【文章內(nèi)容簡介】 比例大致相當，經(jīng)濟型酒店具有極強的市場潛力； ? 高鐵新區(qū)還沒有酒店，且從高鐵新城到主城區(qū)的公共交通體系還有待完善，不能滿足旅客需求； ?抽樣調(diào)查顯示經(jīng)濟型酒店的入住率在 70%以上，經(jīng)營情況良好。 市場供應 客戶需求 ?高鐵客戶多為商務客戶，由于經(jīng)常出差，他們更傾向于入住較為熟悉和知名的經(jīng)濟型酒店； ? 調(diào)查顯示，入住客戶對蚌埠經(jīng)濟型酒店的環(huán)境和服務存在較高的滿意度。 從市場供應和客戶認可程度考慮，定位為中高端經(jīng)濟型商務酒店，主要面向高鐵商務型客戶 定位經(jīng)濟型中端商務酒店，主要面向高鐵商務型客戶，提升綜合競爭力 酒店定位 53 在旅途，家的溫馨與愜意依然清晰 酒店定位 54 55 房型 房間數(shù)量 門市價格 入住率 面積 標準單人間 24 151 7080％ 15 M2 標準雙人間 64 180 8090％ 25 M2 商務大床間 10 180 70％ 25 M2 客房信息 樓層分布 功能類別 餐廳 會議 客房 層數(shù)分布 5層 5層 35層 酒店案例 如家快捷（大塘公園店）是目前蚌埠運營較好的經(jīng)濟型酒店，主要以標準間為主，入住率 70%以上。 ? 很溫馨，交通便利，地處政府部門的匯集地，去哪里都方便。 ? 服務態(tài)度好，價格合理，周邊風景好，有公園，也有超市，買東西也方便！最重要的是安全 ! ? 我入住的是商務大床房，房間挺舒適的，就是有點小，缺少電腦。但整體給人的感覺很溫馨，都是暖色調(diào)，挺干凈的！ ? 房間環(huán)境不錯，很整潔，不過有點小問題，就是我的電視遙控器沒電池了，我跟前臺反映了一次，但是沒有回音，希望能改進。 ? 一般般，酒店房間比較袖珍，空間小了點，其他還好。 —— 住客評價 56 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費者價格敏感 多選擇，自由購物空間 體驗式的購物需求 個性消費 —— 歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當城市的人均 GDP達到 4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟 相匹配的原始狀態(tài) 人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 人均 GDP位于 1500 ~2023美金；城市化水 平在 45%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升 級，取代了農(nóng)業(yè)時代的 地攤、 集貿(mào)市場，商 品為城市生 活提供基本 保障 人均 GDP位于 2023~ 4000美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)模化的現(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如大型 百貨、綜合超市、 專賣店、精品店等 人均 GDP位于 4000~ 8000美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣 義商 業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游 商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 人均 GDP位于 8000~ 20230美金；城市化 水平在 90%以上 廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購物公 園等極具個性消費的場所出現(xiàn) + 商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變 蚌埠市 12年的城市化率為 %， 12年人均 GDP4435美元 /人，按照 15%的增長，預計 2023年人均 GDP可達 5100美元 /人 檔次定位 根據(jù)人均 GDP推論，蚌埠市將進入多選擇、自由購物階段，規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn) 1 高鐵的消費客群相對于火車等比較高端，且高鐵形象較高，因此本項目不適合做低價格低檔商業(yè) 2 主城區(qū)淮河路商圈已經(jīng)開始引入高檔次品牌，城市已進入多選擇、自由購物階段，本項目所在區(qū)域為陌生區(qū)域，先期啟動難以形成高端消費需求 3 項目做為未來高鐵新城商業(yè)核心的第一個項目，兼具著高鐵客戶承接和新區(qū)商業(yè)開拓作用 綜上，本項目檔次定位為中等偏上 檔次定位 57 定位 表現(xiàn)形式 形象定位 活力、動感、文化、時尚 ?