【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 比例大致相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)型酒店具有極強(qiáng)的市場(chǎng)潛力； ? 高鐵新區(qū)還沒(méi)有酒店，且從高鐵新城到主城區(qū)的公共交通體系還有待完善，不能滿(mǎn)足旅客需求； ?抽樣調(diào)查顯示經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率在 70%以上，經(jīng)營(yíng)情況良好。 市場(chǎng)供應(yīng) 客戶(hù)需求 ?高鐵客戶(hù)多為商務(wù)客戶(hù)，由于經(jīng)常出差，他們更傾向于入住較為熟悉和知名的經(jīng)濟(jì)型酒店； ? 調(diào)查顯示，入住客戶(hù)對(duì)蚌埠經(jīng)濟(jì)型酒店的環(huán)境和服務(wù)存在較高的滿(mǎn)意度。 從市場(chǎng)供應(yīng)和客戶(hù)認(rèn)可程度考慮，定位為中高端經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，主要面向高鐵商務(wù)型客戶(hù) 定位經(jīng)濟(jì)型中端商務(wù)酒店，主要面向高鐵商務(wù)型客戶(hù)，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力 酒店定位 53 在旅途，家的溫馨與愜意依然清晰 酒店定位 54 55 房型 房間數(shù)量 門(mén)市價(jià)格 入住率 面積 標(biāo)準(zhǔn)單人間 24 151 7080％ 15 M2 標(biāo)準(zhǔn)雙人間 64 180 8090％ 25 M2 商務(wù)大床間 10 180 70％ 25 M2 客房信息 樓層分布 功能類(lèi)別 餐廳 會(huì)議 客房 層數(shù)分布 5層 5層 35層 酒店案例 如家快捷（大塘公園店）是目前蚌埠運(yùn)營(yíng)較好的經(jīng)濟(jì)型酒店，主要以標(biāo)準(zhǔn)間為主，入住率 70%以上。 ? 很溫馨，交通便利，地處政府部門(mén)的匯集地，去哪里都方便。 ? 服務(wù)態(tài)度好，價(jià)格合理，周邊風(fēng)景好，有公園，也有超市，買(mǎi)東西也方便！最重要的是安全 ! ? 我入住的是商務(wù)大床房，房間挺舒適的，就是有點(diǎn)小，缺少電腦。但整體給人的感覺(jué)很溫馨，都是暖色調(diào)，挺干凈的！ ? 房間環(huán)境不錯(cuò)，很整潔，不過(guò)有點(diǎn)小問(wèn)題，就是我的電視遙控器沒(méi)電池了，我跟前臺(tái)反映了一次，但是沒(méi)有回音，希望能改進(jìn)。 ? 一般般，酒店房間比較袖珍，空間小了點(diǎn)，其他還好。 —— 住客評(píng)價(jià) 56 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費(fèi)者價(jià)格敏感 多選擇，自由購(gòu)物空間 體驗(yàn)式的購(gòu)物需求 個(gè)性消費(fèi) —— 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) 相匹配的原始狀態(tài) 人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 人均 GDP位于 1500 ~2023美金；城市化水 平在 45%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升 級(jí)，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的 地?cái)偂? 集貿(mào)市場(chǎng)，商 品為城市生 活提供基本 保障 人均 GDP位于 2023~ 4000美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)?