【正文】 國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四 漣源市商業(yè)物業(yè)消費市場調(diào)研 4． 1 商業(yè)物業(yè)消費產(chǎn)品構(gòu)成 漣源市商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品構(gòu)成分析表 表 04 產(chǎn)品類型 代表性物業(yè) 消費種類 物業(yè)特點 臨街商鋪 租賃為主 商業(yè)價值高 購物中心 五江購物中心 產(chǎn)權(quán)出售，目前統(tǒng)一租賃 多種業(yè)態(tài)，主要經(jīng)營中高檔產(chǎn)品 專業(yè)市場 漣源市通訊器材市場 租賃 業(yè)態(tài)單一，專業(yè)化程度高 綜合市場 藍(lán)田市場 以租賃為主 多種業(yè)態(tài)，經(jīng)營低檔產(chǎn)品 超市 心連心超市 租賃 多種業(yè)態(tài)組合，配套完善 商業(yè)街 商園商業(yè)步行街 以租賃為主 多種業(yè)態(tài)組合 現(xiàn)代型的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品主要由購物中心和超市租賃的柜臺為主，但五江購物中心目前的經(jīng)營狀況影響了投資者持續(xù)投資信心；超市租賃的柜臺租金較高，適合黃金飾品、箱包皮具等小型商品的經(jīng)營。 3． 6 綜合研究 總的來說，當(dāng)前漣源市商業(yè)格局混亂，沒有形成集中型的業(yè)態(tài)，在行業(yè)優(yōu)勢上也不具備強勢競爭力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4）五馬廣場 — 五江購物中心： 地處城市核心商圈品牌店和主力店的號召力，吸引大量城市主力消費人群從而形成強大客流。普遍因為這些行業(yè)的消費需求量比較大，已經(jīng)形成一定的消費市場， 商家經(jīng)營理念也已經(jīng)初步成熟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3． 2 各區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析表 表 03 區(qū)域 商業(yè)物業(yè)種類 汽車站 — 五馬廣場 主要經(jīng)營建材 、五金、煙酒、雜貨、開礦設(shè)備、 IT 產(chǎn)品、住宿、休閑、餐飲等。 該五個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)種類如下表： 區(qū)域商業(yè)物業(yè)種類分析表 表 02 區(qū)域 商業(yè)物業(yè)種類 汽車站 — 五馬廣場 主要有商業(yè)街、臨街鋪面、專業(yè)市場等，如商園步行街、旺鑫建材超市等。同時，本項目的銷售推廣也需要統(tǒng)一的品牌形象面向市場?？茖W(xué)合理的人流引導(dǎo)系統(tǒng)、統(tǒng)一規(guī)劃的店頭設(shè)計、商場內(nèi)部裝飾及包裝是重中之重。同時，兩大主力消費群體的隱性消費需求也給予了本項目市場定位思路的部分 啟示。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本次調(diào)查涉及到的商家及個人在被訪過程中均反映出了漣源的消費還存在一定的引導(dǎo)空間，主要存在于： （ 1） 對消費環(huán)境、服務(wù)檔次的需求 （ 2） 對名品、名牌集中性消費的需求 （ 3） 對特定行業(yè)的消費需求（運動、攝影、書籍等） （ 4） 對 國際化、都市化時尚類產(chǎn)品的消費需求 （ 5） 對張揚個性、凸顯身份、契合個人消費心理的需求 另外，漣源市民在消費的同時還具有一些明顯的地域特色，如： （ 1） 較傾向于消費場所的上行型交通組織，有“步步高”的地域性消費心理。受大部分人“體現(xiàn)個人品位”的思想，服飾行業(yè)是他們的重要消費方向，其他消費方向按其重要性可依次排為：房產(chǎn)、汽車、食品、個人愛好消費（如收 藏、運動、文化等）、通訊等。隨著生活水平的不斷提 高，消費已經(jīng)不僅僅局限于滿足溫飽問題，而是希望通過消費滿足其對物質(zhì)生活追求的欲望和獲得更高的回報。他們普遍分布于學(xué)校、服務(wù)型企業(yè)、新興公司、政府機關(guān)、科技教育等行業(yè)或處于無業(yè)狀態(tài)。 二 漣源市民消費研究 2． 1 主力消費群體分布 三、四級城市的居民消費均呈現(xiàn)出按實際能力消費、但消費非理性成分較大，消費帶有一定盲從性，主動適應(yīng)消費主流的特點。 縱觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r，漣源市各個商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨，“五江購物中心”的銷售便反映出了漣源市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。 漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。 1． 2 漣源市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自 90 年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年全年漣源市城市居民人均可支配收入 6603 元，比上年增長 15%， 20xx 年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824 人，從業(yè)人員勞動報酬總額 43660 萬元，增加 3219 萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報酬 9904 元，比上年增長 %。根據(jù)有關(guān)金融機關(guān)對漣源市居民儲蓄水平的統(tǒng)計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前漣源市民對投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性 。 90 年代末及本世紀(jì)初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。本項目正處于光明山商圈的核心位置，因此項目應(yīng)吸取其教訓(xùn)，最大程度上體現(xiàn)項目的特色，樹立品牌，成為漣源市商業(yè)物業(yè)的典范，鞏固該區(qū)域核心商圈的地位。