【正文】 況較差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目地處光明山商業(yè)中心，周邊的品牌服飾、鞋帽精品、餐飲、超市行業(yè)較為發(fā)達，構(gòu)成了整個光明山商業(yè)中心的主要業(yè)態(tài)。 3． 2 各區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析表 表 03 區(qū)域 商業(yè)物業(yè)種類 汽車站 — 五馬廣場 主要經(jīng)營建材 、五金、煙酒、雜貨、開礦設(shè)備、 IT 產(chǎn)品、住宿、休閑、餐飲等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 該五個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)種類如下表： 區(qū)域商業(yè)物業(yè)種類分析表 表 02 區(qū)域 商業(yè)物業(yè)種類 汽車站 — 五馬廣場 主要有商業(yè)街、臨街鋪面、專業(yè)市場等，如商園步行街、旺鑫建材超市等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，本項目的銷售推廣也需要統(tǒng)一的品牌形象面向市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？茖W(xué)合理的人流引導(dǎo)系統(tǒng)、統(tǒng)一規(guī)劃的店頭設(shè)計、商場內(nèi)部裝飾及包裝是重中之重。同時，將有可能伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展涌現(xiàn)一批規(guī)模大、檔次高、品牌號召力強大的百貨商場。同時，兩大主力消費群體的隱性消費需求也給予了本項目市場定位思路的部分 啟示。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5） 不同社會層次的人群所選擇消費場地層次明顯，對身份、品牌較為敏感。 本次調(diào)查涉及到的商家及個人在被訪過程中均反映出了漣源的消費還存在一定的引導(dǎo)空間，主要存在于： （ 1） 對消費環(huán)境、服務(wù)檔次的需求 （ 2） 對名品、名牌集中性消費的需求 （ 3） 對特定行業(yè)的消費需求（運動、攝影、書籍等） （ 4） 對 國際化、都市化時尚類產(chǎn)品的消費需求 （ 5） 對張揚個性、凸顯身份、契合個人消費心理的需求 另外，漣源市民在消費的同時還具有一些明顯的地域特色，如： （ 1） 較傾向于消費場所的上行型交通組織，有“步步高”的地域性消費心理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。受大部分人“體現(xiàn)個人品位”的思想，服飾行業(yè)是他們的重要消費方向，其他消費方向按其重要性可依次排為：房產(chǎn)、汽車、食品、個人愛好消費（如收 藏、運動、文化等）、通訊等。此壓力來源于 同行業(yè)競爭，也來源于行業(yè)整合（如超市）及消費者消費要求正越來越高等諸多方面。隨著生活水平的不斷提 高，消費已經(jīng)不僅僅局限于滿足溫飽問題，而是希望通過消費滿足其對物質(zhì)生活追求的欲望和獲得更高的回報。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們普遍分布于學(xué)校、服務(wù)型企業(yè)、新興公司、政府機關(guān)、科技教育等行業(yè)或處于無業(yè)狀態(tài)。他們具備強大的持續(xù)消費能力，且追逐名牌、希望享受到更為優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)，對商品及服務(wù)價格不敏感。 二 漣源市民消費研究 2． 1 主力消費群體分布 三、四級城市的居民消費均呈現(xiàn)出按實際能力消費、但消費非理性成分較大，消費帶有一定盲從性，主動適應(yīng)消費主流的特點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 縱觀漣源市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r，漣源市各個商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機電業(yè)態(tài)為主。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨，“五江購物中心”的銷售便反映出了漣源市民中蘊藏的極強的投資欲望和消費能力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。 上世紀(jì) 80 年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。 漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1． 2 漣源市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機電、運輸行業(yè)發(fā)達，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費水平自 90 年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好。投入大量資金對漣源城區(qū)進行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進行革新。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。 漣源人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 漣源宏彬商城項目市場調(diào)研報告 一 區(qū)域概況分析 1． 1 漣源市城市發(fā)展?fàn)顩r △ 城市概況 漣源市位于湖南省中部，漣水上游。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。 據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年全年漣源市城市居民人均可支配收入 6603 元，比上年增長 15%， 20xx 年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824 人，從業(yè)人員勞動報酬總額 43660 萬元，增加 3219 萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報酬 9904 元，比上年增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)有關(guān)金融機關(guān)對漣源市居民儲蓄水平的統(tǒng)計，漣源人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前漣源市民對投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散資金的投資欲望極為強烈的特性 。