【正文】 建筑規(guī)劃走精品路線 因項(xiàng)目規(guī)模較小，所以更應(yīng)該走精致化的發(fā)展路線，滿足消費(fèi)者對(duì)輕松、愜意、通透的消費(fèi)環(huán)境需求。 （ 2） 一個(gè)商場(chǎng)與多種業(yè)態(tài)相結(jié)合的矛盾 本項(xiàng)目不僅只有一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，而是有三到四個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)布局，非常需要統(tǒng)一的品牌形象支撐這些行業(yè)的后續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。 三 漣源市商業(yè)格局研究 3． 1 各區(qū)域商業(yè)物業(yè)種類 在漣源市兩大核心商圈 五馬廣場(chǎng)和光明山的基礎(chǔ)上劃分其輻射范圍，可以將漣源市商圈更細(xì)致的劃分為：汽車站 — 五馬廣場(chǎng)、五馬廣場(chǎng) — 三角坪、五馬廣場(chǎng)向 東延伸 1000 米、五馬廣場(chǎng) — 五江購物中心、 五江購物中心向西延伸 1000 米五個(gè)區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)：目前漣源市以主要經(jīng)營服飾、鞋帽、休閑娛樂、餐飲、建材、家私的經(jīng)營狀況較好。 3）五馬廣場(chǎng)向東延伸 1000 米： 礦區(qū)購買開礦及機(jī)電設(shè)備的客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，此區(qū)域商業(yè)價(jià)值將逐漸上升，形成滿足農(nóng)村消費(fèi)及部分城市居民消費(fèi)的以批發(fā)零售、娛樂休 閑、餐飲為主業(yè)的商業(yè)區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。代表性物業(yè)： 表 05 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 月租金價(jià)格（元 /平米） 銳金電腦 商業(yè)街 IT 產(chǎn)品 10 元 創(chuàng)業(yè)電器 臨街商鋪 電器、五金 28 元 愛民平價(jià)超市 臨街商鋪 零售 48 元 2）五馬廣場(chǎng) — 三角坪： 租金價(jià)格從 20— 80 元不等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。五江購物中心銷售情況是較佳的，但其項(xiàng)目的商業(yè)文化卻反映出“為商業(yè)而商業(yè)”的特 點(diǎn)，留給潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可超越“面”太多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 020406080外街 主入口 內(nèi)鋪 北端外街 廣場(chǎng)1F 廣場(chǎng)2F五江購物中心租賃價(jià)格分析表租賃價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 隨著城市建設(shè)速度的加快，原兒童公園地塊也有可能被開發(fā)。 七 項(xiàng)目發(fā)展條件調(diào)查 7． 1 項(xiàng)目發(fā)展背景 本項(xiàng)目地塊原隸屬于漣源市五交化總公司， 20xx 年由漣源市宏彬房地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)。周邊均為單位、商業(yè) 經(jīng)營用房、居民用房。 周邊主要的生活配套有：中國移動(dòng)營業(yè)廳、中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、醫(yī)院、人壽保險(xiǎn)、新一佳超市、通程電器、藍(lán)田市場(chǎng)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 八 項(xiàng)目發(fā)展啟示 8． 1 項(xiàng)目定位思路啟示 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則為： 集中整合一部分檔次高，可承受租金水平高的行業(yè) 與五江購物中心及其他商業(yè)物業(yè)執(zhí)行品牌、業(yè)態(tài)、主題、推廣概念、推廣辦法的差異化，并與其優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 服務(wù)兩大主力消費(fèi)群體，滿足主力消費(fèi)群體的顯性、隱性消費(fèi)需求 因此，根據(jù)以上對(duì)各個(gè)行業(yè)經(jīng)營狀況、商業(yè)物業(yè)使用及租賃 價(jià)格情況，基本鎖定本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)仍以服飾為主，但將服飾按照消費(fèi)層次、消費(fèi)年齡及隱性消費(fèi)需求進(jìn)行嚴(yán)格的主題區(qū)隔，以提升項(xiàng)目品牌形象，提高商業(yè)價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 內(nèi)部交通組織 目前建筑規(guī)劃上 12 樓步行梯設(shè)置難以對(duì) 2 樓人流形成引導(dǎo)，需進(jìn)行局部調(diào)整，使梯口均勻分布。 