【正文】 上海南站是城市大型交通樞紐，站前商業(yè)定位中高端，建成后成為區(qū)域商業(yè)中心 ?規(guī)模及經(jīng)營狀況 ： 南站 345萬平方米的建設(shè)總量中，包括約 70萬平方米的商業(yè)設(shè)施和 40萬平方米的酒店賓館用房，這些商業(yè)設(shè)施將陸續(xù)投放市場。結(jié)合周邊大型 SHOPPINGMALL、百貨商城星級(jí)酒店等功能單元，整體新城生態(tài)有機(jī)的“商業(yè)休閑中心”。站南以交通和接待功能為主，大面積的廣場和綠化，凸顯高鐵站屋簡潔流暢、科技感十足的現(xiàn)代建筑形象。 綠地 本地塊周邊兩樓盤： 綠地 周邊已有三個(gè)居民小區(qū)，檔次中高端，作為邊緣客戶 2KM 住宅客戶 你們可以把眼光放的長一點(diǎn)，周邊的住宅的居民的消費(fèi)水平也挺高的，周邊又沒什么商業(yè)，你們可以考慮下他們的需求。 以學(xué)源路和高沙街商業(yè)為前期商業(yè)熱點(diǎn)，經(jīng)營中檔精品餐飲和購物，有別于一般的大學(xué)周邊商業(yè)街，起點(diǎn)較高，經(jīng)營規(guī)范。 ?發(fā)展?jié)M足大學(xué)生消費(fèi)的中檔餐飲和購物，管理規(guī)范，形成規(guī)模 ?滿足區(qū)域消費(fèi)需求，分工定位準(zhǔn)確，繁榮區(qū)域商業(yè) 2023年下沙區(qū)商業(yè)已經(jīng)有下沙商貿(mào)城進(jìn)入，但是無法形成人氣，直到物美大賣場進(jìn)入，滿足了當(dāng)?shù)鼐用竦幕拘枨?，啟?dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè) ?滿足基本需求的大型超市先入，啟動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè) 成功 KPI ?逐漸形成特色，并完成商業(yè)升級(jí)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 隨著區(qū)域商業(yè)的豐富，逐漸實(shí)現(xiàn)商業(yè)升級(jí)換代，綜合商場的出現(xiàn)提升了購物檔次。 .2023年 福雷德廣場 全面提升了區(qū)域的消費(fèi)檔次和層級(jí) 四大開發(fā)商的進(jìn)入 之后 片區(qū)價(jià)值迅速升高，保利、朗詩、世茂、碧桂園等地產(chǎn)大鱷入主下沙，發(fā)展住宅，文化娛樂、旅館、商業(yè)金融等項(xiàng)目。四號(hào)大街最大的特色是休閑娛樂業(yè)較為繁榮，主要以足浴、美容、美發(fā)、咖啡吧、酒吧、茶吧、健身房、 KTV為主。高沙商業(yè)街長約 300米，主要以餐飲為主，含有小吃、中餐、西餐、韓國料理等。 以學(xué)生為目標(biāo)客戶。同年開業(yè)的還有下沙商貿(mào)城，博庫書庫，但是經(jīng)營慘淡。 主要商業(yè)： 商業(yè)項(xiàng)目 開業(yè)時(shí)間 面積 主要業(yè)態(tài) 高沙商業(yè)街 2023 約 6萬㎡ 餐飲、購物、娛樂、住宿 學(xué)源路商業(yè)街 2023 約 5000㎡ 服飾 四號(hào)大街 2023 約 50000㎡ 休閑娛樂業(yè)為主 金沙數(shù)碼港 4000㎡ IT賣場 物美大賣場 15000㎡ 綜合大超市 都尚購物中心 15000㎡ 一站式綜合商場 下沙商貿(mào)城 30000㎡ 大型綜合商場 新美商城 20230㎡ 高檔綜合商場 福雷德廣場 2023 192630 ㎡ 集購物、休閑、娛樂多位一體的城市體驗(yàn)之 城 物美大超市 高沙商業(yè)街 學(xué)源路商業(yè)街 四號(hào)大街 新美商城 都尚購物中心 下沙商貿(mào)城 金沙數(shù)碼港 福雷德廣場 2023年物美大賣場進(jìn)入，啟動(dòng)下沙區(qū)商業(yè)。 隨著下沙城市化的推進(jìn) ， 下沙已形成高教西區(qū)商圈 ，由下沙大學(xué)城最早形成的學(xué)源路商業(yè)街 、 高沙商業(yè)街和福雷德廣場構(gòu)成 。 