因為經(jīng)濟體制的限制以及消費者消費意識的局限 性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。 90 年代末及本世紀(jì)初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步分流，如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣” 理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動集中轉(zhuǎn)移，從而動搖此區(qū)域的商業(yè)地位。五江購物中心項目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目正處于光明山商圈的核心位置，因此項目應(yīng)吸取其教訓(xùn)，最大程度上體現(xiàn)項目的特色，樹立品牌，成為漣源市商業(yè)物業(yè)的典范，鞏固該區(qū)域核心商圈的地位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。漣源市礦產(chǎn)資源豐富，使一部分農(nóng)村居民及部分城區(qū)具備優(yōu)勢條件的人群提前具備了強大了消費能力。 在本次市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市常住、流動人口增加，漣源各商業(yè)街區(qū)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了一部分專為年輕人群所增設(shè)的商品消費場所和服務(wù)場所。經(jīng)濟來源于個人收入及家庭收入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。經(jīng)過本次調(diào)查，漣源市整體消費習(xí)慣呈現(xiàn)出以下特點： 消費種類有限，消費目的性較強。 因漣源至目前為止，還沒有形成規(guī)模集中的商業(yè)步行街、 SHOPPING MALL 項目，消費者對選擇對象的目的性比較強，在價格、質(zhì)量同等的基礎(chǔ)上會更傾向于消費過的產(chǎn)品品牌及種類。 主力消費人群的消費能力是極為可觀的，按照 2： 8 定律， 20%的人具備 80%的消費能力，因此漣源市城市居民消費中的大部分仍然是由主力消費群體所控制的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 在商鋪投資消費中，傾向于一層商鋪，對二、三層商鋪價值仍保持懷疑心態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2． 3 隱性消費需求 漣源市隱性商業(yè)消費需求分析表 表： 01 消費人群種類 年齡結(jié)構(gòu) 職業(yè)結(jié)構(gòu) 年收入水平 隱性需求 成熟型 2545 歲 私營企業(yè)業(yè)主、中高層企業(yè)管理者、公務(wù)員、灰色收入階層、礦主等 5 萬元以上 消費環(huán)境、品牌 消費便利性、及時性 服務(wù)水平 產(chǎn)品品質(zhì) 渴望集中性的高尚消費場所 年輕型 1625 歲 學(xué)生、科教文衛(wèi)、企業(yè)職員、公務(wù)員、服務(wù)性行業(yè)、個體戶等 1． 53 萬元 張揚個性的服飾、飾品消費 時尚類消費產(chǎn)品 集中性的休閑 、運動消費場所 集中的個性產(chǎn)品消費場地 其他 不限 農(nóng)民、工人、個體戶、自由職業(yè)者、城鄉(xiāng)待業(yè)者等 1． 5 萬元以下 質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品 良好的消費環(huán)境和服務(wù) 更集中的消費場地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從以上圖表中可以看出，消費人群都希望能擁有一個集中的行業(yè)消費場地。 目前漣源市城區(qū)消費環(huán)境還需要很大程度的改善，本項目適逢更迭時期，是走品牌化發(fā)展路線的最好機會。 消費者心理研究對本項目業(yè)態(tài)定位的發(fā)展啟 示為： 集中滿足兩大主力消費群體的消費需求 本項目商業(yè)建筑面積有限，難以同時容納多種行業(yè)。 業(yè)態(tài)定位傾向于消費目的更強的行業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項目雖地處 漣源市光明山商業(yè)中心，地塊商業(yè)價值很高，但受地域消費因素的影響，二、三樓業(yè)態(tài)定位需帶有強烈的消費目的性，以化解投資者不看好二、三樓，消費者不愿意上二、三樓繼續(xù)購物消費的因素，與科學(xué)的內(nèi)部交通組織系統(tǒng)相配合，形成硬件與軟件相結(jié)合的相互影響態(tài)勢。因此，本項目的品牌發(fā)展思路雛形是“大品牌下的精致小品牌”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五馬廣場 — 三角坪 主要有商業(yè)街、臨街鋪面、超市、酒店、專業(yè)市場等，如金馬特超市、漣源市通訊器材市場等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五馬廣場 — 三角坪 主要經(jīng)營服飾、鞋帽、通訊產(chǎn)品等。因此，本項目因立足得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，再次整合一部分本商圈內(nèi)沒有的行業(yè)或集中程度不高的行業(yè)業(yè)態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4）五馬廣場 — 五江購物中心： 主要以經(jīng)營服飾、鞋帽為主，臨街鋪面經(jīng)營狀況好，但五江購物中心內(nèi)部經(jīng)營狀況很差。 3． 4 各區(qū)域商業(yè)客源分析 1）汽車站 — 五馬廣場： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 客源主要來源于汽車站客流、礦區(qū)購買開礦設(shè)備的客戶、有消費目的的客戶。 5）五江購物中心向西延伸 1000 米： 主要為進行娛樂休閑、文體消費的城市居民，其零售批發(fā)行業(yè)以農(nóng)村客源為主。 2）五馬廣場 — 三角坪： 此區(qū)域是從火車站進入城區(qū)的必經(jīng)之地，隨著城市發(fā)展， 此區(qū)域商業(yè)價值將逐漸上升，極有可能逐漸形成以火車站為中心的火車 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 站商圈。本項目建成后，將加速光明山商圈的形成，最終取代五馬廣場為中心的老商圈。服飾、建材、家私、娛樂休閑、餐飲行業(yè)的集中化存在很大的市場機會。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之