【正文】 了漣源的消費(fèi)還存在一定的引導(dǎo)空間，主要存在于： （ 1） 對(duì)消費(fèi)環(huán)境、服務(wù)檔次的需求 （ 2） 對(duì)名品、名牌集中性消費(fèi)的需求 （ 3） 對(duì)特定行業(yè)的消費(fèi)需求（運(yùn)動(dòng)、攝影、書籍等） （ 4） 對(duì) 國際化、都市化時(shí)尚類產(chǎn)品的消費(fèi)需求 （ 5） 對(duì)張揚(yáng)個(gè)性、凸顯身份、契合個(gè)人消費(fèi)心理的需求 另外，漣源市民在消費(fèi)的同時(shí)還具有一些明顯的地域特色，如： （ 1） 較傾向于消費(fèi)場(chǎng)所的上行型交通組織，有“步步高”的地域性消費(fèi)心理。 （ 2） 在商鋪投資消費(fèi)中，傾向于一層商鋪，對(duì)二、三層商鋪價(jià)值仍保持懷疑心態(tài)。 （ 3） 13 或 1 層到更高樓層的套鋪消費(fèi)情況比較突出，這是由漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)的情況所引起的。 （ 4） 因城市規(guī)模不大，所以口碑作用明顯，對(duì)朋友親戚推薦的消費(fèi)產(chǎn)品青睞。 （ 5） 不同社會(huì)層次的人群所選擇消費(fèi)場(chǎng)地層次明顯，對(duì)身份、品牌較為敏感。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2． 3 隱性消費(fèi)需求 漣源市隱性商業(yè)消費(fèi)需求分析表 表： 01 消費(fèi)人群種類 年齡結(jié)構(gòu) 職業(yè)結(jié)構(gòu) 年收入水平 隱性需求 成熟型 2545 歲 私營企業(yè)業(yè)主、中高層企業(yè)管理者、公務(wù)員、灰色收入階層、礦主等 5 萬元以上 消費(fèi)環(huán)境、品牌 消費(fèi)便利性、及時(shí)性 服務(wù)水平 產(chǎn)品品質(zhì) 渴望集中性的高尚消費(fèi)場(chǎng)所 年輕型 1625 歲 學(xué)生、科教文衛(wèi)、企業(yè)職員、公務(wù)員、服務(wù)性行業(yè)、個(gè)體戶等 1． 53 萬元 張揚(yáng)個(gè)性的服飾、飾品消費(fèi) 時(shí)尚類消費(fèi)產(chǎn)品 集中性的休閑 、運(yùn)動(dòng)消費(fèi)場(chǎng)所 集中的個(gè)性產(chǎn)品消費(fèi)場(chǎng)地 其他 不限 農(nóng)民、工人、個(gè)體戶、自由職業(yè)者、城鄉(xiāng)待業(yè)者等 1． 5 萬元以下 質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品 良好的消費(fèi)環(huán)境和服務(wù) 更集中的消費(fèi)場(chǎng)地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從以上圖表中可以看出，消費(fèi)人群都希望能擁有一個(gè)集中的行業(yè)消費(fèi)場(chǎng)地。這不但是行業(yè)發(fā)展使然，更是自由、便利、集中交易型的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)所決定的。消費(fèi)者都希望能在足夠大的地方花費(fèi)一定的時(shí)間享受到更為寬敞、優(yōu)越的消費(fèi)環(huán)境，得到更好的商品和服務(wù)。同時(shí)，兩大主力消費(fèi)群體的隱性消費(fèi)需求也給予了本項(xiàng)目市場(chǎng)定位思路的部分 啟示。 目前漣源市城區(qū)消費(fèi)環(huán)境還需要很大程度的改善，本項(xiàng)目適逢更迭時(shí)期，是走品牌化發(fā)展路線的最好機(jī)會(huì)。把握兩大主力消費(fèi)群體，必將使本項(xiàng)目對(duì)以后的商業(yè)競爭物業(yè)形成進(jìn)入壁壘，使投資者投資增值更可靠更穩(wěn)定，使經(jīng)營戶經(jīng)營效益不斷提高。 