本案 2KM半徑內(nèi)包括一座大學(xué)城約 5萬人，三個(gè)已售住宅項(xiàng)目 1 蚌埠學(xué)院 大學(xué)城，共有師生 5萬人 2 蚌埠醫(yī)學(xué) 院 3 安徽財(cái)經(jīng) 大學(xué) 4 安徽電子信息技術(shù)學(xué)院 5 綠地 旅客在高鐵站的等候時(shí)間以1530分鐘和 3060分鐘為主。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) 相匹配的原始狀態(tài) 人均 GDP位于 1500美金以下；城市化水平在 25%以下 人均 GDP位于 1500 ~2023美金；城市化水 平在 45%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升 級(jí)，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的 地?cái)偂? 集貿(mào)市場，商 品為城市生 活提供基本 保障 人均 GDP位于 2023~ 4000美金；城市化水 平在 45%以上 70%以下 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多樣化、規(guī)?；默F(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如大型 百貨、綜合超市、 專賣店、精品店等 人均 GDP位于 4000~ 8000美金；城市化水 平在 70%以上 90%以下 超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣 義商 業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游 商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜 合 型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 人均 GDP位于 8000~ 20230美金；城市化 水平在 90%以上 廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購物公 園等極具個(gè)性消費(fèi)的場所出現(xiàn) + 商業(yè)及業(yè)態(tài)發(fā)展演變 蚌埠市 12年的城市化率為 %， 12年人均 GDP4435美元 /人，按照 15%的增長，預(yù)計(jì) 2023年人均 GDP可達(dá) 5100美元 /人 檔次定位 根據(jù)人均 GDP推論，蚌埠市將進(jìn)入多選擇、自由購物階段，規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn) 1 高鐵的消費(fèi)客群相對(duì)于火車等比較高端，且高鐵形象較高，因此本項(xiàng)目不適合做低價(jià)格低檔商業(yè) 2 主城區(qū)淮河路商圈已經(jīng)開始引入高檔次品牌，城市已進(jìn)入多選擇、自由購物階段，本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槟吧鷧^(qū)域，先期啟動(dòng)難以形成高端消費(fèi)需求 3 項(xiàng)目做為未來高鐵新城商業(yè)核心的第一個(gè)項(xiàng)目，兼具著高鐵客戶承接和新區(qū)商業(yè)開拓作用 綜上，本項(xiàng)目檔次定位為中等偏上 檔次定位 57 定位 表現(xiàn)形式 形象定位 活力、動(dòng)感、文化、時(shí)尚 ?建筑形態(tài) ?內(nèi)部布局 ?元素設(shè)計(jì)（藝術(shù)雕塑） ?商品組合 功能定位 從高鐵客戶和大學(xué)城的消費(fèi)和娛樂等出發(fā)，提供特色的快捷和有針對(duì)性的商品及服務(wù) ?