【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 漣源宏彬商城項目市場調(diào)研報告 一 區(qū)域概況分析 1． 1 漣源市城市發(fā)展狀況 △ 城市概況 漣源市位于湖南省中部，漣水上游。 1951 年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣， 1952 年正式建縣， 8 月改名漣源縣，1987 年撤縣成立漣源市。漣源市總面積 1897 平方公里，人口 108 萬，轄 15 鎮(zhèn) 4 鄉(xiāng) 1 街道辦事處和一個林場。 漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。 漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣 高等級公路與 207 國道從境內(nèi)通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級公路即將興建，一個完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。 漣源有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21 種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠銷國外。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 △ 城市發(fā)展趨勢 當前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市 常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟發(fā)展。 近年來，漣源市大力推進“工業(yè)強市”的發(fā)展方向。投入大量資金對漣源城區(qū)進行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。這為本項目的開發(fā)提供極佳的市場契機。 同時為了加強與周邊縣市的聯(lián)系和互動，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應猶如一針強心劑，推動漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關行業(yè)飛速發(fā)展。 1． 2 漣源市經(jīng)濟發(fā)展狀況 漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關的礦產(chǎn)、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自 90 年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟發(fā)展狀況良好。 據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年全年漣源市城市居民人均可支配收入 6603 元，比上年增長 15%， 20xx 年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824 人，從業(yè)人員勞動報酬總額 43660 萬元，增加 3219 萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報酬 9904 元，比上年增長 %。 全年民營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零 售總額 157104 萬元，增長 %，占全市消費品零售總額的 %。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到 13345 戶和 272 戶，分別增長 %和 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據(jù)有關金融機關對漣源市居民儲蓄水平的統(tǒng)計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當前漣源市民對投資極為謹慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性 。 因此，根據(jù)當前漣源市總體經(jīng)濟發(fā)展、居民消費及個人儲蓄水平，未來 35 年之內(nèi)，漣源市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。 1． 3 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀 80 年代有了質(zhì)量上的飛躍。 上世紀 80 年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。因為經(jīng)濟體制的限制以及消費者消費意識的局限 性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。伴著上世紀改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 90 年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍田市場、鋼材市場”等一批集中型的專業(yè)市場。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。 90 年代末及本世紀初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局?！敖瘃R特”、“?？迪椤钡纫慌薪?jīng) 營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨，“五江購物中心”的銷售便反映出了漣源市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強。 1． 4 漣源市城市商業(yè)格局及 發(fā)展趨勢 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。 五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步分流，如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關業(yè)態(tài)進行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣” 理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動集中轉(zhuǎn)移，從而動搖此區(qū)域的商業(yè)地位。 光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。 另外，以汽車站為基礎發(fā)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂 的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 縱觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展狀況，漣源市各個商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項目正處于光明山商圈的核心位置，因此項目應吸取其教訓，最大程度上體現(xiàn)項目的特色，樹立品牌，成為漣源市商業(yè)物業(yè)的典范，鞏固該區(qū)域核心商圈的地位。 隨著城市的不斷擴張，更多的商業(yè)物業(yè)將不斷出現(xiàn)，新的商圈也可能將隨之形成，如火車站。同時，沿海、國外先進的的理念、思想的傳入，將加速商業(yè)的變革， 更多大型的、新型的、高檔次的商業(yè)形態(tài)也將隨之出現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二 漣源市民消費研究 2． 1 主力消費群體分布 三、四級城市的居民消費均呈現(xiàn)出按實際能力消費、但消費非理性成分較大，消費帶有一定盲從性，主動適應消費主流的特點。漣源市礦產(chǎn)資源豐富，使一部分農(nóng)村居民及部分城區(qū)具備優(yōu)勢條件的人群提前具備了強大了消費能力。盡管該部分消費人群外向消費色彩比較濃厚，但仍然成為了漣源市消費群體中的中堅力量，帶動了漣源市居民整體消費水平。這部分人主要集中于礦產(chǎn)企業(yè)老板、民營企業(yè)主、部分灰色收入人 群及規(guī)模性企業(yè)中高層員工中，年齡在 2545 歲之間。他們具備強大的持續(xù)消費能力，且追逐名牌、希望享受到更為優(yōu)質(zhì)的商品和服務，對商品及服務價格不敏感。 在本次市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市常住、流動人口增加，漣源各商業(yè)街區(qū)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了一部分專為年輕人群所增設的商品消費場所和服務場所。休閑、運動服飾、鞋帽、飾品， IT 數(shù)碼產(chǎn)品、網(wǎng)吧、快速餐飲、飲品、相關教育行業(yè)正將主要發(fā)展方向定為 1625 歲之間的年輕型消費群體。根據(jù)商家及本次調(diào)查的街頭攔訪形式調(diào)查結(jié)果顯示，這部分消費群體整體呈現(xiàn)出超前消費，消費傾向和心理突破常規(guī)、追求時尚、追求個性化但經(jīng)濟承受能力有限的特點。他們普遍分布于學校、服務型企業(yè)、新興公司、政府機關、科技教育等行業(yè)或處于無業(yè)狀態(tài)。經(jīng)濟來源于個人收入及家庭收入。 置嘉地產(chǎn)顧問認為，漣源市的中堅消費力量將由兩部分人群組成，一是成熟型的消費人群（ 2545 歲），一是成長型的消費人群（ 1625 歲），他們將構(gòu)成當前漣源市主流的消費市場，亦是漣源大部分商家的主要目標客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2． 2 日常消費習慣 居民日常消費主要包括衣、食、住、行、娛樂休閑、教育等。隨著生活水平的不斷提 高，消費已經(jīng)不僅僅局限于滿足溫飽問題，而是希望通過消費滿足其對物質(zhì)生活追求的欲望和獲得更高的回報。經(jīng)過本次調(diào)查，漣源市整體消費習慣呈現(xiàn)出以下特點： 消費種類有限，消費目的性較強。 受漣源市整體經(jīng)濟狀況、城區(qū)規(guī)模及商業(yè)格局所限，相對于大中型城市來說，漣源市消費種類極為有限，大部分消費集中于日常衣、食、住、行、娛樂休閑、教育產(chǎn)品中。但提供服務的商家數(shù)量卻為數(shù)不少，一方面說明漣源消費能力強，經(jīng)營商家投資信心充足，另一方面也說明了在有限的消費種類中，部分商家正面臨著越來越重的經(jīng)營壓力。此壓力來源于 同行業(yè)競爭，也來源于行業(yè)整合（如超市）及消費者消費要求正越來越高等諸多方面。 因漣源至目前為止，還沒有形成規(guī)模集中的商業(yè)步行街、 SHOPPING MALL 項目，消費者對選擇對象的目的性比較強，在價格、質(zhì)量同等的基礎上會更傾向于消費過的產(chǎn)品品牌及種類。 主力消費人群集中、消費能力可觀。 漣源主力消費人群集中于成熟型和年輕型的年齡階層中。受大部分人“體現(xiàn)個人品位”的思想，服飾行業(yè)是他們的重要消費方向，其他消費方向按其重要性可依次排為：房產(chǎn)、汽車、食品、個人愛好消費（如收 藏、運動、文化等）、通訊等。 主力消費人群的消費能力是極為可觀的，按照 2： 8 定律， 20%的人具備 80%的消費能力，因此漣源市城市居民消費中的大部分仍然是由主力消費群體所控制的。他們更傾向于享受更高檔次的產(chǎn)品和休閑、娛樂、餐飲服務。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 隱性消費需求明顯，存在消費引導空間。 本次調(diào)查涉及到的商家及個人在被訪過程中均反映出