【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行業(yè) 平均 利息保障倍數(shù) 折線(xiàn)圖 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 18 縱向分析： 從 2021年至 2021年北京城建的利息保障倍數(shù)不夠穩(wěn)定，其中 2021年較 2021年上升 41%，年變動(dòng)較大。查看利潤(rùn)表我們發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象是由于 2021 較 2021年而言，利潤(rùn)總額增長(zhǎng) 161%，而利息費(fèi)用則出現(xiàn)降低的原因照常的。 而 2021年利息保障倍數(shù)較 2021 年繼續(xù)上升 36%，持續(xù)良好的勢(shì)頭，這一結(jié)果主要是 2021年利潤(rùn)總額保 持增長(zhǎng) %導(dǎo)致的。 橫向分析： 從利息保障倍數(shù)的圖表當(dāng)中可以看出，北京城建的利息保障倍數(shù)，除 2021外，一直低于行業(yè)龍頭萬(wàn)科 A 和行業(yè)平均水平，所體現(xiàn)出來(lái)的總體利息償還能力較弱。但隨著公司利潤(rùn)總額從 2021 年以來(lái)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，北京城建的利息保障倍數(shù)一路攀升，在 2021 年超過(guò)了行業(yè)龍頭萬(wàn)科 A 和行業(yè)平均水平，利息償還能力逐漸增強(qiáng)。 償債能力分析 小結(jié) 本報(bào)告通過(guò)對(duì)研究的重點(diǎn)北京城建和行業(yè)龍頭萬(wàn)科 A 以及房地產(chǎn)行行 業(yè)平均水平的研究發(fā)現(xiàn)，在短期償債能力方面，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)比率，速動(dòng)比率都比較低。但這 與行業(yè)的狀況緊密相關(guān)：房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，存貨周轉(zhuǎn)率較低，短期變現(xiàn)能力較差，因此整體短期償債能力偏弱。 在長(zhǎng)期償債能力方面， 從表面數(shù)據(jù)上看整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率權(quán)益乘數(shù)都比較高，體現(xiàn)出該行業(yè)整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，長(zhǎng)期償債能力較弱。但我們?nèi)绻钔跀?shù)據(jù)背后，卻能得另一種結(jié)論： 房地產(chǎn)集團(tuán)的負(fù)債包括預(yù)收款。這些預(yù)收款只要不出現(xiàn)退房潮，會(huì)由負(fù)債轉(zhuǎn)成真正的銷(xiāo)售收入。 以北京城建為例，公司2021 年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到 69%， 扣除預(yù) 收 賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 %， 貨幣資金 ,短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù) 債合計(jì) ,短期償債壓力并不大。再 以地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科為例，它在 2021 年 9 月底的 資產(chǎn) 負(fù)債率高達(dá)%，負(fù) 債金額 1386 億元，其中就包含了預(yù)收款 656 億元，銀行貸款則不超過(guò) 253 億元。如果剔除預(yù)收款項(xiàng)，萬(wàn)科的負(fù)債率會(huì)降至 %。 因此，如果從這個(gè)角度分析，房地產(chǎn)行業(yè)的 扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率 并不高，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)也被夸大，實(shí)際償債能力并沒(méi)有那么弱。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 19 企業(yè) 營(yíng)運(yùn)能力分析 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)越低， 表明其周轉(zhuǎn)速度 越快 ，營(yíng)運(yùn)能力也就 越 強(qiáng)。 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) =365/(營(yíng)業(yè)收入 /總資產(chǎn) ) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 2021 2021 2021 2021 北京城建 萬(wàn)科 行業(yè)平均 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 折線(xiàn)圖 縱向分析： 從 2021 年到 2021 年， 北京城建 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 減少 了 %，從 2021 年到 2021 年，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)穩(wěn)步 減少 。 2021 年到 2021 年間的較大降幅，主要系由收入的增長(zhǎng) 而引起的，同期總資產(chǎn)總額變動(dòng)不大， 收入增長(zhǎng)了 %（公園 2021 樓盤(pán)銷(xiāo)售簽約 萬(wàn)平方 米，回款 億元；首城國(guó)際中心 A A2 號(hào)樓在短時(shí)間內(nèi)全部售罄，銷(xiāo)售簽約 萬(wàn)平方米，回款 億元； 世華誠(chéng)合大廈、世華水岸等樓盤(pán)的 也開(kāi)始銷(xiāo)售。）。 從 2021年到 2021 年的變動(dòng)不大，主要系由收入增長(zhǎng)了 %(世華水岸作北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 20 為北京市政府啟動(dòng)促 進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃的受益樓盤(pán)， 銷(xiāo)售勢(shì)頭良好。首城國(guó)際中心以其優(yōu)越的地理位置、較高的產(chǎn)品品質(zhì)和性?xún)r(jià)比獲得了市場(chǎng)的追捧，持續(xù)旺銷(xiāo)。公園 2021 和 世華誠(chéng)合大廈已清盤(pán)，總建筑面積達(dá) 230 萬(wàn)平方米的北苑家園實(shí)現(xiàn)了完美收官。 )，以及總資產(chǎn)增加了 %（總資產(chǎn)的增加主要由 09 年發(fā)行了 9 億元的債券、應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款的增加而引起的）所引起的。 