中原x年北京城建密云穆家峪紅酒莊園項目前期可行性(編輯修改稿)
2025-01-23 11:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 16套。總建筑面積 57000 獨(dú)棟別墅銷售面積 57000 容積率 法國園項目基本情況項目整體調(diào)整后方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目 面積（平米） 備注出讓用地面積 此方案僅為項目一期占地 萬平米的方案調(diào)整。其中 300平米獨(dú)棟 189套，450平米獨(dú)棟 26套?？偨ㄖ娣e 68400 獨(dú)棟別墅銷售面積 68400 容積率 法國園荷蘭園回歸園項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊東側(cè)紅酒莊園已售別墅項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊旁紅酒莊園正在經(jīng)營的三星級酒店項目地塊周邊現(xiàn)狀 地塊周邊現(xiàn)狀圖 地塊東北側(cè)紅酒莊園售 完的紫霞谷獨(dú)棟別墅項目地塊周邊現(xiàn)狀 地塊周邊現(xiàn)狀圖 地塊東北側(cè)紅酒莊園售 完的四合院項目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊低密度住宅及配套已初具規(guī)模地塊周邊現(xiàn)狀考察結(jié)論：也存在如下問題： 區(qū)域旅游商業(yè)等配套完善，但生活配套設(shè)施較少以別墅為主，缺乏大規(guī)模居住區(qū)依托，人氣不足除京承高速、 101國道和京密路外，輔助性道路嚴(yán)重不足項目地塊情況 地塊現(xiàn)狀圖地塊自然景觀優(yōu)美，但植被欠佳項目地塊情況 地塊現(xiàn)狀圖地塊基礎(chǔ)設(shè)施小市政未達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)，只有電可以從現(xiàn)有別墅區(qū)連接項目地塊情況 地塊現(xiàn)狀圖Strengths優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析S1. 擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，具備郊區(qū)化產(chǎn)品開發(fā)的基本資源條件S2. 京承高速開口距離本項目 3公里，并且更愿意與國企合作W1. 項目距市區(qū)較遠(yuǎn)W2. 基本的生活配套缺乏W3. 地塊基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)七通一平Opportunities機(jī)會分析 Threats威脅分析O1. 在奧運(yùn)利好和北京主動郊區(qū)化加速發(fā)展進(jìn)程下，懷密板塊主場趨勢將進(jìn)一步放大，吸引最大量的主動郊區(qū)化人群O2. 經(jīng)濟(jì)回暖，對別墅購買是一大利好因素O3. 生態(tài)環(huán)境成為區(qū)域需求核心支持點(diǎn)O4. 對獨(dú)棟別墅的限制政策加緊，未來低密獨(dú)棟別墅市場價值高啟。T1. 面臨不能銷售威脅T2. 面臨不能借款威脅SWOT分析豐富的景觀資源良好的生態(tài)環(huán)境品質(zhì)化的市場趨勢度假、養(yǎng)生高品質(zhì)S1. 擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源S2. 京承高速開口距離本項目 3公里W2. 基本的生活配套缺乏O2. 經(jīng)濟(jì)回暖，對別墅購買是一大利好因素O3. 生態(tài)環(huán)境成為區(qū)域需求核心支持點(diǎn)中高端人群的堅實(shí)需求中 /高端階層O4. 對獨(dú)棟別墅的限制政策加緊，未來低密獨(dú)棟別墅市場價值高啟。W2. 基本的生活配套缺乏O1. 在奧運(yùn)利好和北京主動郊區(qū)化加速發(fā)展進(jìn)程下，吸引最大量的主動郊區(qū)化人群客群范圍的泛區(qū)域化項目自身條件不斷完善升值空間配套完善政策條件限制，使之成為稀缺產(chǎn)品市場定位方向◎ 項目所在懷密板塊，擁有優(yōu)質(zhì)景觀資源◎ 自身條件的不斷完善◎ 客群范圍的泛區(qū)域化◎ 政策使獨(dú)棟別墅產(chǎn)品成為市場上稀缺產(chǎn)品支持本項目成為密云中高端低密養(yǎng)生型二居所社區(qū)密云中高端低密養(yǎng)生型二居所社區(qū)定位方向項目名稱 當(dāng)前成交價格（元 /平米）年初成交價格（元 /平米）君山 13724 13000琉森湖 10907 10500本案時點(diǎn)價格保守估計在 12023元 /平米項目獨(dú)棟別墅價格定位 琉森湖下月進(jìn)行價格調(diào)整，調(diào)整幅度為每平米增 600元。由于去年年底、今年年初是近年來房地產(chǎn)的低谷期，在此期間兩項目銷售價格均在 10000元 /平米以上。 地塊整體自然景觀遠(yuǎn)好于 琉森湖項目 。本案 ，認(rèn)為在產(chǎn)品打造上優(yōu)勢明顯。定位方向鑒于市場低密度住宅項目逐漸稀缺以及本案環(huán)境優(yōu)勢，本案低密度住宅產(chǎn)品按照 10%20%的年增幅計算（參考主要參考 2023年標(biāo)準(zhǔn)）。根據(jù)密云城市發(fā)展，考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長幅度的不確定性以及房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素，因此，保守預(yù)測本案價格增幅在 10%左右。以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長作為依據(jù)，未來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長；生態(tài)休閑旅游業(yè)的快速發(fā)展；政策對獨(dú)棟別墅的進(jìn)一步限制，使得區(qū)域獨(dú)棟別墅呈現(xiàn)稀缺的態(tài)勢，因此樂觀預(yù)測本案入市價格增幅在 20%左右。兩年后入市保守預(yù)測 15000元 /平米兩年后入市不保守預(yù)測 18000元 /平米；項目獨(dú)棟別墅價格定位定位方向本案時點(diǎn)價格保守估計在 8000元 /平米項目疊拼別墅價格定位鑒于區(qū)域內(nèi)沒有疊拼產(chǎn)品，因此參考昌平區(qū)疊拼產(chǎn)品與獨(dú)棟產(chǎn)品價格關(guān)系，可知差價在 4000元 /平米。本案獨(dú)棟產(chǎn)品時點(diǎn)銷售價格在 12023元 /平米，因此參照昌平區(qū)疊拼與獨(dú)棟的差價，本案疊拼產(chǎn)品時點(diǎn)銷售價格在 8000元 /平米定位方向鑒于市場低密度住宅項目逐漸稀缺以及本案環(huán)境優(yōu)勢，本案低密度住宅產(chǎn)品按照 10%20%的年增幅計算（參考主要參考 2023年標(biāo)準(zhǔn)）。根據(jù)密云城市發(fā)展，考慮到未來
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