當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)(編輯修改稿)
2025-01-22 11:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的一項(xiàng)。 ?美國(guó)模式 —— 產(chǎn)業(yè)鏈專(zhuān)業(yè)分工操作 國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很大一部分自南部沿海一帶起家，最早受香港開(kāi)發(fā)模式影響較大，因此國(guó)內(nèi)以香港開(kāi)發(fā)模式為主流，即將融資、拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)一并進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈操作。 9 投資開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)操作模式 在投資開(kāi)發(fā)各個(gè)具體環(huán)節(jié)“融資 —— 拿地 —— 開(kāi)發(fā)建設(shè) —— 銷(xiāo)售 /或持有并運(yùn)營(yíng)管理”上，對(duì)應(yīng)了“ 融資模式 —— 投資模式（拿地模式 —— 開(kāi)發(fā)建設(shè)模式 —— 銷(xiāo)售模式 /運(yùn)營(yíng)管理模式） ”，操作模式的多元化為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)政策和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提供了多種選擇或組合的可能性。 應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn) — 操作 ?融資模式 —— 減少受信貸及貨幣政策影響的風(fēng)險(xiǎn)、拓寬融資渠道、減少融資壓力 房地產(chǎn)調(diào)控下，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的收緊直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源；對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款的收緊間接影響到房企銷(xiāo)售資金回籠；資金鏈緊張客觀要求尋找多元化融資渠道和融資模式。 常見(jiàn)應(yīng)對(duì)策略： 從傳統(tǒng)以銀行貸款為主的較單一渠道向股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、信托、私募等多元化融資模式發(fā)展，以應(yīng)對(duì)融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)； 與投資機(jī)構(gòu)合作成立融資平臺(tái)，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)融資進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)發(fā)； 少部分參與融資，減少融資環(huán)節(jié)參與度，融資職能部分分離。 10 投資開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)操作模式 應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn) — 操作 ?拿地及開(kāi)發(fā)建設(shè)模式 —— 應(yīng)對(duì)土地價(jià)格上升的風(fēng)險(xiǎn)、減少獲取土地及開(kāi)發(fā)資金需求大的壓力、分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)揮各主體的綜合優(yōu)勢(shì)、形成戰(zhàn)略合作關(guān)系、增強(qiáng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)能力 常見(jiàn)應(yīng)對(duì)策略： 多家房企聯(lián)合拿地并共同開(kāi)發(fā)建設(shè)； 與投資機(jī)構(gòu)合作建立融資平臺(tái)來(lái)募集資金進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)； 房企和商業(yè)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資拿地、由房企負(fù)責(zé)建設(shè)開(kāi)發(fā)； 房企與當(dāng)?shù)卣献?、?yōu)先獲得土地、進(jìn)行片區(qū)開(kāi)發(fā)； 有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房企進(jìn)行土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)； 從單純參與土地競(jìng)拍到參與綜合評(píng)分招標(biāo)； 通過(guò)獲取部分股權(quán)、控股或兼并收購(gòu)相關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目公司來(lái)獲取土地和參與開(kāi)發(fā)； 不參與或少部分參與融資拿地、主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)、進(jìn)行“輕資產(chǎn)”的“代開(kāi)發(fā)”； 11 投資開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)操作模式 應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn) — 操作 ?銷(xiāo)售 /運(yùn)營(yíng)模式 —— 應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)銷(xiāo)售的影響、對(duì)現(xiàn)金流的管理 常見(jiàn)應(yīng)對(duì)策略： 低價(jià)快銷(xiāo)：降價(jià)或以各類(lèi)優(yōu)惠間接降價(jià)以
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