2． 4 綜合性消費(fèi)心理研究 通過對(duì)漣源市民消費(fèi)心理的以上研究，我們不難發(fā)現(xiàn)漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)還存在很大的發(fā)展空間。同時(shí)，將有可能伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展涌現(xiàn)一批規(guī)模大、檔次高、品牌號(hào)召力強(qiáng)大的百貨商場(chǎng)。 消費(fèi)者心理研究對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的發(fā)展啟 示為： 集中滿足兩大主力消費(fèi)群體的消費(fèi)需求 本項(xiàng)目商業(yè)建筑面積有限，難以同時(shí)容納多種行業(yè)。從集約化的角度出發(fā)，以領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)整合三到四個(gè)行業(yè)，將有利于單個(gè)行業(yè)形成規(guī)模效應(yīng)，更有利于商場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營。 建筑規(guī)劃走精品路線 因項(xiàng)目規(guī)模較小，所以更應(yīng)該走精致化的發(fā)展路線，滿足消費(fèi)者對(duì)輕松、愜意、通透的消費(fèi)環(huán)境需求?？茖W(xué)合理的人流引導(dǎo)系統(tǒng)、統(tǒng)一規(guī)劃的店頭設(shè)計(jì)、商場(chǎng)內(nèi)部裝飾及包裝是重中之重。 業(yè)態(tài)定位傾向于消費(fèi)目的更強(qiáng)的行業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目雖地處 漣源市光明山商業(yè)中心，地塊商業(yè)價(jià)值很高，但受地域消費(fèi)因素的影響，二、三樓業(yè)態(tài)定位需帶有強(qiáng)烈的消費(fèi)目的性，以化解投資者不看好二、三樓，消費(fèi)者不愿意上二、三樓繼續(xù)購物消費(fèi)的因素，與科學(xué)的內(nèi)部交通組織系統(tǒng)相配合，形成硬件與軟件相結(jié)合的相互影響態(tài)勢(shì)。 項(xiàng)目營銷推廣走品牌化發(fā)展路線 打造漣源市高檔商場(chǎng)代表的品牌形象將使本項(xiàng)目投資和經(jīng)營價(jià)值顯著提高，也只有走品牌化發(fā)展路線，才能解決本項(xiàng)目發(fā)展過程中面臨的市場(chǎng)推廣矛盾： （ 1） 投資者信心倍受打擊的矛盾 五江購 物中心作為漣源第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前經(jīng)營狀況已使投資者信心受到了打擊，使投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資抱有拒絕或觀望心理，只有以強(qiáng)勢(shì)品牌形象出現(xiàn)，輔以求新立異的年品牌概念，才能有效化解投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的不信任心理。 （ 2） 一個(gè)商場(chǎng)與多種業(yè)態(tài)相結(jié)合的矛盾 本項(xiàng)目不僅只有一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，而是有三到四個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)布局，非常需要統(tǒng)一的品牌形象支撐這些行業(yè)的后續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。同時(shí)，本項(xiàng)目的銷售推廣也需要統(tǒng)一的品牌形象面向市場(chǎng)。因此，本項(xiàng)目的品牌發(fā)展思路雛形是“大品牌下的精致小品牌”。 （ 3）目前漣源消費(fèi)市場(chǎng)與隱性消費(fèi)心理需求的矛盾 一方面，消費(fèi)者需要體現(xiàn)身份形象的消費(fèi)品牌形象，需要反映個(gè)人審美標(biāo)準(zhǔn)和身份的名片；另一方面，漣源市當(dāng)前的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境卻無法滿足眾多市民的隱性消費(fèi)需求，走“概念支撐品牌”的市場(chǎng)推廣思路是大勢(shì)所驅(qū)，亦是本項(xiàng)目發(fā)展推廣的需要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三 漣源市商業(yè)格局研究 3． 1 各區(qū)域商業(yè)物業(yè)種類 在漣源市兩大核心商圈 五馬廣場(chǎng)和光明山的基礎(chǔ)上劃分其輻射范圍，可以將漣源市商圈更細(xì)致的劃分為：汽車站 — 五馬廣場(chǎng)、五馬廣場(chǎng) — 三角坪、五馬廣場(chǎng)向 東延伸 1000 米、五馬廣場(chǎng) — 五江購物中心、 五江購物中心向西延伸 1000 米五個(gè)區(qū)域。 該五個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)種類如下表： 區(qū)域商業(yè)物業(yè)種類分析表 表 02 區(qū)域 商業(yè)物業(yè)種類 汽車站 — 五馬廣場(chǎng) 主要有商業(yè)街、臨街鋪面、專業(yè)市場(chǎng)等，如商園步行街、旺鑫建材超市等。 五馬廣場(chǎng) — 三角坪 主要有商業(yè)街、臨街鋪面、超市、酒店、專業(yè)市場(chǎng)等，如金馬特超市、漣源市通訊器材市場(chǎng)等。 五馬廣場(chǎng)向東 延伸 1000 米 臨街鋪面居多 五馬廣場(chǎng) — 五江購物中心 主要有商業(yè)街、臨街鋪面、超市、酒店、綜合市場(chǎng)等，如漣源市精品步行街、藍(lán)田大市場(chǎng)、心連心超市、五江購物中心、五江賓館等。 五江購物中心向西延伸 1000米 臨街鋪面居多 小結(jié)：目前漣源市商業(yè)物業(yè)主要由臨街商鋪、專業(yè)市場(chǎng)、超市、綜合市場(chǎng)為主，而且商業(yè)物業(yè)大多由住宅的底商和企事業(yè)單位大樓一、二、三層商業(yè)用房組成，經(jīng)營者大多以租賃經(jīng)營為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3． 2 各區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析表 表 03 區(qū)域 商業(yè)物業(yè)種類 汽車站 — 五馬廣場(chǎng) 主要經(jīng)營建材 、五金、煙酒、雜貨、開礦設(shè)備、 IT 產(chǎn)品、住宿、休閑、餐飲等。 五馬廣場(chǎng) — 三角坪 主要經(jīng)營服飾、鞋帽、通訊產(chǎn)品等。 五馬廣場(chǎng)向東延伸 1000 米 五金、家私、開礦設(shè)備等 五馬廣場(chǎng) — 五江購物中心 超市、服飾、鞋帽、日化、家私、建材、電器、娛樂休閑等 五江購物中心向西延伸 1000米 食雜零售、文體、餐飲、娛樂休閑、美容美發(fā)等 從表 03 中可以看出，當(dāng)前漣源市已經(jīng)具備一定成熟程度的行業(yè)以服飾行業(yè)為代表，其租金水平都比較高，經(jīng)營狀況較其他行業(yè)要好，投資經(jīng)營技術(shù)門檻低，且已形成規(guī)模化的消費(fèi)市場(chǎng)，是 商業(yè)物業(yè)使用的主要業(yè)態(tài)。 其次還有鞋帽、精品、通訊、娛樂休閑、餐飲行業(yè)在商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成中的比例較高。本項(xiàng)目地處光明山商業(yè)中心，周邊的品牌服飾、鞋帽精品、餐飲、超市行業(yè)較為發(fā)達(dá)，構(gòu)成了整個(gè)光明山商業(yè)中心的主要業(yè)態(tài)。