；默F(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如大型 百貨、綜合超市、 專(zhuān)賣(mài)店、精品店等 人均 GDP位于 4000~ 8000美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣 義商 業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購(gòu)物中心、旅游 商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 人均 GDP位于 8000~ 20230美金；城市化 水平在 90%以上 廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購(gòu)物公 園等極具個(gè)性消費(fèi)的場(chǎng)所出現(xiàn) + 商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變 蚌埠市 12年的城市化率為 %， 12年人均 GDP4435美元 /人，按照 15%的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2023年人均 GDP可達(dá) 5100美元 /人 檔次定位 根據(jù)人均 GDP推論，蚌埠市將進(jìn)入多選擇、自由購(gòu)物階段，規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn) 1 高鐵的消費(fèi)客群相對(duì)于火車(chē)等比較高端，且高鐵形象較高，因此本項(xiàng)目不適合做低價(jià)格低檔商業(yè) 2 主城區(qū)淮河路商圈已經(jīng)開(kāi)始引入高檔次品牌，城市已進(jìn)入多選擇、自由購(gòu)物階段，本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槟吧鷧^(qū)域，先期啟動(dòng)難以形成高端消費(fèi)需求 3 項(xiàng)目做為未來(lái)高鐵新城商業(yè)核心的第一個(gè)項(xiàng)目，兼具著高鐵客戶(hù)承接和新區(qū)商業(yè)開(kāi)拓作用 綜上，本項(xiàng)目檔次定位為中等偏上 檔次定位 57 定位 表現(xiàn)形式 形象定位 活力、動(dòng)感、文化、時(shí)尚 ?建筑形態(tài) ?內(nèi)部布局 ?元素設(shè)計(jì)（藝術(shù)雕塑） ?商品組合 功能定位 從高鐵客戶(hù)和大學(xué)城的消費(fèi)和娛樂(lè)等出發(fā)，提供特色的快捷和有針對(duì)性的商品及服務(wù) ?商品組合 主題定位 城市文化新概念消費(fèi)：“閃”樂(lè)地帶，“悠”活時(shí)光，“悅”尚街 ?建筑形態(tài) ?商品組合 檔次定位 中偏高端 ?建筑形態(tài) ?商品組合 58 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目概況分析 市場(chǎng)分析研究 項(xiàng)目定位研究 城市背景分析 項(xiàng)目使命分析 客戶(hù)定位 業(yè)態(tài)定位 主力店定位 整體定位 運(yùn)營(yíng)模式研究 高鐵客戶(hù)為主要客戶(hù)，以商務(wù)人士為主，比較關(guān)注的因素有：經(jīng)營(yíng)規(guī)范，環(huán)境好 高鐵客戶(hù) 旅客乘坐高鐵出行目的 旅客乘坐高鐵出行頻率 商務(wù)客戶(hù)中出行頻率達(dá)到或超過(guò)一月一次的比例為 38%，而非商務(wù)客戶(hù)次比例僅為 8%。 旅客在高鐵站前消費(fèi)關(guān)注的因素 旅客在高鐵站等候時(shí)間 旅客在高鐵站前消費(fèi)意愿 商務(wù)客戶(hù)的消費(fèi)意愿略大于非商務(wù)客戶(hù)。 旅客在高鐵站的等候時(shí)間以1530分鐘和 3060分鐘為主。 旅客在高鐵站前消費(fèi)關(guān)注的因素主要包括：價(jià)格適中，經(jīng)營(yíng)規(guī)范，選擇范圍大，環(huán)境較好等，其中經(jīng)營(yíng)規(guī)范和環(huán)境較好占較大比重。 本案 2KM半徑內(nèi)包括一座大學(xué)城約 5萬(wàn)人，三個(gè)已售住宅項(xiàng)目 1 蚌埠學(xué)院 大學(xué)城，共有師生 5萬(wàn)人 2 蚌埠醫(yī)學(xué) 院 3 安徽財(cái)經(jīng) 大學(xué) 4 安徽電子信息技術(shù)學(xué)院 5 綠地 國(guó)際花都 初估可能遷入的居民 25000人左右 6 龍湖春天（住宅） 周邊社區(qū) 2KM 5 3 2 4 1 6 61 7 海亮明珠 （住宅） 65萬(wàn)平米住宅 案例借鑒 杭州下沙區(qū)大學(xué)城商業(yè) 大學(xué)城的學(xué)生能否成為我們的客戶(hù)，他們是否有這樣的消費(fèi)能力？ 大學(xué)生客戶(hù)可不可能成為我們的一個(gè)突破點(diǎn)？ 