【文章內(nèi)容簡介】 的商業(yè)價值，但是街區(qū)形象較差。本項目建成后，將加速光明山商圈的形成，最終取代五馬廣場為中心的老商圈。 5）五江購物中心向西延伸 1000 米： 此區(qū)域是漣源市的西大門， 人民西路是連接冷水江和漣源的交通要道。隨著城市規(guī)模的擴大，此區(qū)域商業(yè)價值將逐漸上升，形成滿足農(nóng)村消費及部分城市居民消費的以批發(fā)零售、娛樂休 閑、餐飲為主業(yè)的商業(yè)區(qū)域。 3． 6 綜合研究 總的來說，當(dāng)前漣源市商業(yè)格局混亂，沒有形成集中型的業(yè)態(tài)，在行業(yè)優(yōu)勢上也不具備強勢競爭力。服飾、建材、家私、娛樂休閑、餐飲行業(yè)的集中化存在很大的市場機會。 本項目分析目前漣源市各區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況及區(qū)域發(fā)展趨勢意義在于發(fā)現(xiàn)市場機會，將符合本項目定位，能承受本項目租金水平的行業(yè)集中至本項目中，打造一流的城市商業(yè)名片。但漣源市商業(yè)經(jīng)營戶經(jīng)營理念仍有待成熟，部分商家的前瞻性不夠，這也給我們的招商工作帶來難點，需在招商執(zhí)行過程中予以重點 關(guān)注。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四 漣源市商業(yè)物業(yè)消費市場調(diào)研 4． 1 商業(yè)物業(yè)消費產(chǎn)品構(gòu)成 漣源市商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品構(gòu)成分析表 表 04 產(chǎn)品類型 代表性物業(yè) 消費種類 物業(yè)特點 臨街商鋪 租賃為主 商業(yè)價值高 購物中心 五江購物中心 產(chǎn)權(quán)出售，目前統(tǒng)一租賃 多種業(yè)態(tài)，主要經(jīng)營中高檔產(chǎn)品 專業(yè)市場 漣源市通訊器材市場 租賃 業(yè)態(tài)單一，專業(yè)化程度高 綜合市場 藍田市場 以租賃為主 多種業(yè)態(tài)，經(jīng)營低檔產(chǎn)品 超市 心連心超市 租賃 多種業(yè)態(tài)組合，配套完善 商業(yè)街 商園商業(yè)步行街 以租賃為主 多種業(yè)態(tài)組合 現(xiàn)代型的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品主要由購物中心和超市租賃的柜臺為主，但五江購物中心目前的經(jīng)營狀況影響了投資者持續(xù)投資信心；超市租賃的柜臺租金較高，適合黃金飾品、箱包皮具等小型商品的經(jīng)營。而臨街商鋪大多以租賃為主，在五江購物中心以前，很少有臨街門面向市場出售，因此臨街門面的消費欲望很強。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4． 2 各區(qū)域商業(yè)物業(yè)租賃價格分析 1）汽車站 — 五馬廣場 ： 租金價格從 10－ 50 元不等。代表性物業(yè)： 表 05 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 月租金價格（元 /平米） 銳金電腦 商業(yè)街 IT 產(chǎn)品 10 元 創(chuàng)業(yè)電器 臨街商鋪 電器、五金 28 元 愛民平價超市 臨街商鋪 零售 48 元 2）五馬廣場 — 三角坪： 租金價格從 20— 80 元不等。 表 06 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 月租金價格（元 /平米） 斯得雅 臨街商鋪 服飾 30 紅遍田日化 臨街鋪面 日化 55 阿斯牌 臨街鋪面 服飾 80 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3）五馬廣場向東延伸 1000 米：租金價格從 20— 40 不等。 表 07 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 月租金價格（元 /平米） 湘潭電纜 臨街商鋪 五金 35 文體用品批發(fā) 臨街商鋪 零售 30 軸承水泵 臨街商鋪 開礦設(shè)備 38 4）五馬廣場 — 五江購物中心：租金價格從 50— 100 不等。 表 08 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 月租金價格（元 /平米） 麗都伊人 臨街商鋪 服飾 57 漣水文體批發(fā) 臨街商鋪 零售 84 柒牌男裝 臨街商鋪 服飾 94 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5）五江購物中心向西延伸 1000 米： 租金價格從 20— 60 不等 。 表 09 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營品牌 租金價格 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 小結(jié)：從上述數(shù)據(jù)可看出，漣源市的租金價格從 10— 110 不等，而且同一區(qū)域的租金水平存在較大的差異，主 要因為： 1）商家租賃的時間不同。 2）所處地段不同，靠近核心商圈、客源相對集中的地段租金相對較高。 3）所經(jīng)營的業(yè)態(tài)不同，租金價格也不同，服飾行業(yè)價格相對較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4． 3 各行業(yè)業(yè)態(tài)戶型構(gòu)成分析 行業(yè)業(yè)態(tài)戶型構(gòu)成分析表 表 10 業(yè)態(tài) 面積 層高 服飾 大多為 30— 100 平米 3— 4． 8 米 餐飲娛樂 200— 1000 平米 3— 5 米 五金機電 大多為 30— 60 平米 3． 5－ 米 開礦設(shè)備 大多為 30— 100 平米 3— 5 米 建材、家私 150— 1500 平米 3． 