商品組合 主題定位 城市文化新概念消費(fèi)：“閃”樂地帶，“悠”活時(shí)光，“悅”尚街 ?建筑形態(tài) ?商品組合 檔次定位 中偏高端 ?建筑形態(tài) ?商品組合 58 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目概況分析 市場分析研究 項(xiàng)目定位研究 城市背景分析 項(xiàng)目使命分析 客戶定位 業(yè)態(tài)定位 主力店定位 整體定位 運(yùn)營模式研究 高鐵客戶為主要客戶，以商務(wù)人士為主，比較關(guān)注的因素有：經(jīng)營規(guī)范，環(huán)境好 高鐵客戶 旅客乘坐高鐵出行目的 旅客乘坐高鐵出行頻率 商務(wù)客戶中出行頻率達(dá)到或超過一月一次的比例為 38%，而非商務(wù)客戶次比例僅為 8%。 ? 一般般，酒店房間比較袖珍，空間小了點(diǎn)，其他還好。 ? 服務(wù)態(tài)度好，價(jià)格合理，周邊風(fēng)景好，有公園，也有超市，買東西也方便！最重要的是安全 ! ? 我入住的是商務(wù)大床房，房間挺舒適的，就是有點(diǎn)小，缺少電腦。 從市場供應(yīng)和客戶認(rèn)可程度考慮，定位為中高端經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，主要面向高鐵商務(wù)型客戶 定位經(jīng)濟(jì)型中端商務(wù)酒店，主要面向高鐵商務(wù)型客戶，提升綜合競爭力 酒店定位 53 在旅途，家的溫馨與愜意依然清晰 酒店定位 54 55 房型 房間數(shù)量 門市價(jià)格 入住率 面積 標(biāo)準(zhǔn)單人間 24 151 7080％ 15 M2 標(biāo)準(zhǔn)雙人間 64 180 8090％ 25 M2 商務(wù)大床間 10 180 70％ 25 M2 客房信息 樓層分布 功能類別 餐廳 會(huì)議 客房 層數(shù)分布 5層 5層 35層 酒店案例 如家快捷（大塘公園店）是目前蚌埠運(yùn)營較好的經(jīng)濟(jì)型酒店，主要以標(biāo)準(zhǔn)間為主，入住率 70%以上。 功能關(guān)系 復(fù)合體產(chǎn)品增值關(guān)聯(lián)度分析：各物業(yè)功能間存在空間依存、價(jià)值互補(bǔ)的能動(dòng)關(guān)系 52 商業(yè)街：繁華時(shí)尚商業(yè)步行街，餐飲、娛樂一體化的特色功能組合，體現(xiàn)站前商業(yè)快樂快捷的購物理念 商業(yè)定位 ?按照國際慣例，經(jīng)濟(jì)型酒店與星級(jí)酒店的比例應(yīng)為 7:3，而目前蚌埠市場兩者的比例大致相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)型酒店具有極強(qiáng)的市場潛力； ? 高鐵新區(qū)還沒有酒店，且從高鐵新城到主城區(qū)的公共交通體系還有待完善，不能滿足旅客需求； ?抽樣調(diào)查顯示經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率在 70%以上，經(jīng)營情況良好。這一切都將促成城市綜合體及其周邊區(qū)域的快速增值。 發(fā)展現(xiàn)狀： 統(tǒng)一管理，由少量低端餐飲、超市、美容組成，經(jīng)營狀況一般。站內(nèi)商業(yè)配套面積約 2023平米。 38 高鐵 附屬配套商業(yè)，目前只有少量低端餐飲、超市等業(yè)態(tài)，面向高鐵相關(guān)客源服務(wù)。絕大多數(shù)為個(gè)體經(jīng)營的小商鋪，檔次較低。 客戶來源： 大學(xué)城學(xué)生。 通成國貿(mào)廣場 紅星美凱龍 專業(yè)市場 光彩大市場 中恒義烏國際商貿(mào)城 37 高鐵新城內(nèi)唯一集中商業(yè)，主打?qū)W生客群，檔次較低，人氣較旺 龍湖春天 概況： 緊貼蚌埠大學(xué)城，是整個(gè)高鐵新城內(nèi)唯一的集中商業(yè)，規(guī)劃總體量約 5萬平方米，已開發(fā)體量約 平方米。 