從商業(yè)配套到集中購(gòu)物，以大學(xué)城為目標(biāo)客戶(hù)的下沙商業(yè)區(qū)帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)快速發(fā)展 杭州下沙區(qū)大學(xué)城商業(yè) 區(qū)域介紹 ： 杭州下沙高教園以工科和綜合性高校為主 ，分東西兩大區(qū)塊 ， 規(guī)劃面積 ，區(qū)內(nèi)高校 15所 ， 學(xué)生人數(shù) 15萬(wàn)左右 。 隨著下沙城市化的推進(jìn) ， 下沙已形成高教西區(qū)商圈 ，由下沙大學(xué)城最早形成的學(xué)源路商業(yè)街 、 高沙商業(yè)街和福雷德廣場(chǎng)構(gòu)成 。 輻射附近 15所高校近 15萬(wàn)學(xué)生及周邊居民 。 主要商業(yè)： 商業(yè)項(xiàng)目 開(kāi)業(yè)時(shí)間 面積 主要業(yè)態(tài) 高沙商業(yè)街 2023 約 6萬(wàn)㎡ 餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、住宿 學(xué)源路商業(yè)街 2023 約 5000㎡ 服飾 四號(hào)大街 2023 約 50000㎡ 休閑娛樂(lè)業(yè)為主 金沙數(shù)碼港 4000㎡ IT賣(mài)場(chǎng) 物美大賣(mài)場(chǎng) 15000㎡ 綜合大超市 都尚購(gòu)物中心 15000㎡ 一站式綜合商場(chǎng) 下沙商貿(mào)城 30000㎡ 大型綜合商場(chǎng) 新美商城 20230㎡ 高檔綜合商場(chǎng) 福雷德廣場(chǎng) 2023 192630 ㎡ 集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)多位一體的城市體驗(yàn)之 城 物美大超市 高沙商業(yè)街 學(xué)源路商業(yè)街 四號(hào)大街 新美商城 都尚購(gòu)物中心 下沙商貿(mào)城 金沙數(shù)碼港 福雷德廣場(chǎng) 2023年物美大賣(mài)場(chǎng)進(jìn)入，啟動(dòng)下沙區(qū)商業(yè)。如今，以四號(hào)中心商業(yè)街為核心，幾大購(gòu)物商場(chǎng)為輻射的商業(yè)聚集區(qū)已經(jīng)形成 杭州下沙區(qū)大學(xué)城商業(yè) 物美大賣(mài)場(chǎng) 四號(hào)大街 （中心商業(yè)街） 學(xué)源路商業(yè)街 高沙商業(yè)街 大型綜合購(gòu)物商場(chǎng) 2023 20232023 2023 2023年 12月 26日，下沙一號(hào)大街的物美大賣(mài)場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，是進(jìn)入下沙大學(xué)新城的第一個(gè)大型超市。同年開(kāi)業(yè)的還有下沙商貿(mào)城，博庫(kù)書(shū)庫(kù)，但是經(jīng)營(yíng)慘淡。物美開(kāi)業(yè)后，商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)。 以學(xué)生為目標(biāo)客戶(hù)。學(xué)源路商業(yè)街主要以服裝為主要業(yè)態(tài)，多為國(guó)內(nèi)和杭州本地的服裝品牌加盟店和連鎖店。高沙商業(yè)街長(zhǎng)約 300米，主要以餐飲為主，含有小吃、中餐、西餐、韓國(guó)料理等。 不僅包括高教園區(qū)近 16萬(wàn)的學(xué)生群體，還包括了工業(yè)園區(qū)超過(guò) 10萬(wàn)的員工，因此也是目前下沙的中心商業(yè)街。四號(hào)大街最大的特色是休閑娛樂(lè)業(yè)較為繁榮，主要以足浴、美容、美發(fā)、咖啡吧、酒吧、茶吧、健身房、 KTV為主。 片區(qū)商業(yè)氣氛逐漸濃厚，下沙商貿(mào)城，都尚購(gòu)物中心、新美商城的開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)良好，豐富了區(qū)域業(yè)態(tài)。 .2023年 福雷德廣場(chǎng) 全面提升了區(qū)域的消費(fèi)檔次和層級(jí) 四大開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入 之后 片區(qū)價(jià)值迅速升高，保利、朗詩(shī)、世茂、碧桂園等地產(chǎn)大鱷入主下沙，發(fā)展住宅，文化娛樂(lè)、旅館、商業(yè)金融等項(xiàng)目。 