從 2021 年到 2021 年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) %的輕微降幅，主要系由其收入增加了 %（ 首城國(guó)際項(xiàng)目保持暢銷(xiāo)勢(shì)頭；世華水岸項(xiàng)目在熱銷(xiāo)中臨近清盤(pán)；北苑南區(qū)項(xiàng)目、清河營(yíng) 、世華泊郡 開(kāi)盤(pán)冷市不冷，獲得眾多客戶(hù)追捧；重慶熙城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，首批房源即告售罄。 ），同時(shí)總資產(chǎn)只增加了 %（主要由應(yīng)交稅費(fèi)和預(yù)收賬款 的增加而引起的）所引起的。 看出北京城建從 2021年到 2021 年，收入不斷上升，而且幅度較大，資產(chǎn)總額階段上升（ 2021 年到 2021 年大幅上升， 09 到 10 年小幅上升），說(shuō)明其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率提高，營(yíng)運(yùn)能力增強(qiáng)。 橫向分析： 從 2021年到 2021 年，萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)一直遠(yuǎn)低于行業(yè)平均，但萬(wàn)科和行業(yè)平均的走勢(shì)基本相當(dāng)，從 07年到 10 年輕微波動(dòng)上升，說(shuō)明其受市場(chǎng)影響大小和自身管理水平的限制相當(dāng)；從 07年到 09 年，北京城建的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)減少 到行業(yè)平均水平，但仍遠(yuǎn)高于萬(wàn)科；到了 10 年，北京城建的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 減少 到最低點(diǎn)，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，略低于萬(wàn)科，說(shuō)明北京城建能夠“逆勢(shì)而為”，努力提高收入和自身管理水平，抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)營(yíng)運(yùn)能力。 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越少， 應(yīng)收賬款變現(xiàn)的速度 越快，資金被外單位占用的時(shí)間越 短，管理工作的效率 越 高。 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) =365/(營(yíng)業(yè)收入 /應(yīng)收賬款 ) 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 21 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 2021 2021 2021 2021 北京城建 萬(wàn)科 行業(yè)平均 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 折線(xiàn)圖 縱向分析： 從 2021 年到 2021 年，北京城建的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 減少 了 %，其后穩(wěn)步下降。從 07 年到 08 年如此大的降幅，主要系由應(yīng)收賬款的大幅減少而引起的，下降了 72%。母 公司收回北京交通大學(xué)代建項(xiàng)目工程款 11,000, 元 ，母 公司之子公司興華公司收回項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款 70,200, 元 以及母 公司的子公司北京匯和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收回世華國(guó)際中心余款款 億元 所致 。 從 2021 年到 2021 年的較大降幅，主要系由應(yīng)收賬 款的減少而引起的，應(yīng)收賬款余額下降了 %， 主要系本公司之子公司興華公司收回項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款 20,400, 元所致 。 橫向分析： 萬(wàn)科和行業(yè)平均的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)基本一致，波動(dòng)較大，且在 2021 年，其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到最高點(diǎn)，說(shuō)明其受市場(chǎng)環(huán)境和自身管理水平限制，應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度變慢；與此同時(shí)，北京城建的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)快速 減少 ，到 10 年北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 22 達(dá)到了最低點(diǎn)（ 2021 年到 2021 年間共下降 %），說(shuō)明北京城建的應(yīng)收賬款的管理水平得到提高，而且勢(shì)頭良好。 存貨周轉(zhuǎn) 天數(shù) 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越少， 存貨周轉(zhuǎn)速度 越快 ， 使 存貨的占用水平 越 低，流動(dòng)性 越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度 越快 。它不僅影響企業(yè)的短期償債能力，也是整個(gè)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) =365/(營(yíng)業(yè)收入 /存貨 ) 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 2021 2021 2021 2021 北京城建 萬(wàn)科 行業(yè)平均 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)折線(xiàn)圖 縱向分析： 從 2021 年到 2021 年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 減少 了 %，之后一直保持平穩(wěn)。從 07年到 08年的降幅，主要系由收入的增長(zhǎng)而引起的，期間收入增長(zhǎng)了 %，而其存貨的水平相當(dāng)。 從 2021年到 2021 年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的輕微下降，主要系由收入的增長(zhǎng)（收北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 23 入增長(zhǎng) %） 和 存貨的增加（存貨增加 %）而引起的。 橫向分析： 從 2021年到 2021 年，萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)一直低于行業(yè)平均，但萬(wàn)科和行業(yè)平均的走勢(shì)基本相當(dāng)，從 07年到 10 年輕微波動(dòng)上升；從 07年到 09 年，萬(wàn)科和行業(yè)平均的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)都 低于北京城建，但到 10 年，北京城建的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)略低于萬(wàn)科和行業(yè)平均，說(shuō)明北京城建增加收入的同時(shí)降低存貨占用水平，存貨管理效率得到大大的提高。 