【正文】 系統(tǒng)資料。而臨街商鋪大多以租賃為主，在五江購(gòu)物中心以前，很少有臨街門(mén)面向市場(chǎng)出售，因此臨街門(mén)面的消費(fèi)欲望很強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 表 07 物業(yè)名稱 物業(yè)類(lèi)型 業(yè)態(tài) 月租金價(jià)格（元 /平米） 湘潭電纜 臨街商鋪 五金 35 文體用品批發(fā) 臨街商鋪 零售 30 軸承水泵 臨街商鋪 開(kāi)礦設(shè)備 38 4）五馬廣場(chǎng) — 五江購(gòu)物中心：租金價(jià)格從 50— 100 不等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3）所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不同，租金價(jià)格也不同，服飾行業(yè)價(jià)格相對(duì)較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2）超市： 表 11 店名 ?？迪? 金馬特（五馬店） 心 連心 新一佳 中央空調(diào) 有 有 有 有 背景音樂(lè) 無(wú) 有 有 無(wú) 停車(chē)場(chǎng) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 自動(dòng)扶梯 2 臺(tái) 2 臺(tái) 4 臺(tái) 2 臺(tái) 休閑區(qū) 無(wú) 無(wú) 有 無(wú) 3）專業(yè)市場(chǎng)、綜合市場(chǎng)：基本沒(méi)有商業(yè)配套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4． 5 各區(qū)域商業(yè)物業(yè)商業(yè)價(jià)值綜合考評(píng) 以五馬廣場(chǎng)、光明山兩大核心區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，置嘉地產(chǎn)顧問(wèn)根據(jù)各個(gè)商業(yè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿挖厔?shì)及商業(yè)發(fā)展所具備的根本條件對(duì)五個(gè)區(qū)域進(jìn)行評(píng)分如下： 表 12 區(qū)域 因素 地段 交通 街區(qū)形象 發(fā)展?jié)摿? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 總計(jì) 汽車(chē)站 — 五馬廣場(chǎng) 8 9 7 8 6 38 五馬廣場(chǎng) — 三角坪 8 8 8 9 7． 5 40． 5 五馬廣場(chǎng)向東延伸 1000 米 7． 5 8 6． 5 8 6 36 五馬廣場(chǎng) — 五江購(gòu)物中心 10 9 8 7． 5 9． 5 44 五江購(gòu)物中心向西延伸 1000 米 7 8 7． 5 8 6 36． 5 從上述數(shù)據(jù)及分析可知， 五馬廣場(chǎng) — 五江購(gòu)物中心這一區(qū)域商業(yè)價(jià)值最高，五馬廣場(chǎng) — 三角坪次之。因此本項(xiàng)目應(yīng)抓住此契機(jī)，迅速搶占市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5． 3 商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)物業(yè)的配套需求綜合分析 商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)物業(yè)的配套需求綜合 分析表 表 15 業(yè)態(tài)類(lèi)型 對(duì)配套的需求 服飾 空調(diào) 9 自動(dòng)扶梯 8 背景音樂(lè) 8 停車(chē)場(chǎng) 4 五金 空調(diào) 4 自動(dòng)扶梯 3 背景音樂(lè) 停車(chē)場(chǎng) 5 建材 空調(diào) 3 自動(dòng)扶梯 3 背景音樂(lè) 停車(chē)場(chǎng) 5 TI 空調(diào) 8 自動(dòng)扶梯 6 背景音樂(lè) 3 停車(chē)場(chǎng) 餐飲 空調(diào) 8 自動(dòng)扶梯 7 背景音樂(lè) 7 停車(chē)場(chǎng) 開(kāi)礦設(shè)備 空調(diào) 3 自動(dòng)扶梯 2 背景音樂(lè) 停車(chē)場(chǎng) 6 娛樂(lè)休閑 空調(diào) 9 自動(dòng)扶梯 8 背景音樂(lè) 7 停車(chē)場(chǎng) 5 零售 空調(diào) 6 自動(dòng)扶梯 背景音樂(lè) 5 停車(chē)場(chǎng) 總計(jì) 80 58 80 37 80 30 80 25 小結(jié)：商家大多希望經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有空調(diào)的配置，主要集中在服飾、餐飲、娛樂(lè)休閑等行業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和研究，確定五江購(gòu)物中心作為參考型物業(yè)的研究對(duì)象。發(fā)展商把握了漣源市內(nèi)小額投資渠道小，市民投資存在市場(chǎng)需求的消費(fèi)特點(diǎn)，以投資增值為主要發(fā)展口號(hào)，并以其為主要的廣告推廣元素，對(duì)地段、業(yè)態(tài)、配套（廣場(chǎng)）進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，同時(shí)引進(jìn)大型超市（新一佳、通程電器）主力店進(jìn)駐，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目向心力和品牌號(hào)召力，其思路無(wú)疑是正確和值得借 鑒學(xué)習(xí)的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2） 品牌推廣工具應(yīng)用過(guò)于簡(jiǎn)單，難以在市場(chǎng)中真正確定領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)，容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越 分析其項(xiàng)目的品牌推廣元素，不難發(fā)現(xiàn)其推廣元素都是非常常規(guī)的。