8－ IT 數(shù)碼產(chǎn)品 20— 60 平米 米 目前漣源市核心商圈內(nèi)的經(jīng)營鋪面大多為一個或多個臨街門面組成，面寬在 35 米之間，因建設(shè)時間都在 35 年以上，其面寬與進深的設(shè)計都不是很合理。如上表所示，餐飲娛樂、建材、家私的消費面積最大，服飾、 IT數(shù)碼及精品行業(yè)的使用面積相對較為靈活，一般在 30100 平米之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4． 4 各區(qū)域商業(yè)物業(yè)的商業(yè)配套情況 1）臨街商鋪：各自為政，零散經(jīng)營，基本沒有商業(yè)配套。 2）超市： 表 11 店名 ?？迪? 金馬特（五馬店） 心 連心 新一佳 中央空調(diào) 有 有 有 有 背景音樂 無 有 有 無 停車場 無 無 無 無 自動扶梯 2 臺 2 臺 4 臺 2 臺 休閑區(qū) 無 無 有 無 3）專業(yè)市場、綜合市場：基本沒有商業(yè)配套。 4）綜合商場 五江購物中心：自動扶梯、中央空調(diào)、休閑區(qū)、背景音樂基本都具備，但無停車場規(guī)劃。 從以上分析來看，目前漣源市內(nèi)部商業(yè)配套比較齊全的物業(yè)以新興綜合商場及超市為主，但都沒有規(guī)劃停車場，需政府另行規(guī)劃集中型的停車場。背景音樂、中央空調(diào)、自動扶梯正 逐漸被消費者所青睞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4． 5 各區(qū)域商業(yè)物業(yè)商業(yè)價值綜合考評 以五馬廣場、光明山兩大核心區(qū)域為基礎(chǔ)，置嘉地產(chǎn)顧問根據(jù)各個商業(yè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿挖厔菁吧虡I(yè)發(fā)展所具備的根本條件對五個區(qū)域進行評分如下： 表 12 區(qū)域 因素 地段 交通 街區(qū)形象 發(fā)展?jié)摿? 經(jīng)營業(yè)態(tài) 總計 汽車站 — 五馬廣場 8 9 7 8 6 38 五馬廣場 — 三角坪 8 8 8 9 7． 5 40． 5 五馬廣場向東延伸 1000 米 7． 5 8 6． 5 8 6 36 五馬廣場 — 五江購物中心 10 9 8 7． 5 9． 5 44 五江購物中心向西延伸 1000 米 7 8 7． 5 8 6 36． 5 從上述數(shù)據(jù)及分析可知， 五馬廣場 — 五江購物中心這一區(qū)域商業(yè)價值最高，五馬廣場 — 三角坪次之。 五馬廣場與光明山兩大核心區(qū)域仍然成為漣源市最具商業(yè)價值的地段，區(qū)域內(nèi)悠久的商業(yè)發(fā)展歷史與已經(jīng)成型的街區(qū)商業(yè)、眾 多的商場超市、機關(guān)單位和娛樂消費場所使這一地區(qū)的人流量十分龐大，且大部分為可直接產(chǎn)生消費的消費人群。因此，五馬廣場與光明山的商業(yè)地位在短時間內(nèi)是難以被其他區(qū)域所動搖的。 但是漣源市的商業(yè)已經(jīng)略現(xiàn)陳舊，已經(jīng)無法滿足消費者的需求，急切呼喚更新?lián)Q代的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)。因此本項目應(yīng)抓住此契機，迅速搶占市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五 商業(yè)物業(yè)使用及需求的綜合分析 5． 1 商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)的使用及需求綜合分析 商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)的使用及需求綜合分析表 表 13 業(yè)態(tài)類型 可承受租金（元 /平米） 服飾 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 20－ 40元 1 40— 60元 3 60－ 80元 4 80－ 100元 1 100元以上 1 五金機電 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 2 20－ 40元 5 40— 60元 2 60－ 80元 1 80－ 100元 100元以上 建材家私 10 6元以下 6－ 10元 3 10－ 20元 4 20－ 40元 2 40— 60元 1 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 IT 數(shù)碼 10 6元以下 6－ 10元 2 10－ 20元 4 20－ 40元 3 40— 60元 1 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 餐飲 10 6元以下 5 6－ 10元 3 10－ 20元 2 20－ 40元 40— 60元 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 開礦設(shè)備 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 4 20－ 40元 5 40— 60元 1 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 娛樂休 閑 10 6元以下 3 6－ 10元 5 10－ 20元 2 20－ 40元 40— 60元 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 零售 10 6元以下 6－ 10元 10－ 20元 3 20－ 40元 4 40— 60元 3 60－ 80元 80－ 100元 100元以上 總計 80 8 13 21 20 11 5 1 1 漣源市不同行業(yè)的商家最高可承受的租金主要集中在 10－ 40 元之間。其中以服飾租金最高，主要集中在