【正文】 鋪面、專業(yè)市場等，如商園步行街、旺鑫建材超市等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4）五馬廣場 — 五江購物中心： 地處城市核心商圈品牌店和主力店的號召力，吸引大量城市主力消費人群從而形成強大客流。 3． 6 綜合研究 總的來說，當(dāng)前漣源市商業(yè)格局混亂，沒有形成集中型的業(yè)態(tài)，在行業(yè)優(yōu)勢上也不具備強勢競爭力。 表 06 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 月租金價格（元 /平米） 斯得雅 臨街商鋪 服飾 30 紅遍田日化 臨街鋪面 日化 55 阿斯牌 臨街鋪面 服飾 80 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5． 2 商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)的面積需求綜合 分析 商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)的面積需求綜合分析表 表 14 業(yè)態(tài)類型 需求面積 服飾 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 1 30－ 50 平米 4 50— 80 平米 3 80— 120 平米 2 120 平米以上 五金 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 2 30－ 50 平米 5 50— 80 平米 3 80— 120 平米 1 120 平米以上 1 建材 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 30－ 50 平米 2 50— 80 平米 3 80— 120 平米 3 120 平米以上 2 TI 10 15－ 25 平米 1 25－ 30 平米 2 30－ 50 平米 4 50— 80 平米 3 80— 120 平米 120 平米以上 餐飲 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 1 30－ 50 平米 2 50— 80 平米 3 80— 120 平米 2 120 平米以上 2 開礦設(shè)備 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 1 30－ 50 平米 3 50— 80 平米 4 80— 120 平米 2 120 平米以上 娛樂休閑 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 30－ 50 平米 1 50— 80 平米 2 80— 120 平米 2 120 平米以上 5 零售 10 15－ 25 平米 25－ 30 平米 3 30－ 50 平米 4 50— 80 平米 2 80— 120 平米 1 120 平米以上 總計 80 1 10 25 21 13 10 小結(jié)：各種商業(yè)業(yè)態(tài)對面積需求集中在 30— 50 平米、 50— 80 平米這兩個階段。 六 參考型競爭物業(yè)研究 6． 1 參考型競爭物業(yè)選擇依據(jù)及研究辦法 參考型物業(yè)選擇的依據(jù)： 1)位于商業(yè)核心地段的商業(yè)物業(yè)； 2)在建或投入運營不久的商業(yè)物業(yè)； 3）有一定感召力的商業(yè)物業(yè)。 優(yōu)勢，繼續(xù)以強有力的領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)駕馭市場。 五江購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃分析表 表 17 樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 經(jīng)營現(xiàn)狀 商場一層 新一佳 良好 兒童玩具、服飾、鞋帽區(qū) 改為通程電器 窗簾、服飾加工區(qū) 基本空置 品牌店 折扣店等，未成型 內(nèi)衣區(qū) 未成型 潮流服飾區(qū) 改為通程電器 電游、網(wǎng)吧廳 基本空置 兒童樂園 基本空置 商場二層 品牌區(qū) 臨入口處經(jīng)營狀況稍好，其他較差 品牌女裝 內(nèi)鋪經(jīng)營較差 品牌鞋包 經(jīng)營較差 品牌男裝 臨入口處經(jīng)營狀況稍好，其他較差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。地塊坐落于市人民路與工農(nóng)路交匯處，地處漣源市經(jīng)濟文化商業(yè)中心。 7． 5 項目發(fā)展 SWOT 分析 △ 項目發(fā)展機會 Opportunity 漣源市房地產(chǎn)市場正處與起步階段，存在極大的市場空間 漣源市經(jīng)濟較為活躍，大部分投資者投資渠道狹窄，渴望獲得更為穩(wěn)健的投資渠道 目前項目無規(guī)模性的直接競爭對手 光明山商圈的崛起和成熟給本項目帶來了市場機會 五江購物中心的建成，為本項目地塊積聚了一定人氣，有利于商業(yè)價值的提高 政府政策傾斜，解決本項目發(fā)展過程中費用、管理等部分問題 不少行業(yè)有待整合，為本項目帶來了一定的市場機會 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 規(guī)劃業(yè)態(tài)對象為： 品牌服飾（高檔男、女正裝）、皮具、奢侈品 哈韓、哈日類服飾、鞋帽、飾品、休閑運動品牌、精品、藝術(shù)舫（陶吧、大頭貼、插花、鮮花等） IT 電腦、小型電子消費品、數(shù)碼唱片、軟件、耗材 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 臨街展示面廣告位規(guī)劃 臨街外立面基本保持當(dāng)前形態(tài)，但因本項目需要推廣的品牌較多，而且重點在 3 樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中 60%為服飾區(qū)、鞋帽類 15%，首飾精品為 15%，藝術(shù)舫 10%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其租金主要以外街較高，平均租金達到 60 元 80 元 /平米 /月，內(nèi)鋪租金在 4050 元 /平 /月之間，以其項目營銷中心反饋的價格計算，其投資回報周期長達 15 年以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。