漣源市礦產(chǎn)資源豐富，使一部分農(nóng)村居民及部分城區(qū)具備優(yōu)勢條件的人群提前具備了強大了消費能力。經(jīng)濟來源于個人收入及家庭收入。經(jīng)過本次調(diào)查，漣源市整體消費習(xí)慣呈現(xiàn)出以下特點： 消費種類有限，消費目的性較強。 主力消費人群的消費能力是極為可觀的，按照 2： 8 定律， 20%的人具備 80%的消費能力，因此漣源市城市居民消費中的大部分仍然是由主力消費群體所控制的。 （ 2） 在商鋪投資消費中，傾向于一層商鋪，對二、三層商鋪價值仍保持懷疑心態(tài)。 2． 3 隱性消費需求 漣源市隱性商業(yè)消費需求分析表 表： 01 消費人群種類 年齡結(jié)構(gòu) 職業(yè)結(jié)構(gòu) 年收入水平 隱性需求 成熟型 2545 歲 私營企業(yè)業(yè)主、中高層企業(yè)管理者、公務(wù)員、灰色收入階層、礦主等 5 萬元以上 消費環(huán)境、品牌 消費便利性、及時性 服務(wù)水平 產(chǎn)品品質(zhì) 渴望集中性的高尚消費場所 年輕型 1625 歲 學(xué)生、科教文衛(wèi)、企業(yè)職員、公務(wù)員、服務(wù)性行業(yè)、個體戶等 1． 53 萬元 張揚個性的服飾、飾品消費 時尚類消費產(chǎn)品 集中性的休閑 、運動消費場所 集中的個性產(chǎn)品消費場地 其他 不限 農(nóng)民、工人、個體戶、自由職業(yè)者、城鄉(xiāng)待業(yè)者等 1． 5 萬元以下 質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品 良好的消費環(huán)境和服務(wù) 更集中的消費場地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前漣源市城區(qū)消費環(huán)境還需要很大程度的改善，本項目適逢更迭時期，是走品牌化發(fā)展路線的最好機會。 業(yè)態(tài)定位傾向于消費目的更強的行業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，本項目的品牌發(fā)展思路雛形是“大品牌下的精致小品牌”。 五馬廣場 — 三角坪 主要有商業(yè)街、臨街鋪面、超市、酒店、專業(yè)市場等，如金馬特超市、漣源市通訊器材市場等。 五馬廣場 — 三角坪 主要經(jīng)營服飾、鞋帽、通訊產(chǎn)品等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3． 4 各區(qū)域商業(yè)客源分析 1）汽車站 — 五馬廣場： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5）五江購物中心向西延伸 1000 米： 主要為進行娛樂休閑、文體消費的城市居民，其零售批發(fā)行業(yè)以農(nóng)村客源為主。 站商圈。服飾、建材、家私、娛樂休閑、餐飲行業(yè)的集中化存在很大的市場機會。而臨街商鋪大多以租賃為主，在五江購物中心以前，很少有臨街門面向市場出售，因此臨街門面的消費欲望很強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2）超市： 表 11 店名 福康祥 金馬特（五馬店） 心 連心 新一佳 中央空調(diào) 有 有 有 有 背景音樂 無 有 有 無 停車場 無 無 無 無 自動扶梯 2 臺 2 臺 4 臺 2 臺 休閑區(qū) 無 無 有 無 3）專業(yè)市場、綜合市場：基本沒有商業(yè)配套。 4． 5 各區(qū)域商業(yè)物業(yè)商業(yè)價值綜合考評 以五馬廣場、光明山兩大核心區(qū)域為基礎(chǔ)，置嘉地產(chǎn)顧問根據(jù)各個商業(yè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿挖厔菁吧虡I(yè)發(fā)展所具備的根本條件對五個區(qū)域進行評分如下： 表 12 區(qū)域 因素 地段 交通 街區(qū)形象 發(fā)展?jié)摿? 經(jīng)營業(yè)態(tài) 總計 汽車站 — 五馬廣場 8 9 7 8 6 38 五馬廣場 — 三角坪 8 8 8 9 7． 5 40． 5 五馬廣場向東延伸 1000 米 7． 5 8 6． 5 8 6 36 五馬廣場 — 五江購物中心 10 9 8 7． 5 9． 5 44 五江購物中心向西延伸 1000 米 7 8 7． 5 8 6 36． 5 從上述數(shù)據(jù)及分析可知， 五馬廣場 — 五江購物中心這一區(qū)域商業(yè)價值最高，五馬廣場 — 三角坪次之。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通過市場調(diào)查和研究，確定五江購物中心作為參考型物業(yè)的研究對象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 品牌推廣工具應(yīng)用過于簡單，難以在市場中真正確定領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)，容易被競爭對手超越 分析其項目的品牌推廣元素，不難發(fā)現(xiàn)其推廣元素都是非常常規(guī)的。 6． 3 參考型競爭物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃狀況 五江購物中心在項目策劃前期對商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑規(guī)劃之間的關(guān)聯(lián)性沒有很好的充分利用起來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。五馬廣場 三角坪地塊雖然目前街區(qū)面貌較差，但因其交通條件良好，也有可能被開發(fā)商拿地開發(fā)，對本項目構(gòu)成競爭。緊鄰漣源市政府、漣源賓館、及漣源休閑文化廣場，與五江購物中心隔路相望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但本項目發(fā)展也有一部分條件所局限，尤其是當(dāng)前五江購物中心對投資者的信心打擊和漣源地域性消費習(xí)慣影響，將影響到項目銷售和招商工作的順利進行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8． 3 項目建筑規(guī)劃發(fā)展啟示 建筑規(guī)劃與業(yè)態(tài)定位的結(jié)合 一樓分別以男人街、女人街進行業(yè)態(tài)定位，正是以項目內(nèi)部平面