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 流動(dòng)資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)一次所需要的天數(shù) 越 少，表明流動(dòng)資產(chǎn)在經(jīng)歷生產(chǎn)和銷(xiāo)售各階段時(shí)占用的時(shí)間 越 短，周轉(zhuǎn) 越 快。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任何一個(gè)環(huán)節(jié)上的工作得到改善，都會(huì)反映到周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短上來(lái)。 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) =365/(營(yíng)業(yè)收入 /流動(dòng)資產(chǎn) ) 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 2021 2021 2021 2021 北京城建 萬(wàn)科 行業(yè)平均 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 折線(xiàn)圖 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 24 縱向分析： 從 2021 年到 2021 年，北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 減少 了 %，從 2021年到 2021 年，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)穩(wěn)中有降。從 2021 年到 2021 年的降幅，主要由收入的增長(zhǎng)而引起的，而同期的流動(dòng)資產(chǎn)總額變動(dòng)不大。 從 2021 年到 2021 年的輕微降幅，主要由收入的增長(zhǎng)（ 收入增長(zhǎng) %）和流動(dòng)資產(chǎn)的增加 （增加 %）而引起的。其中流動(dòng)資產(chǎn)的增加主要系由存貨的增加 %和貨幣資金增加 %（ 09 年 發(fā)行 9 億元債券及預(yù)收房款增加）所引起的。 橫向分析： 從 2021 年到 2021 年，萬(wàn)科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)低于行業(yè)平均，盡管北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)在 2021 年到 2021 年間下降明顯，但北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)仍高于萬(wàn)科和行業(yè)平均，證明其說(shuō)明北京城建仍需降低其流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)提高其管理水平；但到了 2021 年，北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)低于萬(wàn)科和行業(yè)平均，說(shuō)明北京城建的管理效率在持續(xù)提高。 營(yíng) 運(yùn)能力分析 小結(jié) 通過(guò)北京城建的營(yíng)運(yùn)能力的縱向?qū)Ρ群蜋M向?qū)Ρ龋覀兛梢钥闯霰本┏墙ǖ倪\(yùn)營(yíng)效率在持續(xù)提高；從 2021 年到 2021 年是北京城建的突破點(diǎn)，無(wú)論是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)、流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)天數(shù)還是總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)天數(shù)， 減少幅度都在 30%以上，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 減少幅度 更達(dá) %，主要系由收入的大幅增長(zhǎng)，存貨的占用水平降低而引起的，與此形成對(duì)比的是萬(wàn)科和行業(yè)平均的這 4 個(gè)指標(biāo)都有小幅上升，盡管如此，但北京城建的的營(yíng)運(yùn)效率仍低于萬(wàn)科和行業(yè)平均；從 2021 年到 2021 年，北京城建除應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)外 ，其余 3個(gè)指標(biāo)變動(dòng)不大，主要系由收入和資產(chǎn)規(guī)模同步變動(dòng)引起的，萬(wàn)科和行業(yè)平均亦是如此，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)受到市場(chǎng)影響，努力融資，擴(kuò)大自身規(guī)模，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；從 2021 年到 2021 年，北京城建所有指標(biāo)達(dá)到最低點(diǎn)，與此形成對(duì)比的是萬(wàn)科和行業(yè)平均的這 4 個(gè)指標(biāo)都有較大幅度的上升，說(shuō)明北京城建能夠“逆勢(shì)而為”，營(yíng)運(yùn)效率高于萬(wàn)科和行業(yè)平均水平。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 25 企業(yè) 盈利能力分析 業(yè)務(wù)盈利能力 1. 銷(xiāo)售毛利率分析 近年來(lái)，加快銷(xiāo)售和融資力度成為北京城建實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的主要手段，通過(guò)出售資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的快速增長(zhǎng)，分析銷(xiāo)售 毛利率 可預(yù)測(cè)企業(yè)盈利能力 ， 可以評(píng)價(jià)商業(yè)企業(yè) 存貨 價(jià)值水平 。 銷(xiāo)售毛利率 =（營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)成本） /營(yíng)業(yè)收入 *100% 銷(xiāo)售 毛利率 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 北京城建 % % % % 萬(wàn)科 % 39% % % 行業(yè)平均水平 % % % % 銷(xiāo) 售 毛利率 折線(xiàn)圖 和萬(wàn)科相比，從 2021年到 2021 年，北京城建和行業(yè)平均水平的銷(xiāo)售毛利率都呈現(xiàn)出比較平穩(wěn)的趨勢(shì)。尤其是 2021 年，由于 世華國(guó)際中心項(xiàng)目整體銷(xiāo)售給上海復(fù)地投資管理有限公司收入金額占本公司本年度商品房銷(xiāo)售收入的%，亦導(dǎo)致本年?duì)I業(yè)收入較上年有較大幅度增長(zhǎng)，所以毛利率 還能維持穩(wěn)定。 但是同時(shí)我們也看到，