因此，本項(xiàng)目因立足得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，再次整合一部分本商圈內(nèi)沒有的行業(yè)或集中程度不高的行業(yè)業(yè)態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3． 3 各區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況 1）汽車站 — 五馬廣場(chǎng)： 因?yàn)榻?jīng)營業(yè)態(tài)的不同，該區(qū)域內(nèi)住宿、休閑經(jīng)營狀況良好，但五金、開礦設(shè)備的經(jīng)營狀況較差。 2）五馬廣場(chǎng) — 三角坪： 該區(qū)域內(nèi)服飾、鞋 帽經(jīng)營狀況良好，但是通訊產(chǎn)品競爭較大，經(jīng)營狀況較差。 3）五馬廣場(chǎng)向東延伸 1000 米： 該區(qū)域以經(jīng)營五金、家私、開礦設(shè)備為主，經(jīng)營狀況較差。 4）五馬廣場(chǎng) — 五江購物中心： 主要以經(jīng)營服飾、鞋帽為主，臨街鋪面經(jīng)營狀況好，但五江購物中心內(nèi)部經(jīng)營狀況很差。 5）五江購物中心向西延伸 1000 米： 經(jīng)營狀況總體一般，租金水平也比較低，餐飲、娛樂休閑、雜貨批發(fā)行業(yè)相對(duì)較好。 小結(jié)：目前漣源市以主要經(jīng)營服飾、鞋帽、休閑娛樂、餐飲、建材、家私的經(jīng)營狀況較好。普遍因?yàn)檫@些行業(yè)的消費(fèi)需求量比較大，已經(jīng)形成一定的消費(fèi)市場(chǎng)， 商家經(jīng)營理念也已經(jīng)初步成熟。 3． 4 各區(qū)域商業(yè)客源分析 1）汽車站 — 五馬廣場(chǎng)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 客源主要來源于汽車站客流、礦區(qū)購買開礦設(shè)備的客戶、有消費(fèi)目的的客戶。 2）五馬廣場(chǎng) — 三角坪： 客源主要由火車站客流和城區(qū)居民組成。 3）五馬廣場(chǎng)向東延伸 1000 米： 礦區(qū)購買開礦及機(jī)電設(shè)備的客戶。 4）五馬廣場(chǎng) — 五江購物中心： 地處城市核心商圈品牌店和主力店的號(hào)召力，吸引大量城市主力消費(fèi)人群從而形成強(qiáng)大客流。 5）五江購物中心向西延伸 1000 米： 主要為進(jìn)行娛樂休閑、文體消費(fèi)的城市居民，其零售批發(fā)行業(yè)以農(nóng)村客源為主。 小結(jié)： 漣源市商業(yè)經(jīng)營的客源主要來源于車站客流、礦區(qū)購買開礦設(shè)備的客戶、城市核心商圈品牌店和主力店吸引的客流。 3． 5 各區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 1）汽車站 — 五馬廣場(chǎng)： 此區(qū)域是進(jìn)城的必經(jīng)之地，而且汽車站也在此區(qū)域，人流量較大， 此區(qū)域商業(yè)價(jià)值將逐漸上升。最終將形成主要以經(jīng)營住宿、餐飲、休閑娛樂為主區(qū)域市場(chǎng)。 2）五馬廣場(chǎng) — 三角坪： 此區(qū)域是從火車站進(jìn)入城區(qū)的必經(jīng)之地，隨著城市發(fā)展， 此區(qū)域商業(yè)價(jià)值將逐漸上升，極有可能逐漸形成以火車站為中心的火車 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 站商圈。 3）五馬廣場(chǎng)向東延伸 1000 米： 此區(qū)域是漣源 市的東大門， 人民西路是連接婁底市區(qū)和漣源的交通要道。隨著城區(qū)拓展，此區(qū)域內(nèi)的常住人口增多，其滿足日常消費(fèi)的商業(yè)空間比較大。 4）五馬廣場(chǎng) — 五江購物中心： 此區(qū)域?qū)儆趦纱笊倘诵牡囟危哂袠O高