建筑形態(tài) ?內(nèi)部布局 ?元素設(shè)計（藝術(shù)雕塑） ?商品組合 功能定位 從高鐵客戶和大學城的消費和娛樂等出發(fā)，提供特色的快捷和有針對性的商品及服務 ?商品組合 主題定位 城市文化新概念消費：“閃”樂地帶，“悠”活時光，“悅”尚街 ?建筑形態(tài) ?商品組合 檔次定位 中偏高端 ?建筑形態(tài) ?商品組合 58 項目定位 項目概況分析 市場分析研究 項目定位研究 城市背景分析 項目使命分析 客戶定位 業(yè)態(tài)定位 主力店定位 整體定位 運營模式研究 高鐵客戶為主要客戶，以商務人士為主，比較關(guān)注的因素有：經(jīng)營規(guī)范，環(huán)境好 高鐵客戶 旅客乘坐高鐵出行目的 旅客乘坐高鐵出行頻率 商務客戶中出行頻率達到或超過一月一次的比例為 38%，而非商務客戶次比例僅為 8%。 旅客在高鐵站前消費關(guān)注的因素 旅客在高鐵站等候時間 旅客在高鐵站前消費意愿 商務客戶的消費意愿略大于非商務客戶。 旅客在高鐵站的等候時間以1530分鐘和 3060分鐘為主。 旅客在高鐵站前消費關(guān)注的因素主要包括：價格適中，經(jīng)營規(guī)范，選擇范圍大，環(huán)境較好等，其中經(jīng)營規(guī)范和環(huán)境較好占較大比重。 本案 2KM半徑內(nèi)包括一座大學城約 5萬人，三個已售住宅項目 1 蚌埠學院 大學城，共有師生 5萬人 2 蚌埠醫(yī)學 院 3 安徽財經(jīng) 大學 4 安徽電子信息技術(shù)學院 5 綠地 國際花都 初估可能遷入的居民 25000人左右 6 龍湖春天（住宅） 周邊社區(qū) 2KM 5 3 2 4 1 6 61 7 海亮明珠 （住宅） 65萬平米住宅 案例借鑒 杭州下沙區(qū)大學城商業(yè) 大學城的學生能否成為我們的客戶，他們是否有這樣的消費能力？ 大學生客戶可不可能成為我們的一個突破點？ 從商業(yè)配套到集中購物，以大學城為目標客戶的下沙商業(yè)區(qū)帶動區(qū)域商業(yè)快速發(fā)展 杭州下沙區(qū)大學城商業(yè) 區(qū)域介紹 ： 杭州下沙高教園以工科和綜合性高校為主 ，分東西兩大區(qū)塊 ， 規(guī)劃面積 ，區(qū)內(nèi)高校 15所 ， 學生人數(shù) 15萬左右 。 隨著下沙城市化的推進 ， 下沙已形成高教西區(qū)商圈 ，由下沙大學城最早形成的學源路商業(yè)街 、 高沙商業(yè)街和福雷德廣場構(gòu)成 。 輻射附近 15所高校近 15萬學生及周邊居民 。 主要商業(yè)： 商業(yè)項目 開業(yè)時間 面積 主要業(yè)態(tài) 高沙商業(yè)街 2023 約 6萬㎡ 餐飲、購物、娛樂、住宿 學源路商業(yè)街 2023 約 5000㎡ 服飾 四號大街 2023 約 50000㎡ 休閑娛樂業(yè)為主 金沙數(shù)碼港 4000㎡ IT賣場 物美大賣場 15000㎡ 綜合大超市 都尚購物中心 15000㎡ 一站式綜合商場 下沙商貿(mào)城 30000㎡ 大型綜合商場 新美商城 20230㎡ 高檔綜合商場 福雷德廣場 2023 192630 ㎡ 集購物、休閑、娛樂多位一體的城市體驗之 城 物美大超市 高沙商業(yè)街 學源路商業(yè)街 四號大街 新美商城 都尚購物中心 下沙商貿(mào)城 金沙數(shù)碼港 福雷德廣場 2023年物美大賣場進入，啟動下沙區(qū)商業(yè)。如今，以四號中心商業(yè)街為核心，幾大購物商場為輻射的商業(yè)聚集區(qū)已經(jīng)形成 杭州下沙區(qū)大學城商業(yè) 物美大賣場 四號大街 （中心商業(yè)街） 學源路商業(yè)街 高沙商業(yè)街 大型綜合購物商場 2023 20232023 2023 2023年 12月 26日，下沙一號大街的物美大賣場正式開業(yè)，是進入下沙大學新城的第一個大型超市。