【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)法律制度作粗淺的比較研究，并對(duì)我國多元房地產(chǎn)現(xiàn)狀作粗淺的考察了解的同時(shí)，筆者一直在思考和探索一個(gè)問題：就我國的多元房地產(chǎn)創(chuàng)設(shè)的法律制度，究竟采用何種法律概念為好?筆者在前面略述了兩種模式，其區(qū)別主要在于將此種物權(quán)設(shè)定為一個(gè)物的一個(gè)權(quán)，還是設(shè)定為多個(gè)物的多個(gè)權(quán)。　　一種是臺(tái)灣和日本的模式，即多個(gè)物、多部分和多個(gè)權(quán)的模式。臺(tái)灣將此種房地產(chǎn)分為建筑物和基地兩個(gè)物，相應(yīng)地設(shè)定區(qū)分所有權(quán)和基地使用權(quán)，區(qū)分所有權(quán)包含建筑物專有部分所有權(quán)和共用部分持份權(quán)，基地使用權(quán)則源于土地所有權(quán)或地上權(quán)的權(quán)能。日本則將此種房地產(chǎn)分為三個(gè)部分，相應(yīng)地設(shè)定互不隸屬的三個(gè)權(quán)，即以建筑物專有部分為標(biāo)的的區(qū)分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)和占地利用權(quán)，占地利用權(quán)則以土地所有權(quán)或其他權(quán)利為權(quán)源。 [13]對(duì)作為多元房地產(chǎn)另一種形式的集居地區(qū)和住宅區(qū)，臺(tái)灣和日本均規(guī)定可以準(zhǔn)用或適用就建筑物設(shè)立的條款，日本并設(shè)有住宅區(qū)專章。就日本的住宅區(qū)而言，區(qū)分所有權(quán)人或所有權(quán)人還就建筑物以外的共用部分享有持分權(quán)。值得注意的是，臺(tái)灣和日本均設(shè)立禁止分離處分的專門條款，即專有部分不得與共用部分之應(yīng)有份及基地(占地)所有權(quán)(或使用權(quán))之應(yīng)有份相分離而處分，從而將幾項(xiàng)權(quán)利加以捆綁而由同一權(quán)利主體即區(qū)分所有權(quán)人行使處分權(quán)，似乎亦可稱為一主多權(quán)制度，即一個(gè)主體享有多項(xiàng)權(quán)利的制度。 [14]　　另一種模式是美國和魁北克的模式，即一個(gè)物和一個(gè)權(quán)的模式。美國有其獨(dú)特的普通法土地制度和財(cái)產(chǎn)法律制度，難以與大陸法完全類比，但可能是由于在多元房地產(chǎn)的發(fā)展方面走了相同的道路，就大陸法和普通法關(guān)于多元房地產(chǎn)法律制度的基本框架而言，確有很強(qiáng)的相似性和可比性。美國將此種房地產(chǎn)統(tǒng)稱為Condominium，這是一個(gè)含義微妙的詞語，有三種解釋。一個(gè)解釋是共同所有權(quán)。另一個(gè)解釋是“多元房地產(chǎn)的單獨(dú)單元” [15](A single realestate unit in a multiunit development)。第三個(gè)解釋則為房地產(chǎn)的一種形式 [16](Condominium means real estate in which……)，在這個(gè)意義上，美國學(xué)者亦稱之為高層建筑物(Highrise building)。因此，Condominium既是所有權(quán)的一種形式，又是共有權(quán)的客體。筆者認(rèn)為，將Condominium譯為房地產(chǎn)共有權(quán)，可能與原意更為接近?？笨嗣穹ǖ渚痛朔N多元房地產(chǎn)采用不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)的概念，表明其為一種獨(dú)特的法律制度。筆者注意到，美國和魁北克的房地產(chǎn)開發(fā)者(Developer)除土地所有權(quán)人以外，還可以是其他土地權(quán)利人，但這并不妨礙他們稱相關(guān)權(quán)利為房地產(chǎn)共有權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。美國的房地產(chǎn)開發(fā)者可以是租賃期限為40年以上以至999年的土地租賃權(quán)人(Tenant)。香港則除政府房地產(chǎn)以外，房地產(chǎn)開發(fā)者均為租賃期限為75年、99年以至999年且可續(xù)期的土地租賃權(quán)人(批租權(quán)人，Tenant)。魁北克的房地產(chǎn)開發(fā)者則可以是權(quán)利剩余期限超過50年的地上權(quán)人(Superficiary)或租賃開發(fā)權(quán)人 [17](Emphyteutic Lessee)。美國和香港學(xué)者均解釋稱，共同租賃權(quán)(Cotenancy)等于共同所有權(quán)(Coownership)，這可能是因?yàn)樽赓U期限很長且可續(xù)展的緣故?！　∧敲?，我們通過以上的比較研究，可否得到一些啟迪。