在價(jià)格策略應(yīng)用過程中，將重點(diǎn)注意三個(gè)執(zhí)行環(huán)節(jié)： 折扣 為提升項(xiàng)目品牌形象，價(jià)格體系過低將影響到項(xiàng)目檔次。 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二樓將做 出裝飾上的部分整改意見，以更契合主題。具體執(zhí)行策略為： 確立 以時(shí)尚廣場(chǎng)概念為主題的品牌定位思路 對(duì) 1 樓、 2 樓、 3 樓分別以不同的子品牌進(jìn)行定位 形成“時(shí)尚廣場(chǎng)”大品牌下的“子品牌”體系 以上品牌體系結(jié)合廣告文案應(yīng)用于項(xiàng)目推廣的每個(gè)環(huán)節(jié)，初步品牌定位為： 1F 男人街 +女人街 品牌數(shù)量： 2 個(gè) 2F 潮流特區(qū) 品牌數(shù)量： 1 個(gè) 3F 電腦城 品牌數(shù)量： 1 個(gè) 品牌結(jié)構(gòu)示意圖： ****時(shí)尚廣場(chǎng) ****時(shí)尚廣場(chǎng) 電腦城 潮流特區(qū) 女人街 男人街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7． 4 項(xiàng)目市政配套條件調(diào)查 項(xiàng)目水、電、通訊網(wǎng)線到位，已預(yù)埋市政管道。 項(xiàng)目退讓紅線六米，使人民路臨街面長達(dá) 12 米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前該地塊持有者因內(nèi)部問題將開發(fā)計(jì)劃暫緩，但仍有可能即時(shí)投入開發(fā)。按當(dāng)前經(jīng)營狀況，投資回收周期還可能進(jìn)一步拉長，超過 20 年。目前要對(duì)其內(nèi)部業(yè)態(tài)、整體包裝進(jìn)行整改難度很大，所需花費(fèi)的資金也相當(dāng)龐大，要處理好投資者和經(jīng)營戶之間的利益關(guān)系也是一個(gè)大問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但五江購物中心僅在前期對(duì)投資者進(jìn)行了投資教育和引導(dǎo)，對(duì)經(jīng)營戶則采用“返租”的招商 辦法，招商門檻過低，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目檔次和業(yè)態(tài)規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。發(fā)展商把握了漣源市內(nèi)小額投資渠道小，市民投資存在市場(chǎng)需求的消費(fèi)特點(diǎn)，以投資增值為主要發(fā)展口號(hào)，并以其為主要的廣告推廣元素，對(duì)地段、業(yè)態(tài)、配套（廣場(chǎng)）進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，同時(shí)引進(jìn)大型超市（新一佳、通程電器）主力店進(jìn)駐，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目向心力和品牌號(hào)召力，其思路無疑是正確和值得借 鑒學(xué)習(xí)的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5． 3 商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)物業(yè)的配套需求綜合分析 商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)物業(yè)的配套需求綜合 分析表 表 15 業(yè)態(tài)類型 對(duì)配套的需求 服飾 空調(diào) 9 自動(dòng)扶梯 8 背景音樂 8 停車場(chǎng) 4 五金 空調(diào) 4 自動(dòng)扶梯 3 背景音樂 停車場(chǎng) 5 建材 空調(diào) 3 自動(dòng)扶梯 3 背景音樂 停車場(chǎng) 5 TI 空調(diào) 8 自動(dòng)扶梯 6 背景音樂 3 停車場(chǎng) 餐飲 空調(diào) 8 自動(dòng)扶梯 7 背景音樂 7 停車場(chǎng) 開礦設(shè)備 空調(diào) 3 自動(dòng)扶梯 2 背景音樂 停車場(chǎng) 6 娛樂休閑 空調(diào) 9 自動(dòng)扶梯 8 背景音樂 7 停車場(chǎng) 5 零售 空調(diào) 6 自動(dòng)扶梯 背景音樂 5 停車場(chǎng) 總計(jì) 80 58 80 37 80 30 80 25 小結(jié)：商家大多希望經(jīng)營場(chǎng)所有空調(diào)的配置，主要集中在服飾、餐飲、娛樂休閑等行業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此本項(xiàng)目應(yīng)抓住此契機(jī)，迅速搶占市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3）所經(jīng)營的業(yè)態(tài)不同，租金價(jià)格也不同，服飾行業(yè)價(jià)格相對(duì)較高。 