【正文】 上海功夫堂投資管理有限公司 內(nèi)容： 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地址：上海市漕溪北路 41 號(hào) 15 樓 B 座 電話： 02154901787 2 較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本的提高，無(wú)疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。 因此，在不斷 抬升行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，促動(dòng)行業(yè)洗牌 。 ? 同時(shí) ，由于從銀行貸款獲得開(kāi)發(fā)資金的難度加大，企業(yè)有可能通過(guò)加快商品房預(yù)售來(lái)補(bǔ)充滾動(dòng)開(kāi)發(fā)資金，從而加大項(xiàng)目的供應(yīng)量并降低出售價(jià)格，行業(yè)利潤(rùn)率將逐步降低。而且對(duì)于負(fù)債 率較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能通過(guò)出售部分土地儲(chǔ)備和未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)獲得開(kāi)發(fā)資金，從而降低可持續(xù)發(fā)展能力。 ? 對(duì)于部分資信較好、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較好的公司來(lái)說(shuō)短期影響不大，但在中長(zhǎng)期內(nèi) 由于政府 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的供給產(chǎn)生一定抑制作用，行業(yè)內(nèi)的分化將加劇，集中度將進(jìn)一步提高。 ? 金融信貸“釜底抽薪”，中國(guó)房地產(chǎn)可以說(shuō)是“在劫難逃”。炒樓“崩盤(pán)”恐慌已顯端倪。炒樓崩盤(pán)恐慌首先在近年房地產(chǎn)市場(chǎng)最瘋狂的杭州爆發(fā)。 2020 年 5 月 15 日十一屆杭州房交會(huì)， 10 萬(wàn)套二手房拋出，但是接盤(pán)寥寥，成交比去年至少萎縮了一半以上，這是杭州市歷次房交會(huì)最冷清的一次 。從 4 月底到目前，杭州幾家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎縮了 20%到 40%，個(gè)別甚至達(dá)到 50%！種種跡象顯示，由于京滬杭等沿海城市的房貸全線收縮，炒樓崩盤(pán)的恐慌已然出現(xiàn)。 ? 10 年前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是在行情極其火爆、炒樓現(xiàn)象大量出現(xiàn)之時(shí)，政府金融信貸“釜底抽薪”，令房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了“萬(wàn)劫不復(fù)之境地”。 10 年前那場(chǎng)的“地產(chǎn)災(zāi)難”，拋開(kāi)當(dāng)時(shí)的重災(zāi)地海口、北海與惠州不談，僅在廣州，也留下了超過(guò) 100 宗的爛項(xiàng)目： 桐廬項(xiàng)目 上海功夫堂投資管理有限公司 內(nèi)容： 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地址：上海市漕溪北路 41 號(hào) 15 樓 B 座 電話： 02154901787 3 尾樓爛尾地塊以及大量閑置地塊。但歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重演。 1992－ 1993 年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)是在其它行業(yè)的投資幾乎 無(wú)增長(zhǎng)的條件下，以房地產(chǎn)業(yè)投資為主要拉動(dòng)的單一高速增長(zhǎng)。而 2020— 2020 年的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)中則是以其它多行業(yè)的高速增長(zhǎng)所拉動(dòng)，如鋼鐵、供電、汽車(chē)、水泥、電解鋁、石油、煤炭、運(yùn)輸、電訊、非房地產(chǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施的年投資增長(zhǎng)有 30％～ 600％之多，房地產(chǎn)的全國(guó)平均年增長(zhǎng)只有 20％，相比之下，還算比較低。 中央政策主要內(nèi)容（見(jiàn)下頁(yè)） ： 項(xiàng)目： 桐廬項(xiàng)目 上海功夫堂投資管理有限公司 內(nèi)容： 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地址：上海市漕溪北路 41 號(hào) 15 樓 B 座 電話： 02154901787 4 2020 年 6 月 央行 121 文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房 、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。 2020 年 ８月 國(guó)務(wù)院１８號(hào)令《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 2020 年 5 月 國(guó)務(wù)院提高４個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 2020 年３月 央行 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序 等。 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30%，但各行可根據(jù)不同地區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的不同而有所區(qū)別。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）均由２０％及以上提高到３５％及以上 ； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) （ 不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 ） 固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例均由 20%及以上提高到 35%及以上外 。規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銀行負(fù)債率不能超過(guò) 65%。 項(xiàng)目： 桐廬項(xiàng)目 上海功夫堂投資管理有限公司 內(nèi)容： 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地址：上海市漕溪北路 41 號(hào) 15 樓 B 座 電話： 02154901787 5 二、項(xiàng)目所屬地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)政策 ? 