價(jià)格： 一樓已經(jīng)售完，二樓還余部分商鋪采取售后返租形式，返租 49個(gè)月，每年返 6%。項(xiàng)目對(duì)面紅中恒義烏國際商貿(mào)城40萬 方，已于即將開業(yè)開業(yè)。 【通成國貿(mào)廣場 】 概況： 位于 淮上區(qū)蚌固路懷五路交叉口東側(cè)，內(nèi)部為兩層的商業(yè)街，是一個(gè)專業(yè)市場，一樓是建材，二樓是家具和燈飾。 業(yè)態(tài)： 目前經(jīng)營內(nèi)容包括日用百貨、五金、家電、糖酒、摩托車、家居家私、土特干果、農(nóng)副產(chǎn)品、建筑裝飾等。 ——白馬天香港皮草店老板 36 專業(yè)市場集中在經(jīng)開區(qū)和淮上區(qū)，目前以建材為主 【光彩大市場】 區(qū)位： 座落于蚌埠市禹會(huì)區(qū)，東依虎山森林公園風(fēng)景區(qū)，西靠溝通南北的朝陽路淮河大橋，北臨內(nèi)環(huán)東海大道，南貼外環(huán)燕山路。 這里生意很好，我以前在主城區(qū)那邊也有店，今年年頭 200萬轉(zhuǎn)出去了，還是白馬這邊好做，到了下午兩三點(diǎn)左右的時(shí)候人很多。 客戶來源： 蚌埠本市居民為主，多數(shù)為老顧客。 西區(qū)商業(yè)圈：白馬生活購物廣場 西區(qū)商業(yè)圈 區(qū)位： 位于以工業(yè)發(fā)展為主的禹會(huì)區(qū)，主城區(qū)的西面。 人氣： 是區(qū)域內(nèi)最大商業(yè)中心，是蚌埠人除淮河路商圈外的最喜歡的購物去處，人氣很旺。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈 35 以為服裝賣場為主，部分餐飲，商業(yè)較為低端，只有白馬購物廣場人氣較旺 張公山白馬也不錯(cuò)，我們也經(jīng)常去，不過東西檔次低了點(diǎn)，也沒有國貨街繁華。 人氣： 目前主力店和步行街的商鋪都已開始營業(yè)，在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)中人氣較為旺盛，但較主城區(qū)仍然偏弱。 業(yè)態(tài)： 兩大主力店為沃爾瑪超市和華海 3C廣場。 【沃爾瑪購物廣場】 概況： 沃爾瑪購物廣場地處勝利中路 1556號(hào)，位于主城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)交界處。 人氣： 主力店全部營業(yè)，小商鋪開業(yè)的不多人氣稍顯慘淡。其中零售部分涵蓋服裝鞋帽，家居生活，運(yùn)動(dòng)休閑等。 大潤發(fā) 34 代表商業(yè)寶龍城市廣場和沃爾瑪城市廣場，形象環(huán)境較好但人氣不旺 【寶龍城市廣場】 概況： 蚌寶龍城市廣場位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)淮河文化廣場南向、蚌埠市城市幾何中心，項(xiàng)目占地 288畝，總建筑面積 49萬㎡。但還未全部投入運(yùn)營。 發(fā)展現(xiàn)狀： 區(qū)域內(nèi)三大購物超市齊聚，寶龍城市廣場、財(cái)富廣場、蚌埠會(huì)展中心和淮河文化廣場入駐。 功能定位： 大型綜合商業(yè)中心，以超市、餐飲為主。瓊斯， ONLY， CITIZEN等。 業(yè)態(tài)： 百大引進(jìn)了眾多國際國內(nèi)名品精品，商品結(jié)構(gòu)以化妝品、品牌珠寶、女裝、休閑、精品童裝為特色與重點(diǎn)。 ——步行街某店鋪營業(yè)員 概況： 蚌埠百大購物中心總投資 ，建筑面積 ，地上七層，地下一層。 蚌埠的消費(fèi)的地方不多，最好的就是這里。建成于 2023年，基本以一樓底商為主，二樓以上多為破舊居民樓，整體形象較差 . 業(yè)態(tài)： 主要以服裝鞋帽等零售為主，品牌檔次一般，但具有不錯(cuò)的人氣。 發(fā)展現(xiàn)狀： 蚌埠最繁華商業(yè)地段，業(yè)態(tài)成熟，經(jīng)營良好，是蚌埠最集中的商業(yè)圈。