同年開業(yè)的還有下沙商貿(mào)城，博庫書庫，但是經(jīng)營慘淡。物美開業(yè)后，商業(yè)市場開始啟動。 以學生為目標客戶。學源路商業(yè)街主要以服裝為主要業(yè)態(tài)，多為國內(nèi)和杭州本地的服裝品牌加盟店和連鎖店。高沙商業(yè)街長約 300米，主要以餐飲為主，含有小吃、中餐、西餐、韓國料理等。 不僅包括高教園區(qū)近 16萬的學生群體，還包括了工業(yè)園區(qū)超過 10萬的員工，因此也是目前下沙的中心商業(yè)街。四號大街最大的特色是休閑娛樂業(yè)較為繁榮，主要以足浴、美容、美發(fā)、咖啡吧、酒吧、茶吧、健身房、 KTV為主。 片區(qū)商業(yè)氣氛逐漸濃厚，下沙商貿(mào)城，都尚購物中心、新美商城的開業(yè)經(jīng)營良好，豐富了區(qū)域業(yè)態(tài)。 .2023年 福雷德廣場 全面提升了區(qū)域的消費檔次和層級 四大開發(fā)商的進入 之后 片區(qū)價值迅速升高，保利、朗詩、世茂、碧桂園等地產(chǎn)大鱷入主下沙，發(fā)展住宅，文化娛樂、旅館、商業(yè)金融等項目。 建設(shè)時間 下沙大學城商業(yè)給本案例的啟示 杭州下沙大學城商業(yè) 在滿足區(qū)域大學生客戶基本需求的基礎(chǔ)上，品牌商業(yè)比重加大，逐漸形成各自的商業(yè)特色，高沙商業(yè)街以餐飲為主，學源路以服飾為主，四號大街以休閑娛樂為主，博庫書店為大型書城，金沙數(shù)碼港以 IT產(chǎn)品銷售為特色，定位清晰，形成分工。 ?發(fā)展?jié)M足大學生消費的中檔餐飲和購物，管理規(guī)范，形成規(guī)模 ?滿足區(qū)域消費需求，分工定位準確，繁榮區(qū)域商業(yè) 2023年下沙區(qū)商業(yè)已經(jīng)有下沙商貿(mào)城進入，但是無法形成人氣，直到物美大賣場進入，滿足了當?shù)鼐用竦幕拘枨螅瑔恿水數(shù)厣虡I(yè) ?滿足基本需求的大型超市先入，啟動當?shù)厣虡I(yè) 成功 KPI ?逐漸形成特色，并完成商業(yè)升級，帶動區(qū)域發(fā)展 隨著區(qū)域商業(yè)的豐富，逐漸實現(xiàn)商業(yè)升級換代，綜合商場的出現(xiàn)提升了購物檔次。 2023年 福雷德廣場 全面提升了區(qū)域的消費檔次和層級。 以學源路和高沙街商業(yè)為前期商業(yè)熱點，經(jīng)營中檔精品餐飲和購物，有別于一般的大學周邊商業(yè)街，起點較高，經(jīng)營規(guī)范。帶動了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。 周邊已有三個居民小區(qū)，檔次中高端，作為邊緣客戶 2KM 住宅客戶 你們可以把眼光放的長一點，周邊的住宅的居民的消費水平也挺高的，周邊又沒什么商業(yè)，你們可以考慮下他們的需求。 —— 安徽財大教授 目前蚌埠市住宅均價約為 6000元 /平方米。本地塊周邊兩樓盤： 綠地 國際花都和龍湖春天均低于平均水平，在蚌埠整體市場處于中端偏低水平。 綠地 國際花都： 360000平米 M2 龍湖春天住宅： 620230平米 M2 海亮明珠住宅： 650000平米 M2 67 消費群客戶定位：以蚌埠高鐵站客戶為主，同時補充周邊大學城的生活娛樂需要 III II I III 邊緣客戶 —— 周邊居民及未來的商務人士 為周邊居民提供一定的商業(yè)配套，同時考慮區(qū)域未來辦公開發(fā)后為商務人士的需求 I 主要客戶：高鐵乘客 客戶來源 : 2545歲的蚌埠高鐵站客戶，以商務出差的白領(lǐng)為主 消費特征：有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和消費能力 消費目的：消磨等車時間，消費快捷，購臵外出紀念品 傾向業(yè)態(tài)：快餐、茶吧、書吧、特產(chǎn)零售等 II 次要客戶：大學城學生 客戶來源 : 19－ 26歲的大學城的學生 消費特征：消費能力不強，目的性消費為主 消費目的：購買生活必需品和目的性休閑娛樂 傾向業(yè)態(tài)：飯店、超市、 KTV、網(wǎng)吧等 客戶定位 消費群客戶臨摹 他們是城市的白領(lǐng)，在各個城市穿梭