尤其是當(dāng)前經(jīng)營狀況不好的情況下，難以將整體品牌形象化為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。背景音樂、中央空調(diào)、自動扶梯正 逐漸被消費者所青睞。 2）所處地段不同，靠近核心商圈、客源相對集中的地段租金相對較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4）五馬廣場 — 五江購物中心： 此區(qū)域?qū)儆趦纱笊倘诵牡囟?，具有極高的商業(yè)價值，但是街區(qū)形象較差。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目地處光明山商業(yè)中心，周邊的品牌服飾、鞋帽精品、餐飲、超市行業(yè)較為發(fā)達，構(gòu)成了整個光明山商業(yè)中心的主要業(yè)態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，將有可能伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展涌現(xiàn)一批規(guī)模大、檔次高、品牌號召力強大的百貨商場。 （ 5） 不同社會層次的人群所選擇消費場地層次明顯，對身份、品牌較為敏感。此壓力來源于 同行業(yè)競爭，也來源于行業(yè)整合（如超市）及消費者消費要求正越來越高等諸多方面。他們具備強大的持續(xù)消費能力，且追逐名牌、希望享受到更為優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)，對商品及服務(wù)價格不敏感。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動”的戰(zhàn)略，全市民營企業(yè)迅速發(fā)展。 漣源宏彬商城項目市場調(diào)研報告 一 區(qū)域概況分析 1． 1 漣源市城市發(fā)展?fàn)顩r △ 城市概況 漣源市位于湖南省中部，漣水上游。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。因為經(jīng)濟體制的限制以及消費者消費意識的局限 性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步分流，如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣” 理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動集中轉(zhuǎn)移，從而動搖此區(qū)域的商業(yè)地位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從以上圖表中可以看出，消費人群都希望能擁有一個集中的行業(yè)消費場地。 本項目雖地處 漣源市光明山商業(yè)中心，地塊商業(yè)價值很高，但受地域消費因素的影響，二、三樓業(yè)態(tài)定位需帶有強烈的消費目的性，以化解投資者不看好二、三樓，消費者不愿意上二、三樓繼續(xù)購物消費的因素，與科學(xué)的內(nèi)部交通組織系統(tǒng)相配合，形成硬件與軟件相結(jié)合的相互影響態(tài)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4）五馬廣場 — 五江購物中心： 主要以經(jīng)營服飾、鞋帽為主，臨街鋪面經(jīng)營狀況好，但五江購物中心內(nèi)部經(jīng)營狀況很差。 2）五馬廣場 — 三角坪： 此區(qū)域是從火車站進入城區(qū)的必經(jīng)之地，隨著城市發(fā)展， 此區(qū)域商業(yè)價值將逐漸上升，極有可能逐漸形成以火車站為中心的火車 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 表 07 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 月租金價格（元 /平米） 湘潭電纜 臨街商鋪 五金 35 文體用品批發(fā) 臨街商鋪 零售 30 軸承水泵 臨街商鋪 開礦設(shè)備 38 4）五馬廣場 — 五江購物中心：租金價格從 50— 100 不等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此本項目應(yīng)抓住此契機，迅速搶占市場。 5． 3 商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)的配套需求綜合分析 商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)的配套需求綜合 分析表 表 15 業(yè)態(tài)類型 對配套的需求 服飾 空調(diào) 9 自動扶梯 8 背景音樂 8 停車場 4 五金 空調(diào) 4 自動扶梯 3 背景音樂 停車場 5 建材 空調(diào) 3 自動扶梯 3 背景音樂 停車場 5 TI 空調(diào) 8 自動扶梯 6 背景音樂 3 停車場 餐飲 空調(diào) 8 自動扶梯 7 背景音樂 7 停車場 開礦設(shè)備 空調(diào) 3 自動扶梯 2 背景音樂 停車場 6 娛樂休閑 空調(diào) 9 自動扶梯 8 背景音樂 7 停車場 5 零售 空調(diào) 6 自動扶梯 背景音樂 5 停車場 總計 80 58 80 37 80 30 80 25 小結(jié)：商家大多希望經(jīng)營場所有空調(diào)的配置，主要集中在服飾、餐飲、娛樂休閑等行業(yè)。發(fā)展商把握了漣源市內(nèi)小額投資渠道小，市民投資存在市場需求的消費特點，以投資增值為主要發(fā)展口號，并以其為主要的廣告推廣元素，對地段、業(yè)態(tài)、配套（廣場）進行重點宣傳，同時引進大型超市（新一佳、通程電器）主力店進駐，進一步增強項目向心力和品牌號召力，其思路無疑是正確和值得借 鑒學(xué)習(xí)的。但五江購物中心僅在前期對投資者進行了投資教育和引導(dǎo)，對經(jīng)營戶則采用“返租”的招商 辦法，招商門檻過低，嚴(yán)重影響了項目檔次和業(yè)態(tài)規(guī)劃。目前要對其內(nèi)部業(yè)態(tài)、整體包裝進行整改難度很大，所需花費的資金也相當(dāng)龐大，要處理好投資者和經(jīng)營戶之間的利益關(guān)系也是一個大問題。目前該地塊持有者因內(nèi)部問題將開發(fā)計劃暫緩，但仍有可能即時投入開發(fā)。 項目退讓紅線六米，使人民路臨街面長達 12 米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。具體執(zhí)