但五江購(gòu)物中心僅在前期對(duì)投資者進(jìn)行了投資教育和引導(dǎo)，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶則采用“返租”的招商 辦法，招商門(mén)檻過(guò)低，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目檔次和業(yè)態(tài)規(guī)劃。 6． 3 參考型競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃狀況 五江購(gòu)物中心在項(xiàng)目策劃前期對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑規(guī)劃之間的關(guān)聯(lián)性沒(méi)有很好的充分利用起來(lái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。目前要對(duì)其內(nèi)部業(yè)態(tài)、整體包裝進(jìn)行整改難度很大，所需花費(fèi)的資金也相當(dāng)龐大，要處理好投資者和經(jīng)營(yíng)戶之間的利益關(guān)系也是一個(gè)大問(wèn)題。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。按當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況，投資回收周期還可能進(jìn)一步拉長(zhǎng)，超過(guò) 20 年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前該地塊持有者因內(nèi)部問(wèn)題將開(kāi)發(fā)計(jì)劃暫緩，但仍有可能即時(shí)投入開(kāi)發(fā)。五馬廣場(chǎng) 三角坪地塊雖然目前街區(qū)面貌較差，但因其交通條件良好，也有可能被開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)發(fā)，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。緊鄰漣源市政府、漣源賓館、及漣源休閑文化廣場(chǎng)，與五江購(gòu)物中心隔路相望。 項(xiàng)目退讓紅線六米，使人民路臨街面長(zhǎng)達(dá) 12 米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 7． 4 項(xiàng)目市政配套條件調(diào)查 項(xiàng)目水、電、通訊網(wǎng)線到位，已預(yù)埋市政管道。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。但本項(xiàng)目發(fā)展也有一部分條件所局限，尤其是當(dāng)前五江購(gòu)物中心對(duì)投資者的信心打擊和漣源地域性消費(fèi)習(xí)慣影響，將影響到項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商工作的順利進(jìn)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。具體執(zhí)行策略為： 確立 以時(shí)尚廣場(chǎng)概念為主題的品牌定位思路 對(duì) 1 樓、 2 樓、 3 樓分別以不同的子品牌進(jìn)行定位 形成“時(shí)尚廣場(chǎng)”大品牌下的“子品牌”體系 以上品牌體系結(jié)合廣告文案應(yīng)用于項(xiàng)目推廣的每個(gè)環(huán)節(jié)，初步品牌定位為： 1F 男人街 +女人街 品牌數(shù)量： 2 個(gè) 2F 潮流特區(qū) 品牌數(shù)量： 1 個(gè) 3F 電腦城 品牌數(shù)量： 1 個(gè) 品牌結(jié)構(gòu)示意圖： ****時(shí)尚廣場(chǎng) ****時(shí)尚廣場(chǎng) 電腦城 潮流特區(qū) 女人街 男人街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8． 3 項(xiàng)目建筑規(guī)劃發(fā)展啟示 建筑規(guī)劃與業(yè)態(tài)定位的結(jié)合 一樓分別以男人街、女人街進(jìn)行業(yè)態(tài)定位，正是以項(xiàng)目?jī)?nèi)部平面規(guī)劃為基礎(chǔ)的，兩條走廊將項(xiàng)目?jī)?nèi)部一分為二，因此業(yè)態(tài)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)別，且單個(gè)品牌下的招商對(duì)象在 20 個(gè)以下，招商資格要求較高，保障品牌的完全高檔化。二樓將做 出裝飾上的部分整改意見(jiàn)，以更契合主題。因此，在臨人民路中部的項(xiàng)目品牌兩側(cè)應(yīng)預(yù)留 3 樓的主題品牌展示位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。但仍維持“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略路線 促銷(xiāo) 本項(xiàng)目不宜采取以價(jià)格為形式的促銷(xiāo)，將重點(diǎn)考慮實(shí)物促銷(xiāo)。 