建設(shè)時(shí)間 下沙大學(xué)城商業(yè)給本案例的啟示 杭州下沙大學(xué)城商業(yè) 在滿(mǎn)足區(qū)域大學(xué)生客戶(hù)基本需求的基礎(chǔ)上，品牌商業(yè)比重加大，逐漸形成各自的商業(yè)特色，高沙商業(yè)街以餐飲為主，學(xué)源路以服飾為主，四號(hào)大街以休閑娛樂(lè)為主，博庫(kù)書(shū)店為大型書(shū)城，金沙數(shù)碼港以 IT產(chǎn)品銷(xiāo)售為特色，定位清晰，形成分工。 ?發(fā)展?jié)M足大學(xué)生消費(fèi)的中檔餐飲和購(gòu)物，管理規(guī)范，形成規(guī)模 ?滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)需求，分工定位準(zhǔn)確，繁榮區(qū)域商業(yè) 2023年下沙區(qū)商業(yè)已經(jīng)有下沙商貿(mào)城進(jìn)入，但是無(wú)法形成人氣，直到物美大賣(mài)場(chǎng)進(jìn)入，滿(mǎn)足了當(dāng)?shù)鼐用竦幕拘枨?，啟?dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè) ?滿(mǎn)足基本需求的大型超市先入，啟動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè) 成功 KPI ?逐漸形成特色，并完成商業(yè)升級(jí)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 隨著區(qū)域商業(yè)的豐富，逐漸實(shí)現(xiàn)商業(yè)升級(jí)換代，綜合商場(chǎng)的出現(xiàn)提升了購(gòu)物檔次。 2023年 福雷德廣場(chǎng) 全面提升了區(qū)域的消費(fèi)檔次和層級(jí)。 以學(xué)源路和高沙街商業(yè)為前期商業(yè)熱點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)中檔精品餐飲和購(gòu)物，有別于一般的大學(xué)周邊商業(yè)街，起點(diǎn)較高，經(jīng)營(yíng)規(guī)范。帶動(dòng)了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。 周邊已有三個(gè)居民小區(qū)，檔次中高端，作為邊緣客戶(hù) 2KM 住宅客戶(hù) 你們可以把眼光放的長(zhǎng)一點(diǎn)，周邊的住宅的居民的消費(fèi)水平也挺高的，周邊又沒(méi)什么商業(yè)，你們可以考慮下他們的需求。 —— 安徽財(cái)大教授 目前蚌埠市住宅均價(jià)約為 6000元 /平方米。本地塊周邊兩樓盤(pán)： 綠地 國(guó)際花都和龍湖春天均低于平均水平，在蚌埠整體市場(chǎng)處于中端偏低水平。 綠地 國(guó)際花都： 360000平米 M2 龍湖春天住宅： 620230平米 M2 海亮明珠住宅： 650000平米 M2 67 消費(fèi)群客戶(hù)定位：以蚌埠高鐵站客戶(hù)為主，同時(shí)補(bǔ)充周邊大學(xué)城的生活?yuàn)蕵?lè)需要 III II I III 邊緣客戶(hù) —— 周邊居民及未來(lái)的商務(wù)人士 為周邊居民提供一定的商業(yè)配套，同時(shí)考慮區(qū)域未來(lái)辦公開(kāi)發(fā)后為商務(wù)人士的需求 I 主要客戶(hù)：高鐵乘客 客戶(hù)來(lái)源 : 2545歲的蚌埠高鐵站客戶(hù)，以商務(wù)出差的白領(lǐng)為主 消費(fèi)特征：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)能力 消費(fèi)目的：消磨等車(chē)時(shí)間，消費(fèi)快捷，購(gòu)臵外出紀(jì)念品 傾向業(yè)態(tài)：快餐、茶吧、書(shū)吧、特產(chǎn)零售等 II 次要客戶(hù)：大學(xué)城學(xué)生 客戶(hù)來(lái)源 : 19－ 26歲的大學(xué)城的學(xué)生 消費(fèi)特征：消費(fèi)能力不強(qiáng)，目的性消費(fèi)為主 消費(fèi)目的：購(gòu)買(mǎi)生活必需品和目的性休閑娛樂(lè) 傾向業(yè)態(tài)：飯店、超市、 KTV、網(wǎng)吧等 客戶(hù)定位 消費(fèi)群客戶(hù)臨摹 他們是城市的白領(lǐng)，在各個(gè)城市穿梭