在筆者看來，魁北克民法典創(chuàng)設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)，確具有包容性強(qiáng)和適用范圍寬的鮮明特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，且能很好地彰顯多元房地產(chǎn)的共有性質(zhì)和區(qū)分特征，確為一種頗具創(chuàng)造性和嚴(yán)密性的法律概念。如果我們予以借鑒，采用房地產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)的概念，未必不是一項(xiàng)適宜的選擇。但是，畢竟我們已在《城市房地產(chǎn)管理法》中將房屋與土地作為兩個(gè)物而分別設(shè)立房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，并已通過《物權(quán)法》第六章創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，已為各界人士和廣大住戶普遍接受和認(rèn)知，現(xiàn)在再將包含區(qū)分建筑物的多元房地產(chǎn)視為一個(gè)物而作為區(qū)分共有權(quán)的客體，另行構(gòu)建多元房地產(chǎn)權(quán)屬結(jié)構(gòu)，這可能是不現(xiàn)實(shí)的，難以做到的。為了彌補(bǔ)《物權(quán)法》第六章所設(shè)計(jì)和創(chuàng)立的權(quán)屬關(guān)系框架存有的某些不足之處，筆者建議在將來修改《物權(quán)法》時(shí)，可參照臺(tái)灣和日本的做法，將建筑物地基和住宅內(nèi)的土地使用權(quán)納入?yún)^(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利范圍并設(shè)立相應(yīng)的規(guī)則，并增設(shè)適用于住宅區(qū)的一節(jié)或相應(yīng)的條數(shù)?！　《?、關(guān)于專有部分和共有部分的界定和劃分　　住宅區(qū)和多層建筑物之所以必須劃分為專有部分和共有部分，這是由不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律所決定的。住宅共有部分的確定，取決與兩項(xiàng)條件的成就。其一，由規(guī)劃設(shè)計(jì)部門根據(jù)城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，為使住宅區(qū)具有必要的生活條件和達(dá)到一定的居住標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)共有部分做出合理安排和劃定。其二，共有部分的價(jià)款或者建造費(fèi)用由全體業(yè)主分擔(dān)。共有部分的功能在于，它要為專有部分提供依托和支撐，要為廣大業(yè)主提供通行、供水、供電、供氣、供熱、供暖、空調(diào)、排水、通信、通話、電視、網(wǎng)絡(luò)、文化、娛樂、體育等諸多方面的服務(wù)。共有部分的缺失或者減損，輕則會(huì)造成人們生活的不便，重則可能使住宅區(qū)運(yùn)行失靈，業(yè)主們難以維持正常的生活。此種共有部分應(yīng)由法律予以確認(rèn)，使之成為法定共有部分，一經(jīng)劃定就不能輕易地和隨意地加以變更。一般而言，專有部分可以改為共有部分，共有部分則不得改為專有部分。在共有部分不符需要且確有空余專有部分的情形下，經(jīng)業(yè)主同意，可以收購一定的專有部分，將其改為共有部分。例如為業(yè)主添置一個(gè)棋牌室。在共有部分確有富余以至空置的情形下，也可以經(jīng)業(yè)主同意改為專有部分，但如果要突破規(guī)劃部門審定的容積率、建筑密度和樓距等強(qiáng)制性指標(biāo)，則須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)?！　」P者從上述六個(gè)國家和地區(qū)的相關(guān)法律看到，他們都就多元房地產(chǎn)的專有部分和共有部分的界定和劃分設(shè)立或簡或詳?shù)囊?guī)則，大體上可以歸為兩種模式?！　∫环N是臺(tái)灣和日本的模式。他們是通過開宗明義地對(duì)專有部分和共用部分所下的定義，就兩個(gè)部分的內(nèi)涵做出概括性規(guī)定，同時(shí)劃定兩者之間的界限，其定義也大同小異。例如，臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》第三條規(guī)定，“專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨(dú)立性，且為區(qū)分所有之標(biāo)的者”?！肮灿貌糠郑褐腹⒋髲B專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者?！?[18]至于住宅區(qū)的共有部分，日本通過專設(shè)的住宅區(qū)一章予以規(guī)定，臺(tái)灣則規(guī)定集居地區(qū)可準(zhǔn)用有關(guān)建筑物的規(guī)則。　　另一種是美國、香港和魁北克的模式。他們既通過專有部分和共用部分的定義作出概括性規(guī)定，又以列舉的方法作出詳盡的具體而微的規(guī)定。以美國為例，其《統(tǒng)一公寓法》就單元(Unit)和共同成分(Common elements)作出了以下的定義：“單元是指公