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在價(jià)格策略應(yīng)用過(guò)程中，將重點(diǎn)注意三個(gè)執(zhí)行環(huán)節(jié)： 折扣 為提升項(xiàng)目品牌形象，價(jià)格體系過(guò)低將影響到項(xiàng)目檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 內(nèi)部交通組織 目前建筑規(guī)劃上 12 樓步行梯設(shè)置難以對(duì) 2 樓人流形成引導(dǎo)，需進(jìn)行局部調(diào)整，使梯口均勻分布。 二樓主題為“潮流特區(qū)”，根據(jù)目前交通組織，除臨街面商鋪以外，均為“潮流特區(qū)”商鋪，數(shù)量為 51 個(gè)單獨(dú)商鋪，目標(biāo)商家在 3540 個(gè)之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 八 項(xiàng)目發(fā)展啟示 8． 1 項(xiàng)目定位思路啟示 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則為： 集中整合一部分檔次高，可承受租金水平高的行業(yè) 與五江購(gòu)物中心及其他商業(yè)物業(yè)執(zhí)行品牌、業(yè)態(tài)、主題、推廣概念、推廣辦法的差異化，并與其優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 服務(wù)兩大主力消費(fèi)群體，滿足主力消費(fèi)群體的顯性、隱性消費(fèi)需求 因此，根據(jù)以上對(duì)各個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、商業(yè)物業(yè)使用及租賃 價(jià)格情況，基本鎖定本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)仍以服飾為主，但將服飾按照消費(fèi)層次、消費(fèi)年齡及隱性消費(fèi)需求進(jìn)行嚴(yán)格的主題區(qū)隔，以提升項(xiàng)目品牌形象，提高商業(yè)價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 周邊主要的生活配套有：中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、醫(yī)院、人壽保險(xiǎn)、新一佳超市、通程電器、藍(lán)田市場(chǎng)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。周邊均為單位、商業(yè) 經(jīng)營(yíng)用房、居民用房。 項(xiàng)目用地 4000 余平米，擬建成一座高 6 層，建筑面積達(dá) 120xx 余平米，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、居家、辦公為一體的現(xiàn)代化商住綜合樓，亦將成為漣源市新興的商業(yè)坐標(biāo)。 七 項(xiàng)目發(fā)展條件調(diào)查 7． 1 項(xiàng)目發(fā)展背景 本項(xiàng)目地塊原隸屬于漣源市五交化總公司， 20xx 年由漣源市宏彬房地產(chǎn)有限公司投資開(kāi)發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 隨著城市建設(shè)速度的加快，原兒童公園地塊也有可能被開(kāi)發(fā)。 6． 5 本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析 20xx 年，有可能對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力的物業(yè)出現(xiàn)區(qū)域主要為：五馬廣場(chǎng)、五馬廣場(chǎng) 三角坪地段。 020406080外街 主入口 內(nèi)鋪 北端外街 廣場(chǎng)1F 廣場(chǎng)2F五江購(gòu)物中心租賃價(jià)格分析表租賃價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其銷(xiāo)售價(jià)格暫不做本項(xiàng)目調(diào)查的主要內(nèi)容，因其價(jià)格體系有一定特殊性，因此暫不作為本項(xiàng)目定價(jià)的參考數(shù)據(jù)，而換為以租賃價(jià)格計(jì)算投資回報(bào)值計(jì)算商鋪價(jià)格。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在平面業(yè)態(tài)規(guī)劃中，業(yè)態(tài)的集中性仍體現(xiàn)得不夠充分。五江購(gòu)物中心銷(xiāo)售情況是較佳的，但其項(xiàng)目的商業(yè)文化卻反映出“為商業(yè)而商業(yè)”的特 點(diǎn)，留給潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可超越“面”太多。 （ 3） 未分化項(xiàng)目推廣方向，項(xiàng)目推廣僅以投資客戶為目標(biāo) 完整的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推廣至少應(yīng)確立“投資者、經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)群體”三個(gè)推廣方向。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。對(duì)品牌形象的持續(xù)性發(fā)展思路考慮不夠，導(dǎo)致 后期難以再進(jìn)行相應(yīng)的品牌推廣。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。一方面它填補(bǔ)了漣源無(wú)規(guī)?；a(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)空白，另一方面歷史性的奠定了漣源市商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格較高的基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5． 4 綜合評(píng)述 （ 1）目前漣源市各個(gè)行業(yè)