房地產(chǎn)貸款審批權(quán)被收 配合宏觀調(diào)控、加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行已開(kāi)始將鋼鐵、電 解鋁、水泥以及房地產(chǎn)、汽車(chē)等過(guò)熱行業(yè)貸款審批權(quán)上收至省行或總行。 ? 浙江出臺(tái)政策干預(yù)房?jī)r(jià)上漲 “ 期房限轉(zhuǎn) ” 政策制訂進(jìn)行 中 對(duì)全省主要城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，廣大普通市民只能“望房興嘆”的矛盾，浙江省政府于在５月２９日召開(kāi)的全省房地產(chǎn)工作座談會(huì)宣布，將采取“禁止期房轉(zhuǎn)讓，規(guī)范轉(zhuǎn)按揭行為”等五大舉措來(lái)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，并加快建立和完善住房保障體系。 五大措施包括： 一是抓緊研究《浙江省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《浙江省城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》的具體實(shí)施細(xì)則，要在年內(nèi)出臺(tái)；同時(shí)進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度。 二是嚴(yán)格 控制各地的拆遷規(guī)模，今年全省的拆遷總量將控制在 900 萬(wàn)平方米之內(nèi)，比去年下降 10%以上，明后年再下降 5%。 項(xiàng)目： 桐廬項(xiàng)目 上海功夫堂投資管理有限公司 內(nèi)容： 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地址：上海市漕溪北路 41 號(hào) 15 樓 B 座 電話： 02154901787 6 三是加強(qiáng)土地供應(yīng)和管理，重點(diǎn)盤(pán)活現(xiàn)有的土地資源，加快已征用土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)；同時(shí)加大對(duì)違規(guī)圈地、違規(guī)用地的查處力度，該查處的查處，該收回的收回。 四是建立全省房地產(chǎn)信息披露制度，引導(dǎo)市民理性投資，禁止期房轉(zhuǎn)讓，規(guī)范轉(zhuǎn)按揭等行為，抑制過(guò)度投機(jī)。 五是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，凡不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)和個(gè)人，一律不得參與房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)；同時(shí)還將加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪、評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。 ? 杭州幾大銀行收緊房貸政策 自 2020 年央行 121 號(hào)令至今， 杭州 各大銀行不約而同地收緊了口袋 ，當(dāng)前房貸政策主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 住宅按揭首付提高。從原先的 2 成提高到至少 3 成 ， 以一套總價(jià) 80 萬(wàn)元的房子為例，購(gòu)房者首付款增加 8 萬(wàn)元，購(gòu)房壓力增大。 ? 第二套住房貸款利率上調(diào)，取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，實(shí)行商業(yè)貸款利率。以建行省分行房貸政策為例，比如一套總價(jià) 80萬(wàn)元的一手房，首付 3 成，按揭 20 年，如果是第一套住房，原來(lái)優(yōu)惠年利率為 %，如果采用月等額還款法，每月付款 元；如果是第二套住房，如果是在年利率 %的基礎(chǔ)上上 浮 20%，為 %，年利率相差 %，那么采用按月等額還款法，每月付款 元，比第一套住房多出 604 元。 項(xiàng)目： 桐廬項(xiàng)目 上海功夫堂投資管理有限公司 內(nèi)容： 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地址：上海市漕溪北路 41 號(hào) 15 樓 B 座 電話： 02154901787 7 ? 某些房齡比較大的二手房正遭受封貸危機(jī)。 ? 不管是一手房、二手房，一套住房還是二套住房，也不論是寫(xiě)字樓、商鋪、別墅，銀行對(duì)于貸款人的審查都更加嚴(yán)格 。 ? 外地人在杭州貸款買(mǎi)房已經(jīng)不那么容易了 ，沒(méi)有固定工作的外地購(gòu)房者，購(gòu)房的首付款在 50％以上 。 宏觀調(diào)控政策使杭州市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)深受影響，個(gè)別甚至出現(xiàn)“崩盤(pán)”的狀況，杭州市場(chǎng)急劇降溫。盡管桐廬為杭州一小時(shí)范圍的郊縣，金融政策對(duì)其影響較小， 但大城市的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)給出了一個(gè)重要警示，未來(lái)市場(chǎng)將走向更加規(guī)范、平穩(wěn)、理性。 項(xiàng)目： 桐廬項(xiàng)目 上海功夫堂投資管理有限公司 內(nèi)容： 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 地址：上海市漕溪北路 41 號(hào) 15 樓 B 座 電話： 02154901787 8 第二部分 桐廬投資環(huán)境分析 一、桐廬概況 桐廬地理位置 桐廬地處錢(qián)塘江中游，屬長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，為 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批沿海地區(qū)開(kāi)放縣，外向型經(jīng)濟(jì)已形成了較強(qiáng)規(guī)模，被列為浙江省出口商品基地。 桐廬 位于浙江省杭州市郊 ，屬杭州市管轄，距省會(huì)杭州市 80 公里，水陸交通便捷。 富春江、分水江流經(jīng)全縣， 320 國(guó)道和 3 條省道穿境而過(guò)， 320 國(guó)道連接縣城與省會(huì)城市杭州，僅 1 小時(shí)車(chē)程。 0 16 省道穿越縣內(nèi)主要地區(qū)?？h城距杭州國(guó)際機(jī)場(chǎng) 100 公里 ，從杭州上滬 － 杭 甬高速到上海港、寧波港僅需 2 小時(shí)車(chē)程。水運(yùn)上朔新安江、蘭溪江，下通錢(qián)塘江經(jīng)京杭大運(yùn)河可達(dá)上海。 項(xiàng)目： 桐廬項(xiàng)目 上海功夫堂投資管理有限公司 內(nèi)容： 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告