【文章內(nèi)容簡介】 某開發(fā)項(xiàng)目建筑總面積為 10000平方米，總造價(jià)為 1000萬元，總預(yù)售合同營業(yè)收入 1500萬元，本期實(shí)際銷售面積為 8000平方米，實(shí)際實(shí)現(xiàn)銷售收入 1300萬元。 按稅收應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本： 8000?1000/10000=800萬元； 按會(huì)計(jì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本： 1300?1000/1500= , 當(dāng)年申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)作調(diào)增應(yīng)納稅所得： 800=，以后年度隨剩余樓盤的出售結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，作納稅調(diào)減。三、其他業(yè)務(wù)成本（一）會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)成本核算主要是出租成本的核算出租成本出租固定資產(chǎn)出租開發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)性出租投資性房地產(chǎn)成本模式公允價(jià)值模式臨時(shí)性出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（ 1）簽訂出租合同后：借：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品（ 2）取得租金收入：借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入（ 3）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷：借：其他業(yè)務(wù)成本 — 出租產(chǎn)品 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷（ 4）出租開發(fā)產(chǎn)品修理：借：其他業(yè)務(wù)成本 — 出租產(chǎn)品 或待攤費(fèi)用 貸：銀行存款等（ 5）改變用途：借：主營業(yè)務(wù)成本 出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)的核算 — 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3號(hào) — 投資性房地產(chǎn) （ 1）投資性房地產(chǎn)的定義 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。不包括：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)。（ 關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。母公司以經(jīng)營租賃出租給子公司的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報(bào)表時(shí)，作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。 ) （ 2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。）投資性房地產(chǎn) 成本模式 公允價(jià)值模式租賃期開始日，將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)成投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）借：投資性房地產(chǎn) — 成本（公允價(jià)值） 公允價(jià)值變動(dòng)損益（公＜賬） 貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額） 資本公積 — 其他資本公積（公＞賬 )按月計(jì)提折舊 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 不計(jì)提折舊或攤銷價(jià)值變動(dòng)減值測(cè)試，發(fā)生減值借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備價(jià)值恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值＞賬面余額借：投資性房地產(chǎn) — 公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益反之，亦反之轉(zhuǎn)為自用借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊、固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：固定資產(chǎn)（公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn) — 成本 — 公允價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益（兩者差額）對(duì)外銷售借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn) — 成本 — 公允價(jià)值變動(dòng)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 資本公積 — 其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入相互轉(zhuǎn)換 成本 → 公允價(jià)值，會(huì)計(jì)政策變更 公允不允許 → 成本 例：甲企業(yè)為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)， 2023年12月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為 2023年 1月 1日，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金 10萬元， 2023年 1月 1日，該寫字樓的賬面價(jià)值為 1800萬元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為 20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。當(dāng)年 12月 31日，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可收回金額為 1600萬元， 2023年 1月 1日，甲企業(yè)將該棟寫字樓出售給乙公司，合同金額為1700萬元。 2023年 1月 1日借：投資性房地產(chǎn) — 寫字樓 1800萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 1800萬取得租金收入借：銀行存款 10萬 貸：其他業(yè)務(wù)收入 10萬按月計(jì)提折舊借：其他業(yè)務(wù)成本 75000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 75000 2023年 12月 31日資產(chǎn)賬面價(jià)值 1800－ 12=1710 （萬元）借：資產(chǎn)減值損失 110萬 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 110萬 2023年 1月 1日借：銀行存款 1700萬 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1700萬借：其他業(yè)務(wù)成本 1600萬 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 90萬 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 110萬 貸：投資性房地產(chǎn) — 寫字樓 1800萬 例：甲企業(yè)為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2023年 12月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為2023年 1月 1日，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金 10萬元，2023年 1月 1日，該寫字樓的賬面價(jià)值為 1800萬元，市場公允價(jià)值為 2023萬元。 2023年 12月 31日，該寫字樓的市場公允價(jià)值上升到 2200萬元。 2023年 4月 15日，甲企業(yè)將該棟寫字樓出售給乙公司，合同金額為 2500萬元。 2023年 1月 1日借：投資性房地產(chǎn) — 成本 2023萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 1800萬 資本公積 — 其他資本公積 200萬取得租金收入借：銀行存款 10萬 貸：其他業(yè)務(wù)收入 10萬 2023年 12月 31日借：投資性房地產(chǎn) — 公允價(jià)值變動(dòng) 200萬 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200萬 2023年 4月 15日借：銀行存款 2500萬 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2500萬借：其他業(yè)務(wù)成本 2200萬 貸：投資性房地產(chǎn) — 成本 2023萬 — 公允價(jià)值變動(dòng) 200萬借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200萬 資本公積 — 其他資本公積 200萬 貸：其他業(yè)務(wù)收入 400萬（二）稅會(huì)差異臨時(shí)性出租 — 出租產(chǎn)品攤銷投資性房地產(chǎn)成本模式 — 折舊計(jì)提、減值準(zhǔn)備公允價(jià)值模式初始計(jì)量公允價(jià)值變動(dòng)損益折舊四、期間費(fèi)用 （一）銷售費(fèi)用 傭金和手續(xù)費(fèi) 企業(yè)委托 境外 機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入 10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入可作為三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算的基數(shù)。 （二）財(cái)務(wù)費(fèi)用 — 利息 正確區(qū)分資本化和費(fèi)用化。 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 特別納稅調(diào)整條款的適用。五、土地增值稅 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告 》 （ 2023年第 29號(hào)） 條件：土地增值稅清算，注銷稅務(wù)登記，匯算清繳虧損 一、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?=土地增值稅總額 （項(xiàng)目年度銷售收入 247。整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額） 銷售收入：包括視同銷售收入，不包括增值額未超過 20%部分收入。預(yù)售收入是否包括？ 二、當(dāng)年應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅額 =（應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?已扣除的土地增值稅） 適用稅率 不足退稅部分，作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn) 三、清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，注銷當(dāng)年虧損；或清算當(dāng)年虧損但已彌補(bǔ)完畢，不執(zhí)行公告。 四、執(zhí)行期限： 2023年 1月 1日六、累計(jì)折舊 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。七、營業(yè)外支出 企業(yè)延期繳納土地出讓金向國土部門繳