【正文】 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 上世紀(jì) 80 年代前的商業(yè)大多以國營(yíng)企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的商業(yè)為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。他們具備強(qiáng)大的持續(xù)消費(fèi)能力，且追逐名牌、希望享受到更為優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)，對(duì)商品及服務(wù)價(jià)格不敏感。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此壓力來源于 同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，也來源于行業(yè)整合（如超市）及消費(fèi)者消費(fèi)要求正越來越高等諸多方面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5） 不同社會(huì)層次的人群所選擇消費(fèi)場(chǎng)地層次明顯，對(duì)身份、品牌較為敏感。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)，將有可能伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展涌現(xiàn)一批規(guī)模大、檔次高、品牌號(hào)召力強(qiáng)大的百貨商場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本項(xiàng)目地處光明山商業(yè)中心，周邊的品牌服飾、鞋帽精品、餐飲、超市行業(yè)較為發(fā)達(dá)，構(gòu)成了整個(gè)光明山商業(yè)中心的主要業(yè)態(tài)。 3）五馬廣場(chǎng)向東延伸 1000 米： 該區(qū)域以經(jīng)營(yíng)五金、家私、開礦設(shè)備為主，經(jīng)營(yíng)狀況較差。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最終將形成主要以經(jīng)營(yíng)住宿、餐飲、休閑娛樂為主區(qū)域市場(chǎng)。 4）五馬廣場(chǎng) — 五江購物中心： 此區(qū)域?qū)儆趦纱笊倘诵牡囟?，具有極高的商業(yè)價(jià)值，但是街區(qū)形象較差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3）五馬廣場(chǎng)向東延伸 1000 米：租金價(jià)格從 20— 40 不等。 2）所處地段不同，靠近核心商圈、客源相對(duì)集中的地段租金相對(duì)較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。背景音樂、中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正 逐漸被消費(fèi)者所青睞。 但是漣源市的商業(yè)已經(jīng)略現(xiàn)陳舊，已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者的需求，急切呼喚更新?lián)Q代的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其品牌形象的發(fā)展思路是以“投資概念”為核心基礎(chǔ)的。尤其是當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況不好的情況下，難以將整體品牌形象化為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。三個(gè)方向中在項(xiàng)目發(fā)展不同周期中各有側(cè)重。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 男裝 經(jīng)營(yíng)較差 女裝 經(jīng)營(yíng)較差 皮具區(qū) 未成型 飾品鐘表區(qū) 未成型 化妝品區(qū) 未成型 精品區(qū) 未成型，經(jīng)營(yíng)較差 1餐飲區(qū) 空置 1美容美發(fā)區(qū) 未成型 廣場(chǎng)一層 手機(jī)、數(shù)碼、辦公用品 未成型 品牌手機(jī)區(qū) 未成型 文體用品 藥房 電腦及耗材、手機(jī)品牌形象店 未成型 從以上圖表分析結(jié)果，結(jié)合其項(xiàng)目樓書及招商資料可以發(fā)現(xiàn)，五江 購物中心在業(yè)態(tài)規(guī)劃執(zhí)行過程及招商執(zhí)行過程中監(jiān)控不力，招商工作沒有落實(shí)到位，部分業(yè)態(tài)的招商估計(jì)過于樂觀。 其租金主要以外街較高，平均租金達(dá)到 60 元 80 元 /平米 /月，內(nèi)鋪?zhàn)饨鹪?4050 元 /平 /月之間，以其項(xiàng)目營(yíng)銷中心反饋的價(jià)格計(jì)算，其投資回報(bào)周期長(zhǎng)達(dá) 15 年以上。 五馬廣場(chǎng)心連 心對(duì)面地塊已經(jīng)拆遷完畢，隨時(shí)可進(jìn)行開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7． 2 項(xiàng)目地塊狀況調(diào)查 項(xiàng)目地塊平整，臨工農(nóng)路最高處與臨人民路處高低落差約 米；臨人民路街面約 70 米，臨工農(nóng)路 60 余米，臨街面總長(zhǎng)在130 米以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 △ 項(xiàng)目發(fā)展威脅 Weakness 五江購物中心已經(jīng)打擊 了部分投資者信心，市場(chǎng)信心匱乏 地域性消費(fèi)習(xí)慣對(duì)本項(xiàng)目 3 樓的銷售、招商形成壓力 其他區(qū)域的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟進(jìn)，可能分散本項(xiàng)目的投資客流 部分商家經(jīng)營(yíng)理念落后，難以適應(yīng)新型商業(yè)發(fā)展模式和管理理念 △ 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength 臨街面長(zhǎng)達(dá) 130 米以上 地處光明山商業(yè)中心，地塊投資價(jià)值高，被大部分商家及市民所看好 平面規(guī)劃設(shè)計(jì)基本符合發(fā)展要求，比五江購物中心的平面規(guī)劃更清晰、規(guī)范，有利于銷售和招商 地塊規(guī)模不大，有利于“快進(jìn)快出”的銷售政策執(zhí)行，有利于資金回籠 開發(fā)商信 譽(yù)度較高，實(shí)力雄厚 政策上的傾斜扶持 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8． 2 項(xiàng)目品牌形象發(fā)展啟示 項(xiàng)目受五江及漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度所影響，應(yīng)確定以“品牌化營(yíng)銷”思路的發(fā)展方向。其中 60%為服飾區(qū)、鞋帽類 15%，首飾精品為 15%，藝術(shù)舫 10%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，價(jià)格體系可執(zhí)行較有誘惑力的折扣體系。 