地產 — 公允價值變動 貸：公允價值變動損益反之，亦反之轉為自用借：固定資產 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 累計折舊、固定（無形）資產減值準備借：固定資產（公允價值） 貸：投資性房地產 — 成本 — 公允價值變動 公允價值變動損益（兩者差額）對外銷售借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入借：其他業(yè)務成本 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產 — 成本 — 公允價值變動借：公允價值變動損益 資本公積 — 其他資本公積 貸：其他業(yè)務收入相互轉換 成本 → 公允價值，會計政策變更 公允不允許 → 成本 例：甲企業(yè)為一家從事房地產開發(fā)業(yè)務的企業(yè)， 2023年12月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為 2023年 1月 1日，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金 10萬元， 2023年 1月 1日，該寫字樓的賬面價值為 1800萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為 20年，預計凈殘值為零。當年 12月 31日，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為 1600萬元， 2023年 1月 1日，甲企業(yè)將該棟寫字樓出售給乙公司，合同金額為1700萬元。 2023年 1月 1日借：投資性房地產 — 寫字樓 1800萬 貸：開發(fā)產品 1800萬取得租金收入借：銀行存款 10萬 貸：其他業(yè)務收入 10萬按月計提折舊借：其他業(yè)務成本 75000 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 75000 2023年 12月 31日資產賬面價值 1800－ 12=1710 （萬元）借：資產減值損失 110萬 貸：投資性房地產減值準備 110萬 2023年 1月 1日借：銀行存款 1700萬 貸：其他業(yè)務收入 1700萬借：其他業(yè)務成本 1600萬 投資性房地產累計折舊（攤銷） 90萬 投資性房地產減值準備 110萬 貸：投資性房地產 — 寫字樓 1800萬 例：甲企業(yè)為一家從事房地產開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，2023年 12月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為2023年 1月 1日，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金 10萬元，2023年 1月 1日，該寫字樓的賬面價值為 1800萬元，市場公允價值為 2023萬元。 2023年 12月 31日，該寫字樓的市場公允價值上升到 2200萬元。 2023年 4月 15日，甲企業(yè)將該棟寫字樓出售給乙公司，合同金額為 2500萬元。 2023年 1月 1日借：投資性房地產 — 成本 2023萬 貸：開發(fā)產品 1800萬 資本公積 — 其他資本公積 200萬取得租金收入借：銀行存款 10萬 貸：其他業(yè)務收入 10萬 2023年 12月 31日借：投資性房地產 — 公允價值變動 200萬 貸：公允價值變動損益 200萬 2023年 4月 15日借：銀行存款 2500萬 貸：其他業(yè)務收入 2500萬借：其他業(yè)務成本 2200萬 貸：投資性房地產 — 成本 2023萬 — 公允價值變動 200萬借：公允價值變動損益 200萬 資本公積 — 其他資本公積 200萬 貸：其他業(yè)務收入 400萬（二）稅會差異臨時性出租 — 出租產品攤銷投資性房地產成本模式 — 折舊計提、減值準備公允價值模式初始計量公允價值變動損益折舊四、期間費用 （一）銷售費用 傭金和手續(xù)費 企業(yè)委托 境外 機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入 10%的部分，準予據(jù)實扣除。 廣告費、業(yè)務招待費和業(yè)務宣傳費 銷售未完工開發(fā)產品取得的收入可作為三項費用計算的基數(shù)。 （二）財務費用 — 利息 正確區(qū)分資本化和費用化。 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 特別納稅調整條款的適用。五、土地增值稅 《 國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告 》 （ 2023年第 29號） 條件：土地增值稅清算，注銷稅務登記，匯算清繳虧損 一、各年度應分攤的土地增值稅 =土地增值稅總額 （項目年度銷售收入 247。整個項目銷售收入總額） 銷售收入：包括視同銷售收入，不包括增值額未超過 20%部分收入。預售收入是否包括？ 二、當年應退的企業(yè)所得稅稅額 =（應分攤的土地增值稅 已扣除的土地增值稅） 適用稅率 不足退稅部分，作為虧損向以后年度結轉 三、清算當年未出現(xiàn)虧損，注銷當年虧損；或清算當年虧損但已彌補完畢，不執(zhí)行公告。 四、執(zhí)行期限： 2023年 1月 1日六、累計折舊 企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。七、營業(yè)外支出 企業(yè)延期繳納土地出讓金向國土部門繳