表 07 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 月租金價(jià)格（元 /平米） 湘潭電纜 臨街商鋪 五金 35 文體用品批發(fā) 臨街商鋪 零售 30 軸承水泵 臨街商鋪 開礦設(shè)備 38 4）五馬廣場(chǎng) — 五江購物中心：租金價(jià)格從 50— 100 不等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本項(xiàng)目建成后，將加速光明山商圈的形成，最終取代五馬廣場(chǎng)為中心的老商圈。 2）五馬廣場(chǎng) — 三角坪： 此區(qū)域是從火車站進(jìn)入城區(qū)的必經(jīng)之地，隨著城市發(fā)展， 此區(qū)域商業(yè)價(jià)值將逐漸上升，極有可能逐漸形成以火車站為中心的火車 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 客源主要來源于汽車站客流、礦區(qū)購買開礦設(shè)備的客戶、有消費(fèi)目的的客戶。 4）五馬廣場(chǎng) — 五江購物中心： 主要以經(jīng)營服飾、鞋帽為主，臨街鋪面經(jīng)營狀況好，但五江購物中心內(nèi)部經(jīng)營狀況很差。因此，本項(xiàng)目因立足得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，再次整合一部分本商圈內(nèi)沒有的行業(yè)或集中程度不高的行業(yè)業(yè)態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目雖地處 漣源市光明山商業(yè)中心，地塊商業(yè)價(jià)值很高，但受地域消費(fèi)因素的影響，二、三樓業(yè)態(tài)定位需帶有強(qiáng)烈的消費(fèi)目的性，以化解投資者不看好二、三樓，消費(fèi)者不愿意上二、三樓繼續(xù)購物消費(fèi)的因素，與科學(xué)的內(nèi)部交通組織系統(tǒng)相配合，形成硬件與軟件相結(jié)合的相互影響態(tài)勢(shì)。 消費(fèi)者心理研究對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的發(fā)展啟 示為： 集中滿足兩大主力消費(fèi)群體的消費(fèi)需求 本項(xiàng)目商業(yè)建筑面積有限，難以同時(shí)容納多種行業(yè)。 從以上圖表中可以看出，消費(fèi)人群都希望能擁有一個(gè)集中的行業(yè)消費(fèi)場(chǎng)地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因漣源至目前為止，還沒有形成規(guī)模集中的商業(yè)步行街、 SHOPPING MALL 項(xiàng)目，消費(fèi)者對(duì)選擇對(duì)象的目的性比較強(qiáng)，在價(jià)格、質(zhì)量同等的基礎(chǔ)上會(huì)更傾向于消費(fèi)過的產(chǎn)品品牌及種類。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在本次市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市常住、流動(dòng)人口增加，漣源各商業(yè)街區(qū)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了一部分專為年輕人群所增設(shè)的商品消費(fèi)場(chǎng)所和服務(wù)場(chǎng)所。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步分流，如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對(duì)破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣” 理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動(dòng)集中轉(zhuǎn)移，從而動(dòng)搖此區(qū)域的商業(yè)地位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的局限 性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。城市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。 漣源宏彬商城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一 區(qū)域概況分析 1． 1 漣源市城市發(fā)展?fàn)顩r △ 城市概況 漣源市位于湖南省中部，漣水上游。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。近年來市委市政府實(shí)施“科技推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng)”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。投入大量資金對(duì)漣源城區(qū)進(jìn)行改造和對(duì)各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大