臨街展示面廣告位規(guī)劃 臨街外立面基本保持當(dāng)前形態(tài)，但因本項(xiàng)目需要推廣的品牌較多，而且重點(diǎn)在 3 樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃業(yè)態(tài)對(duì)象為： 品牌服飾（高檔男、女正裝）、皮具、奢侈品 哈韓、哈日類服飾、鞋帽、飾品、休閑運(yùn)動(dòng)品牌、精品、藝術(shù)舫（陶吧、大頭貼、插花、鮮花等） IT 電腦、小型電子消費(fèi)品、數(shù)碼唱片、軟件、耗材 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 △ 項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì) Threat 項(xiàng)目建筑及配套規(guī)劃方面難以形成本項(xiàng)目賣點(diǎn)，需進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)概念引導(dǎo) 因本項(xiàng)目必須走精致化路線，所以招商門檻會(huì)比較高，將限制一大部分商家的進(jìn)入，招商工作量較大 綜上分析，本項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的地理資源優(yōu)勢(shì)，光明山商業(yè)價(jià)值的不斷升高，使本項(xiàng)目的發(fā)展空間很大。 7． 5 項(xiàng)目發(fā)展 SWOT 分析 △ 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity 漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處與起步階段，存在極大的市場(chǎng)空間 漣源市經(jīng)濟(jì)較為活躍，大部分投資者投資渠道狹窄，渴望獲得更為穩(wěn)健的投資渠道 目前項(xiàng)目無規(guī)模性的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 光明山商圈的崛起和成熟給本項(xiàng)目帶來了市場(chǎng)機(jī)會(huì) 五江購物中心的建成，為本項(xiàng)目地塊積聚了一定人氣，有利于商業(yè)價(jià)值的提高 政府政策傾斜，解決本項(xiàng)目發(fā)展過程中費(fèi)用、管理等部分問題 不少行業(yè)有待整合，為本項(xiàng)目帶來了一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 7． 3 項(xiàng)目交通條件調(diào)查 項(xiàng)目主要由兩條市政道路組成外部交通網(wǎng)，分別為：人民路、工農(nóng)路。地塊坐落于市人民路與工農(nóng)路交匯處，地處漣源市經(jīng)濟(jì)文化商業(yè)中心。如其他開發(fā)商在 20xx 年初拿地開發(fā)，對(duì)本項(xiàng)目后期銷售及經(jīng)營(yíng)也會(huì)構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五江購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃分析表 表 17 樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 商場(chǎng)一層 新一佳 良好 兒童玩具、服飾、鞋帽區(qū) 改為通程電器 窗簾、服飾加工區(qū) 基本空置 品牌店 折扣店等，未成型 內(nèi)衣區(qū) 未成型 潮流服飾區(qū) 改為通程電器 電游、網(wǎng)吧廳 基本空置 兒童樂園 基本空置 商場(chǎng)二層 品牌區(qū) 臨入口處經(jīng)營(yíng)狀況稍好，其他較差 品牌女裝 內(nèi)鋪經(jīng)營(yíng)較差 品牌鞋包 經(jīng)營(yíng)較差 品牌男裝 臨入口處經(jīng)營(yíng)狀況稍好，其他較差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如“品牌概念、消費(fèi)理念、品牌文化”等，其更應(yīng)采取的“公關(guān)營(yíng)銷”并沒有投入相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行策劃。 優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)以強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)駕馭市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六 參考型競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)研究 6． 1 參考型競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)選擇依據(jù)及研究辦法 參考型物業(yè)選擇的依據(jù)： 1)位于商業(yè)核心地段的商業(yè)物業(yè)； 2)在建或投入運(yùn)營(yíng)不久的商業(yè)物業(yè)； 3）有一定感召力的商業(yè)物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5． 2 商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)物業(yè)的面積需求綜合 分析 商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)物業(yè)的面積需求綜合分析表 表 14 業(yè)態(tài)類型 需求面積 服飾 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 1 30－ 50 平米 4 50— 80 平米 3 80— 120 平米 2 120 平米以上 五金 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 2 30－ 50 平米 5 50— 80 平米 3 80— 120 平米 1 120 平米以上 1 建材 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 30－ 50 平米 2 50— 80 平米 3 80— 120 平米 3 120 平米以上 2 TI 10 15－ 25 平米 1 25－ 30 平米 2 30－ 50 平米 4 50— 80 平米 3 80— 120 平米 120 平米以上 餐飲 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 1 30－ 50 平米 2 50— 80 平米 3 80— 120 平米 2 120 平米以上 2 開礦設(shè)備 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 1 30－ 50 平米 3 50— 80 平米 4 80— 120 平米 2 120 平米以上 娛樂休閑 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 30－ 50 平米 1 50— 80 平米 2 80— 120 平米 2 120 平米以上 5 零售 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 3 30－ 50 平米 4 50— 80 平米 2 80— 120 平米 1 120 平米以上 總計(jì) 80 1 10 25 21 13 10 小結(jié)：各種商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)面積需求集中在 30— 50 平米、 50— 80 平米這兩個(gè)階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4． 4 各區(qū)域商業(yè)物業(yè)的商業(yè)配套情況 1）臨街商鋪：各自為政，零散經(jīng)營(yíng)，基本沒有商業(yè)配套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 表 06 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 月租金價(jià)格（元 /平米） 斯得雅 臨街商鋪 服飾 30 紅遍田日化 臨街鋪面 日化 55 阿斯牌 臨街鋪面 服飾 80 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為